Tribunale di Firenze Sezione III - Esecuzioni Immobiliari

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1 Tribunale di Firenze Sezione III - Esecuzioni Immobiliari All Illustrissimo Sig. Giudice dell esecuzione Dott.sa Lucia Schiaretti Oggetto: integrazione della CTU di esecuzione immobiliare e correzione della precedente integrazione tra XX e ****. Ruolo Generale n 150/ Il sottoscritto architetto Giancarlo Leonelli, nato a Sant Agostino (Ferrara) il 29 novembre 1950, residente a Firenze, via Giovanni Boccaccio n 21, iscritto all'albo degli Architetti della provincia di Firenze e Prato con il n 3401, in riferimento ai quesiti formulati dal Giudice dell'esecuzione in data 20/02/2015 integrate dalle precisazioni avute dal giudice dott.sa Schiaretti nel colloquio del giorno mercoledì 18 dicembre 2015 e cioè: -se l appartamento di cui al lotto 2 sia appetibile sul mercato se venduto separatamente rispetto ai terreni pignorati in quota; -in caso positivo, proceda a ridepositare l elaborato relativo al lotto 2 privo del riferimento e della stima dei terreni; dichiara quanto segue: l immobile di civile abitazione sito nel Comune di Montelupo Fiorentino, via Tosco Romagnola Nord n. 2, censito al N.C.E.U. del Comune di Montelupo Fiorentino al Foglio 1, Particella 164, sub 501, categoria A/7, consistenza 13,5 vani, rendita euro 1638,46 di proprietà di **** per la quota di proprietà di ½ ciascuno è senza dubbio appetibile sul mercato se venduto separato rispetto ai terreni pignorati in quota e che facevano parte del Lotto 2, ma con la specificazione che il bene risulta più appetibile sul mercato se l immobile e relativo resede esclusivo sono venduti assieme a terreni che ne rendono più fruibile l uso e l accesso. Il nuovo lotto sarà quindi costituito dall immobile di civile abitazione identificato al Comune di Montelupo Fiorentino dal Foglio 1, Particella 164, sub 501, dal bene comune non censibile identificato dal foglio 1, particella 164, sub 6 (porzione di strada sterrata di accesso all immobile), dal terreno identificato dal foglio 1, particella 376 (giardino adiacente al fabbricato) e dal terreno identificato al foglio 1, particella 330 (terreno che contiene la strada sterrata di accesso agli immobili dalla via Tosco Romagnola). IDENTIFICAZIONE DEL NUOVO LOTTO Immobile per civile abitazione, sito nel Comune di Montelupo Fiorentino, via Tosco Romagnola Nord n. 2, censito al N.C.E.U. del Comune di Montelupo Fiorentino al Foglio 1, Particella 164, sub 501, categoria A/7, consistenza 13,5 vani, rendita euro 1638,46 di proprietà di **** per la quota di proprietà di ½ ciascuno. Tale bene nell atto di pignoramento immobiliare è indicato con gli stessi identificativi catastali. 1

2 L immobile possiede un resede esclusivo posto nella parte sud dello stesso su cui insiste un porticato. Prospicente l abitazione si trova un bene comune non censibile, resede al servizio dei subalterni 501 e 502, identificato dal foglio 1 particella 164 sub 6. Tale bene è graficamente rappresentato nell elaborato planimetrico n allegato al tipo mappale n del 29/03/2011. Terreno identificato dalla particella 376 del foglio 1, comune di Montelupo Fiorentino di qualità seminativo di classe 3 di superficie mq con reddito dominicale di euro 3,41 e agrario di euro 3,41, di piena proprietà per 1/2 ciascuno di ****. Tale bene nell atto di pignoramento immobiliare è indicato con gli stessi identificativi catastali. Terreno identificato dalla particella 330 del foglio 1 comune di Montelupo Fiorentino di qualità bosco alto di classe 2, di superficie 2500 mq, con reddito dominicale di euro 2,07 e agrario di euro 0,39, derivante da frazionamento n. 16.1/1985. Tale bene è di proprietà per 275/1000 di ** e per la stessa quota di **. L atto di pignoramento immobiliare trascrizione contro del 16 marzo 2011, Registro Particolare 6077, repertorio 2016/2011 del promosso da Centro Factoring S.p.A.. in qualità di mandataria della Banca di Pistoia Credito Cooperativo, rappresentata e difesa dall Avvocato Antonio Vannucci riguarda le quote di proprietà di **** anche sugli immobili suddetti. Atto di provenienza dei primi due beni: essi risultano essere pervenuti a **** per atto di divisione ai rogiti del Notaio Alfredo D Errico del , rep /5931, trascritto a Firenze in data 26 luglio 1995, Reg. Part , con i signori ##. Atto di provenienza del terreno identificato dalla particella 330 del foglio 1 comune di Montelupo Fiorentino: detto bene è pervenuto ai signori **** per la loro quota di 27,5/100 ciascuno per atto di compravendita autenticato nelle firme dal Notaio Vettori Vincenzo in data , rep. 9482, trascritto a Firenze in data , Reg. Part Comproprietari sono # per la quota di 225/1000, # per la quota di 225/1000. Confini: terreni a comune con ##, via Tosco Romagnola Nord, salvo se altri. DESCRIZIONE SOMMARIA DEI BENI Immobile per civile abitazione, sito nel Comune di Montelupo Fiorentino, via Tosco Romagnola Nord n. 2, censito al N.C.E.U. del Comune di Montelupo Fiorentino al Foglio 1, Particella 164, sub 501. Trattasi di un edificio ex agricolo ristrutturato facente parte di un più vasto complesso che comprende un altro immobile che ha lo stesso accesso comune da via Tosco Romagnola Nord. Il fabbricato ha una struttura tipica delle case coloniche padronali della campagna del territorio fiorentino: un blocco quadrato di circa 14 metri per lato che si sviluppa su due piani principali fuori terra sovrastati da un unico grande vano, la ex colombaia. In questo caso troviamo un ulteriore piano interrato con funzione di cantina. La casa confina, sovrastandola, con la via Tosco Romagnola Nord, che è la strada statale 67 che collega Montelupo a Firenze, e dista circa 3 chilometri da Montelupo. Al complesso ex colonico si accede da una strada poderale in ciottoli che, venendo dalla via Tosco Romagnola Nord divide l immobile in oggetto da quello confinante. L accesso all immobile avviene attraverso un porticato, pavimentato in cotto, con struttura in legno e manto di copertura in coppi. Al piano terreno si trovano i seguenti vani: dal porticato esterno si accede a un patio aperto che conduce a un grande vano con funzione di disimpegno diviso da un grande arco dal 2

3 soggiorno vero e proprio e che, dalla parte opposta, conduce alla cucina a cui è collegato un vano più piccolo con funzione di angolo cottura; da questo vano si accede alla scala che conduce al piano interrato. Al piano terreno si trovano anche una grande sala da pranzo di 41 mq con soffitto realizzato con una grande volta a botte in mattoni faccia a vista sorretta da tre grandi archi, vano collegato tramite un piccolo disimpegno a un servizio e a un vano con funzione di centrale termica e lavanderia. La superficie utile netta del piano terra è di mq 135,00. Il tutto è in ottime condizioni di manutenzione con materiali di buona qualità quali pavimenti in cotto, soffitti con travi e corretti a vista, infissi in legno massello, bagno in ceramica di buona qualità. La superficie finestrata non è molto ampia ma è in grado di fornire una sufficiente illuminazione diurna. Al piano interrato si trova un grande unico vano, che non presenta tracce di umidità, con soffitto realizzato con due grandi volte a crociera in cotto faccia a vista, pavimento in cotto e due finestre di m 0,80x0,80 che danno sulla strada statale. La superficie di questo vano è di mq 36. Il piano primo è formato da cinque camere da letto, quattro bagni, due vani disimpegno, una loggia chiusa e un ripostiglio. La superficie utile netta del piano primo è di mq 145,00. Anche questo piano si presenta in ottime condizioni di manutenzione con l uso di materiali di buona qualità sia per quanto riguarda i pavimenti in cotto o in ceramica nei bagni, i soffitti con le strutture di legno a vista e trattate a cera, come pure le pianelle della copertura; gli infissi sono in legno massello come le porte. Dal disimpegno si sale all ultimo piano dove si trova un unico vano adibito a studio della superficie di mq 15,80 con due finestre che hanno una vista sul panorama circostante e sui tetti dell immobile stesso: anche qui troviamo pavimenti in cotto e una bella copertura a padiglione fatta di travi, correnti e pianelle faccia a vista. In totale quindi la superficie utile dell immobile è di mq 295,80 più mq 36 di cantina. Tutti i locali sono provvisti di radiatori di riscaldamento il quale è alimentato da caldaia autonoma. Tutti gli impianti sono a norma e funzionanti. Il resede di pertinenza dell immobile che comprende il giardino a sud del fabbricato, la metà della strada poderale che divide il fabbricato in oggetto da quello antistante e il marciapiede retrostante misura 712 mq. Sia nella parte sud del fabbricato e sia sul lato nord si trovano due porticati in legno con copertura in laterizio. La superficie coperta dal portico sud è di mq 40,00, mentre quella coperta dal portico nord è di mq 34,5. Il terreno identificato dalla particella 376 del foglio 1 è un giardino, collegato all abitazione, su cui insiste una porzione del portico nord di cui sopra. Il terreno identificato dalla particella 330 del foglio 1 è un terreno con alberi di alto fusto che contiene la strada sterrata che conduce agli immobili in oggetto ed anche ad altri caseggiati. STATO DI POSSESSO DEI BENI L immobile per civile abitazione, sito nel Comune di Montelupo Fiorentino, via Tosco Romagnola Nord n. 2, censito al N.C.E.U. del Comune di Montelupo Fiorentino al Foglio 1, Particella 164, sub 501, e il terreno identificato al foglio 1, particella 376 sono di proprietà di **** per la quota di proprietà di ½ ciascuno. La civile abitazione è attualmente occupata dagli esecutati ****. Il terreno identificato al foglio 1 particella 330 è di proprietà per 275/1000 ciascuno di ****. Comproprietari sono # nato a Montelupo Fiorentino il per la quota di 225/1000, # nata a Empoli il per la quota di 225/1000. ESISTENZA DI FORMALITA, VINCOLI E ONERI ( a carico dell acquirente ). 3

4 Dagli atti consultati il bene in oggetto risulta gravato dalle seguenti formalità, vincoli o oneri e privilegi anche di natura condominiale: non risultano domande giudiziali, sequestri ed altre trascrizioni; risultano atti di asservimento urbanistici: servitù passiva su terreno del comune di Montelupo Fiorentino F. 1, P. 352 diventata 376 e 377 per futuro attraversamento di condotte interrate gas e acqua verso proprietà società SISIB (Foglio 1, Particella 168, 199, 346) servitù da esercitarsi lungo confine nord delle particelle 352 e 355 del Foglio 1. Diritto di accesso ai terreni F. 1, P. 363, 362 e 90 del Foglio 2. Obbligo alla società SISIB di regimentare le acque. non risultano convenzioni matrimoniali o altri pesi o limitazioni d uso non risultano debiti condominiali. ESISTENZA DI FORMALITA, VINCOLI E ONERI ( non opponibili all acquirente ). Presso L Agenzia del Territorio Servizio Pubblicità Immobiliare Ufficio Provinciale del Territorio di Firenze, sono state riscontrate le seguenti formalità: Iscrizione Ipotecaria in data 21 aprile 2000, Reg Part. 3194, a favore di Credito Fondiario toscano spa, per complessive Lire (Euro ,97) di cui Lire (Euro ,98) di capitale atto ai rogiti del Notaio Vincenzo Vettori del , rep grava sul bene identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Montelupo Fiorentino nel foglio di mappa 1, part. 164, sub 501 in via Tosco Romagnola Iscrizione Ipotecaria in data 14 settembre 2007, Reg. Part , a favore di Banca di Pistoia Credito Cooperativo Società Cooperativa, per complessivi Euro ,00 di cui Euro ,00 di capitale atto ai rogiti del Notaio Vincenzo Vettori del , rep /9848 grava sul bene identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Montelupo Fiorentino nel foglio di mappa 1, particella 164 sub 501 in via Tosco Romagnola Iscrizione ipoteca giudiziale in data 21 aprile 2010, Reg. Part. 2906, a favore di Banca di Pistoia Credito Cooperativo Società Cooperativa, per complessivi Euro ,00 di cui Euro ,00 di capitale atto giudiziario emesso dal tribunale di Pistoia in data , rep grava sui seguenti beni: bene immobile identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Firenze al foglio di mappa 127, part. 56, sub 9 in via delle Cinque Vie n Bene immobile identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Montelupo Fiorentino nel foglio di mappa 1, particella 164 sub 501 in via Tosco Romagnola Terreno sito nel Comune di Montelupo Fiorentino, identificato al Catasto Terreni del Comune di Montelupo Fiorentino al Foglio 1, Particella 405 (vedi punto 5). Terreni siti nel Comune di Montelupo Fiorentino, identificati al Catasto Terreni del Comune di Montelupo Fiorentino al Foglio 1, Particella 330 e Foglio 2, Particelle 74,75,76,77 e 78. Bene immobile ad uso Magazzino-Deposito sito nel Comune di Montelupo Fiorentino, piazza VIII Marzo n. 10, identificato al Catasto Fabbricati dal Foglio 7, Particella 536, Sub. 502,. Bene immobile ad uso abitazione sito nel Comune di Montelupo Fiorentino, Corso Garibaldi n. 96, identificato al Catasto Fabbricati del comune medesimo al Foglio 5, Particella 332, sub

5 Bene immobile ad uso Magazzino-Deposito sito nel Comune di Montelupo Fiorentino, Corso Garibaldi n. 94, identificato al Catasto Fabbricati del comune medesimo al Foglio 5, Particella 396. Bene immobile ad uso Negozio sito nel Comune di Montelupo Fiorentino, Corso Garibaldi n. 98, identificato al Catasto Fabbricati del comune medesimo al Foglio 5, Particella 332, sub 500. Iscrizione ipoteca giudiziale in data 3 dicembre 2010, Reg. Part. 8835, a favore di Banca di Pistoia Credito Cooperativo S.C., per complessivi Euro ,00 di cui Euro ,00 di capitale atto giudiziario emesso dal Tribunale di Pistoia in data , rep. 327/2010 grava sui seguenti beni: Bene immobile identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Montelupo Fiorentino nel foglio di mappa 1, particella 164 sub 501 in via Tosco Romagnola Bene immobile ad uso Magazzino-Deposito sito nel Comune di Montelupo Fiorentino, piazza VIII Marzo n. 10, identificato al Catasto Fabbricati dal Foglio 7, Particella 536, Sub. 502,. Bene immobile ad uso abitazione sito nel Comune di Montelupo Fiorentino, piazza VIII Marzo n. 10, identificato al Catasto Fabbricati dal Foglio 7, Particella 536, Sub. 6. Bene immobile ad uso autorimessa sito nel Comune di Montelupo Fiorentino, piazza VIII Marzo n. 10, identificato al Catasto Fabbricati dal Foglio 7, Particella 542. Trascrizione in data 17 settembre 2003, Reg. Part a favore di Casali di Toscana slr Costituzione di diritti reali (diritto di passo) a titolo oneroso giusto atto autenticato nelle firme dal Notaio Vincenzo Vettori in data , rep grava sul bene identificato al Catasto Terreni del Comune di Montelupo Fiorentino nel Foglio di mappa 1, Particelle 405 e 330). Trattasi di costituzione di servitù di posa di tubazioni per adduzione di acqua a carico delle particelle 405 e 330 del foglio 1 da parte dei proprietari delle particelle suddette a favore di Casali di Toscana. Trascrizione di verbale di pignoramento immobili in data 16 marzo 2011, Reg. Part. 6077, a favore del XX Atto Esecutivo o Cautelare emesso dall Ufficiale Giudiziario di Firenze in data , rep. 2016/2011 grava su tutti i beni in oggetto. REGOLARITA EDILIZIA E URBANISTICA. L immobile risulta costruito in data anteriore il 1 settembre Per il Piano Regolatore di Montelupo Fiorentino adottato ci si trova in zona classificata come territorio aperto e il fabbricato in oggetto risulta essere classificato come edificio di valore: in tali edifici disciplinati dall articolo 28 delle norme urbanistiche possono essere attuati interventi edilizi fino alla ristrutturazione senza demolizione. Dalle ricerche effettuate presso l archivio del Comune di Montelupo Fiorentino risulta che in data è stata rilasciata Concessione edilizia n. 3318/1995 per lavori di ristrutturazione di un edificio ex rurale con successiva variante in corso d opera del n e dichiarazione di fine lavori del A lavori ultimati veniva richiesto certificato di abitabilità il protocollo Non risultano altresì essere state presentate domande di condono edilizio ai sensi della Legge n. 47/85 e n. 724/94. Dai sopralluoghi effettuati è risultato che ci sono difformità rispetto alle planimetrie catastali depositate presso l Agenzia del Territorio di Firenze e rispetto ai disegni della Concessione 3318/1995 e varianti: in particolare sono stati realizzati 5

6 due portici aperti con struttura in legno e manto di copertura in coppi uno che misura 4 metri per 10 metri sulla parte di entrata al fabbricato in oggetto posta sul lato sud e la seconda sulla parte retrostante a nord con la stessa fattura e che misura 34,5 mq circa. Da verifiche effettuate presso il Comune di Montelupo Fiorentino e dalla lettura del Regolamento Urbanistico del Comune suddetto risulta che per realizzare tali manufatti occorre sia il parere preventivo dell Amministrazione Comunale e inoltre che i portici aperti siano realizzati su un unico fronte. La superficie di tali manufatti deve essere inferiore al 30% della superficie coperta esistente e in territorio aperto occorre che le distanze dai fabbricati limitrofi siano di 20 metri e 10 metri dai confini. Dato che i portici sono su due fronti, coprono una superficie largamente superiore al 30% dell attuale superficie coperta e hanno inoltre una distanza inferiore ai 20 metri necessari dai fabbricati limitrofi, si può dichiarare che i due portici sono opere abusive e allo stato attuale delle norme urbanistiche non sanabili. Si può quindi affermare che l immobile in oggetto risulta regolare da un punto di vista edilizio, urbanistico e catastale per quanto riguarda il fabbricato originario mentre i due porticati, essendo opere non sanabili, vanno demoliti (il costo di demolizione si aggira sui Euro). VALORE DEGLI IMMOBILI Prima di procedere alla stima dei beni in oggetto, è opportuno fornire alcuni chiarimenti in merito ai criteri adottati per la valutazione dei beni in questione. La valutazione viene fatta tenendo presente: a) le caratteristiche e le condizioni del comprensorio nel quale gli immobili si trovano; b) le caratteristiche specifiche degli immobili stessi e le condizioni in cui si trovano; c) l andamento dei prezzi in generale e delle attuali condizioni del mercato immobiliare; d) la consistenza globale del bene desunta mediante il rilievo planimetrico. Per il calcolo del valore di mercato delle unità immobiliari in oggetto, si è stabilito innanzitutto un prezzo a metro quadro, desunto dal valore di immobili analoghi posti nella stessa località o località aventi il medesimo pregio, consultando le agenzie immobiliari presenti sul territorio e le valutazioni e analisi dell Osservatorio del Mercato Immobiliare presso l Ufficio del Territorio provinciale. L ex LOTTO 2 è ora costituito dall immobile per civile abitazione, sito nel Comune di Montelupo Fiorentino, via Tosco Romagnola Nord n. 2, censito al N.C.E.U. del Comune di Montelupo Fiorentino al foglio 1, Particella 164, sub 501, dal terreno identificato al foglio 1 particella 376 e dal terreno identificato al foglio 1 particella 330, censiti entrambi al N.C.E.U. del Comune di Montelupo Fiorentino. In totale la superficie utile dell immobile è di mq 295,80 più mq 36 di cantina. Il resede di pertinenza dell immobile che comprende il giardino a sud del fabbricato, la metà della strada poderale che divide il fabbricato in oggetto da quello antistante e il marciapiede retrostante misura 712 mq. Per questo immobile si calcola un valore di mercato di euro al metro quadrato di superficie utile netta per i piani terreno, primo e secondo e di euro per il piano seminterrato e euro a corpo per il resede. Da cui deriva un valore complessivo di mercato dell intero immobile di ,00 (settecentoquarantottomilanovecentoventi euro) considerato come bene immobile libero. A questo valore vanno detratti euro di spese per la demolizione dei due porticati di cui al punto precedente. Dato che l immobile è attualmente occupato dagli esecutati esso è da considerare libero. Il terreno del foglio 1 particella 376, che misura mq è un terreno usato come giardino annesso al fabbricato di cui sopra, essendo confinante con l immobile identificato dal Foglio 6

7 1, Particella 164, sub 501. Il valore di mercato è di 4,2 euro al metro quadrato. Da cui deriva un valore di mercato dell intero bene di 4.620,00. Il terreno del foglio 1 particella 330, misura mq. Ad esso si può attribuire un valore di 3 euro a metro quadro per un valore totale di mercato di 7.500,00 euro. Essendo il bene pignorato in quota ed essendo la quota di possesso degli esecutati pari a 550 millesimi, la quota di possesso ha un valore di 4.125,00. VALORE DELLA QUOTA PIGNORATA E INDICAZIONE DEL PREZZO A BASE D ASTA In considerazione di vari fattori che diminuiscono il valore e l appetibilità dei beni in rapporto ai meccanismi della vendita all asta, si valuta una diminuzione del valore di mercato di circa il 10%. Il valore di mercato dei due immobili cioè dell intero lotto è di ,00 considerato come bene immobile libero la civile abitazione. Il prezzo a base d asta dell intero Lotto è di ,00 (seicentoottantunomila euro). REGIME IMPOSITIVO DELLA VENDITA La proprietà è di persona fisica e non di impresa, quindi il trasferimento non è soggetto a I.V.A. e il regime fiscale è l imposta di registro, ipotecaria e catastale. Firenze, 23 novembre 2015 Dott. Arch. Giancarlo Leonelli 7