La gestione dei contratti di leasing immobiliare nell affitto d azienda di Fabio Giommoni *

Transcript

1 La gestione ei contratti i leasing immobiliare nell affitto aziena i Fabio Giommoni * È frequente che nell ambito i un complesso azienale oggetto i affitto siano presenti beni etenuti in forza i contratti i leasing finanziario, stipulati al conceente e ancora in essere al momento in cui l aziena viene concessa in affitto. In tal caso si pone il problema i come assicurare l utilizzo a parte ell affittuario anche ei beni che il conceente etiene in leasing tenuto conto che, come è noto, lo scopo el contratto i leasing non è quello el mero goimento el bene, quanto piuttosto quello i acquisire in proprietà il bene al termine el contratto, esercitano il iritto i riscatto. Al riguaro saranno illustrate le principali problematiche operative legate al trasferimento ei beni in leasing nell ambito ell affitto aziena, con particolare riferimento ai contratti i leasing immobiliare. Il contratto i leasing nell affitto aziena: inclusione o esclusione? La prima fonamentale questione che eve essere affrontata quano l aziena o ramo aziena oggetto i affitto comprene beni in leasing è quella i stabilire se i contratti i leasing saranno gestiti nell ambito el contratto i affitto aziena o al i fuori i esso. La questione non è i poco conto, atteso che può inciere sulla configurazione stessa ell aziena o el ramo aziena oggetto i affitto. L aziena, efinita all art.2555 c.c. come il complesso ei beni organizzati all imprenitore per l esercizio ell impresa, risulta infatti costituita a una pluralità i beni i iversa natura (mobili, immobili, immateriali ecc.) organizzati all imprenitore per l esercizio ell impresa. Al riguaro, non ovrebbe assumere rilevanza il titolo giuriico in base al quale l imprenitore ha il iritto i utilizzare il bene azienale, ben poteno quest ultimo essere etenuto, oltre che in proprietà, anche sulla base i un contratto i locazione o i leasing finanziario. Secono una parte ella ottrina farebbero infatti parte integrante ell aziena anche quei beni i proprietà ei terzi che sono funzionalmente organizzati e coorinati con gli altri beni azienali per l esercizio ell impresa, benché etenuti all imprenitore non in proprietà ma ei quali egli abbia solamente il goimento (in base a un contratto i locazione, i leasing o i comoato) 88. Pertanto, il trasferimento ell aziena meiante l affitto ovrebbe comportare la possibilità a parte ell affittuario i utilizzare anche i beni che il conceente etiene solamente in goimento, compresi quelli in leasing finanziario. Le parti potrebbero comunque eciere i non ricomprenere nell ambito el contratto i affitto aziena i beni in locazione finanziaria, ricorreno invece a iverse moalità i gestione egli stessi a parte ell affittuario, ma tale scelta i escluere i contratti i leasing non può pregiuicare l esistenza stessa ell aziena. Si ritiene infatti che le parti abbiamo una certa autonomia in merito all iniviuazione el perimetro azienale nelle operazioni i cessione e affitto aziena, anche per quanto riguara l esclusione i taluni beni azienali, purché però non venga meno quell organizzazione minima che rene ionea l aziena all esercizio impresa. Di conseguenza, secono tale impostazione, non potrebbero essere esclusi all ambito el contratto i affitto aziena quei beni in leasing che rivestono un importanza ecisiva ai fini ella configurazione stessa ell aziena, in quanto hanno a oggetto beni strumentali inispensabili per lo svolgimento ell attività economica a cui l aziena stessa è estinata. * Dottore Commercialista 88 Sia la ottrina che la giurispruenza tenono infatti a ricomprenere nel concetto i bene azienale anche i rapporti giuriici, i contratti, i ebiti e i creiti afferenti all aziena. elle razioni traorinarie 49

2 Questo pericolo più ifficilmente potrà emergere per quanto riguara il leasing immobiliare in quanto i beni immobili nella maggior parte ei casi non sono ecisivi ai fini ella configurazione i un aziena o i un ramo aziena. Si pensi infatti alle frequenti operazioni i scorporo, realizzate tramite scissioni societarie e conferimenti aziena, con l obiettivo i separare le attività immobiliari, anche strumentali, a quelle inustriali e commerciali, che non fanno certo venir meno la natura i aziena con riferimento al complesso ei beni che resiua una volta scorporato l immobile. Vi possono essere tuttavia immobili a estinazione particolare (stabilimenti balneari, impianti i istribuzione carburanti, ecc.) i quali, ancorché etenuti in leasing, potrebbero risultare essenziali ai fini ella configurazione stessa el complesso azienale e unque ovrebbero essere trasferiti in see i affitto ell aziena, a pena i impossibilità i configurare il contratto i affitto come avente a oggetto un aziena. La gestione el leasing immobiliare nell ambito el contratto i affitto aziena Qualora si ecia per il trasferimento el contratto i leasing immobiliare unitamente all affitto ell aziena, si farà riferimento alle isposizioni i cui all art.2558, co.1, c.c. il quale stabilisce che: se non è pattuito iversamente, l acquirente ell aziena subentra nei contratti stipulati per l esercizio ell aziena stessa che non abbiano carattere personale. Con tale isposizione si prevee, nell ambito ella cessione aziena, il subentro automatico ell acquirente nei contratti stipulati al ceente e penenti alla ata ella cessione. Ai sensi el co.3 ell art.2558 c.c. le isposizioni in materia i successione nei contratti, ettate per l istituto ella cessione aziena, si estenono anche all affitto aziena, per la urata ell affitto. Nell affitto aziena etta isposizione assume una valenza particolare ato che la peculiarità ell affitto, rispetto alla cessione, risiee nel fatto che lo stesso ha carattere temporaneo, poiché alla scaenza el contratto il conceente riacquista necessariamente la titolarità ei contratti azienali (i quelli originari, che sono ancora in essere, e i quelli nuovi stipulati all affittuario). Pertanto anche il trasferimento el contratto i leasing in capo all affittuario ell aziena ha natura temporanea (salvo iversa previsione elle parti). In ogni caso, nella pratica, il subentro ell affittuario eve fare i conti con le clausole i trasferibilità previste allo stesso contratto i leasing, le quali generalmente preveono la possibilità i subentro i un soggetto terzo rispetto all originario conuttore solo previa autorizzazione a parte ella società i leasing. Ancorché sia particolarmente ibattuta in ottrina la prevalenza i ette clausole inserite nei contratti i leasing, rispetto alla suetta isciplina generale che prevee il subentro automatico ell affittuario nei contratti relativi all aziena 89, nella pratica ifficilmente si potrà prescinere all acquisire il benestare ella società i leasing al trasferimento el contratto in capo all affittuario ell aziena 90. Problematiche finanziarie, contabili e fiscali ella gestione el leasing immobiliare nell ambito el contratto i affitto aziena Il trasferimento el contratto i leasing nell ambito ell affitto aziena appare sicuramente l opzione più corretta alla luce ella isciplina civilistica ell aziena, come sopra sinteticamente richiamata, soprattutto quano riguara un bene essenziale ai fini ella configurabilità stessa ell aziena La ottrina è infatti ivisa in merito alla valiità elle clausole che limitano il trasferimento ei contratti i leasing in relazione a quanto previsto all art.2558 el coice civile. Una parte ella ottrina ritiene non valie ette clausole, per cui la società i leasing non si potrebbe opporre al trasferimento el contratto i leasing se lo stesso ha a oggetto un bene necessario all esercizio ell aziena. Altra parte ritiene valie le clausole speciali poiché l art.2558 el coice civile stabilisce l automatica cessione el contratto se non è pattuito iversamente. Infine, c è chi ritiene valie ette clausole in quanto il leasing sarebbe un contratto a carattere personale e, pertanto, fonato sulle qualità soggettive ell utilizzatore che sono quelle su cui il conceente si è basato per garantirsi che le obbligazioni a suo carico siano aempiute. Cfr. L. Cacciapaglia e R. Protani, L affitto aziena e il leasing finanziario, in Bilancio Vigilanza e Controlli, n.2/06. In particolare, la società i leasing, pur conceeno l autorizzazione al subentro stesso, potrebbe non liberare il conuttore originario al pagamento ei canoni nei casi in cui non vi provveesse il subentrante, in quanto, come etto in preceenza, il subentro nel contratto i leasing nell ambito ell affitto aziena ha generalmente valiità temporanea, ato che alla scaenza ell affitto il leasing tornerà in capo all affittante ell aziena. elle razioni traorinarie 50

3 Tuttavia tale opzione comporta l insorgere i una serie i complesse problematiche i natura finanziaria, contabile e fiscale che saranno i seguito illustrate. In primo luogo si pone il problema el pagamento ei canoni i leasing (i quali, a seguito el subentro, ricaono in capo all affittuario ell aziena), tenuto conto che, come è ampiamente noto, lo scopo el contratto i leasing non è quello el mero goimento el bene, quanto piuttosto quello i acquisire in proprietà il bene al termine el contratto esercitano il iritto i riscatto. Tale caratteristica el leasing, quale contratto i finanziamento finalizzato all acquisto i un bene, è particolarmente eviente nel leasing immobiliare, ove l oggetto el contratto è un bene il cui valore alla scaenza el contratto stesso può risultare ben superiore, non solo rispetto al prezzo i riscatto, ma spesso anche al costo iniziale. 91 Pertanto i canoni i leasing immobiliare pagati all affittuario (e in particolare la parte i essi imputabile alla quota capitale ) non attengono al goimento ell immobile quanto piuttosto all acquisto ello stesso, mentre il corrispettivo per il goimento ell immobile a parte ell affittuario ovrebbe essere incluso nel canone i affitto aziena. Dunque i benefici relativi al pagamento ei canoni i leasing a parte ell affittuario ell aziena anranno a favore el conceente il quale, al termine ell affitto aziena, ritornerà in possesso el contratto i leasing immobiliare e riscatterà l immobile alla scaenza el contratto stesso. È quini necessario che al termine el contratto i affitto il conceente, ritornato titolare el contratto i leasing immobiliare, restituisca all affittuario una somma pari ai canoni i leasing pagati a quest ultimo urante la vigenza el contratto i affitto. Ciò in quanto, come etto in preceenza, sarà il conceente a beneficiare i questi pagamenti nel momento in cui riscatterà l immobile. In particolare tale rimborso avverrà nell ambito elle proceure i conguaglio previste al co.4 ell art.2561 el coice civile in base al quale la ifferenza tra le consistenze 'inventario all'inizio e al termine ell affitto è regolata in anaro, sulla base ei valori correnti al termine ell affitto meesimo. In alternativa è possibile anticipare la restituzione ei canoni i leasing all affittuario preveeno che il canone i affitto aziena spettante al conceente sia in tutto o in parte compensato con quanto pagato all affittuario per i canoni i leasing. Per quanto riguara la eucibilità fiscale ei canoni pagati all affittuario non si ravvisano particolari problematiche atteso che risulta egli il titolare, seppure temporaneamente, el contratto i leasing e unque il soggetto legittimato a eurre i canoni. Si ovrà prestare tuttavia attenzione ai casi, peraltro non frequenti, ove all affittuario, tenuto conto ella iversa attività esercitata, si renono applicabili coefficienti i ammortamento i cui al D.M. 31/12/88 iversi a quelli el conceente. In tale ipotesi, si ovranno infatti verificare in capo all affittuario i limiti i eucibilità ei canoni i leasing, legati all aliquota i ammortamento el cespite oggetto el contratto, previsti all art.102, co.7, el Tuir Si suole infatti iviere il leasing nelle seguenti ue macro categorie: 1) contratti i leasing con finalità prevalentemente traslativa; 2) contratti i leasing con finalità i solo goimento. La prima tipologia contrattuale riguara le operazioni i leasing finanziario che hanno a oggetto un bene la cui vita utile è significativamente superiore alla urata el contratto i locazione e ove il preveibile valore i mercato el bene alla ata i esercizio ell opzione i riscatto risulti significativamente ecceente rispetto al prezzo fissato per il trasferimento ella proprietà. Tipico esempio i tale tipologia contrattuale è il leasing immobiliare. La secona categoria comprene invece le operazioni i leasing nelle quali il contributo el cespite locato al conseguimento elle performance azienali non eccee il perioo i urata el contratto giacché alla scaenza el rapporto negoziale il bene, inipenentemente all esercizio ell eventuale opzione i riscatto, non è più utilizzabile come strumento i prouzione né può generare plusvalenze rilevanti a causa ell ormai esiguo valore realizzabile sul mercato. Dunque, l unica ragione che inuce un soggetto a subentrare in un leasing i goimento è iniviuabile nell ottenimento ella isponibilità el bene per il perioo i urata resiua el contratto i locazione. Tipico esempio i tale tipologia è il leasing i autovetture. Cfr. Cncec, Profili contabili ella cessione ei contratti i leasing finanziario, Documento el 23 novembre 2011 e Cassazione, sentenza n el 09/11/11. Al riguaro si ricora che l art.4-bis el D.L. n.16/12 ha moificato l art.102 el Tuir eliminano il vincolo ella urata minima el contratto i leasing ai fini ella eucibilità ei canoni. Nella nuova formulazione ella norma è comunque confermato il limite alla eucibilità ei canoni sulla base ei perioi minimi già fissati all art.102 el Tuir (ma inipenentemente alla urata el contratto) per cui le novità non proucono sostanziali ifferenze ai fini ella eterminazione el reito i impresa ell utilizzatore. Cfr. G. Albano e L. Miele, Il leasing pere l'obbligo ella urata minima, in Il Sole 24 Ore - Norme e Tributi el 7/5/12, p.34. elle razioni traorinarie 51

4 Tale problematica non si ovrebbe tuttavia porre nel caso el leasing immobiliare, atteso che l aliquota i ammortamento egli immobili prevista al citato D.M. 31/12/88 è generalmente legata alle caratteristiche specifiche egli stessi, prescieno all attività esercitata a chi li utilizza. Quanto agli effetti fiscali el conguaglio, in capo all affittuario ell aziena sorgerà, alla scaenza el contratto, una sopravvenienza attiva pari all importo el rimborso ei canoni a parte el conceente, mentre etto importo costituirà, specularmente, per il conceente un componente negativo i reito 93. Ulteriori problematiche sorgono in capo al conceente con riguaro alla possibile emersione ella sopravvenienza attiva i cui all art.88, co.5, el Tuir e al trattamento ell eventuale maxicanone. Per quanto riguara la prima questione si ricora che l art.88, co.5, el Tuir stabilisce che in caso i cessione el contratto i leasing costituisce sopravvenienza attiva il valore normale el bene oggetto el contratto stesso. Al riguaro, l Agenzia elle Entrate ha chiarito 94 che il valore normale eve essere assunto al netto ei canoni relativi alla resiua urata el contratto e el prezzo stabilito per il riscatto, che ovranno essere pagati al cessionario in ipenenza ella cessione, attualizzati alla ata ella cessione meesima (se l attualizzazione è effettuata al tasso interno i renimento el contratto stesso etto valore equivale al ebito resiuo in linea capitale). A parere i chi scrive tale isposizione non ovrebbe renersi applicabile al caso i cessione el contratto nell ambito ell affitto aziena in quanto il trasferimento el contratto stesso in capo all affittuario, come più volte rimarcato, ha natura temporanea, ato che alla scaenza ell affitto il conceente ritornerà titolare el contratto i leasing (o el bene nel frattempo riscattato all affittuario, nel caso in cui il contratto i leasing verrà a scaenza in vigenza ell affitto aziena) 95. La norma in oggetto è infatti stata introotta con l obiettivo i scoraggiare potenziali comportamenti elusivi, attuati meiante il ricorso al contratto i leasing e successiva cessione gratuita el contratto stesso. 96 Ma la cessione el contratto i leasing conseguente all affitto aziena non è suscettibile i generare tale effetto elusivo in quanto per la sua natura il trasferimento è solo temporaneo. Proprio per tale natura temporanea la cessione el contratto i leasing nell ambito ell affitto aziena non ovrebbe preveere il pagamento i un prezzo a parte ell affittuario che subentra 97. Semmai la sopravvenienza ex co.5 ell art.88 el Tuir potrà emergere quano al temine el contratto i affitto aziena l affittuario ovesse optare per l acquisto ell aziena in via efinitiva e unque anche el contratto i leasing 98, oppure nel caso in cui le parti si ovessero accorare per una cessione efinitiva el contratto i leasing inipenentemente alle sorti ell affitto aziena. Alla luce i tali consierazioni risulta particolarmente opportuno che le parti stabiliscano chiaramente nel contratto i affitto i aziena che il trasferimento el contratto i leasing immobiliare in capo all affittuario ha natura temporanea, per la urata ell affitto aziena, e che al termine ell affitto stesso il contratto (o il bene riscattato) ovrà ritornare in capo al conceente (senza alcun corrispettivo, salvo la restituzione ei canoni e ell eventuale prezzo i riscatto pagati all affittuario). Un altra questione i non facile soluzione riguara il trattamento contabile e fiscale el maxicanone pagato all affittante, atteso che il risconto attivo relativo a tale importo rimane in capo al conceente stesso, il quale però pere, seppure temporaneamente, la titolarità el relativo contratto i leasing. A parere i chi scrive, soprattutto in presenza i un leasing immobiliare, che come etto in preceenza è caratterizzato a una finalità essenzialmente traslativa, il conceente ovrebbe continuare a imputare a Sul trattamento contabile e fiscale el conguaglio finale nell affitto aziena sia consentito il rimano a M. Busico, F. Giommoni, F. Facchini, F. Salvaori, Il manuale elle operazioni straorinarie, Euroconference Eitore, Aprile 2011, pag.236. Cfr. C.M. n.108/e el 03/05/96, (risposta n.6.11) e R.M. n.212/e el 08/08/07. Sembrano invece protenere per l applicabilità ella isposizione i cui all art.88, co.5 el Tuir, anche nel caso in cui l impresa affittante cee il contratto i locazione finanziaria, L. Cacciapaglia e R. Protani, L affitto aziena e il leasing finanziario, cit. In tal senso, AA. VV., La isciplina ei contratti i leasing, inserto el Corriere Tributario n.46/08, pag. XI. Al contrario, la cessione efinitiva el contratto i leasing ovrebbe preveere un corrispettivo pari al valore economico el bene al momento ella cessione, eotto il valore attualizzato ei canoni non ancora scauti e l eventuale prezzo i riscatto. Cfr. Cncec, Profili contabili ella cessione ei contratti i leasing finanziario, Documento el 23 novembre Ma anche in tal caso è ubbia l operatività ella citata isposizione quano la cessione el contratto i leasing è realizzata nell ambito i una cessione aziena. elle razioni traorinarie 52

5 Conto economico la quota costante i maxicanone i leasing oggetto i risconto, lungo la urata el contratto i leasing, anche se non è più titolare ello stesso. Ciò in quanto il conceente, ato che riassumerà la titolarità el contratto i leasing immobiliare (o ell immobile riscattato) rimane l unico beneficiario el maxicanone, che non rappresenta altro che un anticipo sull acquisto ell immobile. La gestione el leasing immobiliare al i fuori el contratto i affitto aziena Tenuto conto elle complesse problematiche evienziate nel paragrafo preceente la soluzione spesso aottata nella pratica è quella i escluere i contratti i leasing all ambito ell affitto aziena e gestirli separatamente. Tale soluzione tuttavia, come evienziato in preceenza, è percorribile purché i contratti i leasing non abbiano a oggetto una serie i beni così rilevanti (sia qualitativamente che quantitativamente) a non poter più far riscontrare, per ciò che resiua, un affitto aziena ma, piuttosto, l affitto i una mera pluralità i beni, con le conseguenti implicazioni civilistiche e fiscali. Esseno escluso al contratto i affitto aziena, il contratto i leasing immobiliare rimane unque in capo al conceente il quale concee in (sub)affitto i relativi beni immobili al conuttore ell aziena, che pagherà separatamente al canone i affitto aziena anche i canoni i locazione per l utilizzo i tali beni in leasing. Si ammette infatti la possibilità i affiancare al contratto i affitto aziena contratti i altra natura stipulati alle stesse parti ell affitto, senza che ciò comprometta la natura stessa el contratto i affitto aziena (si pensi al caso, peraltro molto frequente, in cui le giacenze i magazzino vengono escluse all affitto e gestite sulla base i un contratto estimatorio tra affittante e affittuario). Altra soluzione prevee che il iritto i utilizzo ell immobile sia ricompreso nell oggetto el contratto i affitto e unque il canone i affitto aziena venga eterminato in moo a ricomprenere anche il corrispettivo el goimento ei beni in leasing a parte ell affittuario. In entrambi i casi la concessione el bene in goimento all affittuario ell aziena ovrà essere oggetto i apposita autorizzazione a parte ella società i leasing, in quanto i contratti i leasing preveono generalmente una clausola che impeisce il subaffitto el bene. Tuttavia nei contratti i leasing immobiliare può essere fin all inizio prevista la facoltà i subaffitto ell immobile. Anche la soluzione i lasciare i contratti i leasing in capo al proprietario ell aziena presenta tuttavia una serie i problematiche i orine finanziario e fiscale. Per quanto riguara gli aspetti finanziari si pensi al caso nel quale la società che concee in affitto l aziena versi in una situazione i ifficoltà finanziaria tale per cui non ispone, tenuto anche conto el canone i affitto percepito con riferimento all aziena, elle risorse necessarie per far fronte ai canoni i leasing. Infatti, con riferimento al leasing immobiliare, il canone i leasing relativo all immobile eve essere nella generalità ei casi superiore rispetto al canone i locazione ello stesso, attesa la ifferenza sostanziale ei ue contratti, per cui l importo el canone mensile i affitto ell aziena (che incorpora il corrispettivo per la sublocazione ell immobile in leasing) potrebbe non essere sufficiente per permettere al conceente i pagare i canoni i leasing. Qualora il conceente non possa far fronte al pagamento i etti canoni non rimane che preveere il trasferimento el contratto i leasing in capo all affittuario ell aziena. 99 Specifiche problematiche i orine fiscale sorgono poi nel caso in cui, a seguito ell affitto aziena, il conceente pera lo status i imprenitore. In particolare, si pone la questione ella rilevanza fiscale ei canoni i leasing che lo stesso paga alla società i leasing, nonché ei canoni i (sub)locazione che incassa all affittuario ell aziena. La soluzione ovrebbe essere quella i consierare i canoni i (sub)locazione quali reiti iversi, ai sensi ell art.67 el Tuir, tassati al netto ei canoni i leasing, i quali sarebbero consierati spese specificamente inerenti alla prouzione el reito e, unque, eucibili ai sensi ell'art.71, co.2, el Tuir In tal caso la restituzione a parte el conceente ei canoni pagati all affittuario potrà essere gestita nell ambito ella cessione efinitiva ell aziena all affittuario al termine el contratto i affitto. elle razioni traorinarie 53

6 Soluzione alternativa: riscatto anticipato ell immobile Rispetto alle ipotesi illustrate in preceenza eve evienziarsi anche una ulteriore soluzione a cui, per la verità, si ricorre raramente nella pratica, la quale prevee il riscatto anticipato ell immobile a parte ell affittante e l inclusione ello stesso tra i beni facenti parte el contratto i affitto aziena. Questa soluzione presenta sicuramente il vantaggio i evitare tutte le problematiche relative alla gestione el contratto i leasing (il quale viene meno), ma in ogni caso comporterà le non meno complesse problematiche relative alla gestione ei beni strumentali, e in particolare egli immobili, nell ambito ell affitto aziena. 101 In ottica finanziaria l opzione per il riscatto anticipato sarà tanto più percorribile quanto più il contratto i leasing è vicino alla sua scaenza naturale e unque l esborso complessivo per il riscatto anticipato risulti riotto. Il ricorso al riscatto anticipato inoltre può essere una scelta obbligata nei casi in cui la società i leasing ovesse opporsi sia al trasferimento el contratto i leasing immobiliare in capo all affittuario ell aziena sia al subaffitto ell immobile all affittuario stesso. Ai fini ella eterminazione el reito i impresa el conceente si ricora che con la R.M. n.183/e el 4 icembre 2000 l Amministrazione Finanziaria ha avuto moo i precisare che l estinzione anticipata el contratto etermina una riuzione el numero ei canoni stabiliti, ma non comporta la ripresa a tassazione ei canoni già eotti, sempre che la urata originaria el contratto rimanga nei limiti minimi stabiliti all art.102 el Tuir. La limitazione prevista al preetto art.102 el Tuir eve essere infatti intesa come urata contrattuale prevista e non anche come urata effettiva el contratto Tale soluzione è inicata alla Nota Min. Fin. Dip. Ent. DRE Lombaria, n.31745/98 in merito alla locazione a terzi a parte i soggetti non imprenitori i beni utilizzati agli stessi in forza i contratti i leasing. Si pensi, in particolare, alla questione ella eucibilità egli ammortamenti in capo all affittuario o in capo al conceente. elle razioni traorinarie 54