Tribunale di Alessandria PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE

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1 Tribunale di Alessandria PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE promossa da: ***** contro: ***** N Gen. Rep. 9/2016 data udienza ex art. 569 c.p.c.: ore 09:15 Giudice Delle Esecuzioni: Dott.ssa CAMILLA MILANI RAPPORTO DI VALUTAZIONE Lotto lotto 1 abitazione di tipo civile Esperto alla stima: Geom Enrico Greco Codice fiscale: GRCNRC82M24A182T Studio in: p.zza G. Verdi 4A Sale Telefono: 0131/ Fax: 0131/ studiogrecoenrico@libero.it Pec: enrico.greco@geopec.it SINTESI ELABORATO 1. Dati Catastali Bene: via vecchia di san romano 10 Sale (Alessandria) Categoria: Abitazione di tipo civile [A2] Dati Catastali: foglio 30, particella 104, subalterno 7, indirizzo VIA VECCHIA DI SAN ROMANO 10, piano T 1 2, comune SALE, categoria A/2, classe 1, consistenza 10, superficie 302, rendita 619,75 foglio 30, particella 104, subalterno 8, indirizzo VIA VECCHIA DI SAN ROMANO 10, piano T, comune SALE, categoria C/6, classe 1, consistenza 67 mq, superficie 69 mq, rendita 141,87 1

2 2. Stato di possesso Bene: via vecchia di san romano 10 Sale (Alessandria) Occupato da *****, con contratto di locazione stipulato in data 18/12/2014 per l'importo di euro 190,00 con cadenza mensile. Il canone di locazione è considerato vile ai sensi dell'art comma 3 c.c. Registrato a sale il 18/12/2014 Tipologia contratto: locazione ad uso abitativo, scadenza 17/12/2018 Il contratto è stato stipulato in data antecedente il pignoramento o la sentenza di fallimento. 3. Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili Bene: via vecchia di san romano 10 Sale (Alessandria) Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili: NO 4. Creditori Iscritti Bene: via vecchia di san romano 10 sale Sale (Alessandria) composta da un locale più servizi e cantina al piano terreno, due locali più servizi al piano primo, tre locali sottotetto al piano secondo con annessa area cortilizia privata. Creditori Iscritti: ***** 5. Comproprietari Beni: via vecchia di san romano 10 Sale (Alessandria) Comproprietari: Nessuno 6. Misure Penali Beni: via vecchia di san romano 10 sale Sale (Alessandria) Misure Penali: Nessuna 2

3 7. Continuità delle trascrizioni Bene: via vecchia di san romano 10 sale Sale (Alessandria) Continuità delle trascrizioni: Al giorno 15 gennaio 2016 gli immobili risultavano di piena proprietà al signor. ***** sopra generalizzato, giusti titoli anteriori al ventennio in particolare per atto di compravendita Notaio ***** del 15/10/1992 rep. n ***** e trascritto a Tortona il 22/10/1992 ai numeri *****, attuale proprietario. 8. Prezzo Bene: via vecchia di san romano 10 Sale (Alessandria) Prezzo da libero: ,00 ( novantacinquemila/00) Beni in Sale (Alessandria) Località/Frazione Sale Via Vecchia di San Romano 10 La documentazione ex art. 567 c.p.c. risulta completa? Si Data di presentazione: IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: Identificativo corpo: lotto UNICO. Abitazione di tipo civile [A2] sito in Sale (Alessandria) CAP: frazione: sale, via vecchia san romano civ. 10 Note: Trattasi di fabbricato rurale di modeste dimensioni, sito in zona agricola privo di utenze e urbanizzazioni primarie aventi un locale più servizi e cantina al piano terreno, due locali più servizi al piano primo, tre locali sottotetto al piano secondo con annessa area cortilizia privata. Sul medesimo lotto, insiste solo il fabbricato abitativo e nessun altro corpo di fabbricato come precedentemente inserito in planimetrie catastali e in Atti distinto alla voce " annesso posto auto coperto al piano terreno " N.C.E.U. al foglio 30 mappale 104 subalterno 8 Il tutto necessitante di intervento di restauro e risanamento conservativo generale, sia dei locali interni che delle parti dell'edificio. 3

4 Quota e tipologia del diritto 1/1 di ***** Piena proprietà Cod. Fiscale: ***** Residenza: Milano ***** - Eventuali comproprietari: Nessuno Identificato al catasto Fabbricati: Intestazione: foglio 30, particella 104, subalterno 7, indirizzo VIA VECCHIA DI SAN ROMANO 10, piano T 1 2, comune SALE, categoria A/2, classe 1, consistenza 10, superficie 302, rendita 619,75 Derivante da: ATTO DI COMPRAVENDITA del voltura n /1993 in atti dal rep. n rogante NOTAIO ***** con sede in Milano n ***** del Identificato al catasto Fabbricati: Intestazione: foglio 30, particella 104, subalterno 8, indirizzo VIA VECCHIA DI SAN ROMANO 10, piano T, comune SALE, categoria C/6, classe 1, consistenza 67 mq, superficie 69 mq, rendita 141,87 Derivante da: ATTO DI COMPRAVENDITA del voltura n ***** in atti dal rep. n ***** rogante NOTAIO ***** con sede in Milano n ***** del Per quanto sopra si dichiara la conformità catastale in parte ed alcune rettifiche da apportare come meglio esplicato in seguito. 2. DESCRIZIONE GENERALE(QUARTIERE E ZONA): Caratteristiche zona: periferica normale Area urbanistica: agricola a traffico limitato con parcheggi inesistenti. Servizi presenti nella zona: Non specificato Servizi offerti dalla zona: Non specificato Caratteristiche zone limitrofe: agricole Importanti centri limitrofi: Non specificato Attrazioni paesaggistiche: Non specificato Attrazioni storiche: Non specificato Principali collegamenti pubblici: Non specificato 3. STATO DI POSSESSO: Occupato da *****, con contratto di locazione stipulato in data 18/12/2014 per l'importo di euro 190,00 con cadenza mensile. Il canone di locazione è considerato vile ai sensi dell'art comma 3 c.c. Registrato a sale il 18/12/2014 Tipologia contratto: locazione ad uso abitativo, scadenza 17/12/2018 Il contratto è stato stipulato in data antecedente il pignoramento o la sentenza di fallimento. 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI 4

5 Iscrizione di ipoteca: Ipoteca volontaria annotata a favore di ***** contro *****; Derivante da: MUTUO FONDIARIO; Iscritto/trascritto a CONSERVATORIA TORTONA ai nn. *****; Importo ipoteca: L del Iscrizione di ipoteca: Ipoteca volontaria annotata a favore di ***** contro *****; Derivante da: MUTUO FONDIARIO; Iscritto/trascritto a CONSERVATORIA TORTONA ai nn. *****; Importo ipoteca: ,00 del Iscrizione di ipoteca: Ipoteca volontaria annotata a favore di ***** contro *****; Derivante da: MUTUO FONDIARIO; Iscritto/trascritto a CONSERVATORIA TORTONA ai nn. *****; Importo ipoteca: ,00 in data Iscrizione di ipoteca: Ipoteca giudiziale annotata a favore di ***** contro *****; Derivante da: DECRETO INGIUNTIVO; Iscritto/trascritto a CONSERVATORIA TORTONA ai nn. *****; Importo ipoteca: ,00 in data Trascrizione pregiudizievole: Pignoramento a favore di ***** contro ***** iscritto/trascritto a CORSERVATORIA TORTONA in data ai nn. *****in data Dati precedenti relativi ai corpi: lotto UNICO 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese di gestione condominiale: non si tratta di condominio Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute negli ultimi due anni anteriori al pignoramento: 0,00. Millesimi di proprietà: intera proprietà per quota 1/1 Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: NO Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: nessuno Attestazione Prestazione Energetica: Presente Indice di prestazione energetica: kwh/m2 Note Indice di prestazione energetica: Miglioramento isolamento solaio di copertura più caldaia di condensazione con termovalvole con l'aggiunta di solare termico Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: NESSUNO Avvertenze ulteriori: nessuna 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI NEL VENTENNIO ANTECEDENTE IL PIGNORAMENTO: Titolare/Proprietario: ***** dal 15/10/1992 al 30/03/2016. In forza di atto di compravendita a rogito di CAPASSO, in data 15/10/1992, ai nn. *****; registrato a MILANO, in data 23/10/1992, ai nn. *****. Continuità delle trascrizioni: Si ( vedi dettaglio sopra citato). 7. PRATICHE EDILIZIE: 5

6 Numero pratica: 01/95 DEL Intestazione: ***** Tipo pratica: Autorizzazione edilizia Per lavori: INSTALLAZIONE BOMBOLONE GPL Presentazione in data al n. di prot Numero pratica: 85/95 Intestazione: ***** Tipo pratica: Autorizzazione edilizia Per lavori: RIFACIMENTO TETTO, SERRAMENTI ED INTONACO Presentazione in data al n. di prot Numero pratica: 102/95 Intestazione: ***** Tipo pratica: Concessione Edilizia Per lavori: RISTRUTTURAZIONE E CAMBIO DESTINAZIONE D'USO DI PORTICO E FINILE A SCOPO ABITATIVO DEL FABBRICATO Presentazione in data al n. di prot Conformità edilizia: Abitazione di tipo civile [A2] Per quanto sopra NON si dichiara la conformità edilizia, vedi la parte sottocitata meglio descritta. 7.2 Conformità urbanistica: 6

7 Abitazione di tipo civile [A2] Immobile sottoposto a vincolo di carattere urbanistico: Elementi urbanistici che limitano la commerciabilità? Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni particolari? Dichiarazione di conformità con il PRG/PGT: NO NO NO SI Note sulla conformità: Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: 1) DIVERSA DISTRIBUZIONE INTERNA LOCALI PIANO TERRA DA UNICO VANO CAMERA A CAMERA CON SERVIZIO + RIPOSIZIONAMENTO SCALA INTERNA IN MEDESIMO VANO DI COLLEGAMEWNTO PIANO TERRA PRIMO; 2) REGOLARIZZAZIONE DEL RICOVERO ATTREZZI PIANO TERRA IN ADERENZA AL CORPO DI FABBRICA PRINCIPALE PRESENTE SOLO IN TAVOLE GRAFICHE COMUNALI MA DI FATTO MAI REALIZZATO; 3) RIPOSIZIONAMENTO SCALA INTERNA DI COLLEGAMENTO PIANO PRIMO SECONDO; 4) MODESTE RIQUADRATURE APERTURE DI FACCIATE FABBRICATO; 5) REVISIONE TAMPONATURE INTERNE LOCALI PIANO SECONDO. Regolarizzabili mediante: SCIA IN SANATORIA ART. 37 DPR 380/2001 Descrizione delle opere da sanare: TRATTASI DI OPERE INTERNE Note: SPESE VIVE PER LA SOLA REGOLARIZZAZIONE (SANATORIA) COMMISURATE IN CIRCA OBLAZIONI E DIRITTI SEGRETERIA ED 800,00 + ACCESSORI FISCALI DI LEGGE A TITOLO DI COMPENSO PROFESSIONISTA DELEGATO ALLA REDAZIONE E PRESENTAZIONE DI SANATORIA PRESSO IL COMUNE DI APPARTENENZA. Per quanto sopra NON si dichiara la conformità urbanistica. Descrizione: Abitazione di tipo civile [A2] di cui al punto lotto UNICO 7

8 Trattasi di immobile di civile abitazione sito in Comune di Sale (Al) via Vecchia di San Romano civ. 10 composta da un locale più servizi e cantina al piano terreno, due locali più servizi al piano primo, tre locali sottotetto al piano secondo, con annesso posto auto coperto al piano terreno. 1. Quota e tipologia del diritto 1/1 di ***** Piena proprietà Cod. Fiscale: ***** Residenza: Milano ***** Eventuali comproprietari: Nessuno E' posto al piano: T 1 2 L'edificio è stato costruito nel: ANTE 1967 L'edificio è stato ristrutturato nel: L'unità immobiliare è identificata con il numero: FG. 30 MAP. 104; ha un'altezza utile interna di : PIANO TERRA ML 2.60 P. 1 ML P. H.media ML 2.30 L'intero fabbricato è composto da n. TRE (TERRA PRIMO SECONDO) piani complessivi di cui fuori terra n. TRE e di cui interrati NESSUNO Stato di manutenzione generale: discreto Condizioni generali dell'immobile: L'IMMOBILE NEL SUO COMPLESSO RISULTA IN DISCRETE STATO MANUTENTIVO E COSTANTE. Caratteristiche descrittive: Caratteristiche strutturali: Copertura Scale Solai Strutture verticali Travi Componenti edilizie e costruttive: Cancello Infissi esterni Infissi interni Manto di copertura tipologia: a falde materiale: legno condizioni: buone tipologia: a rampa unica materiale: c.a. ubicazione: interna servoscala: assente condizioni: buone tipologia: in ferro con tavelloni condizioni: buone materiale: muratura condizioni: sufficienti materiale: legno condizioni: buone tipologia: doppia anta a battente materiale: acciaio apertura: manuale condizioni: sufficienti tipologia: doppia anta a battente materiale: legno protezione: persiane materiale protezione: legno condizioni: sufficienti tipologia: a battente materiale: legno tamburato condizioni: sufficienti materiale: coppi coibentazione: inesistente condizioni: sufficienti 8

9 Pareti esterne Pavim. Esterna Pavim. Interna Portone di ingresso Rivestimento Rivestimento Scale materiale: muratura di mattoni pieni coibentazione: inesistente rivestimento: intonaco di cemento condizioni: sufficienti materiale: ghiaia condizioni: sufficienti materiale: piastrelle di grès condizioni: sufficienti tipologia: anta singola a battente materiale: legno massello accessori: senza maniglione antipanico condizioni: sufficienti ubicazione: cucina materiale: intonaco di cemento condizioni: sufficienti ubicazione: bagno materiale: PIASTRELLE CERAMICA condizioni: sufficienti posizione: a rampa unica rivestimento: piastrelle di grès condizioni: buone Impianti: Elettrico tipologia: sottotraccia tensione: 220V condizioni: sufficienti conformità: rispettoso delle vigenti normative Idrico Informazioni relative al calcolo della consistenza: Civile Abitazione di vani 10 superficie catastale mq. 302,00 Criteri estimativi OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) Destinazione d`uso: Residenziale Sottocategoria: Intero Edificio tipologia: sottotraccia alimentazione: diretta da rete comunale rete di distribuzione: tubi in ferro zincato condizioni: sufficienti conformità: rispettoso delle vigenti normative 9

10 Valori relativi alla Agenzia del territorio Periodo: Zona: AGRICOLA Tipo di destinazione: Residenziale Tipologia: civile abitazione Superficie di riferimento: Lorda Stato conservativo: Normale Valore di mercato min ( /mq): 600 Valore di mercato max ( /mq): 800 Nota bene : NON E' STATO POSSIBILE ATTRIBUIRE I SUCCITATI VALORI IN QUANTO SOVRADIMENSIONATI RISPETTO AD UNA OGGETTIVA VALUTAZIONE DI MERCATO ATTUALE. IL TUTTO E' STATO BASATO SU UN CRITERIO DI TIPO MEDIO PRUDENZIALE, TENENDO CONTO SIA DELLE CONDIZIONI ECONOMICHE DELLA PIAZZA LOCALE RIFERITE ALL'ATTUALITA', SIA DELLE CONDIZIONI INTRINSECHE ED ESTRINSECHE (UBICAZIONE, VETUSTA', STATO MANUTENTIVO... ) ED UNA DIMINUZIONE DEL VALORE,CONSIDERANDO CHE L'UNITA' IMMOBILIARE E' ATTUALMENTE OCCUPATA. 8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 8.1 Criterio di stima: comparativa (raffronto con mercato immobiliare di zona per beni simili) 8.2 Fonti di informazione: mercato immobiliare di zona per beni simili Catasto di alessandria; Conservatoria dei Registri Immobiliari di alessandria; Uffici del registro di alessandria; Ufficio tecnico di Sale; Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare: mercato immobiliare di zona; Parametri medi di zona per destinazione principale 314,00/mq Altre fonti di informazione: mercato immobiliare di zona. 8.3 alutazione corpi: 10

11 lotto 1. Abitazione di tipo civile [A2] Stima sintetica a vista dell'intero corpo Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo Valore corpo ,00 Valore Pertinenze 0,00 Valore complessivo intero 0,00 Valore complessivo diritto e quota ,00 Riepilogo: ID Immobile Superficie Lorda Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota lotto 1 Abitazione di tipo civile [A2] 302,00 314, , Adeguamenti e correzioni della stima: Riduzione del 0% per la vendita di una sola quota dell'immobile in virtù del fatto che il valore della quota non coincide con la quota del valore: Rimborso forfettario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita: 0,00 0,00 Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: 2.000,00 + oneri di legge Giudizio di comoda divisibilità: nessuno 8.5 Prezzo base d'asta del lotto: Sale, lì Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova: Prezzo di vendita del lotto nello stato di "libero": 11 L'Esperto alla stima Geom Enrico Greco , ,00