TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI VERONA SEZIONE FALLIMENTARE Procedura: n 3/2015 R.F. Fallimento: Giudice delegato: Curatore: Perito estimatore: dott. FERNANDO PLATANIA dott.ssa ANNA CHIARA MAZZI geom. * * * * * * * * * * * PERIZIA TECNICA DI STIMA Il sottoscritto geom. Flavio Melotti, libero professionista in Bosco Chiesanuova via Roma n 22, iscritto al Collegio dei Geometri e Geometri Laureati della Provincia di Verona al n 1212 e al Albo Speciale dei periti e consulenti tecnici del giudice 1 presso il Tribunale C.P. di Verona al n 555, nominato perito estimatore in data 17.02.2015 dei beni immobili in capo alla procedura in oggetto, effettuato i rilievi ed i conteggi del caso espone di seguito il risultato delle sue operazioni. PREMESSA L incarico assegnato tratta la stima di tutto il patrimonio immobiliare in proprietà alla... con sede in costituito da più compendi immobiliari,
ubicati nei Comuni di Lugagnano di Sona (VR), Sona (VR), Verona, Bovolone (VR) e Mantova. Per meglio descrivere e valutare gli immobili e per una maggior chiarezza di lettura, i beni sono raggruppati in lotti e viene redatta una perizia di stima per ognuno di essi, alle quali seguirà una perizia riassuntiva. Il presente elaborato tratta del LOTTO 9) in comune di Bovolone (VR) località Crosare TERRENO EDIFICABILE CONSISTENZA DEL LOTTO Il compendio in esame è costituito da un appezzamento di terreno suddiviso in quattro lotti edificabili. IDENTIFICAZIONE CATASTALE Dalla ricerca catastale effettuata dallo scrivente, i beni risultano così allibrati: 2 Agenzia delle Entrate di Verona Sezione Territorio Catasto Terreni del Comune di Bovolone Foglio 29 - particella 272 qualità pioppeto classe U; superficie ha 00 are 04 ca 72; - particella 687 qualità seminativo classe 2; superficie ha 00 are 18 ca 82; - particella 695 qualità seminativo classe 2; superficie ha 00 are 12 ca 18; - particella 711 qualità seminativo classe 2; superficie ha 00 are 12 ca 38; (per complessivi mq. 4.810,00) in ditta a:... proprietà per 1000/1000.
L intero lotto, confina, in posizione N-E-S-O con i mappali 1181, 693, 691, 201, scolo Meneghetto, 97, 96, 697. PROVENIENZA Il compendio come sopra individuato, è in proprietà alla società fallita, per atto di compravendita del 16.11.2007 rep. n. 17433 racc. n. 12543 notaio Luca Paolucci di Sona, trascritto alla Conservatoria dei R.R.I.I. di Verona il 22.11.2007 ai nn 54686 R.G. 30983 R.P. FORMALITA PENDENTI In capo alla società fallita, relativamente al compendio in esame risultano iscritte le seguenti formalità: Nota di iscrizione del 31.07.2008 nn 32463 R.G. 6697 R.P. Conservatoria dei R.R.I.I. di Verona: Atto notarile rep. n 19104 racc. n 13923 del 25.07.2008 notaio Luca Paolucci 3 di Sona, ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario capitale. 132.000,00 durata 2 anni * a favore di Banca Popolare di Verona S.G.S.P. S.p.A. con sede in Verona *... Colpisce i beni in esame Nota di iscrizione del 19.11.2013 nn 38400 R.G. 5192 R.P. Conservatoria dei R.R.I.I. di Verona: Atto notarile rep. n 14454 racc. n 7924 del 18.11.2013 notaio Art Paladini di Verona, ipoteca volontaria derivante da garanzia di restituzione di somma. 600.000,00
* a favore... * contro... Colpisce i beni in esame ed altro lotto (Sona) Nota di trascrizione del 05.02.2015 nn 3622 R.G. 2446 R.P. Conservatoria dei R.R.I.I. di Verona: atto giudiziario rep. n 3 del 13.01.2015 Tribunale di Verona, sentenza dichiarativa di fallimento * a favore della massa dei creditori fallimento... * contro... Colpisce i beni in esame UBICAZIONE e DESCRIZIONE IMMOBILI Il compendio immobiliare è ubicato all interno della frazione Crosare del Comune di Bovolone, compreso tra via S. Allende e Via P. Nenni: 4
Rispetto al Comune di Bovolone, dal quale dista circa 2 chilometri, si trova in posizione sud-est a sinistra del fiume Menago, in zona residenziale già edificata, ben collegata alla viabilità principale del paese e servita da tutte le infrastrutture primarie e secondarie: DESCRIZIONE GENERALE L appezzamento, avente una superficie catastale di mq. 4.810,00, ha forma regolare trapezoidale, con accesso dalla pubblica via: 5
La zona risulta completamente già urbanizzata ed in parte edificata, è stata prevista la realizzazione di quattro lotti corredati di strada di lottizzazione e area verde: Estratto di mappa Fg. 29 Suddivisione in lotti 6 Lotto 3 Lotto 1 Lotto 4 Lotto 2 INQUADRAMENTO URBANISTICO Dalla consultazione delle tavole di P.R.G. pubblicate dal Comune di Bovolone, il compendio ricade in Z.T.O. C2 residenziale di espansione.
All interno della Z.T.O. sono ammesse le seguenti destinazioni d uso: Normate dai seguenti indici urbanistici ammessi: 7
CRITERI DI STIMA E VALUTAZIONE Considerato lo scopo della presente relazione, finalizzata alla ricerca dei più probabili valori di mercato dei compendi immobiliari in esame, considerate le esposte caratteristiche intrinseche ed estrinseche del compendio stesso, con particolare riferimento all ubicazione, alla tipologia, all epoca di costruzione, allo stato manutentivo, alla situazione urbanistica regolamentare, si ritiene, quanto alla metodologia, di privilegiare la stima sintetica-comparativa assumendo come parametro di superficie il metro quadrato lordo vendibile ed i fattori incrementativi e decrementativi atti a calibrare i valori di riferimento alla realtà in esame. I valori determinati, anche sulla scorta di informazioni assunte presso il Catasto, l Ufficio Tecnico del Comune di ubicazione, gli osservatori del mercato immobiliare della zona, gli operatori del settore edilizio ed immobiliare di Verona, 8 si riferiscono a quelli esistenti di mercato per immobili analoghi, sia per ubicazione che per tipologia, a quello oggetto della presente stima, facendo riferimento per il valore, a trattazioni e compravendite nel periodo finale dell anno 2014, e considerando l attuale situazione di compressione del mercato immobiliare in generale. Al fine della stima si rende, quindi, necessario rendere definizione in ordine ai termini di prezzo e valore, intendendo nel primo caso la disponibilità speculativa nel compravendere guadagnando o perdendo rispetto al valore, e nel secondo caso, che è oggetto della presente ricerca, invece, il più probabile rapporto di equivalenza tra bene e moneta in dipendenza all' incontro tra domanda ed offerta. Per quanto sopra esposto di procede alla seguente valutazione:
appezzamento di terreno edificabile: mq. 4.810,00 x./mq. 60,00 =. 288.600,00= Valore complessivo del lotto 9). 288.600,00 (euro duecentoottantottomila seicentovirgolazerozero) STATO DI POSSESSO DEL BENE DIRITTI REALI Il compendio risulta libero, non sono stati forniti e/o reperiti documenti attestanti eventuali registrazioni e/o trascrizioni di contratti preliminari di compravendita. RIEPILOGO Per quanto sopra esposto e descritto, lo scrivente geom. Flavio Melotti stima in.288.600,00 (euro duecentoottantottomilaseicentovirgolazerozero) il valore complessivo delle proprietà in capo alla società......di cui al lotto 9) terreno edificabile in Bovolone. Tanto il sottoscritto geometra Flavio Melotti, perito estimatore, espone in esito 9 all incarico ricevuto e si sottoscrive allegando i seguenti documenti che ne fanno parte integrante : - documentazione catastale; - nota di trascrizione titolo di provenienza; - note di trascrizione iscrizione formalità pendenti; - estratto di PRG Bosco Chiesanuova, 26 agosto 2015 Il perito estimatore geom. Flavio Melotti