Tribunale di Milano PROCEDURA FALLIMENTARE

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1 Tribunale di Milano PROCEDURA FALLIMENTARE Pharm Tech Group S.r.l In Liq.ne N Gen. Rep. 398/2015 data udienza di verifica crediti: ore 12:30 Giudice Delegato: Dott.ssa SIMONETTA BRUNO Curatore Fallimentare: Dott.ssa Claudia Motta RAPPORTO DI VALUTAZIONE Lotti Esperto alla stima: Arch. Lucia Marzano Codice fiscale: MRZLCU65B43F205S Partita IVA: Studio in: Via Paullo Milano Telefono: Fax: lucia.marzano.arch@gmail.com Pec: marzano.8213@oamilano.it Pag. 1 di 14

2 1. Dati Catastali INDICE SINTETICO Bene: - Liscate (Milano) Lotto: 001 Via G. Di Vittorio 27 Corpo: A - Porzione di capannone a uso esposizione, deposito, laboratori, uffici e servizi Categoria: Fabbricati costruiti per esigenze commerciali [D8] Dati Catastali: foglio 3, particella 73, subalterno 705 Lotto: 002 Via Salvo D'Acquisto 17 Corpo: A - Porzione di capannone ad uso laboratorio e servizi Categoria: Laboratori per arti e mestieri [C3] Dati Catastali: foglio 2, particella 510, subalterno Stato di possesso Lotto 001 e 002 Possesso: Libero 3. Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili Lotto 001 e 002 Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili: al piano terra senza ausili e al piano primo previa installazione di servoscala. 4. Continuità delle trascrizioni Lotto 001 e 002 Continuità delle trascrizioni: SI 8. Prezzo Lotto: 001 Prezzo da libero: ,00 Lotto: 002 Prezzo da libero: ,00 Pag. 2 di 14

3 Beni in Liscate (Milano) 1. Rapporto di stima Fallimentare - n. 398 / 2015 Lotto: IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA Identificativo corpo: A - Porzione di capannone a uso esposizione, deposito, laboratori, uffici e servizi. Fabbricato costruito per esigenze commerciali [D8] sito in Liscate (Mi) CAP 20060, Via Giuseppe Di Vittorio 27. Quota e tipologia del diritto 1/1 di Pharm Tech Group S.r.L in liq.ne - Piena proprietà Cod. Fiscale: Identificato al catasto Fabbricati Intestazione: Pharm Tech Gropu s.r.l., foglio 3, particella 73, subalterno 705, indirizzo Via Di Vittorio Giuseppe SC, piano T-1, comune di Liscate, categoria D/8, rendita 5.112,92 Derivante da: Variazione toponomastica del 12/08/2011 n /2011 prot. MI Confini: a Nord cortile comune sub 701; a Est altra u.i. e cortile comune sub 701; a Sud altre u.i.; a Ovest altra u.i. e cortile comune sub DESCRIZIONE GENERALE L'immobile è in zona periferica a destinazione prevalentemente produttiva con presenza di esercizi per attività commerciale. Caratteristiche zona: periferica normale provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. Area urbanistica: consolidata prevalentemente produttiva a traffico locale con parcheggi al servizio delle attività locali. Importanti centri limitrofi: Melzo - Pioltello - Milano. Caratteristiche zone limitrofe: agricole. Principali collegamenti pubblici: autobus k511 - Milano-Vailate a 600 metri; autobus Z411 - Milano-Melzo a 600 metri, Ferrovia stazione di Vignate - Milano/Bergamo a 3 km 3. STATO DI POSSESSO: Libero 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli A favore della massa dei creditori contro Pharm Tech Group S.r.L in liq.ne derivante da: Sentenza n. 416/15 Tribunale di Milano; trascritta a Milano 2 in data 10/03/2016 ai nn / Iscrizioni Ipoteca volontaria attiva a favore di Banco di Desio e della Brianza Spa contro Pharm Tech Group S.r.L in liq.ne; importo ipoteca: ; importo capitale: iscritta in data 29/07/2010 ai nn / Ipoteca giudiziale attiva a favore di Banco di Desio e della Brianza Spa contro Pharm Tech Group S.r.L in liq.ne; derivante da decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale di Monza rep dell' ; importo ipoteca ,79; importo capitale ,79; trascritto a Milano 2 in data 24/12/2014 ai nn / Pag. 3 di 14

4 Ipoteca giudiziale attiva a favore di Banco Popolare-Soc. Cooperatica contro Pharm Tech Group S.r.L in liq.ne; derivante da decreto ingiuntivo Tribunale di Milano rep 4439 del ; importo ipoteca: ,78; importo capitale ,61; trascritto a Milano 2 in data 12/03/2015 ai nn / ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese di gestione condominiale: 650,00 circa Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: 1.420,03 Millesimi di proprietà: 68,957 Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: Dichiarazione di conformità a firma del Direttore Lavori (C.E. 9/2000). Attestazione Prestazione Energetica: identificativo n valido fino al 19/02/2026 Indice di prestazione energetica: Classe energetica D EPgl 148,28 kwh/mq 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: Proprietario ante ventennio: IMMOBILIARE SAN PIETRO DONATO XVI SRL fino al 03/02/1982, in forza di atto di compravendita a rogito dott. Giancarlo Barassi in data 16/09/1960 ai nn / Proprietario: PIETRO DONATO XVI SRL dal 03/02/1982 al 29/11/1996 in forza di modifica di denominazione a rogito dott. Marco Reschigna in data 03/02/1982 ai nn / Proprietario: CINQUE G SRL dal 22/11/1996 all' 11/02/2000, in forza di atto di fusione societaria a rogito dott. Massimo Mezzanotte in data 29/11/1996 ai nn Proprietario: TAMAR 94 S.R.L. dall' 11/02/2000 al 23/11/2000 in forza di atto di compravendita a rogito dott. Antonio Guzzi Piola in data 11/02/2000 ai nn trascritto a Milano 2 in data 17/02/2000 ai nn /9429. Proprietario: ABF LEASING S.P.A. dal 23/11/2000 al 22/12/2005 in forza di atto di compravendita a rogito dott. Alfonso Ajello Notaio in Milano in data 23/11/2000 ai nn / registrato a Milano in data 30/11/2000 ai nn /1V - trascritto a Milano 2 in data 04/12/2000 ai nn / Proprietario attuale: PHARM TECH GROUP S.R.L. dal 22/12/2005 in forza di atto di compravendita a rogito dott. Valentina Varlese Notaio in Melzo in data 22/12/2005 Rep. n e Racc. n registrato a Gorgonzola in data 23/12/2005 Atti pubblici n serie 1T. 7. PRATICHE EDILIZIE: Numero pratica: 9/2000 Intestazione: Joseph Dolbakian procuratore TAMAR S.r.l. Tipo pratica: Concessione Edilizia Per lavori: ristrutturazione di edifico industriale Presentazione in data 31/01/2000 atti n Rilascio in data 13/03/2000 al n. di prot Agibilità in data 20/12/2000 al n. di prot Conformità edilizia: verificata 7.2Conformità urbanistica: verificata Strumento urbanistico Approvato: Piano Governo del Territorio In forza della delibera: DCC 36 del 15/11/2011 Zona omogenea: ambito della città consolidata prevalentemente produttiva Pag. 4 di 14

5 Norme tecniche di attuazione: art 23 delle norme del PGT: interventi ammessi sono: interventi edilizi diretti per manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro e risanamento conservativo; permesso di costruire convenzionato per ristrutturazione edilizia e nuova costruzione. Descrizione: Porzione di capannone a uso esposizione, deposito, laboratori, uffici e servizi Si tratta di una unità immobiliare porzione di un fabbricato industriale oggetto di ristrutturazione complessiva nell'anno Le unità immobiliari del complesso hanno destinazione in parte a laboratori, in parte a depositi e in parte ad attività espositive. L'immobile oggetto della presente stima si sviluppa su due piani fuori terra con una forma a T. In corrispondenza dell'ingresso principale fronteggiante la SS Rivoltana (a quota sopraelevata di circa m 1,5 rispetto al sedime stradale) l'unità è costituita da un ampio vano espositivo/vendita con una vetrina in tutta luce; una porzione retrostante a magazzino in diretta comunicazione con un corpo di fabbrica perpendicolare destinato a deposito s.p.p. (senza permanenza di persone) che si raggiunge con una rampa di scala discendente. Quest'ultima porzione di fabbricato è dotata di un accesso carraio posto sulla via G. Di Vittorio attraverso una porzione di cortile condominiale. Sul retro della zona espositiva del piano terra vi è un servizio igienico e un corpo scala col quale si raggiunge il piano sovrastante costituito da due vani a destinazione laboratori e cinque vani a destinazione uffici oltre a una zona a servizi igienici. Il piano terra (corpo verso la Rivoltana), di superficie complessiva pari a circa 275 mq, ha un'altezza interna di m 2,74; il corpo a capannone/deposito, di circa mq 225, ha un'altezza interna di m 3,50 (porzione centrale di circa 80 mq) e m 6,40 nelle due porzioni ad essa adiacenti di circa mq 70 ciascuna. 1. Quota e tipologia del diritto 1/1 di Pharm Tech Group S.r.L in liq.ne- Piena proprietà Cod. Fiscale: Superficie complessiva di circa mq 652,00 E' posto al pianoterra e primo. L'edificio è stato costruito nel 1967 e ristrutturato nel L'intero fabbricato è composto da n. 3 piani complessivi di cui due fuori terra e uno interrato. Stato di manutenzione generale: discreto La ristrutturazione generale del 2000 ha mantenuto l'impianto strutturale originario ampliando il complesso con nuovi volumi al primo piano ad uso laboratori e uffici. Caratteristiche strutturali. Fondazioni Scale Solai Strutture verticali Componenti edilizie e costruttive. tipologia: mista a plinti isolati e fondazioni continue materiale: c.a. tipologia: a rampe parallele materiale: c.a. ubicazione: interna tipologia: solaio prefabbricato a lastre tipo predalles completato in opera materiale: c.a. Infissi esterni tipologia: doppia anta a battente materiale: alluminio elettroverniciato condizioni: buone Infissi interni Manto di copertura Pareti esterne Pareti esterne Pavim. Interna tipologia: a battente materiale: legno tamburato condizioni: buone materiale: pannelli sandwich in lamiera grecata coibentazione: poliuretano condizioni: buone materiale: pilastri in c.a. e blocchetti in cls tinto color mattone coibentazione: fibra di vetro - Note: si tratta della parete di tamponamento a Nord materiale: muratura di blocchi di cls vibrato - Note: si tratta della parete a Ovest materiale: piastrelle in grès porcellanato condizioni: discrete - Note: si tratta della pavimentazione del piano terra a uso Pag. 5 di 14

6 esposizione, servizi e relativi spazi collegati a deposito, dei locali posti al piano primo a uso laboratori, uffici e servizi. Pavim. Interna materiale: cemento lisciato finitura al quarzo condizioni: discrete - Note: si tratta della pavimentazione del locale a uso deposito Plafoni materiale: controsoffitto condizioni: buone - Note: si tratta del contro-soffitto in pannelli quadrati in fibra minerale, con alcuni inserimenti di corpi illuminanti, collocati sia nei locali al piano terra nella zona esposizione, che nei locali al piano primo destinati a laboratori e uffici. Portone di ingresso Rivestimento Dotazioni impianti tipologia: ante a libro materiale: pannelli in lamiera - Note: si tratta del portone carraio di accesso alla zona deposito. ubicazione: servizi igienici e spogliatoi materiale: piastrelle in ceramica condizioni: buone - Note: si tratta dei rivestimenti dei locali servizi al piano terra della zona a uso esposizione e dei servizi al piano primo nell'ambito dei locali laboratori e uffici Impianto elettrico: Epoca di realizzazione: 2000 Impianto a norma con dichiarazione di conformità L. 46/90 e successive rilasciata il 23/11/2000 Riscaldamento: impianto di riscaldamento autonomo Stato impianto: discreto Impianto non a norma in quanto non è stata rintracciata la dichiarazione di conformità. Note: sono presenti termo-convettori nei locali esposizione, laboratori e uffici. Condizionamento e climatizzazione: Impianto non a norma in quanto non è stata rintracciata la dichiarazione di conformità. Note: la climatizzazione (a split) è presente nella zona esposizione, laboratori e uffici. Impianto antincendio: non presente in quanto non previsto dall'attività insediata come da dichiarazione del progettista Informazioni relative al calcolo della consistenza. La superficie utilizzata per l'individuazione del valore del bene è quella commerciale (al lordo dei muri perimetrali) individuata tramite rilievo metrico delle dimensioni principali con misuratore laser e raffronto a campione delle superfici interne con le dimensioni indicate negli atti di fabbrica. Tutte le superfici relative alle diverse destinazioni sono state ragguagliate alla destinazione principale (locale espositivo/negozio) con l'individuazione di idonei indici. Le superfici "espositive" e di vendita ricomprendono anche le zone ad uso deposito diretto (retro). La zona a deposito (semplice ricovero merci) è stata ragguagliata con indice 0,5. Destinazione Parametro Superficie reale/potenziale Coeff. Superficie equivalente Esposizione/vendita deposito laboratorio uffici sup. lorda di pavimento sup. lorda di pavimento sup. lorda di pavimento sup. lorda di pavimento 211,00 1,00 211,00 232,00 0,50 116,00 100,00 1,00 100,00 110,00 1,00 110,00 653,00 537,00 Pag. 6 di 14

7 Valori relativi alla Agenzia delle Entrate Osservatorio Mercato Immobiliare Periodo: primo semestre Zona: Liscate Tipologia: negozi Valore di mercato min /mq 1.100,00 Superficie di riferimento: Lorda Tipo di destinazione: Commerciale Stato conservativo: Normale Valore di mercato max /mq 1.400,00 8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO 8.1 Criterio di stima La valutazione viene effettuata per comparazione ricercando il valore commerciale di immobili simili a quelli oggetto di stima quanto a superficie, ubicazione, disposizione, destinazione, stato d uso, stato occupazionale. Il valore di mercato più probabile sarà quello presente con maggior frequenza nel campione esaminato, eventualmente revisionato applicando indici correttivi dettati da situazioni peculiari. L indagine comparativa verrà quindi completata facendo riferimento anche ai valori unitari dedotti dall Osservatorio Mercato Immobiliare dell Agenzia delle Entrate pubblicati per l Anno 2015 Semestre 1 TeMa Territori Mercati Ambiente (già Osmi Borsa Immobiliare) per lo stesso semestre, nonché dall'andamento delle compravendite e delle offerte similari, tenuto conto infine della perdurante stagnazione del mercato immobiliare attuale. Parametri medi di zona per destinazione principale /mq 1.250, Fonti di informazione Catasto di Milano; Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare: 1) Sito parametri fascia media per "Magazzini" /mq 439,00 - per "Negozi" /mq 1.179,00 - per "Laboratori" /mq 601,00 (in buono stato) 2) Borsino Immobiliare TeMA I semestre 2015, parametri medi per "Capannoni vecchi" /mq 650,00 - per "Negozi" /mq 1.200,00. 3) Osservatorio del Mercato immobiliare dell'agenzia delle Entrate, parametri medi per "Magazzini" /mq 475,00 - "Negozi" /mq 1.250,00 - "Capannoni" /mq 700,00 - "Laboratori" /mq 650,00 (stato normale). Pag. 7 di 14

8 8.3 Valutazione corpi Porzione di capannone a uso esposizione, deposito, laboratori, uffici e servizi (D/8) Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo Esposizione/vendita 211, , ,00 deposito 116, , ,00 laboratorio 100, , ,00 uffici 110, , ,00 Valore Corpo ,00 Riassunto ID Immobile Superficie Lorda Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota Porzione di capannone a uso esposizione, deposito, laboratori, uffici e servizi (D/8) 537, , , Adeguamenti e correzioni della stima Riduzione del valore del 15%, dovuta all'immediatezza della vendita giudiziaria e per assenza di garanzia per vizi come da disp. del G.E. ( min. 5% ) , Prezzo base d'asta del lotto: Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova: ,50 Prezzo di vendita del lotto nello stato di "libero" (arrotondato all'unità): ,00 Pag. 8 di 14

9 Lotto: IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA Identificativo corpo: A - Porzione di capannone ad uso laboratorio e servizi. Fabbricato ad uso Laboratorio per arti e mestieri (C3) sito in Liscate (Mi) CAP 20060, Via Salvo D'Acquisto 17. Quota e tipologia del diritto 1/1 di Pharm Tech Group s.r.l. in liq.ne - Piena proprietà Codice Fiscale: Identificato al catasto Fabbricati Intestazione: Pharm Tech Group s.r.l., foglio 2, particella 510, subalterno 704, scheda catastale MI del 09/04/2008, indirizzo Via Salvo D'Acquisto 17, piano T-1, comune di Liscate, categoria C/3, classe 3, consistenza 124, rendita 268,97. Derivante da: Variazione toponomastica del 12/08/2011 n /2011 prot. MI Confini: a Nord: passaggio comune; a Est: passaggio comune; a Sud: altra u.i.; a Ovest: altra u.i. 10.DESCRIZIONE GENERALE L'immobile è in zona periferica a destinazione prevalentemente produttiva e di logistica. Caratteristiche zona: periferica normale provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. Area urbanistica: consolidata prevalentemente produttiva a traffico locale con parcheggi al servizio delle attività locali. Importanti centri limitrofi: Melzo - Pioltello - Milano. Caratteristiche zone limitrofe: agricole. Principali collegamenti pubblici: autobus k511 - Milano-Vailate a 600 metri; autobus z411 - Milano-Melzo a 600 metri, Ferrovia stazione di Vignate - Milano/Bergamo a 3 km 11. STATO DI POSSESSO Libero 12. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: A favore della massa dei creditori contro Pharm Tech Group S.r.L in liq.ne; derivante da: Sentenza n. 416/15 Tribunale di Milano; trascritto a Milano 2 in data 10/03/2016 ai nn / Pignoramento a favore di BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DI CARUGATE E INZAGO S.C. contro Pharm Tech Group S.r.L in liq.ne; emesso da Ufficiale Giudiziario di Milano rep del ; trascritto a Milano 2 in data 29/04/2015 ai nn / Iscrizioni Ipoteca volontaria attiva a favore di BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DI CARUGATE E INZAGO S.C. contro Pharm Tech Group S.r.L in liq.ne; importo ipoteca , importo capitale ; trascritto a Milano 2 in data 13/11/2013 ai nn / Pag. 9 di 14

10 Ipoteca giudiziale attiva a favore di Banco di Desio e della Brianza Spa contro Pharm Tech Group S.r.L in liq.ne; derivante da decreto ingiuntivo Tribunale di Monza rep ; importo ipoteca ,79; importo capitale: ,79; trascritto a Milano 2 in data 24/12/2014 ai nn / Ipoteca giudiziale attiva a favore di Banco Popolare - Società Cooperativa contro Pharm Tech Group S.r.L in liq.ne; derivante da decreto ingiuntivo Tribunale di Milano rep ; importo ipoteca ,78; importo capitale ; trascritto a Milano 2 in data 12/03/2015 ai nn /3407I Altre trascrizioni - Descrizione onere: Convenzione per l'attuazione del piano di lottizzazione industriale a favore e contro Comune di Liscate e Società Immobiliare San Giovanni L.2 srl; a rogito dott. Antonio Guzzi Piola in data 27/06/2003 ai nn ; trascritto a Milano 2 in data 18/07/2003 ai nn / ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE Spese di gestione condominiale Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: 320,00 circa Spese condominiali scadute e insolute alla data della perizia: 610,99 Millesimi di proprietà: 49,47 Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: Dichiarazione di conformità a firma del Direttore Lavori (C.E. 9/2000) Attestazione Prestazione Energetica: identificativo n valido fino al 18/02/2026 Indice di prestazione energetica: Classe energetica F EPgl 163,81 kwh/mq Note Indice di prestazione energetica: l'immobile è privo di impianto di riscaldamento di qualsiasi natura. 14. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI Proprietario: COMUNE DI LISCATE ante ventennio al 08/07/2005. Proprietario: LIBRUMA COSTRUZIONI SRL dal 08/07/2005 al 29/07/2010 in forza di atto di compravendita a rogito dott. Massimo Liverani Minzoni Segretario Comunale in data 08/07/2005 ai nn trascritto a Milano 2 in data 30/07/2005 ai nn / Note: atto rogato dal Segretario Comunale del Comune di Liscate ai sensi dell'art. 97 IV comma lettera c del D.Lgs. n. 267/2000. Oggetto della compravendita è un'area edificabile rientrante nel Piano di Lottizzazione località Gorgo, derivante dal frazionamento n del del mappale n. 13 al foglio 2 e qui individuato come mappale 427 dello stesso foglio. Proprietario attuale: PHARM TECH GROUP S.R.L. dal 29/07/2010 in forza di atto di compravendita a rogito di Elisabetta Rotta-Gentile Notaio in Rivolta d'adda in data 29/07/2010 ai nn / registrato a Crema in data 30/07/2010 ai nn. 4539/1T. Note: La compravendita si riferisce all'unità immobiliare posta al foglio 2 sul mappale 510, mappale derivante dallo soppressione del mappale 427 Tipo mappale n /2006 del protocollo MI che ha generato i mappali 510, 511 e PRATICHE EDILIZIE: Numero pratica: 47/2005 e successive varianti. Intestazione: LIBRUMA COSTRUZIONI S.r.l. Tipo pratica: Permesso a costruire Per lavori: Nuova costruzione capannone a uso industriale Oggetto: nuova costruzione Presentazione in data 20/06/2005 al n. di prot. SUAP 697 Rilascio in data 12/09/2005 al n. di prot Agibilità in data 22/01/2007 al n. di prot. 800 Pag. 10 di 14

11 Numero pratica: prot. 329/2008 Intestazione: LIBRUMA COSTRUZIONI S.r.l. Tipo pratica: Denuncia Inizio Attività Note tipo pratica: in alternativa al PdC ai sensi degli artt. 41 e 42 della LR 12/2005 Per lavori: Costruzione di piano soppalco interno ai capannoni esistenti n. 6 e n. 12 Oggetto: ampliamento Presentazione in data 03/03/2008 al n. di prot. 329 Agibilità in data 12/05/2008 al n. di prot. 734 presentata ai sensi dell'art. 5 della LR 1/ Conformità edilizia: verificata 15.2 Conformità urbanistica: verificata Strumento urbanistico Approvato: Piano Governo del Territorio In forza della delibera: DCC 36 del 15/11/2011 Zona omogenea: ambito della città consolidata prevalentemente produttiva Norme tecniche di attuazione: art 23 delle norme del PGT: interventi ammessi sono: interventi edilizi diretti per manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro e risanamento conservativo; permesso di costruire convenzionato per ristrutturazione edilizia e nuova costruzione. La Convenzione citata al paragrafo aveva durata di anni cinque a far data dal 3 giugno 2003 e pertanto è da considerarsi scaduta. Non risultano ulteriori oneri dalla stessa derivanti. Descrizione: Porzione di capannone ad uso laboratorio. Si tratta di una unità immobiliare con destinazione d'uso laboratorio, porzione di un fabbricato industriale realizzato nel 2006 e modificato con la realizzazione di un piano a soppalco al suo interno nel anno L'unità immobiliare è collocata in posizione angolare, con due lati liberi e due adiacenti ad altre unità. Il piano terra ha una superficie di circa 81,60 mq comprensiva del locale servizi con un'altezza interna di m 4,35; il piano primo, anch'esso con un locale servizi igienici, ha uguale superficie e un'altezza che varia da m 2,65 - sulla parte Nord sino - a m 3, Quota e tipologia del diritto 1/1 di Pharm Tech Group S.r.L in liq.ne - Piena proprietà Cod. Fiscale: Superficie complessiva di circa mq 163,00 E' posto al piano terra e primo. L'edificio è stato costruito nel 2006 e ampliato con un soppalco nel L'intero fabbricato è composto da due piani fuori terra. Stato di manutenzione generale: buono Condizioni generali dell'immobile: nell'insieme lo stato manutentivo è buono. Caratteristiche strutturali. Fondazioni Scale Solai tipologia: plinti isolati materiale: c.a. tipologia: a rampa unica materiale: ferro ubicazione: interna condizioni: buone - Note: Realizzata in carpenteria metallica, senza alzate e con le pedate in lamiera forata. tipologia: carpenteria metallica condizioni: buone - Note: Si tratta del soppalco che costituisce il piano primo. Pag. 11 di 14

12 Strutture verticali materiale: c.a. - Note: pilastri prefabbricati Componenti edilizie e costruttive: Infissi esterni tipologia: ante doppie, fisse e a vasistas materiale: alluminio elettroverniciato condizioni: buone Infissi interni tipologia: a battente materiale: alluminio e laminato condizioni: buone - Note: Si tratta delle porte del locale servizi al piano terra. Infissi interni tipologia: a battente materiale: legno tamburato condizioni: buone - Note: Si tratta delle porte del locale servizi al piano primo. Manto di copertura materiale: tegoli in cemento prefabbricato alternato a luci in policarbonato condizioni: buone Pareti esterne materiale: pannelli prefabbricati rivestimento: scaglie di marmo rosa e rosso Pavimentazione interna materiale: cemento lisciato con finitura al quarzo condizioni: buone - Note: Si tratta della pavimentazione del piano terreno. Pavimentazione interna materiale: linoleum condizioni: buone - Note: Si tratta del rivestimento del piano in legno posto a copertura del solaio in lamiera grecata del soppalco. Pavimentazione interna materiale: piastrelle in grès porcellanato condizioni: buone - Note: Si tratta del pavimento dei locali servizi sia al piano terra che al piano primo. Portone di ingresso tipologia: ante a libro materiale: pannelli in lamiera Rivestimento Dotazione impianti - Note: Si tratta del portone carraio. ubicazione: servizi igienici e spogliatoi materiale: piastrelle in ceramica condizioni: buone - Note: Si tratta dei rivestimenti al piano terra e al piano primo dei locali servizi. Impianto elettrico: Epoca di realizzazione 2006 (piano terra) 2008 (piano soppalco) Impianto a norma con dichiarazione di conformità L. 46/90 e successive rilasciata il 25/10/2006 e il 8/05/2008. Riscaldamento: l'immobile è privo di impianto. Impianto idrico-sanitario con dichiarazione di conformità rilasciata il 25/10/2006 per il piano terra e il 8/05/2008 per il piano soppalco. Informazioni relative al calcolo della consistenza La superficie utilizzata per l'individuazione del valore del bene è quella commerciale (al lordo dei muri perimetrali) individuata tramite rilievo metrico delle dimensioni principali con misuratore laser e raffronto a campione delle superfici interne con le dimensioni indicate negli atti di fabbrica. Destinazione Parametro Superficie reale/potenziale Coeff. Superficie equivalente laboratorio sup lorda di pavimento 163,00 1,00 163,00 163,00 163,00 Pag. 12 di 14

13 Valori relativi alla Agenzia delle Entrate Osservatorio Mercato Immobiliare Periodo: primo semestre 2015 Zona: Liscate Tipologia: laboratori Valore di mercato min /mq 550,00 Superficie di riferimento: Lorda Tipo di destinazione: Produttiva Stato conservativo: Normale Valore di mercato max /mq 750, VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO 16.1Criterio di stima La valutazione viene effettuata per comparazione ricercando il valore commerciale di immobili simili a quelli oggetto di stima quanto a superficie, ubicazione, disposizione, destinazione, stato d uso, stato occupazionale. Il valore di mercato più probabile sarà quello presente con maggior frequenza nel campione esaminato, eventualmente revisionato applicando indici correttivi dettati da situazioni peculiari. L indagine comparativa verrà quindi completata facendo riferimento anche ai valori unitari dedotti dall Osservatorio Mercato Immobiliare dell Agenzia delle Entrate pubblicati per l Anno 2015 Semestre 1 TeMa Territori Mercati Ambiente (già Osmi Borsa Immobiliare) per lo stesso semestre, nonché dall'andamento delle compravendite e delle offerte similari, tenuto conto infine della perdurante stagnazione del mercato immobiliare attuale. 16.2Fonti di informazione Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare: 1) Sito parametri fascia media per "Laboratori" /mq 601,00 (in buono stato) 2) Borsino Immobiliare TeMA I semestre 2015, parametri medi per "Capannoni nuovi" /mq 850,00 3) Osservatorio del Mercato immobiliare dell'agenzia delle Entrate, parametri medi "Laboratori" /mq 650,00 (stato normale) Parametri medi di zona per destinazione principale /mq 700, Valutazione corpi Porzione di capannone ad uso laboratorio (C/3) Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo laboratorio 163,00 770, ,00 Valore Corpo ,00 Riassunto ID Immobile Superficie Lorda Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota Porzione di capannone ad uso laboratorio e servizi (C/3) 163, , ,00 Pag. 13 di 14

14 Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo laboratorio 163,00 770, ,00 Valore Corpo ,00 Riassunto ID Immobile Superficie Lorda Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota Porzione di capannone ad uso laboratorio e servizi (C/3) 163, , , Adeguamenti e correzioni della stima: Riduzione del valore del 15%, dovuta all'immediatezza della vendita giudiziaria e per assenza di garanzia per vizi come da disp. del G.E. ( min.5% ) , Prezzo base d'asta del lotto Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova: ,50 Prezzo di vendita del lotto nello stato di "libero" (arrotondato all'unità): ,00 Milano, 15 marzo 2016 L'Esperto alla stima Arch. Lucia Marzano Pag. 14 di 14