T R I B U N A L E D I T R E V I S O Cancelleria Esecuzioni Immobiliari PERIZIA DI STIMA E.I. R.G. 332/2010 1/6

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Cristoforo Coppola
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1 T R I B U N A L E D I T R E V I S O Cancelleria Esecuzioni Immobiliari PERIZIA DI STIMA Esecuzione Imm.re R.G. N 332/2010 E.I. R.G. 332/2010 1/6

2 1. FORMAZIONE DEI LOTTI Unico lotto di vendita per l'intera piena proprietà, composto da capannone (parzialmente su due livelli) con relativo scoperto esclusivo. 2. UBICAZIONE ED ACCESSIBILITÀ DEL BENE Il compendio pignorato consiste in una porzione di fabbricato con destinazione a capannone con relativo scoperto esclusivo ed è sito nella frazione in viale delle Industrie n 45 del Comune di Casier (TV); risulta accessibile dalla pubblica via per tramite di ingresso pedonale e carraio non dotato di cancello. 3. VERIFICA TRA DESCRIZIONE ATTUALE DEL BENE E SUA DESCRIZIONE CONTENUTA NELL'ATTO DI PIGNORAMENTO Dall'esame degli identificativi catastali contenuti nell'atto di pignoramento, verificato il contenuto della relazione notarile ultraventennale redatta dal notaio dott. di Treviso, verificata la documentazione relativa all'accatastamento dell'immobile, risulta che la descrizione contenuta nell'atto di pignoramento corrisponde alla descrizione catastale del bene pignorato. 4. IDENTIFICAZIONE CATASTALE L'individuazione catastale dei beni oggetto di pignoramento è la seguente: Catasto dei Fabbricati Comune di Casier sezione A, foglio 4 mappale 676 sub. 11, laboratorio per arti e mestieri, piano T-1, categoria C3, classe 2, mq 260, rendita 550,54, graffato con sub. 12, corte esclusiva di mq CONFINI DEL LOTTO Il bene pignorato confina, partendo da nord ed in senso orario, stessi Comune, sezione e foglio: mappale 335, mappale 676 sub. 5 e 9, mappale 679, mappale 676 sub. 13 e SERVITÙ Dalla relazione ultraventennale redatta dal notaio dott. di Treviso risultano esistere le seguenti servitù: servitù di passaggio costituite con atto rep del 26/03/1981 del notaio di Montebelluna, trascritto a Treviso il 24/04/1981 ai numeri 10239/8323; servitù di distanza costituita con atto rep del 20/06/1988 del notaio di Montebelluna, trascritto a Treviso il 23/06/1988 ai numeri 17607/ DESCRIZIONE GENERALE DEI BENI PIGNORATI Gli immobili pignorati, facenti parte di un complesso di tipo a capannone più vasto, sono adibiti urbanisticamente a laboratorio con relativa area scoperta pertinenziale. E.I. R.G. 332/2010 2/6

3 La proprietà non risulta delimitata da recinzioni e l'accesso avviene per tramite di passo carraio privo di cancello fronte viale delle Industrie e per tramite dell'area di manovra comune. L'unità destinata a laboratorio è parzialmente realizzata su due piani (terra e primo), ha una superficie lorda di mq 278,43 (con esclusione dell'area scoperta esclusiva, della superficie catastale di mq 32), ed è composta dai seguenti locali: Piano Locale Altezza (ml) Superficie (mq) Terra Centrale termica (accessibile esternamente) 3,55 6,00 W.C. 2,50 2,02 W.C. 2,50 2,02 Anti W.C. 2,50 4,50 Archivio 2,50 9,98 Laboratorio 4,00 218,76 Primo Spogliatoio 2,70 21,12 Le finiture dell'unità sono le seguenti: al piano terra le pavimentazioni sono in lisciato di cemento con spolvero al quarzo, i tamponamenti esterni sono in cotto dello spessore di cm 20 intonacato su entrambi i lati, i serramenti sono in alluminio anodizzato con profilo da cm 5 con vetrate da mm 6 con vetrocamera; le ripartizioni interne sono in parte portanti da cm 15. Sul locale laboratorio è presente un controsoffitto in gesso all'altezza di ml 4,00 dal pavimento. L'impianto d'illuminazione è del tipo blindosbarra con neon. I locali W.C. e l'anti W.C. hanno pavimentazione in ceramica 20x20 cm con rivestimento in ceramica 20x25 cm fino all'altezza di ml 2,00, le porte sono tutte tamburate in legno tanganica, i W.C. sono entrambi dotati di water (manca l'erogatore per l'igiene intima) mentre l'anti è dotato di due lavabi, i locali sono provvisti di impianto termico dotato di radiatori in acciaio con caldaia a gas metano della marca Sime modello Murelle 20 BF CE IONO, con potenza massima di Kcal/h, posta nello spogliatoio al piano primo. L'anti W.C. è sprovvisto di idoneo sistema di ricambio dell'aria. L'archivio è pavimentato in lisciato di cemento, ed è dotato di porta tamburata in legno tanganica. La scala d'accesso allo spogliatoio al piano primo è in metallo; lo spogliatoio, dotato di ventilconvettore, ospita la caldaia di cui sopra per il riscaldamento e la fornitura dell'acqua calda della zona a servizi del piano terra ed il termostato per la regolazione della temperatura degli ambienti. La porta d'ingresso è tamburata in legno tanganica. I serramenti, dotati tutti di vetrocamera, sono realizzati in alluminio anodizzato. Nel locale centrale termica è presente una caldaia a gas metano della potenza massima di Kcal/h realizzata dalla ditta Rossetton modello R 1200/N dotata di bruciatore della marca Ecoflam modello Blu 120P per il riscaldamento della zona a laboratorio. Esternamente all'immobile sono presenti anche due unità di condizionamento della marca Rhoss. 11. DESTINAZIONE URBANISTICA - CONFORMITÀ Il compendio oggetto di stima viene censito dall'attuale Piano degli Interventi Comunale in Z.T.O. D1 (zone E.I. R.G. 332/2010 3/6

4 artigianali ed industriali), i cui parametri urbanistici sono i seguenti: rapporto di copertura fondiario (Rcf):... massimo 50% altezza massima (H):... ml 11,50 numero massimo di piani fuori terra (N):... 3 distanza dai confini (Dc):... H/2, con un minimo di ml 5,00 distanza tra pareti (Df):... minimo ml 10,00 distanza dalle strade (Ds):... H/2, con un minimo di ml 10,00 Non risulta disponibile della residua capacità edificatoria che possa incidere sul valore del bene. La liceità dell'immobile deriva dalle seguenti pratiche edilizie: Concessione edilizia n 95/235 del 23/12/1995; Concessione edilizia n 95/235/VR del 01/10/1996; Agibilità n 95/235.1 del 16/12/1996. L'immobile risulta allacciato alla pubblica fognatura Comunale, ed è stato autorizzato allo scarico con prat. S.95/235 del 19/07/1996. In sede di sopralluogo non si sono riscontrate difformità con quanto autorizzato con C.E. n 95/235/VR del 01/10/ DISPONIBILITÀ DELL'IMMOBILE Dall'ispezione effettuata presso l'agenzia delle Entrate è risultato essere registrato un contratto di locazione in data 16/12/2013, con decorrenza dal giorno 01/01/2014 e con fine il giorno 31/12/ DIVISIBILITÀ Trattasi di un capannone ad uso laboratorio artigianale in piena proprietà alla ditta esecutata che per conformazione, dimensionamento, dotazioni tecnologiche, caratteristiche strutturali ed accessibilità risulta non divisibile in lotti e pertanto non può essere proposta una vendita frazionata del compendio pignorato. 14. STIMA DEL PIÙ PROBABILE VALORE DI MERCATO Il metodo di stima utilizzato è quello comparativo in considerazione alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del cespite, della sua collocabilità nel libero mercato di riferimento ed alle dimensioni della domanda. Coefficienti di rapporto mercantile adottati Superficie principale: 100% Superficie scoperta: 10% Calcolo della superficie commerciale ragguagliata Sub. 11 e 12 E.I. R.G. 332/2010 4/6

5 Sub. 11 e 12 Superficie principale (mq) S p 278,43 Superficie scoperta (mq) S s 32,00 Superficie commerciale ragguagliata (mq) S cr = S p x 1 + S s x 0,10 281,63 Determinazione del prezzo di mercato Da ricerca effettuata sui maggiori portali immobiliari si sono potuti riscontrare i seguenti prezzi di mercato: Fonte Prezzo ( ) Superficie (mq) Prezzo ( /mq) OMI (valore minimo) Codice di zona C1 Semicentrale 420,00 OMI (valore max) Laboratori in condizioni ottime 495,00 Euro Trading (usato, 1996) ,00 600,00 483,00 Per i fabbricati non residenziali il valore normale OMI si ottiene eseguendo la media matematica tra il valore massimo ed il valore minimo riportati dall'osservatorio. Si avrà quindi il seguente valore normale OMI: ( /mq 420, ,00) : 2 = /mq 457,50. Tale valore andrà decurtato della vetustà dell'edificio in base alla Legge 392/78 (- 13%), divenendo quindi di: /mq 457,50 x 0,87 = /mq 398,02. Si avrà quindi il seguente prezzo di mercato: /mq (483, ,02) : 2 = /mq 440,51, arrotondato ad /mq 440,00. Valore di mercato attuale dell'immobile Da quanto sopra esposto, si ricava che il più probabile valore di mercato dei beni pignorati è di: mq 281,63 x /mq 440,00 = ,20, arrotondato ad , STIMA DEL VALORE DI VENDITA FORZATO In considerazione delle difficoltà a visionare l'immobile, che l'assegnazione avverrà nello stato di fatto e di diritto, dell'impossibilità di verifica dell'efficienza degli impianti, dell'inesistenza di garanzia per vizi sul bene e dei tempi necessari per ottenere il decreto di trasferimento ed entrare in possesso del bene, si ritiene congrua una decurtazione del valore di mercato pari al 15%. Il valore di vendita forzato per il bene pignorato sarà quindi di ,00 x 0,75 = ,00 (diconsi euro novantatremila/00). 16. ATTESTAZIONE ENERGETICA A seguito della verifica documentale eseguita presso l'ufficio Tecnico Comunale di Casier e del sopralluogo eseguito in loco, non essendo stati rinvenuti né attestati di qualificazione energetica, né attestati di certificazione energetica, né attestati di prestazione energetica, si è proceduto a redarne l'attestato, con le seguenti risultanze: Sub. 11 Basso fabbisogno E.I. R.G. 332/2010 5/6

6 A + A B C D E F G < 5,01 [kwh/m 3 a] < 8,59 [kwh/m 3 a] < 12,64 [kwh/m 3 a] < 17,17 [kwh/m 3 a] < 21,23 [kwh/m 3 a] < 28,86 [kwh/m 3 a] < 40,55 [kwh/m 3 a] 29,15 40,55 [kwh/m 3 a] Alto fabbisogno E.I. R.G. 332/2010 6/6

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