TRIBUNALE DI BENEVENTO SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI

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1 TRIBUNALE DI BENEVENTO SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI Procedura esecutiva immobiliare n. 299/2009 del R. Es. BANCA DEL LAVORO E DEL PICCOLO RISPARMIO S.p.A., con sede in Benevento alla c.da Roseto, rappresentata e difesa dallo Studio Legale avv. Stefano Intorcia di Benevento, contro Xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx nata a Faicchio (BN) il 12/04/1926 ed ivi domiciliata alla via Provinciale n Giudice: Dott.ssa D'ORSI Maria Letizia Il C.T.U. dott. ing. Vincenzo Nesticò

2 Relazione di consulenza tecnica d ufficio 1. Premessa Il sottoscritto dott. ing. Vincenzo Nesticò, iscritto all Albo dei Consulenti Tecnici d Ufficio del Tribunale di Benevento con delibera del 26 marzo 2004, fu nominato Consulente Tecnico dal Giudice Dott.ssa D'ORSI Maria Letizia nella procedura esecutiva immobiliare n. 299/2009 del R. Es. BANCA DEL LAVORO E DEL PICCOLO RISPARMIO S.p.A., con sede in Benevento alla c.da Roseto, rappresentata e difesa dallo Studio Legale avv. Stefano Intorcia di Benevento, contro Xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx nata a Faicchio (BN) il 12/04/1926 ed ivi domiciliata alla via Provinciale n Essendo stato officiato a presentarsi il giorno 10 marzo 2011 presso il Giudice Dott.ssa D'ORSI Maria Letizia, in tal giorno, dopo aver prestato il rituale giuramento, il CTU fu invitato a rispondere ai seguenti quesiti: 1 ) identificazione del bene immobile da espropriare; 2) descrizione del bene, anche con riferimento allo stato di fatto esistente se confrontato con quello delle risultanze catastali; 3) lo stato di possesso del bene, con l'indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data anteriore al pignoramento; 4) esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell'acquirente anche dopo la vendita coatta, ivi compresi eventuali vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli di natura storica o artistica; 5) esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati con la vendita coatta o che comunque risulteranno non opponibili all'acquirente; 6) verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene con l indicazione dell anno di costruzione, gli estremi della concessione edilizia, nonché l'esistenza della dichiarazione di agibilità o abitabilità dello stesso; 7) verificare, qualora si tratti di unità edilizie, la influenza sul valore di stima di eventuali oneri per condono e sanatorie; 8) indicare se, in relazione alla natura degli immobili, appaia opportuno la formazione di 1

3 uno o più lotti per la vendita. L'accesso sui luoghi di causa, in Faicchio (BN) alla via Provinciale Telese-Piedimonte n. 175, veniva effettuato il giorno 18 marzo 2011; un secondo sopralluogo avveniva il giorno 30 marzo 2011, come da verbali redatti e riportati all Allegato A della presente. Il sottoscritto produceva documentazione fotografica, composta da numero 54 foto e resa in Allegato B. Più volte il sottoscritto è stato presso Enti pubblici territoriali e terzi allo scopo di assumere dati e informazioni, affinché il quesito tecnico-estimativo fosse esaminato con la dovuta accuratezza e risolto con la massima obiettività e trasparenza sulla scorta di esatte valutazioni. 2. Dati catastali, indicazione dei confini e descrizione degli immobili sottoposti a pignoramento Sono sottoposti a pignoramento ed oggetto di valutazione con la presente CTU, gli immobili siti in Faicchio (BN) alla via Provinciale Telese-Piedimonte n. 175 (NCEU fl. 5 del Comune di Faicchio p.lla 216 sub. 4 e 5). Come risulta dalle visure catastali storiche di cui all Allegato C della presente, gli immobili pignorati hanno la seguente cronistoria ipo-catastale: NCEU, foglio 5 di Faicchio (BN): - p.lla 216 sub 4, via Provinciale Telese-Piedimonte, piano S/1-T-1, cat. A/4, cl. 4, vani 13, RC. 443,12; - p.lla 216 sub 5, via Provinciale Telese-Piedimonte, piano T, cat. C/1, cl. 4, mq 82, RC ,44. Si precisa che le attuali particelle 216 sub. 4 e 216 sub. 5 del foglio 5 derivano entrambe dalla particella madre 216 sub 2, categoria A/4, classe 3, vani 8, giusta frazionamento del 18 febbraio 1991 n /1991 per ampliamento e sopraelevazione. * * * * * * * * * * * * Trattasi di un fabbricato con struttura portante in muratura di pietra calcarea; si sviluppa su due livelli fuori terra, composto da cantina al piano seminterrato, locale adibito a negozio, cinque vani deposito, garage, soggiorno-pranzo, cucina e bagno al piano terra e un vano (pranzo-soggiorno), cucina, cinque vani, bagno, ripostiglio e terrazzo sul lato posteriore a piano primo, confinante con via Provinciale, terreno di proprietà di 2

4 Xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, ed eredi di Massaro Olindo. La palazzina si sviluppa complessivamente su quattro livelli di cui uno seminterrato e tre fuori terra, con le seguenti superfici lorde esclusi scale ed aggetti: - 50 mq, h = 2,70 m, cantina interrata; - 80 mq, h = 3,20 m, abitazione piano T; mq, h = 2,70 m, negozio piano T; mq, h = 3,20 m, deposito piano T; - 82 mq, h = 3,20 m, negozio piano T; mq, h = 2,70 m, abitazione piano I; - 90 mq, h var., abitazione piano II sottotetto; La struttura portante è realizzata in muratura di pietra calcarea, i solai sono del tipo latero-cementizio. La copertura della palazzina è parte a falde inclinate, parte a terrazzo piano. Nel loro insieme gli ambienti si presentano in discreto stato, con modesto livello delle finiture (cfr. foto All. B). Le porte interne sono in legno tamburato, gli infissi sono in alluminio anodizzato. L'intero fabbricato necessita di interventi di manutenzione e di completamento. Si evidenziano infine abusi edilizi effettuati durante l esecuzione delle opere di ristrutturazione post sisma 23/11/1980, per i quali non risultano pratiche di condono. Le opere abusive sono l'abitazione di circa mq 90 al piano secondo sottotetto e numero tre capannoni in acciaio e acciaio-muratura al piano terra. Il piano sottotetto abusivo è al rustico, mancano infatti pavimenti, rivestimenti, infissi e necessita del completamento degli impianti. 3. Descrizione dello stato di possesso di ciascun bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento Dagli accertamenti effettuati risulta che gli immobili in oggetto, in Faicchio (BN) alla via Provinciale Telese-Piedimonte n. 175 (NCEU fl. 5 del Comune di Faicchio p.lla 216 sub. 4 e 5), sono in pieno possesso della sig.ra Xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx nata a Faicchio (BN) il 12/04/1926 e del figlio Xxxxxxxxxxxxxxx ivi domiciliato con moglie e figli. 3

5 4. Indicazione di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene L accertamento di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sui beni in esame è stato condotto presso gli Uffici dell Agenzia del Territorio di Benevento. Risultano le formalità indicate nel risultato dell ispezione ordinaria del 14/04/2011 condotta dallo scrivente alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Benevento e resa agli atti con l Allegato D della presente CTU. Risulta il seguente elenco delle formalità, in ordine cronologico: 1. ISCRIZIONE del 11/02/ Registro Particolare 124 Registro Generale 1344 Pubblico ufficiale IANNELLA MARIO Repertorio del 09/02/1999 IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI FINANZIAMENTO; 2. ISCRIZIONE del 15/12/ Registro Particolare 3495 Registro Generale Pubblico ufficiale IANNELLA GIOVANNI Repertorio 3163/1274 del 10/12/2003 IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO; 3. ISCRIZIONE del 31/01/ Registro Particolare 388 Registro Generale 1519 Pubblico ufficiale SA.RI. SANNITICA RISCOSSIONE S.p.A. Repertorio del 30/01/2006 IPOTECA LEGALE derivante da ART. 77 DPR 602/73. Documenti successivi correlati: Annotazione n del 02/08/2006 (CANCELLAZIONE TOTALE) 4. TRASCRIZIONE del 27/11/ Registro Particolare Registro Generale Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI BENEVENTO Repertorio 2657 del 29/10/2009 ATTO ESECUTIVO 0 CAUTELARE - VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI. 5. Verifica della regolarità edilizia e urbanistica dei beni nonché dell esistenza della dichiarazione di agibilità degli stessi. Verifica dell influenza sul valore di stima di eventuali oneri per condono e sanatorie Presso l Ufficio Tecnico del Comune di Faicchio (BN), il sottoscritto ha potuto verificare che per gli immobili siti in Faicchio alla via Provinciale Telese-Piedimonte n. 175, oggetto di pignoramento: - non esiste concessione edilizia poichè costruzione ante il 01/09/1967; - ristrutturazione con autorizzazione edilizia n 180 del "10/04/1993 rilasciata dal Comune di Faicchio ai sensi della legge 219/81 per lavori conseguenti al sisma del 23/11/1980; - non esistono Certificati di Agibilità o Abitabilità; 4

6 - risultano regolari accatastamenti (NCEU fl. 5 del Comune di Faicchio p.lla 216 sub. 4 e 5); - risultano le seguenti opere abusive, ad oggi non ancora condonate: - piano sottotetto, trasformato, mediante sopraelevazione, in mansarda abitabile; - numero tre capannoni in acciaio e muratura adibiti a deposito e garage. 6. Stima del più probabile valore di mercato dei beni pignorati Le indagini condotte nell intorno degli immobili in questione, e più precisamente in un orizzonte spaziale all interno del quale i fenomeni che influenzano il meccanismo di formazione dei prezzi (domanda e offerta) sono gli stessi, consentono di riconoscere per ciascuna delle particelle dei valori di mercato unitari [ /mq]. Si tratta dei più probabili valori di mercato delle superfici assunte in condizioni ordinarie, cioè ipotizzate nello stesso stato in cui si trovano le superfici dell immobile di confronto, per il quale il CTU ha rinvenuto i prezzi di compravendita a mezzo di attente indagini di mercato. Ai valori ordinari (o valori capitali) relativi alle varie superfici dell immobile oggetto di giudizio di stima, si apportano poi aggiunte e/o detrazioni sulla base dei caratteri specifici di ciascuna unità immobiliare, secondo lo schema mostrato nelle tabelle che seguono. Si tratta di riconoscere talora importi (positivi per le aggiunte e negativi per le detrazioni al valor capitale) rappresentativi di un valore di costo; talora coefficienti (maggiori di uno per le aggiunte e minori di uno per le detrazioni da apportare al valor capitale) al fine di quantificare proprio le aggiunte e/o le detrazioni. Per gli immobili in questione, il risultato della valutazione sarà ovviamente somma dei valori capitali relativi ai vari piani e delle corrispondenti aggiunte e/o detrazioni. 5

7 Fabbricato in Faicchio (Bn) alla via Provinciale Telese-Piedimonte (Catasto Fabbricati fl. 5 p.lle 216/4/5) P.lla Piano Attuale destinazione d'uso Superficie lorda Superficie lorda da considerare al 25% Superficie lorda da considerare al 50% Superficie complessiva Valore di mercato unitario Valore capitale Aggiunte Detrazioni n. [mq] [mq] [mq] [mq] [mq] [ /mq] [ ] [%] [%] [ ] 216/4 Interrato cantina ,00-9% ,00 Valore Mercato 216/4 Terra abitazione + depositi ,00-5% ,75 216/4 Terra negozio Scavolini + deposito sul retro ,00-5% ,00 216/4 Primo abitazione , ,50 N.A. Secondo sottotetto abitazione ,00-10% ,00 216/5 Terra negozio ex Tabacchi ,00-5% ,00 (**) Oneri per sanare gli abusi edilizi del piano II sottotetto ,00 Terrazzi, scale, balconi Totale: ,25 al netto degli oneri di sanatoria (**) 6

8 Locali al piano interrato (cantina) Caratteristiche di localizzazione: 1) Centralità dell'ubicazione dell'immobile rispetto al centro urbano. Livello dei collegamenti 2) Presenza di attrezzature collettive (scuole, mercati, edifici pubblici, ecc.) a distanza pedonale 3) Qualificazione dell'ambiente esterno. Idoneità insediativa. Previsioni di peggioramenti o miglioramenti ambientali 4) Livello di inquinamento ambientale. Presenza di verde pubblico o privato 5) Disponibilità di spazi pubblici o privati utilizzabili a parcheggio Caratteristiche di posizione: 5) Caratteristiche di panoramicità 6) Caratteristiche di prospicienza e di luminosità Caratteristiche tipologiche: 7) Necessità di manutenzione ordinaria e straordinaria. Sicurezza delle situazioni strutturali 8) Grado di rifinitura interna ed esterna. Livello tecnologico e di efficienza dei servizi Locali al piano Terra - fl.5 p.lla 216/4-5 (deposito-negozio) Caratteristiche di localizzazione: 1) Centralità dell'ubicazione dell'immobile rispetto al centro urbano. Livello dei collegamenti 2) Presenza di attrezzature collettive (scuole, mercati, edifici pubblici, ecc.) a distanza pedonale 3) Qualificazione dell'ambiente esterno. Idoneità insediativa. Previsioni di peggioramenti o miglioramenti ambientali 4) Livello di inquinamento ambientale. Presenza di verde pubblico o privato 5) Disponibilità di spazi pubblici o privati utilizzabili a parcheggio Caratteristiche di posizione: 5) Caratteristiche di panoramicità 6) Caratteristiche di prospicienza e di luminosità Caratteristiche tipologiche: 7) Necessità di manutenzione ordinaria e straordinaria. Sicurezza delle situazioni strutturali 8) Grado di rifinitura interna ed esterna. Livello tecnologico e di efficienza dei servizi Locali al piano primo - fl. 5 p.lla 216/4 (abitazione) Caratteristiche di localizzazione: 1) Centralità dell'ubicazione dell'immobile rispetto al centro urbano. Livello dei collegamenti 2) Presenza di attrezzature collettive (scuole, mercati, edifici pubblici, ecc.) a distanza pedonale 3) Qualificazione dell'ambiente esterno. Idoneità insediativa. Previsioni di peggioramenti o miglioramenti ambientali 4) Livello di inquinamento ambientale. Presenza di verde pubblico o privato 5) Disponibilità di spazi pubblici o privati utilizzabili a parcheggio Caratteristiche di posizione: 5) Caratteristiche di panoramicità 6) Caratteristiche di prospicienza e di luminosità Caratteristiche tipologiche: 7) Necessità di manutenzione ordinaria e straordinaria. Sicurezza delle situazioni strutturali 8) Grado di rifinitura interna ed esterna. Livello tecnologico e di efficienza dei servizi Locali al piano Secondo sottotetto (opera abusiva) Caratteristiche di localizzazione: 1) Centralità dell'ubicazione dell'immobile rispetto al centro urbano. Livello dei collegamenti 2) Presenza di attrezzature collettive (scuole, mercati, edifici pubblici, ecc.) a distanza pedonale 3) Qualificazione dell'ambiente esterno. Idoneità insediativa. Previsioni di peggioramenti o miglioramenti ambientali 4) Livello di inquinamento ambientale. Presenza di verde pubblico o privato 5) Disponibilità di spazi pubblici o privati utilizzabili a parcheggio Caratteristiche di posizione: 5) Caratteristiche di panoramicità 6) Caratteristiche di prospicienza e di luminosità Caratteristiche tipologiche: 7) Necessità di manutenzione ordinaria e straordinaria. Sicurezza delle situazioni strutturali 8) Grado di rifinitura interna ed esterna. Livello tecnologico e di efficienza dei servizi % Totale: -9% 0% - -5% Totale: -5% 0% -5% Totale: 0% -5% -10% Totale: -10% 7

9 Capannoni in accaio in Faicchio (Bn) alla via Provinciale Telese-Piedimonte (Opere abusive) P.lla Piano Attuale destinazione d'uso Superficie lorda Superficie lorda da Superficie considerare al complessiva 25% Valore di mercato unitario Valore capitale Aggiunte Detrazioni Valore Mercato n. [mq] [mq] [mq] [mq] [ /mq] [ ] [%] [%] [ ] garage 1 N.A. Terra (acciaio) ,00-6% ,00 garage 2 N.A. Terra (acciaio) ,00-6% 9.400,00 deposito 3 N.A. Terra (muratura-acciaio) ,00-6% ,00 Ballatoio, scale, balconi Oneri per sanare gli abusi edilizi Caratteristiche di localizzazione: 1) Centralità dell'ubicazione dell'immobile rispetto al centro urbano. Livello dei collegamenti 2) Presenza di attrezzature collettive (scuole, mercati, edifici pubblici, ecc.) a distanza pedonale 3) Qualificazione dell'ambiente esterno. Idoneità insediativa. Previsioni di peggioramenti o miglioramenti ambientali 4) Livello di inquinamento ambientale. Presenza di verde pubblico o privato 5) Disponibilità di spazi pubblici o privati utilizzabili a parcheggio Caratteristiche di posizione: 5) Caratteristiche di panoramicità 6) Caratteristiche di prospicienza e di luminosità Caratteristiche tipologiche: 7) Necessità di manutenzione ordinaria e straordinaria. Sicurezza delle situazioni strutturali 8) Grado di rifinitura interna ed esterna. Livello tecnologico e di efficienza dei servizi ,00 Totale: ,00 0% - -5% - Totale: -6% In definitiva, il più probabile valore di mercato del complesso immobiliare in oggetto risulta: Fabbricato in Faicchio (Bn) alla via Provinciale Telese-Piedimonte (Catasto Fabbricati fl. 5 p.lle 216/4/5) Valore Mercato [ ] ,25 Capannoni in acciaio in Faicchio (Bn) alla via Provinciale Telese-Piedimonte (Catasto Fabbricati: N.A.) [ ] ,00 Totale: [ ] ,25 7. Indicazione circa l opportunità di formare uno o più lotti per la vendita Lo scrivente ritiene opportuno formare cinque lotti per la vendita, ciascuno costituito dalle unità immobiliari secondo lo schema seguente: lotto n.1, negozio Scavolini + deposito sul retro: p.lla 216/4 Terra Mq ,00 lotto n.2, negozio ex Tabacchi: p.lla 216/5 Terra Mq ,00 8

10 lotto n. 3, abitazione al piano terra con cantina e depositi annessi: 216/4 Interrato cantina Mq /4 Terra abitazione + depositi lotto n. 4, abitazioni al piano primo e secondo: Mq , ,75 totale ,75 216/4 Primo abitazione N.A. Secondo sottotetto (**) Mq ,50 abitazione Mq ,00 al netto degli oneri di sanatoria (**) totale ,50 lotto n. 5, capannoni in acciaio e acciaio-muratura (opere abusive): N.A. N.A. N.A. Terra Terra Terra garage 1 (acciaio) Mq ,00 garage 2 (acciaio) Mq ,00 deposito 3 (muratura-acciaio) Mq ,00 Oneri per sanare gli abusi edilizi ,00 al netto degli oneri di sanatoria (**) Totale ,00 8. Conclusioni Secondo quanto esposto nel presente elaborato peritale, il sottoscritto può sinceramente ed obiettivamente rispondere ai quesiti del Giudice concludendo che: 1) Sono sottoposti a pignoramento ed oggetto di valutazione con la presente CTU, gli immobili siti in Faicchio (BN) alla via Provinciale Telese-Piedimonte n. 175 (NCEU fl. 5 del Comune di Faicchio p.lla 216 sub. 4 e 5). 2) Come risulta dalle visure catastali storiche di cui all Allegato C della presente, gli immobili pignorati hanno la seguente cronistoria ipo-catastale: NCEU, foglio 5 di Faicchio (BN): - p.lla 216 sub 4, via Provinciale Telese-Piedimonte, piano S/1-T-1, cat. A/4, cl. 4, vani 13, RC. 443,12; - p.lla 216 sub 5, via Provinciale Telese-Piedimonte, piano T, cat. C/1, cl. 4, mq 82, RC ,44. Si precisa che le attuali particelle 216 sub. 4 e 216 sub. 5 del foglio 5 derivano entrambe dalla particella madre 216 sub 2, categoria A/4, classe 3, vani 8, giusta frazionamento del 18 febbraio 1991 n /1991 per ampliamento e sopraelevazione. 9

11 3) Risultano le formalità indicate nel risultato dell ispezione ordinaria del 14/04/2011 condotta dallo scrivente alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Benevento e resa agli atti con l Allegato D della presente CTU; 4) Presso l Ufficio Tecnico del Comune di Faicchio (BN), il sottoscritto ha potuto verificare che per gli immobili siti in Faicchio alla via Provinciale Telese-Piedimonte n. 175, oggetto di pignoramento: - non esiste concessione edilizia poichè costruzione ante il 01/09/1967; - ristrutturazione con autorizzazione edilizia n 180 del "10/04/1993 rilasciata dal Comune di Faicchio ai sensi della legge 219/81 per lavori conseguenti al sisma del 23/11/1980; - non esistono Certificati di Agibilità o Abitabilità; - risultano regolari accatastamenti (NCEU fl. 5 del Comune di Faicchio p.lla 216 sub. 4 e 5); - risultano le seguenti opere abusive, ad oggi non ancora condonate: - piano sottotetto, trasformato, mediante sopraelevazione, in mansarda abitabile; - numero tre capannoni in acciaio e muratura adibiti a deposito e garage. 5) sul valore di mercato degli immobili oggetto di giudizio di stima gravano le detrazioni riportate alle tabelle di cui al paragrafo 6 della presenta relazione tecnica; 6) lo scrivente ritiene opportuno formare cinque lotti per la vendita, ciascuno costituito dalle unità immobiliari secondo lo schema indicato al paragrafo 7 della presente. 7) Il più probabile valore di mercato del complesso immobiliare in oggetto risulta: Valore Mercato Fabbricato in Faicchio (Bn) alla via Provinciale Telese-Piedimonte (Catasto Fabbricati fl. 5 p.lle 216/4/5) Capannoni in acciaio in Faicchio (Bn) alla via Provinciale Telese-Piedimonte (Catasto Fabbricati: N.A.) [ ] ,25 [ ] ,00 Totale: [ ] ,25 Tanto il sottoscritto presenta ad evasione dell incarico gentilmente affidatogli. Benevento, 26 aprile 2011 Il C.T.U. dott. ing. Vincenzo Nesticò 10

12 Immobili in Faicchio (Bn), via Provinciale Telese-Piedimonte n. 175 (NCEU fl. 5 p.lle 216 sub. 4-5) PROSPETTI FABBRICATO 1. Prospetto principale fronte strada 2. Prospetto secondario posteriore 11

13 3. Prospetto posteriore 4. Negozio Scavolini 12

14 CAPANNONI IN ACCAIAIO (OPERE ABUSIVE): 3 5. Vista dall'alto dei capannoni in acciaio Vista dall'alto dei capannoni in acciaio 13

15 7. Capannone 1 14