TRIBUNALE DI FIRENZE

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Benedetta Pandolfi
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1 TRIBUNALE DI FIRENZE FALLIMENTO DITTA IMPRESA DR. ING. GIOVANNI TOGNOZZI S.P.A. REGISTRO FALLIMENTI : 63/14 RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA DI APPARTAMENTO AD USO RESIDENZIALE POSTO IN FIRENZE BORGO TEGOLAIO CIV. 40

geometratofani@gmail.com emilio.tofani@geopec.

centro cittadino di Firenze da cui si denota la vicinanza fra Palazzo Pitti, Giardino

2 IDENTIFICAZIONE DEL BENE IN OGGETTO POSIZIONE DELL UNITA IN OGGETTO Vista aerea del centro cittadino di Firenze da cui si denota la vicinanza fra Palazzo Pitti, Giardino di Boboli, e l edificio, individuato dal puntatore, dove è ubicato l appartamento oggetto di stima. POSIZIONE DELL UNITA IN OGGETTO

Come si evince dalla localizzazione delle pagine precedenti l ubicazione dell oggetto della presente stima si può definire centralissima rispetto al centro storico di Firenze, dove sono presenti

3 Come si evince dalla localizzazione delle pagine precedenti l ubicazione dell oggetto della presente stima si può definire centralissima rispetto al centro storico di Firenze, dove sono presenti tutte le opere di urbanizzazione primarie e secondarie, servizi cittadini e collegamenti infrastrutturali, in un contesto generale che risulta essere quello abitativo. DESCRIZIONE L appartamento oggetto della presente stima, ubicato al piano terreno di un più ampio fabbricato è composto da cucina-soggiorno, camera con annesso bagno e ripostiglio. La camera non ha luce diretta dall esterno e quindi non ha i requisiti relativi al rapporto aero/illuminante (trattasi di appartamento di vecchissima costruzione). Alla data dell ultimo sopralluogo (30/4/2019) l unità in oggetto si presenta in un buono stato di manutenzione considerando la non recente epoca di costruzione. Il pavimento dei locali abitabili è in cotto. L impianto di riscaldamento è elettrico. Il servizio igienico è rivestito in piastrelle di ceramica, con box doccia. La cucina è alimentata da gas metano, al momento non allacciato. L impianto elettrico non risulta allacciato. Le rifiniture sono da considerarsi nella media. Per particolari vedi la documentazione fotografica che segue.

7 CONSISTENZA Appartamento Superfici locali Piano Terreno mq. 34,00 Sup. netta CLASSE ENERGETICA Su espressa richiesta della Curatela Fallimentare non si è provveduto alla redazione dell Attestato di Prestazione Energetica. Questo dovrà essere redatto entro la data della stipula notarile a cura dell aggiudicatario. La procedura rimane a disposizione per fornire nominativi di tecnici abilitati alla redazione del documento. RIFERIMENTI URBANISTICI L intero fabbricato di cui fa parte l unità immobiliare in oggetto è stato costruito ed ultimato in data antecedente al 1 settembre Successivamente l appartamento non è stato oggetto di nessun intervento edilizio ad eccezione della sostituzione degli impianti del servizio igienico per i quali lavori è stata inviata al Sindaco del Comune di Firenze in data 13/11/1985 relazione descrittiva di asseveramento ai sensi dell Art. 48 della Legge n. 47 del 28/02/1985. RAPPRESENTAZIONE CATASTALE Comune di FIRENZE L appartamento in oggetto è rappresentato al Catasto Fabbricati del Comune di Firenze, correttamente intestato alla ditta Impresa Dr. Ing. Giovanni Tognozzi S.p.a., nel foglio di mappa 171, particella 212, subalterno 2, zona censuaria 1, Borgo Tegolaio n. 40, piano T, cat. A/3, classe 2, vani 2,5, superficie catastale mq 42, rendita catastale. 406,71. La planimetria catastale rappresenta esattamente lo stato dei luoghi. Per particolari vedi la documentazione catastale che segue.

11 VISURE IPOTECARIE Sull unità immobiliare Comune di Firenze Foglio 171 particella 212 subalterno 2 (appartamento oggetto della stima) non sono presenti iscrizioni ma è presente la TRASCRIZIONE del 20/12/2013 al n relativa al Decreto di sequestro esecutivo cautelare art. 321 CPP a favore delle Finanze dello Stato. Il bene in oggetto è stato dissequestrato con provvedimento n. 718/18 SIGE depositato il 25/2/2019 presso la Corte di Appello di Firenze Sez. II Penale, attualmente in corso di trascrizione. PROVENIENZA Quanto oggetto di stima è pervenuto all IMPRESA DR. ING. GIOVANNI TOGNOZZI S.P.A. codice fiscale con atto Notaio Barnini Claudio del 13 aprile 2006 rep fascic , trascritto il 29 aprile 2006 al n di particolare, dove la società IMPRESA DR. ING. GIOVANNI TOGNOZZI S.P.A. con sede in Firenze, codice fiscale , ha incorporato la società IMPRESA DR. ING. GIOVANNI TOGNOZZI COSTRUZIONI IN CEMENTO ARMATO ED IDRAULICHE SOCIETA PER AZIONI codice fiscale Nell atto di cui sopra la NEW HOUSE SOCIETA A RESPONSABILITA LIMITATA ingloba la Impresa Dr. Ing. Giovanni Tognozzi Costruzioni In Cemento Armato Ed Idrauliche Societa per Azioni e dopo la trasformazione viene denominata IMPRESA DR. ING. GIOVANNI TOGNOZZI S.P.A.. Al punto 2.1 dell atto di cui sopra viene precisato che a seguito della fusione la società incorporante subentra di pieno diritto in tutto il patrimonio attivo e passivo della società incorporata. Quanto oggetto di stima era pervenuto alla NEW HOUSE SOCIETA A RESPONSABILITA LIMITATA per atto di fusione per incorporazione della LUNGARNO COSTRUZIONI SRL con atto del Notaio Barnini del 28/06/1999 repertorio Per particolari vedi la documentazione che segue dove sono inserite solo le pagine che interessano dell atto di fusione del 13/04/2006.

14 seguono pagine di descrizione di altri immobili, e poi

18 VALORI DI STIMA L espressione numerica quantificante il valore unitario da attribuire all oggetto da stimare per una base d asta deve considerare le caratteristiche intrinseche ed estrinseche degli immobili in oggetto a seguito di sopralluogo, deve tener presente e sondare il mercato immobiliare di zona, deve tenere sott occhio e controllare i valori unitari dei vari osservatori immobiliari, deve tener conto e analizzare l attuale situazione del mercato immobiliare considerandone gli aspetti nella sua più completa totalità, ma soprattutto deve tenere di conto che esiste una differenza tra valore libero di mercato e valore per una base d asta. Il valore di mercato è l espressione numerica dove la domanda e l offerta si incontrano dopo che ognuna delle parti abbia contrattato le proprie esigenza, dove l acquirente prende coscienza del bene, concorda la data di immissione in possesso e stabilisce le modalità di pagamento, magari avvalendosi di erogazione di fondi da parte di enti finanziatori dando il bene stesso in garanzia. Il macro valore di riferimento, tenuto conto della attuale situazione statica del mercato con tendenza alla riduzione dei prezzi dovuta principalmente alla grande diminuzione della domanda, può quindi essere espresso pari a ,00 /mq netta per le unità residenziali VALUTAZIONE Sono stati introdotti i coefficienti adottati per trasformare la superficie lorda reale in commerciale. Per quanto concerne i coefficienti relativi alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche delle unità oggetto di stima, dovendo essi andare ad influire sul macro valore di riferimento, affinché si abbia un esatta valutazione dello stato dei luoghi, in riferimento a quanto descritto nel sopralluogo di verifica, essi devono essere così distinti. 1) Superficie calpestabile, fruibilità, disposizione ) Zona urbanistica, appetibilità di mercato ) Stato di manutenzione delle unità immobiliari 0,90 Coefficiente di gradimento (coeff. 1 x 2 x 3) 0,99

19 Moltiplicando il valore di macro zona, la superficie commerciale ed il coefficiente di gradimento otterremo il valore di stima. Superficie commerciale Mq Valore macro zona /mq Coefficiente di gradimento VALORE DI STIMA Abitazione 34, ,00 0, ,00 Il più probabile valore di mercato dell immobile in oggetto di proprietà della società IMPRESA DR. ING. GIOVANNI TOGNOZZI S.P.A. può essere quantificato quindi in maniera arrotondata nella cifra di ,00 DETERMINAZIONE DEL PREZZO A BASE D ASTA Il valore per una base d asta deve tenere conto di fattori oggettivi quali l esborso del prezzo finale in tempi ridotti, l incertezza dei tempi di immissione in possesso e che nelle vendite forzate non ha luogo la garanzia per i vizi della cosa e che essa non può essere impugnata per causa di lesioni. (art c.c.) In conclusione nella determinazione del prezzo a base d asta i valori di mercato dei beni devono essere ridotti di una percentuale in genere variabile tra il 10% ed il 30%. Il sottoscritto stimatore ritiene di applicare la percentuale del 10% ottenendo così i seguenti valori. VALORE DI MERCATO ,00 RIDUZIONE PER VALORE A BASE D ASTA 10% , ,00 Il valore finale a base d asta dell immobile in oggetto, escluso il valore degli arredi presenti, può essere espresso, arrotondato, pari a ,00 (Euro Centoventidue mila / 00) Empoli, 22/07/2019 Geometra Tofani Emilio

20 DESCRIZIONE SINTETICA DEL BENE Appartamento ubicato al piano terreno, facente parte di un più ampio fabbricato, posto nel centro di Firenze, Borgo Tegolaio n. 40. L appartamento è composto da 2 vani, bagno e ripostiglio, con accesso diretto dalla via. La rappresentazione catastale identifica esattamente lo stato dei luoghi ed è individuata da Comune di Firenze nel Foglio di mappa 171 particella 212 subalterno 2. Per quanto concerne la situazione urbanistica si precisa che l intero fabbricato di cui fa parte l unità immobiliare in oggetto è stato costruito ed ultimato in data antecedente il 1 settembre Geom. Tofani Emilio

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