STUDIO TECNICO Via A. Cristofoli n 46/ Verona Telefono 045/ telefax 045/ maritatial@libero.it alessio.maritati@geopec.

Transcript

1 Geom. ALESSIO MARITATI CONSULENTE TECNICO DEL TRIBUNALE DI VERONA STUDIO TECNICO Via A. Cristofoli n 46/ Verona Telefono 045/ telefax 045/ maritatial@libero.it alessio.maritati@geopec.it TRIBUNALE DI VERONA Sezione Fallimentare Fallimento n. : 187/2012 R.F. Giudice Delegato: Dott. Francesco FONTANA Curatore: dott.ssa Marina Cesari FALLIMENTO GE.CO COSTRUZIONI S.r.l. con sede in Verona, Via E. Fermi n. 13/C STIMA IMMOBILI in Nogara (VR), Via Nuova n. 2 Dati anagrafici: nato a Treviglio (BG) il Codice Fiscale: MRT LSS 49T03 L400U Partita IVA

2 Indice della perizia Incarico... 3 Sopralluogo... 3 Piena proprietà di 4 autorimesse inserite all interno del Condominio in Comune di Nogara (VR), Via Nuova n Dati catastali ed identificativi... 5 Provenienza dei beni... 6 Descrizione delle unità immobiliari... 7 Situazione urbanistica... 8 Difformità... 9 Situazione di possesso diritti reali... 9 Consistenza commerciale Criteri di stima Stima Vincoli ed oneri giuridici

3 Incarico Il Curatore fallimentare dott.ssa Marina Cesari ha incaricato il sottoscritto Geom. Alessio Maritati quale perito estimatore dei beni mobili ed immobili di pertinenza della procedura fallimentare in oggetto. Nella presente relazione, vengono valutati gli immobili di proprietà della società GE.CO Costruzioni s.r.l. ricadenti nel Comune di Nogara (VR). Sopralluogo In data 16/04/2014, lo scrivente ha effettuato sopralluogo presso gli immobili oggetto della corrente relazione tecnica, al fine di accertare lo stato attuale degli stessi. Nell occasione è stata quindi scattata la documentazione fotografica rinvenibile in allegato, che consente un più agevole riscontro visivo di quanto attualmente esistente. 3

4 Piena proprietà di 4 autorimesse inserite all interno del Condominio in Comune di Nogara (VR), Via Nuova n. 2 4

5 Dati catastali ed identificativi Le unità immobiliari oggetto di stima sono censite con i seguenti estremi: Dati catastali: Catasto Fabbricati- Comune di Nogara (VR), fg. 26 part.: 939 sub 18, categoria C/6, classe 4, consistenza mq. 16, rendita 54,54; 939 sub 20, categoria C/6, classe 4, consistenza mq. 18, rendita 61,36; 939 sub 24, categoria C/6, classe 4, consistenza mq. 15, rendita 51,13; 939 sub 27, categoria C/6, classe 4, consistenza mq. 15, rendita 51,13. Ditte intestatarie GE.CO Costruzioni S.r.l. proprietaria per 1/1 catastali Dati catastali dei terreni di insistenza Catasto Terreni- Comune di Nogara (VR), fg. 26 part.: 939, qualità Ente Urbano, superficie mq Per completezza si riporta uno stralcio della mappa catastale: 5

6 Confini: il fabbricato ove sono inserite le unità immobiliari oggetto di interesse (m.n. 939), confina con i seguenti mappali: a nord con i m.n ; ad est con il m.n. 194; a sud con il m.n. 68; a ovest con la Via Nuova. Provenienza dei beni I terreni ricompresi nel complesso immobiliare oggetto di stima è pervenuto alla società fallita in forza: - compravendita in data 02/11/2005 mediante il quale la società fallita ha acquistato i seguenti beni: Catasto Fabbricati - Comune di Nogara (VR) foglio n. 26 m.n. 68 sub L atto è stato regolarmente trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. di Verona in data 07/11/2005, RG 47971, RP compravendita in data 02/11/2005 mediante il quale la società fallita ha acquistato il seguente bene: Catasto Fabbricati - Comune di Nogara (VR) foglio n. 26 m.n. 22 (corte). L atto è stato regolarmente trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. di Verona in data 07/11/2005, RG 47972, RP

7 Descrizione delle unità immobiliari Caratteristiche di zona Descrizione del complesso Finiture generali Descrizione delle autorimesse Le unità immobiliari oggetto di stima sono inserite all interno di un complesso condominiale ubicato nel centro del Comune di Nogara. La località si evidenzia caratterizzata da costruzioni adibite alla residenza ed alle attività commerciali. La posizione centrale del complesso comporta una favorevole vicinanza con i servizi di prima necessità e con i collegamenti viari da e per le strade ad alta percorrenza (banche, poste, scuole e trasporti pubblici, negozi, centri commerciali, strade ecc.). Il complesso è composto da un unico corpo di fabbrica elevato a n. 3 piani fuori terra ed un piano interrato. piano interrato: adibito ad autorimesse; piano terra: adibito ad attività commerciale e residenziale; piani primo e secondo: adibiti interamente alla residenza. L esterno è rifinito con intonaco a civile alle pareti tinteggiato di colore giallo, rosa ed arancione, tetto a falde con copertura in coppi, recinzione delle aree esterne pertinenziali in muratura e ringhiera soprastante, tamponamenti delle vetrate dei negozi e del vano scala condominiale in infissi in pvc nero e vetro camera, parapetti dei balconi in pannelli di cemento e interposta ringhiera metallica, pavimentazioni esterne in mattonelle e/o in masselli autobloccanti, cancello di ingresso all interrato in metallo ad azionamento elettrico. Piano interrato è rifinito con pavimentazioni in battuto di cemento, pareti controterra in c.a. gettate in opera, pareti divisorie interne in blocchetti cementizi, basculanti in metallo ad azionamento manuale non verniciate. Le autorimesse sono rifinite con pavimento in battuto di cemento, murature laterali in blocchetti cementizi a vista, basculante metallica ad azionamento manuale. 7

8 Situazione urbanistica Dall accesso agli atti effettuato presso il Comune di Nogara è stato rilevato che le opere di ricostruzione del nuovo fabbricato sono state eseguite con le seguenti pratiche edilizie: - Richiesta cambio di intestazione della pratica edilizia n. 4387/05C del 04/11/2005 prot del 07/11/2005 a favore di GE.CO Costruzioni s.r.l. per demolizione di edifici esistenti e ricostruzione di un edificio residenziale/direzionale ; - Rilascio del Permesso di Costruire n. 4387/05C prot. n intestato a GE.CO Costruzioni per demolizione di edifici esistenti e ricostruzione di un edificio residenziale/direzionale (allegati: parere ULSS 21, parere favorevole per realizzazione rete fognaria acque nere, parere favorevole Vigili del Fuoco); - DIA in variante al Permesso di Costruire precedente presentata in data 13/07/2006 prot ; - Richiesta Certificato di Agibilità presentata in data 29/11/2006; - Certificato di Agibilità n. 926 del 31/03/2007 prot relativo all intero fabbricato. 8

9 Difformità Difformità amministrative Da un confronto tra lo stato attuale e le tavole progettuali relative all ultima DIA del 13/07/2006 prot fornita dal Comune di Nogara non si è rilevata alcuna difformità. Difformità catastali Da un confronto tra lo stato attuale e le planimetrie catastali attualmente agli atti dell Agenzia del Territorio di Verona, non si è rilevata alcuna difformità. Situazione di possesso diritti reali Attualmente le autorimesse risultano inutilizzate. All interno della sola autorimessa identificata con il sub 24 si sono rinvenuti alcuni materiali da cantiere che è stato riferito dalla Amministratore Condominale della palazzina (rag. Coltri Graziella) sono stati abbandonati all interno dell autorimessa da tempo. Le chiavi per l accesso alle autorimesse sono detenute dallo stesso Amministratore condominiale ad eccezione delle chiavi dell autorimessa individuata con il sub 20 che non sono mai state fornite allo stesso Amministratore. L accesso alla autorimessa sub. 20, non è pertanto stato possibile, anche se dalla basculante è stato possibile visionare parzialmente l interno riscontrandolo vuoto per quanto visibile. 9

10 Si precisa inoltre che in data 02/11/2005 è stata costituita una servitù di passo pedonale e carraio a favore del fabbricato in cui sono inserite le autorimesse oggetto di stima a carico della corte identificata con fg. 26 m.n. 68 sub 23 di proprietà dei confinanti Sig.ri Pasini Nereo, Mirandola Chiara e Pasini Flavio Massimo. La servitù è stata costituita per consentire il collegamento tra le autorimesse del piano interrato del fabbricato oggetto di interesse e la rete stradale esterna; il cancello di accesso al piano interrato si apre infatti sull adiacente Via G. Ferrarini e non su Via Nuova ove è situato l accesso pedonale all intero stabile. La costituzione della servitù è stata trascritta presso la Conservatoria dei RR: II. in data 07/11/2005 RG RP Consistenza commerciale Autorimesse identificazione catastale ambito Superficie commerciale TOT. (mq.) fg 26 m.n. 939 sub 18 autorimessa 17,00 fg 26 m.n. 939 sub 20 autorimessa 21,00 fg 26 m.n. 939 sub 24 autorimessa 16,00 fg 26 m.n. 939 sub 27 autorimessa 16,00 10

11 Criteri di stima Gli immobili oggetto della presente perizia vengono valutati secondo il più probabile valore di mercato, cioè secondo il più probabile valore attribuibile ai fabbricati designati dalle caratteristiche proprie del bene sia estetiche sia tecniche, dall ubicazione, dalla vetustà e dallo stato d uso dello stesso. Si precisa altresì che il valore medio di mercato è espresso sulla scorta di valutazioni medie operate per immobili similari nella zona di interesse ed al medesimo periodo di riferimento. In particolare la valutazione base sulla quale lo scrivente ha attuato le dovute riduzioni/maggiorazioni può essere individuato nelle quotazioni pubblicate dall Osservatorio Immobiliare dell Agenzia del Territorio. Nella fattispecie le caratteristiche ritenute influenti sulla più probabile quotazione del bene sul mercato immobiliare possono sinteticamente essere distinte in: caratteristiche estrinseche, quali il comune di appartenenza del fabbricato, la fascia urbana di ubicazione, il tenore sociale della zona, l accessibilità, la dotazione di strutture sia pubbliche che private; caratteristiche intrinseche, quali la tipologia edilizia, la prospicienza dell edificio, l epoca di costruzione, lo stato di conservazione e di efficienza, la categoria catastale, 11

12 l eventuale livello del piano di ubicazione nonché la grandezza, la dotazione di balconi e terrazze, la luminosità; situazione giuridica, quali la conformazione alle leggi urbanistiche ed alle disposizioni edilizie, la situazione debitoria o creditoria, la presenza di eventuali servitù attive e/o passive, la situazione fiscale. In aggiunta alle caratteristiche anzi riportate, considerabili puramente a titolo esemplificativo, vengono valutate anche tutte le eventuali variabili di particolarità che non lo rendono comparabile ad altri. Si precisa che il riferimento a mq è stato operato per determinare il valore del bene in relazione all estensione dello stesso secondo un valore medio di mercato. Il valore finale viene in ogni caso espresso a corpo e tiene in debito conto delle variabili sopraelencate. 12

13 Stima Visionati gli immobili e tenute in debita considerazione sia la particolare situazione economica che influisce significativamente sul valore dei beni immobili, sia la collocazione del complesso, lo scrivente esprime la seguente stima, formulata in modo prudenziale. Autorimesse identificazione catastale ambito Superficie commerciale TOT. (mq.) valore unitario valore di stima espresso "a corpo" fg 26 m.n. 939 sub 18 autorimessa 17,00 a corpo 7.000,00 fg 26 m.n. 939 sub 20 autorimessa 21,00 a corpo 8.000,00 fg 26 m.n. 939 sub 24 autorimessa 16,00 a corpo 7.000,00 fg 26 m.n. 939 sub 27 autorimessa 16,00 a corpo 7.000,00 valore totale ,00 Valore totale delle autorimesse ,00 Vincoli ed oneri giuridici Per quanto riguarda i vincoli presenti sull immobile sono stati individuati i seguenti: ISCRIZIONI - Ipoteca volontaria, concessione a garanzia di mutuo condizionato, del 07/11/2005 per un valore totale di ,00 a favore della Banca Intesa S.p.a. contro la società fallita GE.CO Costruzioni s.r.l., durata anni

14 L ipoteca è stata iscritta a Verona il 08/11/2005, RG 48185, RP L ipoteca ricade per l intero sui seguenti beni: Catasto Fabbricati Comune di Nogara (VR) - Foglio 26, mapp. n 68 sub Successivamente gli immobili oggetto di stima sono stati estromessi dall ipoteca suddetta tramite: o Annotazione ad Iscrizione per restrizione di beni del 22/11/2006 iscritta alla Conservatoria di Verona in data 03/01/2007 RG 280 RP 62. Nell annotazione sono richiamati molti immobili ubicati in Nogra tra i quali m.n. 939 sub 18 (posto auto). o Annotazione ad Iscrizione per frazionamento in quota del 22/11/2006 iscritta alla Conservatoria di Verona in data 03/01/2007 RG 281 RP 63. Nell annotazione sono richiamati molti immobili ubicati in Nogara tra i quali m.n. 939 sub (autorimesse). - Ipoteca Giudiziale derivante da Decreto Ingiuntivo del 17/05/2012 per un valore totale di ,00 a favore di C.A.E.M. Soc. Coop., contro la società fallita. L ipoteca è stata iscritta a Verona il 17/07/2012 RG 24787, RP 3353, la stessa ricade per l intero sui seguenti immobili: Catasto Fabbricati Comune di Nogara - Foglio 26, mapp. n 939 sub

15 TRASCRIZIONI Mutamento di denominazione o Ragione Sociale del 05/03/2012 tramite il quale la società fallita GE.CO Costruzioni S.r.l. muta la propria denominazione in VIOLA Costruzioni S.r.l. conferendo in proprietà a quest ultima gli immobili ubicati nel Comune di Nogara: Catasto Fabbricati Comune di Nogara - Foglio 26, mapp. n 939 sub L atto è stato trascritto presso la Conservatoria di Verona in data 27/03/2012 RG RP Sentenza Dichiarativa di Fallimento del Tribunale di Verona del 20/12/2012 a favore della Massa dei Creditori del fallimento GE.CO Costruzioni S.r.l. contro la società GE.CO Costruzioni ricadente su molteplici immobili tra cui: Catasto Fabbricati Comune di Nogara - Foglio 26, mapp. n 939 sub (autorimesse). La sentenza è stata trascritta presso la Conservatoria di Mantova in data 05/05/2014 RG RP

16 Il sottoscritto perito estimatore, nel dichiarare di aver redatto la presente relazione nel pieno rispetto di etica professionale, ritiene di aver espletato il suo compito tenendo debito conto di tutte le circostanze e nella massima obiettività. Il perito estimatore Geom. Alessio Maritati Verona lì 14/05/2014 Allegati: documentazione catastale (planimetrie, elaborato planimetrico, visure); certificati storici catastali; documentazione amministrativa del Comune di Nogara; certificati storici ipocatastali; documentazione fotografica. 16