Lotto unico TRIBUNALE DI TREVISO CANCELLERIA DELLE ESECUZIONI IMMOBILIARI Esecuzione Immobiliare n. 26/2011 promossa da 02 COMPENDIO IMMOBILIARE costituito da unità abitativa al piano terra, con scoperto esclusivo e cantina al piano interrato, garage al piano interrato e posto auto scoperto al piano terra, facenti parte del fabbricato ubicato in comune di Istrana, via Monte Grappa n 30. 04 RELAZIONE PERITALE 4.1 IDENTIFICAZIONE IMMOBILI Gli immobili sono costituiti da un appartamento al piano terra, con annessi in pertinenza una piccola area scoperta esclusiva, una cantina ed un garage al piano interrato ed un posto auto scoperto al piano terra, facenti parte del più ampio fabbricato sito in comune di Istrana (TV) (fraz. Pezzan), denominato Residence Arcobaleno, e risultano così catastalmente individuati: Catasto Fabbricati Comune di Istrana - Sez. A - Foglio 4 - via Monte Grappa -M.n. 716 sub 109 Piano S1-T cat. A/2 Cl.2 Vani 3 RC. 263,39 (con aggraffato il mn 716 sub. 110 corte esclusiva di mq 52) 1
-M.n. 716 sub 131 Piano S1 cat. C/6 Cl.2 Mq 25 RC. 65,85 -M.n. 716 sub 93 Piano T cat. C/6 Cl.1 Mq 13 RC. 28,87 E compresa la comproprietà sulle parti e gli impianti comuni, ed in particolare sui seguenti immobili: quota di 38,39/1000 di proprietà sul -M.n. 716 sub 39 - Piano T - area urbana di mq 7 quota di 25,59/1000 di proprietà sul -M.n. 716 sub 40 - Piano T - area urbana di mq 719 Con la precisazione, inoltre, che l'area coperta e scoperta su cui insiste il complesso edilizio di cui fa parte la porzione in oggetto è riportata al Catasto Terreni di Istrana al Foglio 4 con la particella 716 ente urbano di mq. 3.636 (tremilaseicentotrentasei). Tra i dati catastali attuali del bene e quelli contenuti nel pignoramento c'è perfetta conformità. Confini: l'appartamento a Nord con particella 716 sub 111 e accessorio comune, ad Est con particella 716 sub 107, a sud ed a ovest con accessorio comune; il garage a Ovest con accessorio comune, a Nord con particella 716 sub 130 ed a Sud con particella 716 sub 132. 4.4 SERVITU Servitù di passaggio a carico delle particelle Mn. 716 sub 39 e sub 40 (stradina d'accesso). 4.5 DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI 2
Trattasi di appartamento con piccolo scoperto esclusivo di mq 52 e cantina, garage e posto auto scoperto costituente porzione di più ampio complesso edilizio, composto da un fabbricato condominiale denominato Residence Arcobaleno, a tre piani fuori terra ed uno interrato, ubicato in fascia suburbana (fonte OMI) nella frazione di Pezzan d' Istrana, via Monte Grappa n. 30. Il condominio è stato costruito nell'anno 2002 e si presenta, nel suo complesso, in normale stato di manutenzione. I percorsi verticali sono costituiti da una scala condominiale e dalla rampa d'accesso ai garages. La struttura portante è costituita da intelaiatura in cemento armato, muratura in laterizio (con isolamento a cappotto), tetto a due falde con manto in coppi. - Alloggio Appartamento posizionato al piano terra, lato sud-ovest del fabbricato condominiale (fronte strada comunale). E' composto da, al piano primo, ingresso, cucina-soggiorno, disimpegno, bagno e camera. Dalla cucina e dalla camera si accede al piccolo scoperto esclusivo, recintato e quasi completamente pavimentato. L'altezza utile interna dell'alloggio è mt 2.70. Finiture ed impianti nella media. L'impianto termico è del tipo tradizionale, alimentato a gas metano, con caldaietta murale posta all'interno del bagno 3
ed elementi radianti lamellari. Impianto elettrico sottotraccia. Nel loro complesso in buono stato di manutenzione. Pavimenti e rivestimenti in ceramica. Serramenti esterni provvisti di vetro camera ed avvolgibili in pvc, portoncino d'ingresso blindato, porte interne in legno tamburato. Al piano interrato anche una piccola cantina esclusiva della superficie utile di mq 3,50. Superficie netta calpestabile mq 49, oltre alla cantina di mq 3,50 e lo scoperto eslusivo di mq 52. - Garage E' ubicato al piano interrato con accesso dalla rampa. Forma in pianta rettangolare, portone basculante metallico e pavimentazione in cls industriale. Superficie netta mq 25. Altezza utile interna mt. 2.40. - Posto auto scoperto Posto auto scoperto esclusivo di mq 13, realizzato su pavimentazione in betonelle di calcestruzzo poste a tramatura portante di tappeto erboso. La superficie commerciale del lotto (appartamento e garage), ragguagliandone alla principale gli accessori e scoperti esclusivi, è di mq. 81. Gli immobili in esame risultano disabitati ed in stato di abbandono. 4.6 LOCAZIONE E OCCUPAZIONE DELL'IMMOBILE L'immobile allo stato attuale é libero e non risultano contratti di locazione 4
e/o comodato. 4.7 DATI URBANISTICI ED EDILIZI Il condominio e l'area pertinenziale ricadono, secondo lo strumento urbanistico del comune di Istrana, in zona residenziale C1/7, normata dall'art 32 delle Norme Tecniche d'attuazione. Non è prevista ulteriore edificabilità. Dagli accertamenti effettuati presso l Ufficio Tecnico del Comune sono stati riscontrati i seguenti provvedimenti: Concessione Edilizia n 68 del 11.06.2002; Concessione Edilizia n 69 del 11.06.2002 (Cambio intestazione) Certificato di Abitabilità n. 5468 del 15.04.2004; Autorizzazione allo scarico n 127 del 19.04.2004. Relativamente all'immobile in oggetto, nessun altro provvedimento successivo risulta. 4.8 CONFORMITA URBANISTICA. In sede di sopralluogo non sono apparse difformità rispetto al progetto assentito; dalle misure di controllo si è accertato che il dimensionamento rientra nelle tolleranze ammesse. 4.9 CONFORMITA CATASTALE L'unità immobiliare in oggetto è correttamente rappresentata sulle relative planimetrie catastali. Anche l'intestazione catastale riportata in visura è corretta. 5
4.10 RAPPORTO DARE / AVERE CON IL CONDOMINIO Contattato l'amministratore del condominio in merito al rapporto dare/avere dell'esecutato, lo stesso Amministratore inviava il documento, da cui risulta un importo dovuto per le spese condominiali, relative all'anno corrente ed al precedente in misura pari a 1.400,00. 4.11 DIVISIBILITA Tenuto conto che l immobile è costituito da una singola abitazione e modeste pertinenze, si esprime giudizio negativo in ordine alla divisibilità. 4.12 VALORE ATTUALE DELL'IMMOBILE La valutazione di seguito esposta è stata sviluppata utilizzando il criterio di stima analitico-comparativo con beni simili, apportando le opportune correzioni in funzione delle differenze analizzate e comparate, tenuto conto di ogni caratteristica ritenuta incidentale sul valore da stimare. Per quanto riguarda i beni: l ubicazione, la comodità di accesso, lo stato manutentivo dell immobile, la presenza di impiantistica a norma, la vetustà, il grado di finitura, lo scoperto pertinenziale, la capacità edificatoria residua, la libertà o meno dell immobile da vincoli quali affitti, locazioni, comodati. Per quanto riguarda il libero mercato: l'appetibilità del bene nel suo contesto, lo stato del mercato per beni simili in zona. Tutti i valori degli immobili oggetto della presente perizia sono stati determinati sulla scorta delle considerazioni predette con unità di 6
riferimento il metro quadrato commerciale. Al fine, però, di determinare il valore inteso quale prezzo al quale lo stesso potrà verosimilmente essere esitato alla pubblica asta, tenuto conto della contingenza e dei presumibili scenari futuri del mercato, (particolare periodo di grave stagnazione del mercato immobiliare caratterizzato da notevole offerta e domanda limitatissima), della circostanza che la vendita avviene senza la garanzia per i vizi e di ogni altra circostanza concreta, occorrerà applicare un'ulteriore riduzione sul valore unitario. Tenuto conto di quanto riscontrato nei sopralluoghi effettuati, dei rilievi, dell'età, della qualità, dello stato di manutenzione, dell ubicazione e di ogni precedente considerazione, lo scrivente ritiene il che valore del bene stimato sia pari a: Superficie commerciale mq 81 x 650/mq = 52.650,00 A tale importo vanno detratti : 1) Contributi condominiali relativi all'anno in corso ed a quello precedente (arrotondati): 1.400,00 Più probabile prezzo di vendita forzata 51.250,00 Che si arrotondano, per difetto, a 50.000,00. 5 CERTIFICAZIONE ENERGETICA 7
Dalla verifica della documentazione depositata presso l'ufficio Tecnico del Comune di Istrana non sono stati rinvenuti né l'attestato di Qualificazione Energetica, né l'attestato di Prestazione Energetica. A tal fine si è quindi provveduto a predisporre delle verifiche per determinare la situazione energetica dell edificio risultato in CLASSE E. 8