TRIBUNALE DI RIMINI. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Dott. Guidi Cristian, nell'esecuzione Immobiliare 123/2013 del R.G.E.

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1 TRIBUNALE DI RIMINI SEZIONE EE.II. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Dott. Guidi Cristian, nell'esecuzione Immobiliare 123/2013 del R.G.E. promossa da XXX Codice fiscale: XXX via ********* ************* contro XXX Codice fiscale: XXX via ******** ********** 1

2 INCARICO Con udienza del 06/12/2013, il sottoscritto Dott. Guidi Cristian, libero professionista, con studio in Via Latina, Riccione (RN), crisguidi@katamail.com, PEC cristian.guidi@epap.sicurezzapostale.it, Tel , Fax , veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 19/12/2013 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito avanti al G.E. Dott. Ricci Maria Antonietta presso il Tribunale di Rimini. PREMESSA I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Rif. 1 - Villa ubicata a Coriano (RN) - via Leopardi n.23 DESCRIZIONE Piena proprietà per la quota di 500/1000 di villa singola sita in località Cerasolo, nel comune di Coriano, via Leopardi n.23. Composto da fabbricato singolo (villa) che si eleva per un piano fuori terra più uno interrato. Costituito al piano interrato da lavanderia, cantina, due vani uso ripostiglio oltre a disimpegno e vano scala oltre a due vani uso autorimessa; al piano terra ingresso con soggiorno, cucina con sala pranzo, due camere da letto, un servizio igienico, un wc con anti oltre a disimpegno, vano scale e giardino con piscina. Sviluppa una superficie lorda complessiva di circa 310 mq (di cui circa 118 mq abitativi, circa 35 mq sottotetto ad uso ripostiglio, circa 130 mq di garage, circa 13 mq di cantina, circa 14 mq di lavanderia e circa 8 mq di ripostigli al piano interrato, circa 22 mq di balcone, circa 1076 mq di giardino con spazio manovra auto e piscina (circa 50 mq) al piano terra). Identificato al catasto fabbricati: intestato a Fabbri Renato, nato a Coriano (Rn) il 14/01/1957 -foglio 2 mappale 774 subalterno 6, categoria A/2, classe 2, composto da 7,5 vani,posto al piano S1-T, rendita : 852,15; -foglio 2 mappale 774 subalterno 5, categoria C/6, classe 1, consistenza 117 mq, posto al piano S1, rendita : 235,66. Il bene identificato al foglio 2 mappale 774 subalterno 4, BCNC (bene comune non censibile) si configura come la corte esterna pavimentata di accesso al garage con centrale termica, scivolo e spazio di manovra comune ai sub 5 e 6. Area sottostante e circostante il fabbricato distinta al catasto terreni al foglio 2 mappale 774, qualità/classe Ente Urbano, superficie 1206 mq. Caratteristiche zona: in zona periferica a traffico moderato con parcheggi buoni. Servizi della zona: sono presenti un solo negozio al dettaglio e una scuola materna per il resto tutti i servizi sono dislocati a distanza o in prossimità del capoluogo comunale o lungo la superstrada che collega Rimini a San Marino. La zona è provvista dei servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. 2

3 Caratteristiche zone limitrofe: residenziali, commerciali e industriali, i principali centri limitrofi sono San Marino, Coriano, Rimini città, le attrazioni storiche presenti sono: Centro storico di Rimini e si San Marino, Rocche e Castelli della Valmarecchia. Collegamenti pubblici (km): autobus (0,6), autostrada (7), aeroporto (13,0), ferrovia (11). Il lotto è formato dai seguenti beni: LOTTO UNICO Rif. 1 - Villa ubicata a Coriano (RN) - via Leopardi n. 23 In riferimento al quesito n 1 dell incarico il sottoscritto stimatore attesta che la documentazione ex art. 567 c.p.c. è risultata completa ed idonea. Le visure catastali e planimetrie aggiornate sono allegate al numero 2. TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: XXX (Proprietà 1/2) Codice fiscale: XXX via - L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: XXX (Proprietà 1/2) Regime patrimoniale: il debitore risulta coniugato in regime di separazione legale dei beni. CONFINI via leopardi, part. 752, part. 772,part. 117, part. 240, part. 245, part. 571, part CONSISTENZA Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza Piano Cantina 11,19 mq 13,28 mq 0,50 6,64 mq 2,40 m S1 Ripostiglio 1 3,99 mq 4,89 mq 0,50 2,44 mq 2,40 m S1 Disimpegno 10,24 mq 13,28 mq 0,50 6,64 mq 2,40 m S1 Lavanderia 12,76 mq 14,86 mq 0,50 7,43 mq 2,40 m S1 Ripostiglio 2 2,73 mq 3,82 mq 0,50 1,91 mq 2,40 m S1 Vano scale 4,59 mq 5,05 mq 0,50 2,52 mq 0,00 m S1 Centrale Termica 8,42 mq 11,32 mq 0,50 5,66 mq 2,40 m S1 3

4 Autorimessa 116,13 mq 132,45 mq 0,50 66,22 mq 2,40 m S1 Abitazione 94,29 mq 117,78 mq 1,00 117,78 mq 2,70 m T Balcone 19,91 mq 22,50 mq 0,50 11,25mq T Giardino 1076,35 mq 1076,35 mq 0,05 60,30 mq 0,00 m Portico 11,87 mq 11,87 mq 0,30 3,56 mq 2,78 m T Sottotetto 29,71 mq 35,89 mq 0,50 17,95 mq 1,73 m 1 Totale superficie convenzionale: 310,30 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 310,30 mq I beni non sono comodamente divisibili in natura. La tabella che segue riepiloga in forma schematica la composizione analitica dell immobile: piano interrato sup netta altezza espos. condizioni autorimessa 72,16 2,40 E buone autorimessa 43,97 2,40 SE buone lavanderia 12,76 2,40 NO buone cantina 11,19 2,40 NO buone ripostiglio 3,99 2,40 NO buone disimpegno 10,24 2,40 buone ripostiglio 2,73 2,40 buone CT 8,42 2,40 buone vano scala 4,59 buone TOTALE 170,05 piano terra sup netta altezza espos. condizioni Soggiorno 28,97 2,70 NE buone cucina 17,48 2,70 SO buone vano scala 3,02 buone disimpegno 8,37 2,70 buone camera 13,46 2,70 NE buone bagno 6,02 2,70 E buone camera 16,97 2,70 SO buone portico 11,87 2,78 NE buone balcone 19,91 NO buone giardino con spazio manovra auto 1024,95 NE buone piscina 51,40 buone TOTALE 1202,42 piano sottotetto sup netta altezza espos. condizioni ripostiglio 29,71 1,47-1,95 NO discrete TOTALE 29,71 4

5 CRONISTORIA DATI CATASTALI L'area distinta al foglio 2 con il mappale 774 della superficie catastale di mq. 1206, su cui è edificato il fabbricato in oggetto è passata a partita 1 in forza di Tipo Mappale in data 24/05/1996 n /1996 in atti dal 24/05/1996. Le unità immobiliari distinte al foglio 2 con il mappale 774 subb. 4,5 e 6 risultano dalla variazione ampliamento - diversa distribuzione degli spazi interni delle unità immobiliari già distinte al Catasto Fabbricati di detto comune al foglio 2, particella 774, subalterni 1, 2 e 3 in forza di denuncia di variazione presentata in data 02/05/2003 n /2003 in atti del 02/05/2003 protocollo n I subalterni 1, 2 e 3 al Catasto Fabbricati risultano dalla variazione diversa distribuzione degli spazi interni - ristrutturazione della particella 774 in corso di definizione in forza di denuncia di variazione presentata in data 24/05/2000 n /2000 protocollo n La particella 774, stesso foglio, stesso comune, risulta così distinta dal 24/07/1996 in forza di costituzione del 24/07/1996 n.18079/1996. DATI CATASTALI Catasto fabbricati (NCEU) Dati identificativi Dati di classamento Foglio Part. Sub. Zona Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano A2 1 7,5 vani 852,15 S1-T C mq 235,66 S1 Catasto terreni (NCT) Dati identificativi Dati di classamento Foglio Part. Sub. Porz. Zona Cens. Qualità Classe Superficie ha are ca Reddito dominicale Reddito agrario Ente Urbano Corrispondenza catastale Sono state riscontrate difformità tra lo stato dei luoghi e le planimetrie catastali esistenti: mancanza del sottotetto e della piscina esterna nelle planimetrie catastali, diversa distribuzione degli spazi interni. Nell'ambito delle operazioni peritali si è provveduto ad avviare la pratica che porterà all aggiornamento catastale dell attuale fabbricato con piscina tramite Tipo Mappale. Sarà cura del sottoscritto comunicare i nuovi dati catastali non appena sarà approvata la pratica presentata presso l Agenzia del Territorio Ufficio Provinciale di Rimini Sezione Catasto Fabbricati. 5

6 PRECISAZIONI Esiste atto unilaterale di obbligo edilizio, trascritto a Rimini con reg. gen e reg. part del 18/02/2002 con il quale i sig.ri si obbligavano, nei confronti del Comune di Coriano, per se successori od aventi causa, ad assumere con l'atto gli obblighi previsti dal 5 comma dell'articolo 9 della legge n. 122, ovvero l'inalienabilità dell'unità ad uso autorimessa posta al piano interrato venutasi a creare con D.I.A. presentata in data 3 luglio 2001 relativa alla costruzione di una autorimessa in soluzione interrata, separatamente dall'unità immobiliare ad uso appartamento posta al piano terra e piano primo, alla quale è legata da vincolo pertinenziale. Vi è inoltre l'obbligo a mantenere la destinazione d'uso prevista nel progetto e qualsiasi modificazione dovrà essere preceduta da apposita concessione. La modifica della destinazione d'uso senza concessione costituisce "inosservanza" ed equivale e produce gli effetti della esecuzione di opere in assenza di concessione. Nei casi di inosservanza degli obblighi con il presente atto unilaterale i relativi atti di denuncia di attività sono da ritenersi nulli. Si evidenzia la presenza di un diritto di abitazione a termine di cui all art del cod. civile, da godersi fino al 26/10/2022 costituito dai coniugi XXX e XXX in favore della signora XXX, come meglio evidenziato nell elenco delle formalità pregiudizievoli, gravante sull immobile in oggetto. PARTI COMUNI Sub 4 BCNC corte, centrale termica, scivolo e spazio di manovra, comune ai sub 5 e 6. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI L edificio risulta essere stato costruito nel 1996, con successivi interventi edilizi che si sono protratti fino all ultima DIA del Altezza interna utile: 2,70 m. Str. verticali: Struttura in c.a. con tamponamenti in muratura. Solai: in c.a. e laterizio. Pareti esterne ed interne: rivestimento pareti esterne con intonaco in buono stato; Pavimentazione interna: marmo nella parte giorno, parquet nella parte notte; nel seminterrato il pavimento è in piastrelle di ceramica. Pavimentazione esterna: la pavimentazione in esterno nella zona portico e piscina risulta in cotto, condizione buone. Infissi esterni: ante a battente in legno/alluminio, protezione tramite scuri in alluminio (finestre con vetro camera). Infissi interni: ante al battente in legno, porte tamburate; condizioni buone. Impianto elettrico: sottotraccia a 220 V; conformità: certificazione non presente nella documentazione edilizia. Impianto idrico: sottotraccia, alimentazione: diretta da rete comunale conformità: certificazione non presente nella documentazione edilizia. Impianto termico: autonomo, alimentazione: metano, diffusori: termosifoni in acciaio, conformità: certificazione non presente nella documentazione edilizia. 6

7 Impianto condizionamento: è presente un impianto dotato di split interno (marca Fujitsu) con corpi macchina esterni. Impianto video-citofonico: tipologia: audio e video, condizioni: buone. Impianto allarme: autonomo, condizioni: non è stato verificato il suo funzionamento, conformità: certificazione non presente nella documentazione edilizia. STATO DI OCCUPAZIONE L'immobile risulta occupato dal debitore senza titolo e da coniuge e figlia non esecutate. PROVENIENZE VENTENNALI Periodo Proprietà Atti Dal 20/12/1989 al 23/06/2000 Dal 23/06/2000 al 23/04/2014 XXX, nata a *** ) il, C.F. XXX, proprietario per la quota di 1/1 del diritto di proprietà. XXX, nato a il, C.F. XXX, proprietario per la quota di 1/2 del diritto di proprietà. XXX, il, C.F. XXX, proprietaria per la quota di 1/2 del diritto di proprietà. compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N dott. Alberto Belluzzi 20/12/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Rimini 20/06/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Rimini 19/02/ compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N Dott. Francesco Ciacci 05/06/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Rimini 06/07/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Rimini 22/06/2000 Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento 7

8 La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta variata La situazione della proprietà risulta attualmente invariata. FORMALITA PREGIUDIZIEVOLI Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di Rimini aggiornate al 22/04/2014, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Iscrizioni Ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo Iscritto a Rimini il 06/08/2009 Reg. gen Reg. part Quota: 1/2 Importo: ,00 Capitale: ,00 Rogante: Rossi Luisa Data: 04/08/2009 N repertorio: N raccolta: 7126 Note: Trattasi di atto estero depositato, ricevuto dal dott. Davide Zanotti, notaio pubblico in San Marino, in data 31/07/2009 Rep. n L'esecutato risulta come soggetto n.1 in qualità di terzo datore di ipoteca per la quota di 1/2 relativamente al diritto di proprietà. ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario Iscritto a Rimini il 21/12/2010 Reg. gen Reg. part Quota: 1/2 Importo: ,00 Capitale: ,00 Rogante: Ciacci Barbara Data: 14/12/2010 N repertorio: N raccolta: Note: L'esecutato compare come soggetto n. 3 in qualità di terzo datore di ipoteca relativamente all'unità negoziale n. 3 per il diritto di proprietà con la quota di 1/2. ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo Iscritto a Rimini il 17/04/2012 Reg. gen Reg. part. 852 Quota: 1/2 Importo: ,00 Capitale: 4.394,05 Rogante: Giudice di pace Data: 02/04/2012 8

9 N repertorio: 895 N raccolta: 2012 ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo Iscritto a Rimini il 20/03/2013 Reg. gen Reg. part. 613 Quota: 1/2 Importo: ,00 Capitale: ,95 Rogante: Tribunale di Rimini Data: 01/08/2012 N repertorio: 1868 N raccolta: 2012 Trascrizioni Atto esecutivo o cautelare Trascritto a Rimini il 02/07/2012 Reg. gen Reg. part Quota: 1/1 Costituzione di diritti reali a titolo oneroso Trascritto a Rimini il 31/10/2012 Reg. gen Reg. part Note: Mediante tale atto i coniugi XXX e XXX hanno costituito in favore della signora XXX il diritto di abitazione a termine di cui all'art.1022 del cod. civile, da godersi per la durata di anni dieci, con decorrenza dalla data dell'atto e termine il 26 ottobre 2022 sul seguente immobile: fabbricato sito in comune di Coriano, alla via Leopardi 23, edificato su suolo della complessiva superficie catastale di mq di cui al C.T. di tale comune al foglio 2, mappale 774, sub. 6, sub.5, sub. 4 BCNC comune ai subb 5 e 6. Atto esecutivo o cautelare Trascritto a Rimini il 07/05/2013 Reg. gen Reg. part Quota: 1/2 Annotazioni a iscrizioni Restrizione di beni Iscritto a Rimini il 21/06/2012 Reg. gen Reg. part Quota: 1/2 Note: La restrizione di beni riguarda però solo le unità negoziali n. 1 e n.2 della formalità 9

10 originaria, ma non la n. 3, costituita dalle unità immobiliari oggetto della procedura, che rimane pertanto gravata da ipoteca. Restrizione di beni Iscritto a Rimini il 18/02/2013 Reg. gen Reg. part. 603 Note: Il giudice dell'esecuzione del Tribunale di Rimini ha dichiarato l'estinzione del processo esecutivo immobiliare limitatamente alla quota di comproprietà indivisa pari ad 1/2 di cui risulta titolare la signora XXX, coniuge del debitore in regime di separazione dei beni ed ha ordinato la cancellazione della trascrizione del pignoramento immobiliare, eseguito in data 02/07/2012 all'art R.P., limitatamente a tale quota, lasciando sussistere tale trascrizione sulla quota di 1/2 di proprietà del signor XXX. Oneri di cancellazione Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura della procedura e a spese dell aggiudicatario. Per la cancellazione delle formalità sopra indicate è prevedibile un costo di 2.318,00, di cui 1.118,00 per diritti e imposte e 1.200,00 per onorari (oltre Iva e oneri di legge), come riepilogato nella tabella che segue: Formalità importo 0,005 diritto fisso costo totale ipoteca volontaria ,00 35,00 35,00 ipoteca volontaria ,00 35,00 35,00 ipoteca giudiziale ,00 168,00 94,00 262,00 ipoteca giudiziale 8.000,00 168,00 94,00 262,00 pignoramento Art ,00 262,00 pignoramento Art ,00 262,00 TOTALE 1.118,00 onorari n formalità 6 200, ,00 TOTALE GENERALE 2.318,00 Si precisa che detto importo sarà quantificato con precisione dall Agenzia del Territorio all atto della cancellazione delle suindicate formalità. L elenco sintetico delle formalità, aggiornato al 15/04/14, è allegato al numero 3. NORMATIVA URBANISTICA Secondo il "PRG '97 Testo Unico Coordinato " (Presa d'atto C.C. n.19 del 15/03/2012) attualmente in vigore la zona in oggetto risulta classificata come Zona B3: tessuti edificati a destinazione residenziale a bassa densità e normate dall'art. 43. REGOLARITÀ EDILIZIA C.E. n. 167/95 10

11 C.E. n. 336/99 Pratica sismica 99/D C.E. 308/00 prima concessione per costruzione piscina esterna DIA 450/00 DIA 264/01 Pratica sismica 294/D Pratica sismica 248/D C.E. 370/01 archiviata, relativa al variante piscina DIA 224/05 variante alla C.E. 308/00 Pratica sismica 593/D DIA 303/06 relativa alla piscina Abitabilità rilasciata in data 25/06/2003 al n.257 dopo comunicazione della proprietà e del tecnico del termine trascorso per la formazione del silenzio assenso. Durante l'accesso all'immobile in oggetto sono state riscontrate le seguenti difformità: il vano sottotetto risulta collegato tramite scala interna all'unità abitativa contrariamente a quanto riportato nel progetto approvato; al piano interrato il terrapieno indicato nelle tavole progettuali autorizzate è stato trasformato in ripostiglio accessibile e sono state apportate modifiche relative alla destinazione d'uso degli spazi interni (senza modifiche alle disposizioni delle pareti) che risultano però facilmente modificabili rimuovendo gli arredi; sempre al piano seminterrato è stata modificata l'apertura di collegamento tra le due autorimesse, tale modifica però consente il mantenimento della destinazione d'uso come autorimessa per motocicli per la presenza di una porta di comunicazione tra le due autorimesse; al piano terra è stata realizzata una superficie a portico non autorizzata e rappresentata in progetto come un semplice aggetto della copertura. Per quanto riguarda la scala di collegamento interna tra zona abitativa e sottotetto, la superficie a portico e la modifica delle aperture di collegamento tra le due autorimesse realizzate in difformità dal progetto autorizzato risultano sanabili tramite pratica in sanatoria, C.I.L., il cui costo andrà verificato con i tecnici comunali. La realizzazione del ripostiglio al posto del terrapieno indicato risulta non sanabile e pertanto occorrerà procedere al ripristino dei luoghi tramite realizzazione di una parete muraria a chiusura della porta che attualmente mette in comunicazione il piano interrato con il terrapieno uso ripostiglio. Per la pratica edilizia C.I.L. in sanatoria si stima un costo, che andrà poi verificato con i tecnici comunali per quanto riguarda gli oneri, pari a 5.000,00 ; le opere di ripristino dei luoghi inerenti la zona terrapieno vengono stimate in 2.000,00. Si precisa inoltre che rispetto al progetto approvato al piano interrato si è riscontrata una diversa destinazione d'uso degli spazi interni; ad esempio una delle zone destinate ad autorimessa é utilizzata come tavernetta, la lavanderia risulta adibita a camera così come la cantina. La semplice rimozione degli arredi senza opere murarie permette però il ripristino delle destinazioni autorizzate. STIMA / FORMAZIONE LOTTI La presente stima viene svolta con procedimento sintetico comparativo, avendo compiuto indagini nel mercato immobiliare della zona secondo le fonti sotto precisate. L'immobile oggetto di stima si trova 11

12 in località Cerasolo, in posizione prossima alla sommità del versante collinare esposto a nordovest, con discrete condizioni di panoramicità. Nella zona si trova prevalentemente un'edilizia di tipo residenziale caratterizzata da ville mono/bifamiliari di buona qualità. Tale tipologia, caratterizzata da dimensioni rilevanti e dalle conseguenti elevate spese di gestione, registra nelle condizioni rallentate del mercato attuale una domanda fiacca particolarmente per gli edifici siti nell'entroterra. Il secondo rapporto 2013 dell'agenzia delle Entrate per la zona E1 suburbana/frazioni del comune di Coriano, in cui risulta inserito l immobile in oggetto, riporta, per la tipologia Ville e Villini, valori compresi tra 1.600,00 e 2.400,00 euro al metro quadrato. La qualità generale dell'immobile e la disponibilità di spazi scoperti esclusivi, inclusa la piscina, costituiscono importanti motivi di apprezzamento. In considerazione di quanto sopra detto si adotterà per la stima l'importo di 2.200,00 euro al metro quadrato. FONTI DI INFORMAZIONE Catasto di Rimini, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Rimini, ufficio tecnico del comune di Coriano, Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato: mercato della zona, Rapporto 2013 Omi. VALUTAZIONE CORPI APPARTAMENTO E GARAGE Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito: Rif. 1 - Villa ubicata a Coriano (RN) - via Leopardi n.23 Piena proprietà per la quota di 500/1000 di villa singola sita in località Cerasolo, nel comune di Coriano, via Leopardi n.23. Composto da fabbricato singolo (villa) che si eleva per un piano fuori terra più uno interrato. Costituito al piano interrato da lavanderia, cantina, due vani uso ripostiglio oltre a disimpegno e vano scala oltre a due vani uso autorimessa; al piano terra ingresso con soggiorno, cucina con sala pranzo, due camere da letto, un servizio igienico, un wc con anti oltre a disimpegno, balcone, vano scale e giardino con piscina. Identificato al catasto fabbricati: intestato a XXX, nato a il -foglio 2 mappale 774 subalterno 6, categoria A/2, classe 2, composto da 7,5 vani,posto al piano S1-T, rendita : 852,15; -foglio 2 mappale 774 subalterno 5, categoria C/6, classe 1, consistenza 117 mq, posto al piano S1, rendita : 235,66. Il bene identificato al foglio 2 mappale 774 subalterno 4, BCNC (bene comune non censibile) si configura come la corte esterna pavimentata di accesso al garage con centrale termica, scivolo e spazio di manovra comune ai sub 5 e 6. Area sottostante e circostante il fabbricato distinta al catasto terreni al foglio 2 mappale 774, qualità/classe Ente Urbano, superficie 1206 mq. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 2, Part. 774, Sub. 6, Categoria A2 - Fg. 2, Part. 774, Sub. 5, Categoria C6 al catasto Terreni - Fg. 2, Part. 774, Qualità Ente Urbano L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/2) Valore di stima del bene: ,00 Identificativo corpo Superficie convenzionale Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Valore diritto e quota Rif. 1 - Villa Coriano (RN) - via Leopardi n ,30 mq 2.200,00 /mq ,00 50,00% ,00 Totale lotto: ,00 12

13 La presenza del diritto di abitazione costituito con atto trascritto a Rimini il 31/10/2012 Reg. gen Reg. part con termine al 26/10/2022 determina un sensibile decremento del valore stimato. Per la sua quantificazione si procederà con l applicazione del coefficiente previsto dalla tabella DEI DIRITTI DI USUFRUTTO, USO E ABITAZIONE A TEMPO DETERMINATO (decreto interdirigenziale in data 23 dicembre in G.U. n. 303 del ) considerando il saggio legale pari al 1,0% (valore in vigore dal gennaio 2014). Annualità rimanenti dal momento della stima al termine del diritto di abitazione = n. 8. Coefficiente per il calcolo del diritto di abitazione a termine (durata 8 anni) = 7,7%. Valore diritto abitazione = ,00 x 7,7% = ,82. Adeguamenti e correzioni della stima Riduzione per diritto di abitazione fino al 26/10/2022: ,82 Valore totale del compendio: ,18 Deprezzamento del 20,00 % per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: ,03 Spese tecniche per regolarizzazione urbanistica: 7.000,00 Giudizio di comoda divisibilità: NON COMODAMENTE DIVISIBILE Prezzo base d asta del lotto Valore arrotondato dell immobile (quota di proprietà 1000/1000), al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova: ,00 Valore arrotondato della quota di proprietà pari a 500/1000, al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova: ,00 13

14 La presente relazione si compone di pagine 14 oltre agli allegati di seguito elencati: 1. documentazione fotografica; 2. documentazione catastale; 3. documentazione ipotecaria; 4. documentazione edilizia; 5. altri certificati e documentazioni. Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di perizia presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. resta a disposizione per eventuali chiarimento. Riccione, li 23/04/2014 L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Dott. Guidi Cristian 14