Tribunale di Belluno

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1 Tribunale di Belluno ESECUZIONE IMMOBILIARE 175/10 CASSA RURALE DELLA BASSA VALSUGANA Banca di credito cooperativo soc.coop a s.l. contro Belluno, Oggetto: Relazione Peritale De Biasi p.e. Tiziano Via Mezzaterra, n Belluno c.f. DBSTZN75E29A757M Piva Tel/Fax cell studiodebiasitiziano@libero.it Pec: tiziano.debiasi@peceppi.it

2 INDICE 1.PREMESSA IDENTIFICAZIONE DEI BENI PIGNORATI IDENTIFICAZIONE DEI DATI CATASTALI E CONFINI VERIFICA DELLA PROVENIENZA IN CAPO AL DEBITORE ESECUTATO ED ESATTA PROVENIENZA ACCERTAMENTO SE GRAVANO SUL BENE ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI INDICANDONE GLI ESTREMI DETERMINAZIONE DEL VALORE COMMERCIALE DE BENE TENENDO CONTO DEI DATI ACQUISITI 9 7.ALLEGATI

3 1. PREMESSA A seguito di mandato conferitomi dal Giudice Esecutore dott. Federico Montalto nell udienza del dell Esecuzione immobiliare n. 175/10, io sottoscritto De Biasi p.e. Tiziano, iscritto al Collegio dei Periti Industriali della provincia di Belluno al n. 1536, ho prestato giuramento di rito ed ho proceduto agli opportuni accertamenti e sopraluoghi al fine di espletare l incarico con riferimento ai quesiti che di seguito sono esplicati e descritti nella suddetta udienza. 2. IDENTIFICAZIONE DEI BENI PIGNORATI Oggetto della presente perizia sono i beni pignorati al debitore esecutato, unico proprietario del bene oggetto di stima (vedi allegato 1). Il bene oggetto di stima è situato in località Giare nel Comune di Feltre (BL). Tale località si sviluppa a destra e sinistra della strada principale Via Culiada a circa 5 km dal centro del Comune di Feltre (vedi allegato 2). L'area in cui insiste il fabbricato rientra nella zona di PRG vigente tipo E2 (vedi allegato 3). 2.1 Descrizione dei luoghi L'immobile costruito alla fine degli anni 60, è formato da tre livelli fuori terra compreso il sottotetto abitabile e vista la tipologia si può considerare a "condominio" in quanto vi sono diverse unità immobiliari. L immobile contempla al piano terra l unità immobiliare oggetto della presente stima che dal 2002 con autorizzazione da parte del Comune, ha subito un cambio di 3

4 destinazione d uso da commerciale a residenziale. Sul lato ovest vi è la strada comunale principale (Via Giare) che lambisce il lotto su sui insiste il fabbricato. Sul lato sud vi è la piazzola di parcheggio ad uso delle unità immobiliari facenti parte dell'immobile. Sul lotto di pertinenza del fabbricato, sul lato sud vi è un tratto di strada di servitù di transito pedonale e carraio che può essere transitato con qualsiasi mezzo, per permettere l'accesso al mappale confinante. 2.2 CARATTERISTICHE STRUTTURALI E FINITURE GENERALI L'immobile è inserito nel tessuto urbano del Comune di Feltre a circa 5/6 chilometri dal centro di Feltre, più precisamente in Via Giare, n. 9, a cui si accede facilmente tramite la strada comunale secondaria che si sviluppa dalla strada comunale principale Via Culliada Descrizione strutture: L'immobile è realizzato in muratura portante di laterizio, i solai ed il tetto sono realizzati in laterocemento con coperture in tegole. Nel 2002 è stata richiesta un'autorizzazione per eseguire il cambio di destinazione d'uso da commerciale a residenziale senza eseguire alcun lavoro (vedi allegato 5). Si fa presente cha ad oggi presso l'ufficio tecnico del Comune di Feltre, non è stata depositata nessuna richiesta di agibilità per l'uso dei locali. Le scale di collegamento alle varie unità immobiliari, escluso il piano terra che ha un ingresso esclusivo dalla parte a sud, sono realizzate in calcestruzzo con rivestimento dei scalini e pianerottoli in materiale ceramico, con parapetto e corrimano in ferro. 4

5 normali. Lo stato di conservazione delle parti strutturali sono da considerasi Descrizione finiture esterne: Le murature di tamponamento esterno sono state realizzate in materiale lapideo con finiture ad intonaco tradizionale con tinteggiatura finale. Il livello di manutenzione degli esterni è mediocre, sia per quanto riguarda la conservazione degli intonaci che delle tinteggiature. I serramenti di tutti i piani sono in legno a vetro singolo a doppia o tripla anta e con tapparelle in legno. Le finiture esterne per quanto riguarda le pavimentazioni che circondano l immobile sono a verde e in asfalto, il tutto mantenuto in mediocri condizioni (vedi allegato 6) Descrizione spazi interni: L'appartamento oggetto della presente stima è accessibile direttamente dal piazzale posto a sud. L'ingresso immette direttamente nel disimpegno che collega tutti i vani, a destra il soggiorno e la camera, mentre a sinistra un ripostiglio e la cucina; dal disimpegno proseguendo dritti si accede al bagno, per una superficie complessiva netta di mq. 74,66 e con altezza dei locali di ml. 2.95, con affaccio a nord,ovest, sud, est. Proseguendo per l'esterno si accede al vano ripostiglio posto sull'angolo nord-est. Si evidenzia di seguito la superficie dell immobile oggetto di stima: 5

6 piano terra: superficie netta mq 74,66 e superficie commerciale mq 101,55 La superficie commerciale risulta essere di mq 101,55; attualmente l'unità immobiliare risulta essere utilizzata dalla proprietà Descrizione finiture interne: L'ambiente interno presenta finiture normali non di pregio, Ie pavimentazioni dei locali sono in ceramica e con rivestimento in materiale ceramico per alcune parti delle pareti della cucina. Il servizio igienico ha il pavimento in ceramica smaltata, con rivestimento delle pareti anche'esse in materiale ceramico con inserti in coordinamento al rivestimento. Le porte interne hanno tutte la stessa misura, sono in legno verniciato. Le pareti sono rifinite in modo tradizionale con intonaco a calce e pittura di colore bianco e in alcuni locali, come si evince dalle foto, negli angoli in alto vi è la presenza di muffe (vedi allegato 5) Descrizione impianti in dotazione: L'unità immobiliare è dotata solo dell impianto elettrico che non è a norma, ma è funzionante, mentre l impianto di riscaldamento non è presente e la sola fonte di calore è una stufa a legna posta nel disimpegno. Dalla presa visione della documentazione agli atti in Comune di Feltre presso l'ufficio Tecnico e delle planimetrie depositate presso Agenzia del Territorio risalenti al 2002 ed effettuato il sopraluogo in data 24 ottobre 2011, 6

7 si sono riscontrate difformità fra elaborati grafici e planimetrie catastali (che sono uguali), rispetto allo stato dei luoghi. Di seguito sono descritte tali difformità: - è stata realizzata una parete che divide l ingresso dal soggiorno; - è stata realizzata una parete che divide il soggiorna da cucinapranzo; - il locale bagno è stato ridotto - la porta che collegava la cucina-soggiono è stata murata e per accedere al locale ripostiglio si deve proseguire per l'esterno (vedi allegato 4). Oltre alle difformità strutturali si sono riscontrate anche difformità di utilizzo dei locali infatti: - rispetto alla destinazioni d uso indicate sia sulla planimetria catastale che quella depositata in comune, da camera si passa a cucina, da cucinapranzo a camera. L'immobile oggetto di stima non è sottoposto ad accertamenti urbanistici, procedure in sanatoria, condoni, abusi o attività edilizie pregiudicanti. 3. IDENTIFICAZIONE DEI DATI CATASTALI E CONFINI L'immobile oggetto di stima viene così descritto secondo le risultanze del Catasto: N.C.E.U. : Comune di Feltre - Fg 58 mappale 122 sub 12 (ex 11) categoria A/3, classe 1, consistenza 4 vani, rendita 206,58, Via Giare, n. 35 del Comune di Feltre (BL) piano T; piena proprietà (vedi allegato 1) 7

8 Il mappale confina a nord con il mappale n 121, a est con il mappale n 456, a sud con il mappale n 125, ad ovest con la strada comunale di Rasai, Via Giare. 4. VERIFICA DELLA PROVENIENZA IN CAPO AL DEBITORE ESECUTATO ED ESATTA PROVENIENZA Il bene è stato acquistato da quota 1000/1000 con Atto Pubblico del 06/12/2005 Nota presentata con Modello Unico n /2005 in atti dal 19/12/2005 Repertorio n.: Rogante Notaio Rossi Enzo con sede a Feltre 5. ACCERTAMENTO SE GRAVANO SUL BENE ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI INDICANDONE GLI ESTREMI Dalla verifica presso gli uffici della Conservatoria dei registri Immobiliari di Belluno, relativamente al bene immobile sito nel Comune di Feltre (BL) oggetto del pignoramento risultano le seguenti note Trascrizione e note di Iscrizione: quota 1000/1000 8

9 CONTRO REG. GEN/PART DATA A FAVORE NATURA BENI COMUNE 13747/ /11/2010 CASSA RURALE Atto esecutivo o Fg 58 mappale 122 Feltre (BL) DELLA BASSA cautelare sub 12 VALSUGANA DI CREDITO Verbale di COOPERATIVO. Pignoramento Sede GRIGNO (TN) immobiliare c.f note di Iscrizione: REG. GEN/PART DATA A FAVORE NATURA BENI COMUNE 16988/ /12/2005 CASSA RURALE Ipoteca volontaria Fg 58 mappale 122 Feltre (BL) DELLA BASSA Concessione a sub 12 VALSUGANA DI garanzia di CREDITO mutuo COOPERATIVO. Sede GRIGNO (TN) c.f DETERMINAZIONE DEL VALORE COMMERCIALE DE BENE TENENDO CONTO DEI DATI ACQUISITI Il criterio di stima utilizzato per la redazione della presente perizia, è quello comparativo considerando i valori di mercato utilizzati in sede di contrattazioni di beni analoghi, consultazione della banca dati dei valori immobiliari presente sul portale dell'agenzia del Territorio e apportando le opportune modifiche in base alla particolarità dei beni di pignoramento. LOTTO UNICO Fg. 58 mappale 122 sub 12 9

10 La stima verrà calcolata considerando la superficie totale dell'unità immobiliare (ingombro esterno) tenendo conto dei materiali e delle finiture sia interne che esterne. PRIMO TERRA Destinazione Sup. lorda mq coefficienti Sup. Commerciale mq VANI mq 101,55 1,00 mq 101,55 Superficie commerciale pari a mq 101,55. Nel elaborare i valori di mercato si sono sentiti gli operatori di mercato del luogo ed in riferimento ad altre unità immobiliari aventi caratteristiche simili alla stessa oggetto di stima, si sono riscontrate valutazioni che variano da 2.000,00 a 2.200,00 al metro quadro, mentre facendo riferimento all Agenzia del Territorio determina un oscillazione dei valori che variano da 800,00 a 1.000,00. Considerando i valori di mercato, considerando l'assenza di impianti normati, come valore commerciale di riferimento si considera un valore medio pari a 800,00. Da tali considerazioni si determina di seguito il valore commerciale dell'unità immobiliare: Primo Terra mq 101,55x 800,00 = , ,00. Valore dell'immobile oggetto di stima ,00 arrotondato ad Belluno, 22 dicembre 2011 De Biasi p.e. Tiziano 10

11 La presente relazione è composta dai seguenti allegati: ALL. 1 copia visura catastale N.C.E.U. fg 58 mappale 122; ALL. 2 copia estratto catastale N.C.E.U. fg 58 mappale 122; ALL. 3 copia estratto PRG vigente; ALL. 4 copia planimetria catastali fg 58 mappale 122 subalterno 12 ALL. 5 copia elaborato grafico pratica comunale; ALL. 6 documentazione fotografica interna; ALL. 7 documentazione fotografica esterna. 11

12 7. ALLEGATI Allegato n. 7.1 Visura catastale 12

13 Allegato n. 7.2 Estratto catastale 13

14 Allegato n. 7.3 Estratto P.R.G. 14

15 Allegato n. 7.4 Planimetrie catastali 15

16 Allegato n. 7.5 Elaborato grafico pratica comunale 16

17 Allegato n. 7.6 Documentazione fotografica interna - vista camera- - vista cucina - - vista cucina - - vista bagno - 17

18 Allegato n. 7.7 Documentazione fotografica esterna - vista nord - - vista da sud-est - 18

19 - vista da ovest - - vista da est - 19