TRIBUNALE DI GENOVA Sezione Fallimentare - R.F. n. 99/2011 G.D.: Dott. Mario TUTTOBENE Procedura Fallimentare : Immobiliare e Sviluppo S.r.l. Curatore Fallimentare : Dott. Roberto BOZZO Oggetto: Relazione tecnico-estimativa di: FABBRICATO IN CORSO DI COSTRUZIONE E BOX GIA ULTIMATI siti in Comune di Genova - Rivarolo, Via Cepollina civ. 6 P
INDICE CAPITOLO PRIMO : GENERALI - Incarico e Premesse pag. 04 - Oggetto della stima ed identificativi catastali del compendio in costruzione pag. 04 - Provenienze e proprietà e gravami del compendio in costruzione pag. 11 - Regolarità urbanistico- catastale del compendio in costruzione pag. 13 - Operazioni peritali pag 15 - Criteri generali e metodi di stima pag 16 - Fonti d informazione pag 18 CAPITOLO SECONDO : STIME 18 appartamenti - LOTTO A appartamento Sez. RIV, foglio 24, part. 245: sub. 106 pag 19 - LOTTO B appartamento Sez. RIV, foglio 24, part. 245: sub. 107 pag 23 - LOTTO C appartamento Sez. RIV, foglio 24, part. 245: sub. 108 pag 27 - LOTTO D appartamento Sez. RIV, foglio 24, part. 245: sub. 109 pag 30 - LOTTO E appartamento Sez. RIV, foglio 24, part. 245: sub. 110 pag 35 - LOTTO F appartamento Sez. RIV, foglio 24, part. 245: sub. 111 pag 38 - LOTTO G appartamento Sez. RIV, foglio 24, part. 245: sub. 112 pag 42 - LOTTO H appartamento Sez. RIV, foglio 24, part. 245: sub. 113 pag 45 - LOTTO I cantina Sez. RIV, foglio 24, part. 245: sub. 114 pag 49 e relative pertinenze - LOTTO L box Sez. RIV, foglio 24, part. 245: sub. 87 pag 51 - LOTTO M box Sez. RIV, foglio 24, part. 245: sub. 88 pag 54 - LOTTO N box Sez. RIV, foglio 24, part. 245: sub. 89 pag 57 - LOTTO O box Sez. RIV, foglio 24, part. 245: sub. 90 pag 60 - LOTTO P box Sez. RIV, foglio 24, part. 245: sub. 91 pag 63 - LOTTO Q box Sez. RIV, foglio 24, part. 245: sub. 92 pag 66 - LOTTO R box Sez. RIV, foglio 24, part. 245: sub. 93 pag 69 - LOTTO S box Sez. RIV, foglio 24, part. 245: sub. 94 pag 72 Box singoli e cantine ai piani primo, terra, interrato. pag 75 - LOTTO 1 box Sez. RIV, foglio 24, part. 245: sub. 13, pag 78 - LOTTO 2 box Sez. RIV, foglio 24, part. 245: sub. 16 pag 81 - LOTTO 3 box Sez. RIV, foglio 24, part. 245: sub. 17, pag 83 - LOTTO 4 box Sez. RIV, foglio 24, part. 245: sub. 18 pag 86 - LOTTO 5 box Sez. RIV, foglio 24, part. 245: sub. 19 pag 89 - LOTTO 6 box Sez. RIV, foglio 24, part. 245: sub. 20 pag 89 - LOTTO 7 box Sez. RIV, foglio 24, part. 245: sub. 21 pag 92 - LOTTO 8 box Sez. RIV, foglio 24, part. 245: sub. 22 pag 95 - LOTTO 9 box Sez. RIV, foglio 24, part. 245: sub. 24 pag 97
)- *+,,+ LOTTO - 10 NQ - b/0 box S234 Sez. 5678 RIV, 9:;<=: foglio >?8 24, @ABC4 part. >?DE 245: FGHI sub. RKT 26, plm pag NQQ 100 )- *+,,+ LOTTO - 11 NN - b/0 box S234 Sez. 5678 RIV, 9:;<=: foglio >?8 24, @ABC4 part. >?DE 245: FGHI sub. RU 28 plm pag NQO 103 )- *+,,+ LOTTO - 12 N.- b/01 box S234 Sez. 5678 RIV, 9:;<=: foglio >?8 24, @ABC4 part. >?DE 245: FGHI sub. RV 29 plm pag NQW 106 )- *+,,+ LOTTO - 13 NO- b/01 box S234 Sez. 5678 RIV, 9:;<=: foglio >?8 24, @ABC4 part. >?DE 245: FGHI sub. XY 30 plm pag NQZ 108 )- *+,,+ LOTTO - 14 N[- b/01 box S234 Sez. 5678 RIV, 9:;<=: foglio >?8 24, @ABC4 part. >?DE 245: FGHI sub. X\ 31 plm pag NNN 111 )- *+,,+ LOTTO - 15 N]- b/01 box S234 Sez. 5678 RIV, 9:;<=: foglio >?8 24, @ABC4 part. >?DE 245: FGHI sub. XR 32 plm pag NN[ 114 )- *+,,+ LOTTO - 16 NW- b/01 box S234 Sez. 5678 RIV, 9:;<=: foglio >?8 24, @ABC4 part. >?DE 245: FGHI sub. XX 33 plm pag NN^ 117 )- *+,,+ LOTTO - 17 N^- b/01 box S234 Sez. 5678 RIV, 9:;<=: foglio >?8 24, @ABC4 part. >?DE 245: FGHI sub. XK 36 plm pag N.Q 120 )- *+,,+ LOTTO - 18 NZ- b/01 box S234 Sez. 5678 RIV, 9:;<=: foglio >?8 24, @ABC4 part. >?DE 245: FGHI sub. XU 38 plm pag N.. 122 )- *+,,+ LOTTO - 19 N_- b/01 box S234 Sez. 5678 RIV, 9:;<=: foglio >?8 24, @ABC4 part. >?DE 245: FGHI sub. XV 39 plm pag N.] 125 )- *+,,+ LOTTO -.Q- 20 b/01 box S234 Sez. 5678 RIV, 9:;<=: foglio >?8 24, @ABC4 part. >?DE 245: FGHI sub. JY 40 plm pag N.Z 128 )- *+,,+ LOTTO -.N- 21 b/01 box S234 Sez. 5678 RIV, 9:;<=: foglio >?8 24, @ABC4 part. >?DE 245: FGHI sub. JR 42 plm pag NON 131 )- *+,,+ LOTTO -..- 22 b/01 box S234 Sez. 5678 RIV, 9:;<=: foglio >?8 24, @ABC4 part. >?DE 245: FGHI sub. JK 46 plm pag NOO 133 )- *+,,+ LOTTO -.O- 23 b/01 box S234 Sez. 5678 RIV, 9:;<=: foglio >?8 24, @ABC4 part. >?DE 245: FGHI sub. J` 47 plm pag NO] 135 )- *+,,+ LOTTO -.[- 24 b/0 box ae cdefged1 cantina S234 Sez. 5678 RIV, 9:;<=: foglio >?8 24, @ABC4 part. >?DE 245: FGHI sub. hkt 56, FGHI sub. `J 74 plm pag NOZ 138 )- *+,,+ LOTTO -.]- 25 b/0 box ae cdefged1 cantina S234 Sez. 5678 RIV, 9:;<=: foglio >?8 24, @ABC4 part. >?DE 245: FGHI sub. h`t 57, FGHI sub. `h 75 plm pag N[N 141 )- *+,,+ LOTTO -.W- 26 b/01 box S234 Sez. 5678 RIV, 9:;<=: foglio >?8 24, @ABC4 part. >?DE 245: FGHI sub. hu 58 plm pag N[[ 144 )- *+,,+ LOTTO -.^- 27 b/01 box S234 Sez. 5678 RIV, 9:;<=: foglio >?8 24, @ABC4 part. >?DE 245: FGHI sub. hv 59 plm pag N[^ 147 )- *+,,+ LOTTO -.Z- 28 b/01 box S234 Sez. 5678 RIV, 9:;<=: foglio >?8 24, @ABC4 part. >?DE 245: FGHI sub. K\ 61 plm pag N]Q 150 )- *+,,+ LOTTO -._- 29 b/01 box S234 Sez. 5678 RIV, 9:;<=: foglio >?8 24, @ABC4 part. >?DE 245: FGHI sub. KR 62 plm pag N]O 153 )- *+,,+ LOTTO - 30 OQ- b/01 box S234 Sez. 5678 RIV, 9:;<=: foglio >?8 24, @ABC4 part. >?DE 245: FGHI sub. KX 63 plm pag N]] 155 )- *+,,+ LOTTO - 31 ON- b/01 box S234 Sez. 5678 RIV, 9:;<=: foglio >?8 24, @ABC4 part. >?DE 245: FGHI sub. KJ 64 plm pag N]Z 158 )- *+,,+ LOTTO - 32 O.- b/01 box S234 Sez. 5678 RIV, 9:;<=: foglio >?8 24, @ABC4 part. >?DE 245: FGHI sub. `Y 70 plm pag NWN 161 )- *+,,+ LOTTO - 33 OO- b/01 box S234 Sez. 5678 RIV, 9:;<=: foglio >?8 24, @ABC4 part. >?DE 245: FGHI sub. `\ 71 plm pag NW[ 164 )- *+,,+ LOTTO - 34 O[- b/01 box S234 Sez. 5678 RIV, 9:;<=: foglio >?8 24, @ABC4 part. >?DE 245: FGHI sub. `R 72 plm pag NW^ 167 )- *+,,+ LOTTO - 35 O]- cdefged1 cantina S234 Sez. 5678 RIV, 9:;<=: foglio >?8 24, @ABC4 part. >?DE 245: FGHI sub. `K 76 plm pag NW_ 169 )- *+,,+ LOTTO - 36 OW- b/01 box S234 Sez. 5678 RIV, 9:;<=: foglio >?8 24, @ABC4 part. >?DE 245: FGHI sub. `V 79 plm pag N^N 171 )- *+,,+ LOTTO - 37 O^- b/01 box S234 Sez. 5678 RIV, 9:;<=: foglio >?8 24, @ABC4 part. >?DE 245: FGHI sub. UJ 84 plm pag N^[ 174 )- *+,,+ LOTTO - 38 OZ- b/01 box S234 Sez. 5678 RIV, 9:;<=: foglio >?8 24, @ABC4 part. >?DE 245: FGHI sub. Vh 95 plm pag N^^ 177 - LOTTO 39 box Sez. RIV, foglio 24, part. 245: sub. 96 pag 179 )- *+,,+ LOTTO - [Q- 40 b/01 box S234 Sez. 5678 RIV, 9:;<=: foglio >?8 24, @ABC4 part. >?DE 245: FGHI sub. V` 97 plm pag NZN 181 )- *+,,+ LOTTO - [N- 41 b/01 box S234 Sez. 5678 RIV, 9:;<=: foglio >?8 24, @ABC4 part. >?DE 245: FGHI sub. VU 98 plm pag NZO 183 )- *+,,+ LOTTO - [.- 42 b/01 box S234 Sez. 5678 RIV, 9:;<=: foglio >?8 24, @ABC4 part. >?DE 245: FGHI sub. VV 99 plm pag NZ] 185 )- *+,,+ LOTTO - [O- 43 b/01 box S234 Sez. 5678 RIV, 9:;<=: foglio >?8 24, @ABC4 part. >?DE 245: FGHI sub. \YY 100 plm pag NZZ 188 )- *+,,+ LOTTO - [[- 44 cdefged1 cantina S234 Sez. 5678 RIV, 9:;<=: foglio >?8 24, @ABC4 part. >?DE 245: FGHI sub. \YR 102 plm pag N_Q 190 - Riepilogo e conclusioni pag 193 - Elenco allegati pag 200!"# $ %" &'(
1 Incarico e premesse Ill.mo Signor Giudice Delegato, e signor Curatore allo scrivente, geometra Ermanno Benelli, libero professionista con studio in Genova, Via Macaggi 21/3, tel. 010/54.28.21, iscritto al Collegio dei Geometri della Provincia di Genova al n. 1690 e nell'elenco dei Consulenti Tecnici del Tribunale della precitata città, dal 03/12/1975, era deferito incarico di procedere alla stima dei beni immobili acquisiti nella disponibilità della Procedura fallimentare intestata onde procedere, di questi, alla determinazione.. del più probabile valore di comune mercato, ed a seguire, del prezzo da proporre nelle procedure di vendita avuto cura di verificare, degli stessi, lo stato urbanistico e catastale; descritto ed indicato i confini ed ogni altro elemento utile per la vendita ed in assolvimento di tale incarico ricevuto, a conclusione delle indagini del caso, provvede a rassegnare la sottoestesa relazione tecnico estimativa, precisando che, in presenza delle diverse condizioni di avanzamento lavori dei singoli componenti dell intero fabbricato, tenuto conto della occorrenza di ultimazione del contesto, quale unica iniziativa edilizia, i valori indicati sono riferiti non a vendite singole ma ad una vendita dell intero. - - 2 - Oggetto della stima ed identificativi catastali Formano oggetto della presente relazione di stima beni immobili in corso di costruzione, in diverse condizioni d avanzamento dei lavori, di diverse tipologie, tutti inseriti in unico corpo di fabbrica beni immobili così censiti all NCEU del Comune di Genova : ijklmj n ol qrs
LOTTO 39 posto auto Sez. RIV, foglio 24, part. 245 - sub. 96, cat. C/6, z.c.4, classe 1, cons. 10,00 mq, rendita 39,25; žÿ LOTTO Ÿ 40 posto moto ª«Sez. RIV, ± ²³ foglio µ 24, part. µ 245 - º» sub. ¼½ 97, ¾ cat. ÀÁ C/6, «¾ z.c.4, ¾³ ª classe  1, ¾ à cons. µ 2,00 Ä mq, ªÃÅ rendita Æ ½ Ç È 7,85; žÿ LOTTO Ÿ  41 posto moto ª«Sez. RIV, ± ²³ foglio µ 24, part. µ 245 - º» sub. ¼Ç 98, ¾ cat. ÀÁ C/6, «¾ z.c.4, ¾³ ª classe  1, ¾ à cons. µ 2,00 Ä mq, ªÃÅ rendita Æ ½ Ç È 7,85; žÿ LOTTO Ÿ µ 42 posto moto ª«Sez. RIV, ± ²³ foglio µ 24, part. µ 245 ¹ - º» sub. ¼¼ 99, ¾ cat. ÀÁ C/6, «¾ z.c.4, ¾³ ª classe  1, ¾ à cons. É 3,00 Ä mq, ªÃÅ rendita Æ Â ½ÇÈ 11,78; žÿ LOTTO Ÿ É 43 posto moto ª«Sez. RIV, ± ²³ foglio µ 24, part. µ 245 ¹ - º» sub.  100, ¾ cat. ÀÁ C/6, «¾ z.c.4, ¾³ ª classe  1, ¾ à cons. µ 2,00 Ä mq, ªÃÅ rendita Æ ½ Ç È 7,85; žÿ LOTTO Ÿ 44 ¾ Ã Ã Ê cantina ª«Sez. RIV, ± ²³ foglio µ 24, part. µ 245 - sub. 102, cat. C/2, z.c.4, classe 3, cons. 1,00 mq, rendita 3,31; ¹ º»  µ ¾ Àµ «¾ ¾³ ª É ¾ Ã Â Ä ªÃÅ Æ É ÉÂÈ = = 3 Provenienze, proprietà, gravami del compendio immobiliare Il complesso immobiliare di cui trattasi, nello stato d avanzamento attestato dalla presente relazione tecnica, è pervenuto alla }~ GE. MA. ƒ CO srl, ˆ Š Œ dante Ž causa ˆŒ della IMMOBILIARE š œœ SVILUPPO srl, in diversa consistenza plani volumetrica, ovvero fabbricati in disuso entrostanti porzione di terreno, con atto di compravendita del 10/07/2007, a rogito Notaio Dott. Massimo Di Paolo di Genova, registrato a Genova in data 02 agosto 2007, Rep. 64705, racc. 24896 e trascritto a Genova 04/08/2007 RG 35530 e RP 19695 tuvwxu yy zw { y
Recita infatti l atto, che oggetto della vendita era: complesso immobiliare distinto con il civico 6 di Via Cepollina costituito da tre differenti corpi di fabbrica con annessa circostante area urbana pertinenziale di circa mq 1721 disposta su due livelli di quota differenti costituente corte comune ed in parte sedime di detti fabbricati consistenti più precisamente in : un fabbricato principale, denominato corpo A, costituito da un edificio elevato su due piani. un fabbricato secondario, denominato corpo B, costituito da un manufatto di forma rettangolare costituito da pilastri e travi in cemento armato, tamponamento perimetrale in laterizio, struttura portante della copertura in capriate metalliche, il tutto interamente ricoperto da un telo plastico impermeabile. un ulteriore fabbricato secondario, denominato corpo C costituito da tre distinti ed attigui manufatti in lamiera ondulata.. Su detto contesto ÔÕÖ ØÙ GEMACO aveva presentato, presso il Comune di Genova, in data 27/07/2006, prot. 723603, a sue cure, progetto di recupero dell area e relativi sussistenti volumi, progetto rubricato con Conferenza dei Servizi n 55/06. Il progetto ebbe a ricevere approvazione, e ÔÕÖ ØÙ GEMACO diede avvio ai lavori di trasformazione, lavori proseguiti dalla stessa sino all attuale avanzamento. Varianti, di cui alla narrativa che segue, ebbero ad interessare l iniziativa in parola sino alla attualità A seguire, in data 13/07/2011 ÔÕÖ ØÙÚ GEMACO, con atto a magistero notaio Massimo Di Paolo, mutava denominazione e ragione sociale in ËÌÍÎÏÌ ÐÑ ÒÎ ÑÓÐ
Immobiliare e sviluppo s.r.l. åæççèéêëêìíî î ïðêëñòòè ïóíóëóô Sul compendio immobiliare in parola, giuste indicazioni di relazione notarile a magistero Notaio Parisi, vedasi in allegati, risultano gravare le seguenti formalità : - ipoteca volontaria iscritta in data 04 agosto 2007 rep 10254 a favore Banca Popolare di Novara S.p.A. ; - annotazione a margine di frazionamento in data 18 gennaio 2012 rep. N. 142 atto rogato Notaio Di Paolo in Genova in data 12 maggio 2010 rep. n. 68536, in numero 4 lotti - Sentenza dichiarativa di fallimento trascritta a Genova in data 21 dicembre 2011 rep. n. 29465. = = 4 Posizione urbanistico - catastale Assunto l incarico di cui in premessa lo scrivente provvedeva, in primo luogo, ad ispezionare il compendio immobiliare in parola, dando poi corso, per il tramite anche di Collaboratori di studio, alla campagna di rilievi degli stati di fatto. A seguire erano eseguiti i raffronti tra i reperiti progetti autorizzati e gli stati di fatto accertati. Rilevate discrepanze ed incongruenze erano allora richieste informative ed indicazioni, in merito, agli Uffici competenti del Comune di Genova, anche tramite incontri diretti con i Funzionari. Per il tramite di successivi incontri con il Dr. Ing. Maurizio Michelini, vedasi relazione a firma dello stesso, del 12/04/2007, erano poi eseguiti gli approfondimenti del caso. A concludere erano presi contatti con l attuale Direttore dei Lavori ÛÜÝÞßÜ àá âþ ãäà
Dr. Arch. Giorgio Montaldo, professionista subentrato anche nella figura di progettista, attese le intervenute occorrenze di Varianti, professionista che forniva i chiarimenti richiesti. A conclusione dei succitati contatti era acquisita, dal succitato professionista, relazione sulla posizione del complesso immobiliare in parola, alla attualità, sussistente la figura dello stesso quale Direttore dei Lavori.. Sulla base del percorso come sopra illustrato era quindi possibile ricostruire la posizione urbanistica della iniziativa in parola, come segue, ovvero : L iniziativa gode di : - CONFERENZA DEI SERVIZI 55/2006 deliberante la realizzazione edificio residenziale, autorimessa privata. - CONFERENZA DEI SERVIZI 29/01/2010 ex art. 14 L. 241/90 deliberante l accoglimento di Variante in corso d opera parziale sanatoria. seduta deliberante del 16/04/2010 Da un raffronto effettuato tra lo stato di fatto, e gli elaborati depositati ed approvati presso il Comune di Genova, Edilizia Privata, non risultano pertanto sussistere difformità urbanistiche da sanare, a meno di modesti adeguamenti di partizioni, distribuzioni e simili, quali quelli sussistenti per il sub 114 ( lotto I locale sottotetto ), contesto che non risulta ancora distribuito come da progetto. Da un raffronto tra lo stato di fatto e le planimetrie catastali, in atti dal 21/07/11, gli immobili risultano conformi, ad eccezione del subalterno 76 ( lotto 35 nella capitolazione che segue ) - - õö øùö úû üø ýþú
5 - Operazioni peritali Per procedere negli incombenti ricevuti lo scrivente provvedeva, in primo luogo, ad effettuare visure ed accertamenti: - presso l'agenzia del Territorio, Sezione Catasto della provincia di Genova onde reperire identificativi e classamento del compendio immobiliare di cui trattasi, nonché le planimetrie ivi custodite, per le successive attestazioni di conformità, vedasi in allegati. - presso l Ufficio Edilizia Privata del Comune di Genova, al fine di verificare la regolarità edilizia delle porzioni oggetto di stima essendo, le stesse, facenti parte di un fabbricato, parte in corso di costruzione ed in parte ultimato. - presso la Procedura, al fine di acquisire gli atti di provenienza, e la documentazione inerente le Certificazioni Ipotecarie. Ultimate tali indagini, erano poi eseguiti i sopralluoghi del caso, in sito, in presenza, del Cancelliere delegato dal Tribunale, e degli organi della procedura. In tali occasioni erano raccolte le caratteristiche intrinseche ed estrinseche dei beni oggetto di stima, definite le consistenze plani volumetriche e riprese le viste fotografiche di occorrenza. Successivamente si provvedeva ai raffronti dei risultati di detti accertamenti con la documentazione reperita e presso l Ufficio Edilizia Privata e con quanto in atti presso l Agenzia del Territorio, ai fini delle attestazioni di conformità o meno delle posizioni urbanistiche e catastali degli immobili di cui trattasi. ÿp P
A conclusione di tali operazioni, acquisita tutta la documentazione utile di corredo, svolte le indagini di mercato più opportune era poi allestita la presente relazione tecnico estimativa. - - 6 - Criteri generali e metodi di stima Atteso che trattasi di compendio immobiliare costituito si da più porzioni di possibile futuro autonomo utilizzo, ancora parzialmente da ultimarsi, in alcune parti, allo scrivente ed agli organi della procedura è risultato di tutta evidenza, sin dal primo approccio alla articolazione della deferita consulenza, la occorrenza di immettere il contesto immobiliare sul mercato, per una collocazione più sollecita possibile, nel suo assieme, ovvero a corpo, e non già in singoli lotti; ciò anche per incentivare il singolo imprenditore, alla acquisizione del intero contesto, attesa la presenza di porzioni di immediata collocabilità sul mercato, giusta sua possibilità di assunzione di obbligazioni quali il successivo ottenimento del decreto di agibilità, il rilascio delle certificazioni tecnologiche di norma, ecc. Analogamente è risultato di tutta evidenza che per determinare il prezzo da porsi a base dello esperendo pubblico incanto era d occorrenza procedere a valutazione di ogni singolo componente. Posto quanto sopra, tenuto conto dello scopo della presente relazione di stima, lo scrivente ha pertanto provveduto, in primis, a determinare il valore venale di ogni singolo componente, allo stato finito; quindi a determinare l importo occorrente per il completamento dei lavori ancora da finire. Ovviamente alle valorizzazioni come sopra determinate sono poi state applicate le deduzioni per le spese di gestione delle problematiche
d occorrenza, come sopra evidenziate, nonché quelle incentivanti la partecipazione al pubblico incanto di possibili soggetti interessati. Per detti conteggi lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere con il metodo "per comparazione diretta" nelle valorizzazioni al finito; e con quello a valore di costruzione, per le valorizzazioni delle opere da eseguire. La stima per comparazione si basa infatti sul principio che lega, in una determinata zona, il valore di immobili vicinori e/o comunque assimilabili tra di loro, con altri ad essi comparabili, per caratteristiche consistenza e tipologia. La stima a valore di costruzione si basa invece sui costi di costruzione correnti al momento della stima. Pertanto le valorizzazioni tutte sono state determinate, dallo scrivente, sulla base delle più recenti trattazioni, sia in tema di affido di lavori che in tema di compravendite, tenuto conto dei parametri tecnici di natura intrinseca, propri dei cespiti da stimare. I parametri tecnici utilizzati sono stati ricercati, per la natura dimensionale nel metro quadro, giuste caratteristiche dei beni in oggetto, considerato che per la zona i parametri comunemente usati, nelle transazioni attuate, sono proprio i precedenti poiché di più facile determinazione e/o reperibilità. Per i parametri di natura economica questi sono stati individuati tramite consultazione delle più autorevoli Fonti presenti sul mercato immobiliare, quali Osservatorio Immobiliare OMI, Consulente Immobiliare, Nomisma, FIAIP, Elenco prezzi della Camera di Commercio, ecc. Fonti dalle quali sono stati estratti i prezzi unitari
correnti e consolidatisi nelle più recenti trattazioni avvenute. Va da se che i valori assunti per le comparazioni sono stati adottati con le correzioni, in diminuzione, proprie del caso di cui trattasi. Nel dettaglio si riferisce inoltre che per quanto attiene la porzione di fabbricato ancora da ultimare, parte residenziale, questa sconta un avanzamento non superiore al 65% ( sessantacinquepercento) e pertanto per le valutazioni conclusive le UIU trattate hanno subito un abbattimento correlato, abbattimento ovviamente maggiorato delle spese ed imprevisti per la riapertura e conclusione del cantiere. - - 7 Fonti di informazione Lo scrivente, come sopra indicato, ha provveduto, per le richieste assegnazioni di prezzo, alla utilizzazione dei valori di mercato degli immobili, portati ed indicati dall Osservatorio Immobiliare dell Agenzia del Territorio (OMI); dalla banca dati dell Osservatorio Immobiliare della F.I.A.I.P.; dalla pubblicazione specializzata quindicinale il Consulente Immobiliare, dalle offerte presenti sul web, di cui in allegati, dalle indagini svolte presso Agenzie Immobiliari della zona, valori ovviamente adattati ai singoli casi trattati. Capitolo Secondo : Stime Riconfermato che formano oggetto della presente relazione di stima le porzioni immobiliari come sopra identificate; richiamato che il corpo di fabbrica di cui trattasi è ubicato in zona periferica della città di Genova, in località Rivarolo, in fregio a viabilità denominata Via Cepollina, viabilità confluente direttamente in via Rivarolo, tramite la piazza Rivara, piazza ove sono presenti infrastrutture e servizi,!" # $%!
evidenziato che le stime in appresso esposte si sono consolidate sulla base di un processo estimativo che ha tenuto conto delle consistenze emerse in sito; delle condizioni tutte accertate per influenti, quali tipologie, ubicazione, affacci, prospettazioni ; nonché dello scopo specifico della stima, per cui le valorizzazioni di seguito esposte sono da assumersi a corpo e non a misura, e tutte come concorrenti al prezzo finale fissato, di seguito si espongono le valorizzazioni dei singoli componenti del compendio immobiliare in parola. 2010 2.1. 3 456 LOTTO 665 7 8A 7 8AA9:;9<=>;? Appartamento LMNO Sez. QRTU RIV, VWXYZW foglio S@U 24, [\]^O part. S@BC 245: DEFG sub. HIJK 106, _` La abcdebfg porzione ehhbieje`cg immobiliare ef in a`cbj` parola k, lbmnenogfng costituente a`cng parte tgj del aep più `haeb ampio lbhajgmmb complesso ehhbieje`cg immobiliare te di loe cui nc`nn`mek trattasi, `jjb allo mn`nb stato `nno`jgk attuale, cemojn` risulta qrq non Eusvwxsx ultimata me` sia agc per yo`fnb quanto `nnegfg attiene zje gli efngcfe interni l{g che agc per zje gli gmngcfe esterni. }f In a`cnelbj`cg particolare agc per zje gli efngcfe interni mbfb sono da t` ultimare ojneh`cg jg le bagcg opere te di ~efenoc` finitura yo`je quali a`ehgfne pavimenti k, cegmnehgfne rivestimenti k, mgcc`hgfne serramenti efngcfe interni k, m`fen`ce sanitari k, lbjbcenocg coloriture k, ~efenocg finiture `fb vano ml`jg scale gt ed `nceb atrio k, lbhajgn`hgfnb completamento ehae`fnemnel{g impiantistiche k, `mlgfmbcgk ascensore, gll ecc. k, zeomng giuste getgfdg evidenze tgjj `jjgz`nb dell allegato mgcedeb servizio ~bnbzc`~elb fotografico. gc Per zje gli gmngcfe esterni, k del tgj lbcab corpo di te fabbrica ~`iicel` gfncb entro loe cui gmm` essa è lbfngfon`k contenuta, mommemng sussiste j bllbccgfd` l occorrenza della tgjj` gmglodebfg esecuzione degli tgzje efngcgfne interventi te di lbhajgn`hgfnb completamento yo`je quali abm` posa delle tgjjg cefz{egcgk ringhiere, lbhajgn`hgfnb completamento cgzeh`debfg regimazione `lyog acque hgngbcel{gk meteoriche, abm` posa dei tge a`ehgfne pavimenti gmngcfe esterni k, abm` posa mgcc`hgfnemnel` serramentistica ae`fb piano ngcc`k terra, lbjbcenocg coloriture k, cglefdebfe recinzioni k, lbjjgz`hgfnek collegamenti, cehbdebfg rimozione te di abfngzze ponteggi k, gllk ecc, zeomng giuste getgfdg evidenze tgjj `jjgz`nb dell allegato mgcedeb servizio ~bnbzc`~elb fotografico. bmnb Posto yo`fnb quanto mbac`k sopra, fatta ~`nn` valutazione `jon`debfg degli tgzje efgmnehgfne investimenti t` da gmgzoecme eseguirsi agc per ej il &'()*' +, -)./+
œ žÿœ tenuto conto žœ di Ÿž un Ÿ œ adeguato œœ žœ abbattimento ž žœ žœ incentivante ª žœ ««l interresse alla Ÿ acquisizione, ž la porzione «ž ž in «parola ž «± andrà a concorrere ž «««al «prezzo base ª žœ «dell intero compendio ž ž in «ragione ž di ² : ³. µ 10.000,00 x ¹ 0.70 º = ³. ¹ 7.000,00» ¼¼ 2.55.l ½ ¾«Prezzo concorrente ž ««žœ alla formazione «ž della base ª œ d asta À A «fronte žœ dei conteggi žœ come sopra «eseguiti, Ÿ œ ž indica lo «žœ scrivente Á che il œ cespite ž in «parola concorre ž ««al valore «ª žœ «dell intero compendio ž ž in «ragione ž di di. 7.000, 00 Âà ÄÃÅÅÅÆ ÅÅ = = 2.56. LOTTO 39 Posto auto scoperto Sez. RIV, foglio 24, part. 245: sub. 96, La porzione immobiliare in parola, costituente parte del più ampio complesso immobiliare di cui trattasi, allo stato attuale, risulta ultimata ed agibile ;. Posto quanto sopra di seguito si riferisce e valuta : 2.56.a Identificazione catastale e toponomastica L immobile di cui trattasi, all Agenzia del Territorio sez. Catasto del Comune di Genova, risulta posto in capo alla Società Ž Immobiliare e šš Sviluppo S.r.l con sede in Genova ed è identificato come segue: Sez. RIV, foglio 24, particella 245, sub. 96 cat. C/6, classe 1, cons. 10,00 mq, rendita 39,25. 2.56.b Consistenze Il cespite oggetto di stima, sviluppa una consistenza catastale di mq. circa 10,00 mq 2.56.c Confinanti e pertinenze ƒ ˆ Š Œ ˆ
Il posto auto scoperto in parola espone le seguenti coerenze: - nord : muri divisori su distacco ; - est : sub 98; - sud : area di manovra sub 103; - ovest : sub 95; 2.56.d provenienza, proprietà e gravami vedasi indicazioni alle capitolazioni del caso. 2.56.e regolarità urbanistico - catastale vedasi indicazioni alle capitolazioni del caso. 2.56.f Caratteristiche costruttive, estrinseche e generali I posti auto, di cui trattasi fanno parte del civ. 6, di Via Cepollina, civico accessibile dalla pubblica via, tramite cancello elettrico. I predetti posti auto esterni, risultano ubicati al piano primo, lato nord sotto il loggiato dell intero immobile. 2.56.g - Caratteristiche intrinseche Trattasi di posto auto che sviluppa una superficie di circa mq. 10 2.56. h Condizioni influenti la stima e risultati delle indagini Vedasi indicazioni portate alle capitolazioni dei cespiti interferenti con il valore finale del contesto immobiliare nel suo assieme. 2.56.i Valore di mercato Atteso che al cespite in parola, giuste indicazioni delle Fonti consultate, in caso di vendita indipendente sarebbe assegnabile un valore venale di mercato di : 1.000,00 x mq 10,00 =. 10.000,00 in presenza delle problematiche che affliggono il contesto di cui questo fa parte; nonché delle spese per la definizione della iniziativa di cui trattasi, ÇÈÉÊËÈ ÌÍÎ ÏÊ ÐÎÌ
tenuto conto di un adeguato abbattimento incentivante l interresse alla acquisizione, la porzione in parola andrà a concorrere al prezzo base dell intero compendio in ragione di :. 10.000,00 x 0.70 =. 7.000,00 2.56.l Prezzo concorrente alla formazione della base d asta A fronte dei conteggi come sopra eseguiti, indica lo scrivente che il cespite in parola concorre al valore dell intero compendio in ragione di di. 7.000, 00 éêëìê 2.57. í îïððï LOTTO ñ òó 40 ñ ôõö õ Posto øõ õ moto S Sez. RIV, foglio ùú 24, part. ùúûü 245: ýæþè sub. þÿ: 97, L La porzione immobiliare in parola, costituente parte t del più ampio complesso immobiliare t di cui trattasi, allo stato attuale, risulta æàußüáuá ultimata ãe ed á!ßþßàã agibile "; ma non ancora titolare del t decreto t di t m# agibilità e o#$ conformità. P Posto % quanto sopra di t m seguito si o riferisce e & valuta ': 2è(ÿèá 2.57.a ) *to Identificazione catastale e toponomastica L+ L immobile t di cui trattasi, +,m all Agenzia t del - Territorio $ sez.. Catasto t del. Comune di t d& Genova, risulta posto in capo alla /# Società ÛÜÜÝÞßàßáâã Immobiliare ãe äåßàæççý Sviluppo äèâèà S.r.l con t sede in d& Genova t ed cè to identificato come m' segue: /$ Sez. R01 RIV, foglio om 24, 23 particella 245, 23( $ sub. þÿ 97 $ cat. C45: C/6, classe 61 cons. 2,00 2:77 mq, Ü8 t rendita 7,85. ÿ:9(è 2è(ÿèÞ 2.57.b ; Consistenze. * Il cespite mm oggetto di t stima, & sviluppa una consistenza catastale t di %$ mq. circa <=>> 2,00?@ mq 2.57.c Confinanti e pertinenze 2è(ÿèA ;.o ÑÒÓÔÕÒ Ö Ö ØÔ ÙÚÖ