TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA SEZIONE FALLIMENTARE GIUDICE DELEGATO DOTT. ANNA MARIA DRUDI * * * *** RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D UFFICIO

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1 STUDIO TECNICO ASSOCIATO ARCH. GIANNINI ING. PAONE Via Santo Stefano, BOLOGNA Tel Fax gianninipaone@libero.it arch.danielagiannini@pec.it USO ESTERNO TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA SEZIONE FALLIMENTARE GIUDICE DELEGATO DOTT. ANNA MARIA DRUDI Curatore: C.T.U. (del lotto DUE): * * * dott.ssa Mara Fini arch. Daniela Giannini *** N. 126/14 LOTTO DUE RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D UFFICIO La scrivente, dopo aver preso visione dei documenti catastali e della certificazione ventennale notarile, dopo aver effettuato in loco i dovuti accertamenti, dopo aver avuto i necessari contatti con l ufficio tecnico del Comune di Bologna (BO) e con l Agenzia delle Entrate, espone quanto segue. Si precisa che altri immobili ricadenti nel fallimento, individuati con la lettera C) del certificato ventennale notarile non sono oggetto della presente relazione perché già stimati in perizia separata ed identificati come LOTTO UNO. *** CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI LOTTO DUE Piena proprietà di porzione del fabbricato in Bologna Via Massarenti n. 14 e 14/A, costituita da locali ad uso ufficio ubicati al piano terra, oltre ad un autorimessa ubicata al piano primo interrato, oltre a due posti auto ubicati sulla corte condominiale, nonché area cortiliva di pertinenza. PER LOTTO DUE

2 2 di 14 La superficie commerciale dell intero bene è di mq 180 circa per l ufficio, oltre 12 mq. per ogni posto auto, oltre 28 mq. per l autorimessa, oltre area cortiliva di pertinenza di circa 140 mq. Sito in Comune di Bologna Via Massarenti n. 14 e 14/A. * * * IDENTIFICAZIONE CATASTALE Il bene immobile oggetto di stima risulta ad oggi così identificati: Catasto Fabbricati del Comune di Bologna: Foglio 191, mapp. 80, sub. 200, graffato al foglio 191, mapp. 80, sub. 202 (corte esclusiva), zona cens. 1, natura A10 uffici e studi privati, classe 6, consistenza 5 vani, rendita 3.795,96, indirizzo Via Massarenti 14/A, piano T; Foglio 191, mapp. 80, sub. 201, zona cens. 1, categoria C2 magazzini e locali di deposito, classe 8, consistenza 70 mq., rendita 686,89, indirizzo Via Massarenti 14/A, piano T; Foglio 191, mapp. 80, sub. 81, zona cens. 1, categoria C6 stalle scuderie rimesse ed autorimesse, classe 4, consistenza 28 mq., rendita 319,58, indirizzo Via Massarenti n.14 n. 16, piano S1; Foglio 191, mapp. 80, sub. 176, zona cens. 1, categoria C6 stalle scuderie rimesse ed autorimesse, classe 2, consistenza 12 mq., rendita 101,02, indirizzo Via Massarenti n.14 n.16, piano T; Foglio 191, mapp. 80, sub. 177, zona cens. 1, categoria C6 stalle scuderie rimesse ed autorimesse, classe 2, consistenza 12 mq., rendita 101,02, indirizzo Via Massarenti n.14 n.16. Bene intestato a:

3 3 di 14 FALLIMENTO, proprietario al 100%. ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU Parti comuni: Sono comprese nella vendita le comproprietà pro-quota sulle parti comuni del fabbricato di cui fanno parte le porzioni compravendute, tali per legge, destinazione e documenti catastali. Sono parti comuni quelle risultanti dall'elaborato planimetrico che si allega e identificate al foglio 191 con il mappale numero 80, sub.: - 173, porzione di stradello di accesso di pertinenza di tutte le unità immobiliari, escluso il mappale 80 sub. 2; - 174, area cortiliva antistante il fabbricato di pertinenza di tutte le unità immobiliari, esclusi i sub. 2, 184 et 185; - 175, area cortiliva retrostante il fabbricato di pertinenza delle unità immobiliari sub da 27 a (ora 200 et 201) ; - 18, centrale termica comune a tutte le unità immobiliari ad essa collegate; - 20, atrio di ingresso, scale, vano scale, vani ascensori e relativi impianti, comuni a tutte le unità immobiliari, con esclusione delle autorimesse e delle unità immobiliari sub. 197 (ora 200 et 201) ; - 21, rampe di accesso ai garage e relativi corselli di disimpegno al primo e secondo piano scantinato; - 22 et 23, scale di sicurezza dal secondo piano interrato al piano terreno; - 24, cabina elettrica asservita all'enel con scrittura privata autenticata nelle sottoscrizioni dal Dott. Gianfranco Morini, Notaio in Bologna, in data 28 gennaio 1998 repertorio n.11405/6261, registrata a Bologna - Terzo Ufficio delle Entrate - il 4 febbraio 1998 al n. 149 e trascritta a Bologna il 16 febbraio 1998 all'art. 3528;

4 4 di 14-25, locale deposito condominiale; - 195, area di disimpegno dei posti macchina sub. dal 188 al 194 et 196, con spese di manutenzione ripartite in proporzione alle superfici dei posti macchina e dell'area mappale numero 80 sub Servitù attive e passive: se e come esistenti ed aventi ragione legale di esistere, con particolare riferimento: - alla servitù di passaggio pedonale costituita a carico della società venditrice ed a favore del Condominio di Via Massarenti n da esercitarsi su parte dell'originario mappale 80 sub. 1 per accedere ad un'unità immobiliare posta al piano terreno del fabbricato mappale 325 sempre del foglio 191 ed a tutte le unità immobiliari poste al piano seminterrato del medesimo fabbricato; - alla servitù per cabina elettrica asservita all'enel con scrittura privata autenticata nelle sottoscrizioni dal Dott. Gianfranco Morini, Notaio in Bologna, il 28 gennaio 1998 repertorio n /6261, registrata a Bologna - Terzo Ufficio delle Entrate - il 4 febbraio 1998 al n. 149 e trascritta a Bologna il 16 febbraio 1998 all'art VINCOLI E ONERI Non risultano ulteriori vincoli e/o oneri influenti sul valore dei beni in oggetto. CONFINI Ragioni comuni, muri perimetrali da più lati e forse altri. PROPRIETÀ FALLIMENTO proprietario al 100%.

5 5 di 14 PROVENIENZA DEL BENE Alla data del 1 gennaio 1993 gli immobili in oggetto, risultavano appartenere, in maggior consistenza, ad altri soggetti per giusti titoli. che con atto di compravendita del 4 aprile 1995 rep trascritto a Bologna all art in data 28 aprile 1995, l intero fabbricato da cielo a terra all epoca identificato al foglio 191 mappale 80 subalterni da 3 a 16 veniva venduto ad una società; con denunce di variazione in data 9 giugno 1998, numero A02875, in data 23 novembre 1998, numero A5625, in data 22 marzo 2002, n. 3191, sono state censite al catasto fabbricati del Comune di Bologna, fra altre, le unità oggetto della presente relazione sopra descritte; che con atto di vendita a ministero notaio Maria Luisa Cenni, in data 3 luglio 2002 rep. 8585, trascritto a Bologna all art in data 11 luglio 2002 la predetta società vendeva ad una cooperativa sociale i due posti auto identificati catastalmente al foglio 191 mappale 80 sub. 176 e sub.177; che con atto di vendita a ministero notaio Stefano Mazzetti in data 13 luglio 2007 rep , trascritto a Bologna all art , in data 20 luglio 2007, la predetta cooperativa sociale vendeva i posti auto (sub. 176 e sub. 177) ad una seconda società, in ultimo con atto di vendita a ministero notaio Andrea Errani in data 23 luglio 2007, rep trascritto a Bologna all art in data 1 agosto 2007, i posti auto passavano all attuale società fallita. Con atto di vendita a ministero notaio Maria Luisa Cenni in data 3 luglio 2002, rep trascritto a Bologna all art in data 11 luglio 2002 la predetta società originaria vendeva ad altra ditta le porzioni

6 6 di 14 identificate catastalmente al foglio 191 mappale 80 sub. 200 graffato con il sub 202, sub. 201 e sub. 81; con atto di vendita a ministro notaio Stefano Mazzetti in data 6 dicembre 2006 rep , trascritto a Bologna all art in data 11 dicembre 2006, tale ditta vendeva alla cooperativa sociale; con atto di vendita a ministro notaio Stefano Mazzetti in data 6 dicembre 2006 rep , trascritto a Bologna all art in data 11 dicembre 2006, la cooperativa sociale cedeva a nuova società; con atto di vendita ministero notaio Paolo Bonoli in data 11 giugno 2008 rep , trascritto a Bologna all art in data 27 giugno 2008, il bene passava in proprietà a altra società; in ultimo con atto di vendita ministero notaio Paolo Bonoli in data 11 giugno 2008 rep , trascritto a Bologna all art in data 27 giugno 2008, il bene veniva acquistato dalla società fallita che con atto a ministero notaio Alberto Valeriani in data 28 ottobre 2010 rep , trascritto a Bologna il 4 novembre 2010 all art , si trasformava da S.P.A. in S.R.L. sotto nuova denominazione. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Dalla relazione notarile allegata agli atti, risultano trascritti i seguenti gravami: - Iscrizione part gen del 27 giugno 2008 ipoteca volontaria di /00 a garanzia di un mutuo di /00. Grava esclusivamente sui beni identificati catastalmente al foglio 191 mappale 80 subalterni 200 graffato con sub. 202, sub 201 e sub Iscrizione part gen del 7 luglio 2011 ipoteca volontaria di

7 7 di /00 a garanzia di un mutuo di /00 Grava esclusivamente sui beni identificati catastalmente al foglio 191 mappale 80 subalterni 200 graffato con sub. 202, sub 201 e sub Iscrizione part. 82 gen. 579 del 7 gennaio 2013 ipoteca giudiziale di /00 a garanzia di un credito di /21 Grava esclusivamente su tutti i beni oggetto della presente relazione peritale. - Trascrizione gen part del 3 aprile 2013 pignoramento immobiliare. Grava esclusivamente su tutti i beni oggetto della presente relazione peritale. - sentenza dichiarativa di Fallimento del Tribunale di Bologna, trascritta il 18 settembre 2014 part gen REGIME FISCALE La vendita del bene sarà soggetta a I.V.A. e/o Tassa di Registro secondo il regime fiscale vigente all atto del trasferimento del bene e secondo la scelta fiscale dell acquirente. INDAGINE AMMINISTRATIVA Immobile post 1967 immobile irregolare Indagine URBANISTICA L immobile è classificato, secondo il Regolamento Urbano Edilizio del Comune di Bologna, approvato con delibera c.c. n. 137 del 20/04/2009 e successiva variante di adeguamento normativo 2014, nel sistema degli ambiti quale Ambito 12 - Tessuto compatto Est. Inoltre, in base al Piano Strutturale Comunale del Comune di Bologna, approvato con delibera c.c. n. 133 del 14/07/2008, l immobile è individuato, nel sistema delle Testimonianze storiche e archeologiche in Zona di media

8 8 di 14 potenzialità archeologica, nel sistema delle Infrastrutture suolo e servitù in area di Pericoli e ostacoli per la navigazione aerea, nel sistema del Vincolo elettromagnetismo nella Fascia di rispetto delle cabine, pali, minibox a media tensione, Elettrodi a media tensione, Emittenza radio/televisiva - Area di divieto di localizzazione impianti. Indagine EDILIZIA - Dall indagine eseguita presso l ufficio Tecnico del Comune di Bologna, risultano depositate le seguenti pratiche edilizie: 1. concessione edilizia rilasciata il 10 gennaio 1995 prot /93 (prorogata con provvedimento prot /98); 2. denuncia di inizio attività P.G / variante sostanziale in corso d opera del 15 settembre 1998 P.G /98; 4. concessione edilizia il 25 marzo 2002 P.G Tale pratica edilizia non risulta reperibile negli archivi del comune (vedi lettera in allegato); 5. denuncia Inizio Attività il 20 maggio 1999 P.G /99; 6. autorizzazione all uso P.G /2002; 7. denuncia di inizio attività P.G /2002 del 10/09/2002. Dal confronto tra quanto rilevato e quanto licenziato, sono state riscontrate diverse difformità riguardanti le ripartizioni interne, oltre l apertura di una piccola finestra, oltre il cambio di uso da deposito cicli e moto in ufficio. Si chiarisce che: per le difformità interne trattasi di diverso posizionamento di pareti mobili/divisori per ufficio. Sebbene sia tale sistema di pareti costituito da

9 9 di 14 montanti in acciaio con rivestimento in melamminico, il regolamento edilizio comunale lo considera alla stregua delle tradizionali pareti in muratura., pertanto con l obbligo di pratica edilizia anche nel caso di semplice spostamento; per la difformità esterna relativa all apertura di vano finestra, non essendo possibile datare tale intervento bisognerà predisporre una pratica edilizia a sanatoria. Per sanare entrambe le sopracitate difformità (muri interni e finestra) si potrà predisporre una CIL a sanatoria per opere già eseguite pagando l oblazione forfettaria di 258/00, oltre spese tecniche e diritti di segreteria. Il cambio d uso da deposito cicli e moto ad ufficio (uso direzionale) è fattibile, escludendo l area con il vincolo Enel per campo elettromagnetico, qualora gli standard urbanistici di riferimento lo consentano, mediante la predisposizione di una scia a sanatoria per ristrutturazione delizia con il pagamento del doppi degli oneri con un minimo di 5.000/00 oltre spese tecniche e diritti di segreteria. A titolo informativo da un sommario conteggio risulterebbe un importo relativo agli oneri di /00. Si fa presente che dopo l esecuzione delle sopracitate pratiche bisognerà predisporre variazione catastale, oltre deposito di tutte le certificazioni degli impianti, oltre aggiornamento dell autorizzazione all uso mediante scheda tecnica dell unità immobiliare. In ultimo si ricorda che è sempre possibile ripristinare la situazione legittima. CONFORMITA DEGLI IMPIANTI

10 10 di 14 Non è stato possibile reperire copia del la certificazione di conformità degli impianti, pertanto l aggiudicatario ai sensi del D.M. 22 gennaio 2008 n. 37 dichiara di rinunciare irrevocabilmente alla garanzia di conformità degli impianti e di farsi interamente carico degli oneri e delle spese di adeguamento degli impianti stessi alla normativa in materia di sicurezza, sollevando ai sensi dell art del codice civile gli organi del fallimento da ogni responsabilità al riguardo. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE L unità immobiliare è occupata dalla ditta in fallimento. DESCRIZIONE DEL BENE Piena proprietà di unità immobiliare ad uso ufficio sita nel Comune di Bologna, con accesso dalla Via Massarenti 14 e 14/a, al piano terra di un fabbricato di recente edificazione a destinazione mista, costituita da ampio ingresso, reception, uffici di varie metrature, tre servizi igienici, oltre a due posti auto esterni, un autorimessa nel primo piano interrato e area cortiliva di proprietà esclusiva. Alla corte comune condominiale si accede attraverso un cancello pedonale ed uno carrabile prospicienti la via Massarenti; il condominio, arretrato rispetto al filo stradale, per via della sua posizione all interno del lotto, ha il vantaggio di essere schermato dai caotici rumori di una via ad alta percorrenza e allo stesso tempo il beneficio di essere limitrofo alle infrastrutture viarie più importanti; l edificio, di forma irregolare, si sviluppa su sette piani fuori terra a destinazione residenziale e uffici, e due piani interrati destinati a cantine ed autorimesse, in ottimo stato manutentivo, ha una struttura a travi e pilastri in cemento armato, tamponamenti in

11 11 di 14 laterocemento e rivestimenti in mattone faccia vista. L unità immobiliare, ha accesso dal piano terra, attraverso un ampia superficie vetrata, in uno spazioso ingresso-area di attesa di circa 15mq, sulla destra, oltre il bancone, c è l area reception in cui trovano ubicazione anche il server e le centraline degli impianti tecnologici, sulla sinistra è collocata una sala riunioni di forma irregolare con pareti vetrate, molto luminosa di circa 17mq; seguono un altro ampio ufficio di circa 15mq, e un ufficio direzionale di 36mq con antibagno e bagno esclusivo; oltre la reception sono posizionati un bagno di circa 3mq, un area di circa 55mq suddivisa in due uffici operativi con antibagno e bagno, infine una stanza utilizzata per riunioni e archiviazione. Le finiture interne sono di ottimo livello e l ufficio si presenta in un ottimo stato manutentivo generale. Le pareti interne sono intonacate e tinteggiate di bianco; i pavimenti sono in ceramica; le partizioni interne che delimitano i vari ambienti sono le classiche pareti attrezzate da ufficio realizzate in montanti di metallo e tamponamenti di melammina; le porte sono in legno, le ampie superfici vetrate presentano infissi in alluminio nero con vetrocamera; i bagni con pavimenti e rivestimenti in ceramica sono dotati di sanitari in ceramica bianca e miscelatori cromati. L unità è dotata di impianto elettrico apparentemente a norma ma privo di certificazione, sia il riscaldamento che la produzione di acqua calda sono forniti da generatore posto in centrale termica condominiale, i diffusori sono termoconvettori del tipo caldo-freddo marca Carrier. Pertinenze della presente unità risultano essere un autorimessa di

12 12 di 14 circa 28mq, ubicata al primo piano interrato, raggiungibile attraverso agevole rampa carrabile circolare, con pavimentazione in battuto di cemento e infisso basculante in alluminio; oltre a due posti auto esclusivi con pavimentazione in autobloccanti di circa 12mq ciascuno, oltre ad area esclusiva pertinenziale, limitrofa ai posti auto, con autobloccanti grigliati verdi. CONSISTENZA COMMERCIALE CRITERI DI MISURAZIONE DELLA CONSISTENZA Con riferimento al D.P.R. 23 marzo 1998 n. 138 Regolamento recante norme per la revisione generale delle zone censuarie, delle tariffe d estimo ed in particolare all Allegato C Norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria, integrato con le indicazione della UNI 10750, la superficie commerciale è stata determinata comprendendo: per intero la superficie lorda dell immobile, pari alla somma della superficie dei locali principali e della superficie dei muri interni e perimetrali fino ad uno spessore massimo di 50 cm.; per il 50% la superficie dei muri e dei pilastri in confine con altre unità immobiliari e con vani di uso comune; la superficie delle aree scoperte è computata in misura del 20% fino alla superficie dei locali principali ed accessori diretti, e in misura del 2% per la parte eccedente. Patii o porticati o balconi nella misura del 35%. La superficie, come sopra determinata, è arrotondata al metro quadrato. CONSISTENZA DELL ABITAZIONE, AUTORIMESSA E

13 13 di 14 CORTE: Con riferimento ai criteri generali di misurazione della consistenza sopra specificati e precisando che la valutazione del bene è effettuata a corpo e non a misura, per la villa si ha: Piano Destinazione Sup. m2 Coeff, Sup. Comm. t ufficio 180 1, T posto auto t posto auto 12 0, autorimessa 28 0,35 9,80 1 corte 140 0,35 49,00 Totale commerciale circa mq 247/20 STIMA DEL BENE Piena proprietà di porzione del fabbricato in Bologna Via Massarenti n. 14 e 14/A, costituita da locali ad uso ufficio ubicati al piano terra, oltre ad un autorimessa ubicata al piano primo interrato, oltre a due posti auto ubicati sulla corte condominiale, nonché area cortiliva di pertinenza. La superficie commerciale dell intero bene è di mq 180 circa per l ufficio, oltre 12 mq. per ogni posto auto, oltre 28 mq. per l autorimessa, oltre area cortiliva di pertinenza di circa 140mq.. Sito in Comune di Bologna Via Massarenti n. 14 e 14/A. Pertanto, alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto del bene, della sua destinazione, dello stato occupazionale, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercato esperite presso gli operatori settoriali, la sottoscritta ritiene di poter indicare il più probabile valore commerciale del bene in argomento, stimato

14 14 di 14 a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova in: ufficio, due posti auto, autorimessa e corte /00 In relazione a quanto sopra, tenuto conto della situazione derivante dal Fallimento e della necessità di addivenire ad un pronto realizzo, l importo suindicato si riduce a: PREZZO BASE D ASTA /00 Nella fiducia di aver svolto scrupolosamente l incarico affidatogli, la sottoscritta si dichiara a disposizione per ogni eventuale ulteriore chiarimento fosse ritenuto necessario. Con Osservanza Bologna 19 maggio 15 IL CONSULENTE TECNICO (Arch. Daniela GIANNINI)