T R I B U N A L E D I N O L A

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1 T R I B U N A L E D I N O L A SE ZI ON E EE. II. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Ing. Marati Diego, nell'esecuzione Immobiliare 98/2017 del R.G.E. promossa da **** Omissis **** contro **** Omissis **** **** Omissis **** 1 di 19

2 INCARICO In data 22/03/2018, il sottoscritto Ing. Marati Diego, con studio in Via R. Bracco, Casalnuovo di Napoli (NA), diegomarati@libero.it, PEC diego.marati@ordingna.it, Tel , Fax , veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 29/03/2018 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito. PREMESSA I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Pomigliano d'arco (NA) - Via Pietro Nenni, 9, scala Unica, interno 6, piano 2 Bene N 2 - Deposito ubicato a Pomigliano d'arco (NA) - Via Pietro Nenni, 9, scala Unica, interno 4, piano Interrato DESCRIZIONE BENE N 1 - APPARTAMENTO UBICATO A POMIGLIANO D'ARCO (NA) - VIA PIETRO NENNI, 9, Appartamento al secondo piano di circa 91 mq (superficie commerciale). L'unità immobiliare, dotata di buona esposizione e poco distante dal centro cittadino, è composta da un ampio soggiorno/cucina, due camere da letto e doppi servizi. Dal soggiorno, posto all'ingresso, è possibile accedere direttamente alla cucina; tutti gli altri ambienti sono raggiungibili attraverso un pratico disimpegno. Le finiture sono di buon livello e l'immobile si presenta in buono stato di manutenzione. BENE N 2 - DEPOSITO UBICATO A POMIGLIANO D'ARCO (NA) - VIA PIETRO NENNI, 9, Cantinola al piano interrato di circa 12 mq (superficie netta). Tale unità immobiliare risulta essere una pertinenza esclusiva dell'appartamento al secondo piano costituente il bene N.1 della presente relazione. Il lotto è formato dai seguenti beni: LOTTO UNICO Bene N 1 - Appartamento ubicato a Pomigliano d'arco (NA) - Via Pietro Nenni, 9, scala Unica, interno 6, piano 2 Bene N 2 - Deposito ubicato a Pomigliano d'arco (NA) - Via Pietro Nenni, 9, scala Unica, interno 4, piano Interrato 2 di 19

3 COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567 Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c. risulta completa. Risulta depositato, agli atti della procedura, certificato Notarile Ipo-Catastale attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari nel ventennio antecedente la data di trascrizione del pignoramento. Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c. risulta completa. Risulta depositato, agli atti della procedura, certificato Notarile Ipo-Catastale attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari nel ventennio antecedente la data di trascrizione del pignoramento. TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: **** Omissis **** (Proprietà 1/2) **** Omissis **** (Proprietà 1/2) L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: **** Omissis **** (Proprietà 1/2) **** Omissis **** (Proprietà 1/2) Regime patrimoniale di comunione legale dei beni L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: **** Omissis **** (Proprietà 1/2) **** Omissis **** (Proprietà 1/2) L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: 3 di 19

4 **** Omissis **** (Proprietà 1/2) **** Omissis **** (Proprietà 1/2) Regime patrimoniale di comunione legale dei beni CONFINI L'unità immobiliare confina a Nord con altro appartamento, ad Ovest con vano scale, ad Est con Via Emilia. L'unità immobiliare, distinta dal numero interno 4, confina con corridoio di disimpegno e con altre cantinole. CONSISTENZA Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza Abitazione 71,14 mq 83,93 mq 1,00 83,93 mq 2,80 m 2 Balconi 24,83 mq 24,83 mq 0,30 7,45 mq 2,80 m 2 Totale superficie convenzionale: 91,38 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: I beni non sono comodamente divisibili in natura. 91,38 mq La consistenza dell'immobile è stata determinata in accordo alle istruzioni dell'osservatorio del Mercato Immobiliare. In particolare i balconi, pertinenze esclusive di ornamento dell'unità immobiliare comunicanti con i vani principali, sono stati computati nella misura del 30%. Piano 4 di 19

5 Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza Piano Locale di deposito 12,27 mq 13,91 mq 0,25 3,48 mq 3,00 m Interrato Totale superficie convenzionale: 3,48 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 3,48 mq I beni non sono comodamente divisibili in natura. La consistenza dell'immobile è stata determinata in accordo alle istruzioni dell'osservatorio del Mercato Immobiliare. Trattandosi di pertinenza esclusiva accessoria a servizio dell'unità immobiliare principale (Bene N.1) e non direttamente comunicante con essa, la relativa superficie è stata computata nella misura del 25%. CRONISTORIA DATI CATASTALI Periodo Proprietà Dati catastali Dal 01/01/1992 al 25/03/2000 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 5, Part. 59, Sub. 8 Categoria A2 Cl.4, Cons. 4,5 vani Rendita 383,47 Piano 2 Dal 25/03/2000 al 03/05/2007 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 5, Part. 59, Sub. 8 Categoria A2 Cl.4, Cons. 4,5 vani Rendita 383,47 Piano 2 Dal 03/05/2007 al 22/01/2008 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 5, Part. 59, Sub. 8 Categoria A2 Cl.4, Cons. 4,5 vani Rendita 383,47 Piano 2 Dal 22/01/2008 al 09/11/2015 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 5, Part. 59, Sub. 8 Categoria A2 Cl.4, Cons. 4,5 vani Rendita 383,47 Piano 2 Dal 09/11/2015 al 02/05/2018 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 5, Part. 59, Sub. 8 5 di 19

6 Categoria A2 Cl.4, Cons. 4,5 vani Rendita 383,47 Piano 2 Si rileva che gli attuali titolari catastali corrispondono a quelli reali Periodo Proprietà Dati catastali Dal 01/01/1992 al 22/01/2008 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 5, Part. 59, Sub. 15 Categoria C2 Cl.3, Cons. 12 mq Rendita 41,52 Piano S/1 Dal 22/01/2008 al 09/11/2015 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 5, Part. 59, Sub. 15 Categoria C2 Cl.3, Cons. 12 mq Rendita 41,52 Piano S/1 Dal 09/11/2015 al 06/10/2016 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 5, Part. 59, Sub. 15 Categoria C2 Cl.3, Cons. 12 mq Superficie catastale 14 mq Rendita 41,52 Piano S/1 Dal 06/10/2016 al 02/05/2018 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 5, Part. 59, Sub. 15 Categoria C2 Cl.3, Cons. 12 mq Superficie catastale 14 mq Rendita 41,52 Piano S1 Si rileva che gli attuali titolari catastali corrispondono a quelli reali. DATI CATASTALI Dati identificativi Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Catasto fabbricati (CF) Dati di classamento Categoria Classe Consistenza Superficie catastale A2 4 4,5 vani Totale: 88 mq; Totale escluse Rendita Piano Graffato 383, di 19

7 aree scoperte 81 mq Catasto terreni (CT) Dati identificativi Dati di classamento Foglio Part. Sub. Porz. Zona Cens. Qualità Classe Superficie ha are ca Reddito dominicale Reddito agrario Graffato 5 59 Ente urbano Corrispondenza catastale Lo stato dei luoghi differisce dalla planimetrica catastale per una diversa distribuzione degli spazi interni e per il prospetto lato est. Nella camera da letto distinta con "L.1" nei grafici allegati alla presente relazione (Cfr. All.3) è presente, infatti, una finestra piuttosto che una porta di accesso al balcone. Sono stati decurtati, dal valore di stima, i costi necessari all'aggiornamento della planimetria catastale. Dati identificativi Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Catasto fabbricati (CF) Dati di classamento Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano Graffato C mq 14 mq 41,52 S1 Dati identificativi Foglio Part. Sub. Porz. Zona Cens Ente Urbano Corrispondenza catastale Catasto terreni (CT) Dati di classamento Qualità Classe Superficie ha are ca Lo stato dei luoghi corrisponde alla planimetria catastale Reddito dominicale Reddito agrario Graffato 7 di 19

8 PRECISAZIONI Si precisa che gli identificativi catastali dell'unità immobiliare in oggetto riportati nel regolamento di Condominio (Cfr. All.10 alla presente relazione) sono errati. Tale appartamento, distinto dal numero interno "6", risulta essere stato denunciato al Catasto con scheda N.1029 del 1978 e non con scheda N.1030 come erroneamente indicato. STATO CONSERVATIVO L'unità immobiliare si presenta, nel complesso, in buono stato manutentivo. L'unità immobiliare si presenta, nel complesso, in buono stato manutentivo. PARTI COMUNI L'unità immobiliare gode dei proporzionali diritti di comproprietà previsti dall'art c.c.; essendo inserita in un contesto condominiale, si rimanda al Regolamento di Condominio allegato alla presente relazione per una esatta descrizione delle "COSE COMUNI" e del loro utilizzo. L'unità immobiliare gode dei proporzionali diritti di comproprietà previsti dall'art c.c.; essendo inserita in un contesto condominiale, si rimanda al Regolamento di Condominio allegato alla presente relazione per una esatta descrizione delle "COSE COMUNI" e del loro utilizzo. SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI 8 di 19

9 Non si rileva l'esistenza di Usi Civici gravanti sul bene staggito (Cfr. certificazione Usi Civici in allegato). Si rileva il passaggio, all'intero dell'unità immobiliare in oggetto, di tubazioni appartenenti ad impianti al servizio dell'intero fabbricato (Cfr. All.2 - Documentazione fotografica). Non vi sono Usi Civici gravanti sul bene staggito (Cfr. certificazione Usi Civici in allegato). CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI Il fabbricato di cui è parte l'unità immobiliare staggita, costituito da un piano interrato e quattro piani fuori terra (compreso il piano terra), è caratterizzato da strutture portanti in C.A ed orizzontamenti in latero-cemento. Il fabbricato di cui è parte l'unità immobiliare staggita, costituito da un piano interrato e quattro piani fuori terra (compreso il piano terra), è caratterizzato da strutture portanti in C.A ed orizzontamenti in latero-cemento. STATO DI OCCUPAZIONE L'immobile è attualmente occupato dai debitori esecutati ( **** Omissis **** ) e dal proprio nucleo familiare (Cfr. all.1 - Verbali di accesso). L'immobile è attualmente utilizzato dai debitori esecutati ( **** Omissis **** ) e dal proprio nucleo familiare (Cfr. all.1 - Verbali di accesso). 9 di 19

10 PROVENIENZE VENTENNALI Periodo Proprietà Atti Dal 06/11/1978 al 22/01/2008 **** Omissis **** Compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N Salvatore Terracciano 06/11/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Ufficio dei RR.II. di Napoli 2 15/11/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Napoli 20/11/ Dal 22/01/2008 **** Omissis **** Compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N Luisa Ragosta Ciccarelli 22/01/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Ufficio dei RR.II. di Napoli 2 23/01/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Ufficio Atti Pubblici - Castellammare di Stabia Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: 22/01/ Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento; Si rileva che l'atto di compravendita per Notaio S. Terracciano del 06/11/1978, repertorio n , risulta essere stato rettificato, in data 03/05/2007, con Atto per Notaio Cioffi Giuseppe (rettifica trascritta il 11/05/2007 ai nn.35249/17449). Nella relativa nota di trascrizione è precisato che nell'atto originario, sia i dati anagrafici della Sig.ra **** Omissis **** che gli identificativi catastali dell'appartamento oggetto di compravendita, risultavano errati (La sig.ra **** Omissis **** risultava essere nata l'08/05/1957 piuttosto che il 12/05/1957 e l'u.i. veniva erroneamente identificata con la scheda n.1030 piuttosto che con la scheda n.1029). 10 di 19

11 Periodo Proprietà Atti Dal 06/11/1978 al 22/01/2008 **** Omissis **** Compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N Salvatore Terracciano 06/11/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Ufficio dei RR.II. di Napoli 2 15/11/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Napoli 20/11/ Dal 22/01/2008 **** Omissis **** Compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N Luisa Ragosta Ciccarelli 22/01/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Ufficio dei RR.II. di Napoli 2 23/01/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Ufficio Atti Pubblici - Castellammare di Stabia Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: 22/01/ Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento; Si rileva che l'atto di compravendita per Notaio S. Terracciano del 06/11/1978, repertorio n , risulta essere stato rettificato, in data 03/05/2007, con Atto per Notaio Cioffi Giuseppe (rettifica trascritta il 11/05/2007 ai nn.35249/17449). Nella relativa nota di trascrizione è precisato che nell'atto originario, sia i dati anagrafici della Sig.ra **** Omissis **** che gli identificativi catastali dell'appartamento oggetto di compravendita, risultavano errati (La sig.ra **** Omissis **** risultava essere nata l'08/05/1957 piuttosto che il 12/05/1957 e l'u.i. veniva erroneamente identificata con la scheda n.1030 piuttosto che con la scheda n.1029). 11 di 19

12 FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di Napoli 2 aggiornate al 11/09/2018, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Iscrizioni Ipoteca Volontaria derivante da Concessione a garanzia di mutuo fondiario Iscritto a Napoli 2 il 23/01/2008 Reg. gen Reg. part. 681 Quota: 1/1 del diritto di proprietà Importo: ,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis ****, **** Omissis **** Capitale: ,00 Interessi: ,00 Rogante: Ragosta Ciccarelli Luisa Data: 22/01/2008 N repertorio: N raccolta: 9113 Trascrizioni Costituzione di fondo patrimoniale Trascritto a Napoli 2 il 20/10/2009 Reg. gen Reg. part Quota: 1/1 del diritto di proprietà Contro **** Omissis ****, **** Omissis **** Domanda Giudiziale - Dichiarazione di nullità di atti Trascritto a Napoli 2 il 29/01/2016 Reg. gen Reg. part Quota: - A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis ****, **** Omissis **** Note: Relativamente alla suddetta Domanda Giudiziale, si riporta quanto precisato nella relativa nota di trascrizione: "**** Omissis **** CITA **** Omissis **** DAVANTI AL TRIBUNALE DI NOLA NELL'UFFICIO CHE VERRA ALL'UOPO DESIGNATO PER IVI SENTIR ACCOGLIERE LE SEGUENTI CONCLUSIONI, IN VIA PRINCIPALE: - ACCERTARE E DICHIARARE LA NULLITA' DELL'ATTO NOTARILE STIPULATO IL 14 OTTOBRE 2009 DAL NOTAIO DE VIVO CLAUDIO E TRASCRITTO ALL'AGENZIA DEL TERRITORIO DI NAPOLI IL GIORNO 20 OTTOBRE 2009 AI NUMERI 62382/45757 PERCHE' ASSOLUTAMENTE SIMULATO; IN VIA SUBORDINATA: - ACCERTARE E DICHIARARE AI SENSI DEGLI ART E SEGUENTI C.C. L'INEFFICACIA DELL'ATTO PREDETTO NEI CONFRONTI DEL SIGN. **** Omissis ****, IN EPIGRAFE IDENTIFICATO, E CONSEGUENTEMENTE, REVOCARLO; - CONDANNARE I CONVEUTI, IN VIA SOLIDALE FRA LORO, ALLA RIFUSIONE DELLE SPESE, COMPETENZE E ONORARI DEL GIUDIZIO, OLTRE ACCESSORI DI LEGGE." 12 di 19

13 Verbale di pignoramento immobili Trascritto a Napoli 2 il 20/04/2017 Reg. gen Reg. part Quota: 2/2 del diritto di proprietà A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis ****, **** Omissis **** Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di Napoli 2 aggiornate al 11/09/2018, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Iscrizioni Trascrizioni Ipoteca Volontaria derivante da Concessione a garanzia di mutuo fondiario Iscritto a Napoli 2 il 23/01/2008 Reg. gen Reg. part. 681 Quota: 1/1 del diritto di proprietà Importo: ,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis ****, **** Omissis **** Capitale: ,00 Interessi: ,00 Rogante: Ragosta Ciccarelli Luisa Data: 22/01/2008 N repertorio: N raccolta: 9113 Costituzione di fondo patrimoniale Trascritto a Napoli 2 il 20/10/2009 Reg. gen Reg. part Quota: 1/1 del diritto di proprietà Contro **** Omissis ****, **** Omissis **** Domanda Giudiziale - Dichiarazione di nullità di atti Trascritto a Napoli 2 il 29/01/2016 Reg. gen Reg. part Quota: - A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis ****, **** Omissis **** Note: Relativamente alla suddetta Domanda Giudiziale, si riporta quanto precisato nella relativa nota di trascrizione: "**** Omissis **** CITA **** Omissis ****DAVANTI AL TRIBUNALE DI NOLA NELL'UFFICIO CHE VERRA ALL'UOPO DESIGNATO PER IVI SENTIR ACCOGLIERE LE SEGUENTI CONCLUSIONI, IN VIA PRINCIPALE: - ACCERTARE E DICHIARARE LA NULLITA' DELL'ATTO NOTARILE STIPULATO IL 14 OTTOBRE 2009 DAL NOTAIO DE VIVO CLAUDIO E TRASCRITTO ALL'AGENZIA DEL TERRITORIO DI NAPOLI IL GIORNO 20 OTTOBRE 13 di 19

14 2009 AI NUMERI 62382/45757 PERCHE' ASSOLUTAMENTE SIMULATO; IN VIA SUBORDINATA: - ACCERTARE E DICHIARARE AI SENSI DEGLI ART E SEGUENTI C.C. L'INEFFICACIA DELL'ATTO PREDETTO NEI CONFRONTI DEL SIGN. **** Omissis ****, IN EPIGRAFE IDENTIFICATO, E CONSEGUENTEMENTE, REVOCARLO; - CONDANNARE I CONVEUTI, IN VIA SOLIDALE FRA LORO, ALLA RIFUSIONE DELLE SPESE, COMPETENZE E ONORARI DEL GIUDIZIO, OLTRE ACCESSORI DI LEGGE." Verbale di pignoramento immobili Trascritto a Napoli 2 il 20/04/2017 Reg. gen Reg. part Quota: 2/2 del diritto di proprietà A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis ****, **** Omissis **** NORMATIVA URBANISTICA In accordo al vigente P.R.G. del Comune di Pomigliano d'arco (NA), il fabbricato di cui sono parte le unità immobiliari oggetto della presente procedura ricade in zona "B1 - Area residenziale di completamento satura". Tali sono le zone "sature" realizzate in generale nel secondo dopoguerra con interventi temporalmente differiti e con difformità volumetriche notevoli. Si rimanda alle N.T.A pubblicate sul sito istituzionale del Comune di Pomigliano d'arco (NA) per le relative prescrizioni urbanistiche. In accordo al vigente P.R.G. del Comune di Pomigliano d'arco (NA), il fabbricato di cui sono parte le unità immobiliari oggetto della presente procedura ricade in zona "B1 - Area residenziale di completamento satura". Tali sono le zone "sature" realizzate in generale nel secondo dopoguerra con interventi temporalmente differiti e con difformità volumetriche notevoli. Si rimanda alle N.T.A pubblicate sul sito istituzionale del Comune di Pomigliano d'arco (NA) per le relative prescrizioni urbanistiche. REGOLARITÀ EDILIZIA La costruzione non è antecedente al 01/09/1967. L'immobile risulta agibile. Il fabbricato di cui è parte l'unità immobiliare staggita è stato realizzato in virtù della Concessione Edilizia N.139/77 (variante alla Licenza Edilizia N.98 del 25/06/1976) rilasciata dal Comune di Pomigliano d'arco (NA) al Sig. **** Omissis ****. Per il fabbricato in oggetto risulta, inoltre, rilasciata "Autorizzazione di abitabilità" in data 02/01/ di 19

15 Si rimanda ai titoli abilitativi allegati alla presente relazione per maggiori dettagli (Cfr. All.4). Limitatamente all'unità immobiliare in oggetto, si rileva che lo stato dei luoghi differisce dai grafici di progetto allegati alla Concessione Edilizia N.139/77 per una diversa distribuzione degli spazi interni e per la modifica del prospetto lato est. Nella camera da letto distinta con "L.1" nei grafici allegati alla presente relazione (Cfr. All.3) è presente, infatti, una finestra piuttosto che la porta di accesso al balcone prevista a progetto. Sono stati decurtati, dal valore di stima, i costi necessari alla regolarizzazione amministrativa, in sanatoria, delle suddette difformità. La costruzione non è antecedente al 01/09/1967. L'immobile risulta agibile. Il fabbricato di cui è parte l'unità immobiliare staggita è stato realizzato in virtù della Concessione Edilizia N.139/77 (variante alla Licenza Edilizia N.98 del 25/06/1976) rilasciata dal Comune di Pomigliano d'arco (NA) al Sig. **** Omissis ****. Per il fabbricato in oggetto risulta, inoltre, rilasciata "Autorizzazione di abitabilità" in data 02/01/1978. Si rimanda ai titoli abilitativi allegati alla presente relazione per maggiori dettagli (Cfr. All.4). Limitatamente all'unità immobiliare in oggetto, si rileva che lo stato dei luoghi è conforme ai grafici di progetto allegati alla Concessione Edilizia N.139/77. VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI Sono presenti vincoli od oneri condominiali. L'unità immobiliare è inserita in un contesto di tipo condominiale che risulta amministrato dalla società **** Omissis ****. Alla data di stesura della presente relazione, tale società amministratrice non ha ancora fornito al sottoscritto C.T.U. le informazioni condominiali richieste. Circa l'importo medio delle spese condominiali, si precisa che la Sig.ra **** Omissis ****, in occasione del sopralluogo presso gli immobili staggiti, ha dichiarato a verbale che gli oneri condominiali ordinari ammontano complessivamente ad Euro 47,00 mensili e di essere in regola con i relativi pagamenti (Cfr. Verbale di accesso in allegato alla presente relazione). Sono presenti vincoli od oneri condominiali. 15 di 19

16 L'unità immobiliare è inserita in un contesto di tipo condominiale che risulta amministrato dalla società **** Omissis ****. Alla data di stesura della presente relazione, tale società amministratrice non ha ancora fornito al sottoscritto C.T.U. le informazioni condominiali richieste. Circa l'importo medio delle spese condominiali, si precisa che la Sig.ra **** Omissis ****, in occasione del sopralluogo presso gli immobili staggiti, ha dichiarato a verbale che gli oneri condominiali ordinari ammontano complessivamente ad Euro 47,00 mensili e di essere in regola con i relativi pagamenti (Cfr. Verbale di accesso in allegato alla presente relazione). STIMA / FORMAZIONE LOTTI Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Pomigliano d'arco (NA) - Via Pietro Nenni, 9, scala Unica, interno 6, piano 2 Appartamento al secondo piano di circa 91 mq (superficie commerciale). L'unità immobiliare, dotata di buona esposizione e poco distante dal centro cittadino, è composta da un ampio soggiorno/cucina, due camere da letto e doppi servizi. Dal soggiorno, posto all'ingresso, è possibile accedere direttamente alla cucina; tutti gli altri ambienti sono raggiungibili attraverso un pratico disimpegno. Le finiture sono di buon livello e l'immobile si presenta in buono stato di manutenzione. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 5, Part. 59, Sub. 8, Categoria A2. L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1). Valore di stima del bene: ,75 Il valore di mercato dei beni pignorati è stato determinato "per comparazione diretta" mediante confronto con altri immobili simili, tenendo conto delle seguenti variabili: ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona, facilità di raggiungimento, sussistenza di eventuali vincoli e servitù, dati metrici ed, infine, la situazione della domanda e dell'offerta. Il valore unitario di mercato è stato determinato mediando i valori forniti dall'o.m.i. con quelli, per la stessa tipologia di immobile e nella stessa area, pubblicati da aziende operanti nel settore immobiliare e su "Aste Giudiziarie". Tutti questi elementi, tenendo conto di eventuali adeguamenti e correzioni della stima, hanno concorso a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire agli immobili oggetto della stima. Di seguito, i dati di stima: - Valore di mercato medio fornito dall'o.m.i.: 1950,00 /mq; - Valore di mercato medio ricavato dagli annunci di agenzie immobiliari (N.3): 1822,51 /mq; - Valore di mercato medio ricavato dagli annunci pubblicati su "Aste Giudiziarie" (N.2): 1685,00 /mq; - Valore di mercato unitario stimato: 1819,17 /mq. Bene N 2 - Deposito ubicato a Pomigliano d'arco (NA) - Via Pietro Nenni, 9, scala Unica, interno 4, piano Interrato Cantinola al piano interrato di circa 12 mq (superficie netta). Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 5, Part. 59, Sub. 15, Categoria C2. L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1). Valore di stima del bene: 6.330,71 Tale locale deposito risulta essere una pertinenza esclusiva dell'unità immobiliare principale (l'appartamento al secondo piano costituente il bene N.1 della presente relazione), per la quale è stato stimato un valore di mercato unitario pari a 1819,17 /mq. (si veda stima del bene N.1). 16 di 19

17 Identificativo corpo Superficie convenzionale Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Totale Bene N 1 - Appartamento Pomigliano d'arco (NA) - Via Pietro Nenni, 9, scala Unica, interno 6, piano 2 Bene N 2 - Deposito Pomigliano d'arco (NA) - Via Pietro Nenni, 9, scala Unica, interno 4, piano Interrato 91,38 mq 1.819,17 /mq ,75 100, ,75 3,48 mq 1.819,17 /mq 6.330,71 100, ,71 Valore di stima: ,46 Valore di stima: ,46 Deprezzamento del 12,00 % Valore finale di stima: ,48 Si ritiene di dover applicare, al valore di stima, le seguenti decurtazioni: - 5% del valore di stima in quanto gli immobili risultano essere attualmente occupati; - 5% del valore di stima per assenza di garanzie per vizi dei beni venduti; - 1,5 % del valore di stima (pari ad Euro 2.588,50) per i costi necessari alla regolarizzazione amministrativa, in sanatoria, della diversa distribuzione degli spazi interni e della variazione al prospetto lato est dell'appartamento al secondo piano (Bene N1); - 0,5% del valore di stima (pari ad Euro 862,83) per l'aggiornamento della planimetria catastale dell'appartamento al secondo piano (Bene N.1). per un deprezzamento, complessivo, pari al 12 % del valore di stima. 17 di 19

18 Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti. Casalnuovo di Napoli, li 18/10/2018 L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Ing. Marati Diego ELENCO ALLEGATI: N 1 Altri allegati - Verbali di accesso N 2 Altri allegati - Documentazione fotografica N 3 Altri allegati - Grafici N 4 Altri allegati - Titoli abilitativi N 5 Altri allegati - Documentazione catastale N 6 Altri allegati - Documentazione ipotecaria N 7 Altri allegati - Titoli di provenienza N 8 Altri allegati - Documentazione Anagrafica e Stato Civile N 9 Altri allegati - Certificazione Usi Civici N 10 Altri allegati - Documentazione Condominiale 18 di 19

19 RIEPILOGO BANDO D'ASTA LOTTO UNICO Bene N 1 - Appartamento ubicato a Pomigliano d'arco (NA) - Via Pietro Nenni, 9, scala Unica, interno 6, piano 2 Appartamento al secondo piano di circa 91 mq (superficie commerciale). L'unità immobiliare, dotata di buona esposizione e poco distante dal centro cittadino, è composta da un ampio soggiorno/cucina, due camere da letto e doppi servizi. Dal soggiorno, posto all'ingresso, è possibile accedere direttamente alla cucina; tutti gli altri ambienti sono raggiungibili attraverso un pratico disimpegno. Le finiture sono di buon livello e l'immobile si presenta in buono stato di manutenzione. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 5, Part. 59, Sub. 8, Categoria A2. L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1). Destinazione urbanistica: In accordo al vigente P.R.G. del Comune di Pomigliano d'arco (NA), il fabbricato di cui sono parte le unità immobiliari oggetto della presente procedura ricade in zona "B1 - Area residenziale di completamento satura". Tali sono le zone "sature" realizzate in generale nel secondo dopoguerra con interventi temporalmente differiti e con difformità volumetriche notevoli. Si rimanda alle N.T.A pubblicate sul sito istituzionale del Comune di Pomigliano d'arco (NA) per le relative prescrizioni urbanistiche. Bene N 2 - Deposito ubicato a Pomigliano d'arco (NA) - Via Pietro Nenni, 9, scala Unica, interno 4, piano Interrato Cantinola al piano interrato di circa 12 mq (superficie netta). Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 5, Part. 59, Sub. 15, Categoria C2. L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1). Destinazione urbanistica: In accordo al vigente P.R.G. del Comune di Pomigliano d'arco (NA), il fabbricato di cui sono parte le unità immobiliari oggetto della presente procedura ricade in zona "B1 - Area residenziale di completamento satura". Tali sono le zone "sature" realizzate in generale nel secondo dopoguerra con interventi temporalmente differiti e con difformità volumetriche notevoli. Si rimanda alle N.T.A pubblicate sul sito istituzionale del Comune di Pomigliano d'arco (NA) per le relative prescrizioni urbanistiche. Prezzo base d'asta: ,48 19 di 19