Tribunale di Alessandria PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE

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1 Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 487 / 2016 Tribunale di Alessandria PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE promossa da: LORIS RIZZO contro: Maria Santina Guastavigna N Gen. Rep. 487/2016 data udienza ex art. 569 c.p.c.: Giudice Delle Esecuzioni: Dott.ssa CAMILLA MILANI RAPPORTO DI VALUTAZIONE Lotto 001 Esperto alla stima: Codice fiscale: Studio in: Pec: Franco Ciparelli CPRFNC48H02G215P VIA GUALA 1 - TORTONA ciparelli.franco@gmail.com ciparelli.franco@pec.it Pag. 1

2 Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 487 / 2016 SINTESI ELABORATO 1. Dati Catastali Categoria: Abitazione di tipo civile [A2] Dati Catastali: foglio 118, particella 168, subalterno 4, scheda catastale presente, indirizzo via G. Stephenson 10, piano rialzato, comune Alessandria (A182), categoria A/2, classe 2, consistenza 7,5 vani, superficie 147, rendita 813,42 2. Stato di possesso Occupato dal debitore e dai suoi familiari 3. Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili: 4. Creditori Iscritti Creditori Iscritti: RIZZO LORIS 5. Comproprietari Beni: via Giorgio Stephenson 22 - rione Pista - Alessandria (Alessandria) Misure Penali Comproprietari: Nessuno. Beni: via Giorgio Stephenson 22 - rione Pista - Alessandria (Alessandria) Pag. 2

3 Misure Penali: Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 487 / Continuità delle trascrizioni Continuità delle trascrizioni: SI 8. Prezzo Prezzo da libero: 0,00 Prezzo da occupato: ,00 Pag. 3

4 Beni in Alessandria (Alessandria) Località/Frazione rione Pista via Giorgio Stephenson 22 Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 487 / 2016 La documentazione ex art. 567 c.p.c. risulta completa? No. La certificazione notarile e' sostituita da un certificato ipotecario, in forza probabilmente del possesso ultraventennale dell'immobile da parte della Proprietaria 'esecutata. 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: Identificativo corpo: Alloggio. Abitazione di tipo civile [A2] sito in frazione: rione Pista, via Giorgio Stephenson 22 Note: Alloggio di abitazione di tipo civile al piano rialzato di una piccola palazzina su due piani f.t. oltre piano mansardato, per complessive quattro unita' abitative. Quota e tipologia del diritto 1000/1000 di MARIA SANTINA GUASTAVIGNA - Piena proprietà. Cod. Fiscale: GSTMSN38A58A182H - Residenza: via G. Stephenson 22 - Stato Civile: nubile Eventuali comproprietari: Nessuno. Identificato al catasto Fabbricati: Intestazione: foglio 118, particella 168, subalterno 4, scheda catastale presente, indirizzo via G. Stephenson 10, piano rialzato, comune Alessandria (A182), categoria A/2, classe 2, consistenza 7,5 vani, superficie 147, rendita 813,42 Confini: a Nord: mappale 169; ad Est: cortile comune; a Sud: vano scala condominiale; Ad Ovest: via Giorgio Stephenson. Conformità catastale: Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: La scheda catastale dell'alloggio non rappresenta fedelmente la situazione reale: in particolare, in luogo dell'ampio soggiorno in fondo al corridoio, sono state realizzate due camere con un ripostiglio interposto, oltre ad altre difformita' interne di minore entita'. Tali modifiche comunque non parrebbero modificare la consistenza dell'alloggio e relativa rendita: il calcolo dei vani catastali (in presenza delle modifiche) non modificherebbe il classamento di 7,5 vani. Il balcone lato cortile, oggetto di ampliamento con P. di C. 625 del 06/11/2006 per parziale trasformazione in terrazzo coperto, e' rappresentato, sia nella scheda catastale che negli elaborati progettuali dello strumento autorizzativo, come un corpo a sbalzo di m. 2,60, mentre nella realtà, per la parte oggetto di ampliamento, si e' partiti dalle fondazioni con due pilastri in struttura di cemento che determinano di fatto un ampliamento della sagoma del fabbricato da denunciare all'agenzia del Territorio con Tipo Mappale. Regolarizzabili mediante: Tipo Mappale per modifica sagoma del fabbricato e ripresentazione scheda catastale con pratica Docfa. Tipo Mappale per ampliamenti inferiori al 50%: 500,00 Pratica Docfa per aggiornamento scheda catastale: 500,00 Oneri Totali: 1.000,00 Pag. 4

5 Per quanto sopra N si dichiara la conformità catastale Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 487 / DESCRIZIONE GENERALE(QUARTIERE E ZONA): Il lotto in esecuzione e' ubicato nel quartiere Pista di Alessandria, parte Sud della citta', al civico 22 di via Giorgio Stephenson, vicinanze di Corso Borsalino e Stazione ferroviaria. In una zona residenziale piuttosto intensiva ben dotata di servizi di ogni genere nelle immediate vicinanze. La via ove e' ubicato l'alloggio oggetto di stima e' decisamente tranquilla dal punto di vista del traffico automobilistico essendo percorsa, in pratica quasi esclusivamente, dai Residenti. E anche la linea ferroviaria che fiancheggia la strada non e' tale da creare eccessivo disturbo: alla limitata velocita' dei convogli in vicinanza della stazione ferriviaria si aggiunge il fatto che i binari di effettivo transito non sono nelle immediate vicinanze della strada. Caratteristiche zona: semicentrale normale. Area urbanistica: residenziale a traffico limitato con parcheggi buoni. Servizi presenti nella zona: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. Importanti servizi ad alta tecnologia presenti nella zona: nessuno. Servizi offerti dalla zona: Non specificato Caratteristiche zone limitrofe: residenziali. Importanti centri limitrofi: Non specificato Attrazioni paesaggistiche: nessuna. Attrazioni storiche: nessuna. Principali collegamenti pubblici: Non specificato 3. STATO DI POSSESSO: Occupato dal debitore e dai suoi familiari. 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI - Iscrizione di ipoteca: Ipoteca volontaria attiva a favore di, Banca Nazionale del Lavoro S.p.A: contro GUASTAVIGNA MARIA SANTINA; Derivante da: atto Not. Morandi del 16/04/2008 rep /14116; Importo ipoteca: ,00; Importo capitale: ,00. - Trascrizione pregiudizievole: Pignoramento a favore di RIZZO LORIS contro GUASTAVIGNA MARIA SANTINA; Derivante da: atto giudiziario del 30/09/2016 rep. 5631/2016. Dati precedenti relativi ai corpi: Alloggio 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese di gestione condominiale: Pag. 5

6 Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 487 / 2016 Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: 916,00 compreso il consumo di acqua (come da preventivo approvato Nov Ott. 2017). Spese condominiali scadute ed insolute negli ultimi due anni anteriori al pignoramento: 3.172,00. relativamente all alloggio in esecuzione. Millesimi di proprietà: 255,83 per l'alloggio in esecuzione. Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: nessuno Attestazione Prestazione Energetica: Non presente Indice di prestazione energetica: Non specificato Note Indice di prestazione energetica: Non specificato Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: nessuno. Avvertenze ulteriori: Non specificato 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI NEL VENTENNIO ANTECEDENTE IL PIGRAMENTO: Titolare/Proprietario: Guastavigna Maria Santina proprietario/i ante ventennio ad oggi. In forza di denuncia di successione del 1981; registrata a Alessandria, in data, ai nn. 85/vol Continuità delle trascrizioni: Si 7. PRATICHE EDILIZIE: Numero pratica: 625 del 06/11/2006 Intestazione: Guastavigna Maria Santina Tipo pratica: Permesso a costruire Per lavori: ampliamento balcone. Rilascio in data 06/11/2006 al n. di prot. 625 TE: Nessuna comunicazione di inizio lavori. Nessuna comunicazione di fine lavori. Agibilita' non necessaria. 7.1 Conformità edilizia: Abitazione di tipo civile [A2] Nessuna. Per quanto sopra si dichiara la conformità edilizia. 7.2 Conformità urbanistica: Abitazione di tipo civile [A2] Strumento urbanistico Approvato: Piano regolatore generale In forza della delibera: Terza Variante Strutturale con Delibera C.C. n. 3 del 25/01/2011 Pag. 6

7 Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 487 / 2016 Norme tecniche di attuazione: adottate con Delibera C.C. n. 8 del 26/01/1999 Immobile sottoposto a vincolo di carattere urbanistico: Elementi urbanistici che limitano la commerciabilità? Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni particolari? Indice di utilizzazione fondiaria/territoriale: 3 mc/mq Rapporto di copertura: 45 % Residua potenzialità edificatoria: Dichiarazione di conformità con il PRG/PGT: SI Note sulla conformità: Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: Dal punto di vista urbanistico si constata che al Permesso di Costruire n. 625 del 06/11/2006 non ha fatto seguito ne'' la comunicazionbe di inizio lavori, ne'' la comunicazione di fine lavori La qual cosa, peraltro, non risulterebbe configurare un vero e proprio abuso oggetto di regolarizzazione. Per quanto sopra si dichiara la conformità urbanistica. Descrizione: Abitazione di tipo civile [A2] di cui al punto Alloggio L'alloggio, di ampia superficie, si presenta in buono stato di conservazione, anche per effetto di interventi di manutenzione straordinaria effettuati anni fa. In particolare il rifacimento del bagno e della pavimentazione in materiale ceramico di tutto l'alloggio. Il corridoio di ingresso, in posizione baricentrica, disimpegna simmetricamente gli ambienti: il soggiorno ed altre due camere ad Ovest su via Stephenson, la cucina, il bagno ed altre due camere ad Est verso Il cortile su cui si affaccia per tutta la lunghezza del fronte il balcone col terrazzo coperto in adiacenza al confine Nord. 1. Quota e tipologia del diritto 1000/1000 di MARIA SANTINA GUASTAVIGNA- Piena proprietà Cod. Fiscale: GSTMSN38A58A182H - Residenza: via G. Stephenson 22 - Stato Civile: nubile. Eventuali comproprietari: Nessuno. Superficie complessiva di circa mq 158,00 E' posto al piano: rialzato. L'edificio è stato costruito nel: 1930 circa. L'edificio condominiale è stato ristrutturato nel: L alloggio in esecuzione ha un'altezza utile interna di circa m. 3,40. L'intero fabbricato è composto da n. 2 piu' mansarda piani complessivi di cui fuori terra n. 2 e di cui interrati n. 0. Pag. 7

8 Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 487 / 2016 Stato di manutenzione generale: buono Caratteristiche descrittive: Caratteristiche strutturali: Solai Strutture verticali tipologia: solaio misto in c.a./laterizio in opera con nervature parallele; condizioni: buone. materiale: muratura; condizioni: buone. Componenti edilizie e costruttive: Infissi esterni tipologia: doppia anta a battente materiale: alluminio; protezione: tapparelle; materiale protezione: plastica; condizioni: buone. Infissi interni tipologia: a battente; materiale: legno massello; condizioni: ottime. Pareti esterne Pavim. Interna materiale: muratura di mattoni pieni; coibentazione: inesistente; rivestimento: intonaco di cemento; condizioni: buone. materiale: piastrelle di ceramica; condizioni: ottime. Impianti: Elettrico tipologia: sottotraccia; tensione: 220V; condizioni: buone; conformità: rispettoso delle vigenti normative. Termico tipologia: autonomo; alimentazione: metano; rete di distribuzione: tubi in rame; diffusori: termosifoni in ghisa; condizioni: buone; conformità: rispettoso delle vigenti normative. Impianti (conformità e certificazioni) Impianto elettrico: Esiste impianto elettrico SI Epoca di realizzazione/adeguamento primi anni 2000 Impianto a norma Esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e successive SI Riscaldamento: Esiste impianto di riscaldamento Tipologia di impianto Stato impianto SI autonomo funzionante Pag. 8

9 Potenza nominale Kcal Epoca di realizzazione/adeguamento 2006 Impianto a norma SI Esiste la dichiarazione di conformità Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 487 / 2016 Condizionamento e climatizzazione: Esiste impianto di condizionamento o climatizzazione Impianto antincendio: Esiste impianto antincendio Ascensori montacarichi e carri ponte: L'immobile dispone di ascensori o montacarichi Esistenza carri ponte Scarichi: Esistono scarichi potenzialmente pericolosi Destinazione Parametro Superficie reale/potenziale Coeff. Superficie equivalente abitazione sup lorda di pavimento 137,00 1,00 137,00 balconi sup lorda di pavimento 21,00 0,30 6,30 158,00 143,30 8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 8.1 Criterio di stima: Il criterio di stima adottato e' quello sintetico-comparativo di immobili similari in zona. 8.2 Fonti di informazione:. Pag. 9

10 8.3 Valutazione corpi: Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 487 / 2016 Alloggio. Abitazione di tipo civile [A2] Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo abitazione 137,00 600, ,00 balconi 6,30 600, ,00 Stima sintetica comparativa parametrica del corpo ,00 Valore corpo ,00 Valore Pertinenze 0,00 Valore complessivo intero ,00 Valore complessivo diritto e quota ,00 Riepilogo: ID Immobile Superficie Lorda Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota Alloggio Abitazione di tipo civile [A2] 143, , , Adeguamenti e correzioni della stima: Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: 1.000, Prezzo base d'asta del lotto: Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si ,00 trova: Prezzo di vendita del lotto nello stato di "occupato": ,00 Prezzo di vendita del lotto nello stato di "libero": 0, Regime fiscale della vendita ad imposta di registro Allegati Documentazione fotografica; Elaborati grafici; Documentazione ipocatastale. Data generazione: L'Esperto alla stima Franco Ciparelli Pag. 10