VALUTAZIONE IMMOBILIARE DEL FABBRICATO SITO IN VIA CARLO BEDONE N. 32, IN MEINA

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1 VALUTAZIONE IMMOBILIARE DEL FABBRICATO SITO IN VIA CARLO BEDONE N. 32, IN MEINA Tecnico incaricato: Dott. Ing. Domenico Romaniello Iscritto all Albo degli Ingegneri della Provincia di Milano al n Valueconsult VALUECONSULT Srl Direzione, Sede Legale ed amministrativa: Via Cadore Seregno (MB) Telefono: Telefax: info@valueconsult.it Registro delle imprese di Milano n. iscrizione e Codice Fiscale R.E.A.: MB Partita IVA Capitale sociale: Euro int. versato Pubblicazione ufficiale ad uso esclusivo personale - è vietata ogni

2 . Bene sito a Meina Novara - Via Carlo Bedone al civico 22 Foglio 3 mappale 87 sub IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VALUTAZIONE: A. L oggetto della presenta valutazione è un unità immobiliare facente parte di un edificio residenziale che si estende lungo via Carlo Bedone al civico 32 nel comune di Meina in provincia di Novara, di proprietà della xxxxxxx (proprietà 1/1) Oggetto della presente valutazione è l unità immobiliare identificato al catasto fabbricati al Foglio 3 particella 87 subalterno 14, piano R1 (rialzato) Trattasi di un edificio con vista lago, che ricade in zona residenziale a pochi metri dalla Strada Statale del Sempione SS 33. L edificio residenziale, ha una conformazione a pianta regolare e si sviluppa su quattro piani fuori terra distinti in piano seminterrato, piano rialzato e piano primo, piano secondo collegati tra loro da una scala interna posta sul lato nord del fabbricato in prossimità dell ingresso principale e dell ascensore. Al piano seminterrato sul fronte lago sono presenti tre box, accessibili dal cancello carraio al civ. 32, inoltre è presente anche un cancello pedonale. Lo stato generale di manutenzione e conservazione è da ritenersi buono. 2. DESCRIZIONE SOMMARIA Trattasi di un edificio residenziale sito nel comune di Meina in provincia di Novara, in via Carlo Bedone al civico 32, in prossimità della statale SS 33 con affaccio e vista lago. Il fabbricato risulta essere stato costruito in epoca passata, e risulta essere stato oggetto di una ristrutturazione a partire dal 2007 (permesso a costruire n. 407), che ha portato alla ristrutturazione dell edificio. L accesso all edificio avviene tramite il cancello carraio privato adiacente al vialetto pedonale pertinenziale del fabbricato. L edificio in oggetto si sviluppa su 4 piani fuori terra, che risultano collegati tra loro da una scala interna in c.a e dall ascensore. Al piano seminterrato sono presenti sul fronte esterno i box, mentre all interno sono presenti le cantine di pertinenza agli appartamenti e locali tecnologici. Al piano rialzato, sono presenti tre appartamenti, tra cui quello oggetto di valutazione (orientato a ovest) che risulta essere composto da un soggiorno con annesso un angolo cottura, una camera da letto singola ed un bagno con una superficie lorda complessiva pari a circa mq 44,4. Il fabbricato è collocato lungo via Carlo Bedone n. 32, e risulta, facilmente accessibile all utenza veicolare in quanto sito in prossimità della SS 33, strada statale che collega Arona con la frazione Lesa. Caratteristiche della zona: l edificio residenziale ricade all interno del comune di Meina, in posizione est rispetto al centro del Comune, in prossimità del Lago Maggiore, in un area caratterizzata dalla presenza di edifici residenziali Caratteristiche zone limitrofe: area residenziale e presenza di commerciale-artigianale verso il centro. Principali collegamenti pubblici (Km): SS STATO DI POSSESSO L appartamento alla data del sopralluogo risulta essere libero Pubblicazione ufficiale ad uso Pag. 2 esclusivo di 16 personale - è vietata ogni

3 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: Dalla Visura Ipotecaria Ventennale, in allegato, con indagine effettuata presso la Conservatoria dei RR. II. di Verbania fino alla data del , sull attuale intestataria: xxxxxxxxxxxxx Srl con sede in Novara, risultano presenti le seguenti iscrizioni/trascrizioni: Iscrizione n /1934 del Ipoteca volontaria: Ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo condizionato del rep.n /8734 notaio Autieri Fabio di Novara Per complessivi Euro ,00 di cui Euro ,00 per capitale - durata anni 15 A favore:- UNICREDIT BANCA D IMPRESA SOCIETA PER AZIONI con sede Verona Contro:- xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx Trascrizione n. 8859/6375 del Ordinanza di sequestro conservativo. Atto giudiziario del rep. n Tribunale di Milano A favore: - RENERGY SRL con sede Milano, codice fiscale Contro:- xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx Le unità immobiliari ai subalterni derivano, unitamente ad altri, dai subalterni ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 5.1 Attuali proprietari Il proprietario risulta essere la x - piena proprietà 1/1 5.2 Precedenti proprietari Comune di Momo acquisto di legato del 30/05/2005; xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 4. ANALISI URBANISTICA E PRATICHE EDILIZIE Il fabbricato risulta essere stato oggetto di ristrutturazione in base al Permesso di Costruire n 407 del 04 novembre 2008 Pratica n. 48/2007 Protocollo n 6259 del 03/08/2007 per la ristrutturazione dell edificio residenziale plurifamiliare. E stata successivamente presentata la Variante al Permesso di Costruire n 407 del 04/11/2009, variante datata 07/05/2009 per modifiche interne. Risulta essere stata presentata la domanda per il rilascio di agibilità dell unità immobiliare. Dal confronto tra lo stato dei luoghi e gli elaborati grafici allegati alle pratiche edilizie non si riscontrano sostanziali difformità. Dal permesso a costruire si evince che il fabbricato alla data della ristrutturazione risulta ricadere in area classificata urbanisticamente secondo il vigente P.R.G.C. come Zone centro storico A normata dall art. 21/a delle N.T.A. 6. ANALISI CATASTALE L appartamento risulta essere individuato al N.C.E.U al foglio 3 mappale 87 subalterno 14 Cat A/2, Consistenza 2,5 vani, Rendita 251,77 Euro. Dal confronto tra lo stato dei luoghi rilevato durante il sopralluogo e le planimetrie catastali depositate presso l'ufficio del Catasto del sub. 14 non si riscontrano sostanziali difformità. Pubblicazione ufficiale ad uso Pag. 3 esclusivo di 16 personale - è vietata ogni

4 Descrizione dell unità immobiliare di cui al punto A L oggetto della presenta valutazione è un unità immobiliare facente parte di un edificio residenziale che si estende lungo via Carlo Bedone al civico 32 nel comune di Meina in provincia di Novara, di proprietà della xxxxxxxxxxxxxx (proprietà 1/1) Il fabbricato risulta essere stato costruito in epoca passata, e risulta essere stato oggetto di una ristrutturazione completa a partire dal 2007 (permesso a costruire n. 407). L accesso all edificio avviene tramite il cancello carraio privato adiacente al vialetto pedonale pertinenziale del fabbricato. L edificio in oggetto si sviluppa su 4 piani fuori terra, che risultano collegati tra loro da una scala interna in c.a e dall ascensore. Al piano seminterrato sono presenti sul fronte esterno i box, mentre all interno sono presenti le cantine di pertinenza agli appartamenti e locali tecnologici. Al piano rialzato, sono presenti tre appartamenti, tra cui quello oggetto di valutazione (orientato a ovest) che risulta essere composto da un soggiorno con annesso un angolo cottura, una camera da letto singola ed un bagno con una superficie lorda complessiva pari a circa mq 44,4. L appartamento si presenta in fase di ultimazione, infatti manca un battente di una porta e alcune rifiniture, tuttavia è in buone condizioni. Le finiture interne sono di pregio, il pavimento è realizzato in parquet e piastrelle in gres porcellanato di forma quadrata di colore chiaro nell angolo cottura (parete di ingresso). Le pareti sono rivestite ad intonaco e tinteggiate di colore bianco, il bagno è rivestito con piastrelle in ceramica quadrate di colore bianco mentre la pavimentazione è in piastrelle quadrangolari di grosse dimensioni di colore chiaro posate in diagonale. Le dotazioni impiantistiche dell appartamento comprendono il riscaldamento centralizzato con caldaia a gas metano centralizzata e distribuzione con radiatori in acciaio e impianto elettrico sottotraccia. I serramenti interni ed esterni si presentano in legno con vetro camera e il sistema di oscuramento è realizzato con persiane in legno. Nello specifico, la porta di divisione tra la camera singola e il disimpegno zona notte è una porta scorrevole in legno mentre nel bagno è presente solo il telaio del serramento ma manca l infisso interno. La porta di ingresso all appartamento è una porta blindata. Caratteristiche descrittive Fondazioni (struttura): Strutture verticali (struttura): Travi (struttura): Solai (struttura): Copertura (struttura): Scale (struttura): Balconi (struttura): Infissi esterni (componente Infissi interni (componente Pareti esterne (componente Pavim. Esterna (componente Pavim. interna (componente Rivestimento (componente Elettrico (impianto): non ispezionabili. materiale: struttura portante in c.a, condizioni: buone. materiale: c.a., condizioni: buonee. tipologia: soletta in laterocemento, condizioni: buonee. tipologia: Copertura a doppia falda. tipologia: scala interna in cemento armato; non presenti balconi; tipologia: Infissi a battente, doppia anta, materiale: serramenti in legno con vetro camera e persiane in legno. Condizioni: buone tipologia: a battente, anta singola materiale: serramenti in legno, in legno con elementi in vetro. condizioni: buone. Finitura pareti esterne in intonaco di colore giallo, Condizioni complessive: buone La pavimentazione del passaggio pedonale è realizzata in blocchetti cementizi per esterni. La pavimentazione del soggiorno/cucina è realizzata con diversa tipologia, in parquet e con piastrelle in gres di forma quadrata di colore chiaro nella cucina; in bagno la pavimentazione è realizzata in piastrelle in monocottura di ceramica smaltata di colore bianco Locali:ad intonaco con tinteggiatura di colore bianco La camera da letto è rivestita ad intonato bianco; Nel bagno le pareti sono rivestite in piastrelle in monocottura ceramica smaltata di colore bianco Nel soggiorno/cucina le pareti sono intonacate in colore bianco presente con fili elettrici pendenti. Pubblicazione ufficiale ad uso Pag. 4 esclusivo di 16 personale - è vietata ogni

5 Idrico (impianto): Termico (impianto): Raffrescamento (impianto): presente ma non ispezionabile. caldaia a gas metano centralizzata e distribuzione con radiatori in acciaio. tipologia: non presente 8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO 8.1. Criterio di Stima Sintetico-comparativa Si assume come parametro il prezzo a mq di superficie commerciale lorda adottato nelle contrattazioni di compravendita in Meina per immobili analoghi a quello oggetto della presente stima Per superficie commerciale lorda si intende la superficie in proprietà esclusiva calcolata al lordo di pareti interne e perimetrali (con un massimo di 50 cm di spessore per le pareti perimetrali), e sino alla mezzeria delle pareti confinanti con altre proprietà (con un massimo di 25 cm). Ad essa vengono sommate le superfici di accessori e pertinenze, calcolate in base ai seguenti coefficienti: cantine e soffitte non collegate : da 0,10 a 0,25 cantine e soffitte collegate : da 0,25 a 0,50 balconi scoperti sino a 10 mq : da 0,20 a 0,30 logge coperte sino a 10 mq : da 0,30 a 0,40 terrazze sino a 30 mq : da 0,20 a 0,40 terrazze oltre 30 mq : da 0,10 a 0,30 giardini : da 0,10 a 0, Fonti di informazione Catasto di Novara, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Novara, Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato: Bollettino dei prezzi della Borsa Immobiliare di Novara Camera di Commercio, Operatori del settore edilizio ed immobiliare della zona. Pubblicazione ufficiale ad uso Pag. 5 esclusivo di 16 personale - è vietata ogni

6 8.3. Valutazioni delle superfici Appartamento di 44,4 mq circa, sito al piano rialzato Valutazioni delle superfici.. Immobile Superficie commerciale Valore intero Valore diritto e quota Appartamento sub.14 43,00 Euro ,00 Euro ,00 TOTALE Euro , Adeguamenti e correzioni della stima Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: 8.5. Prezzo base d'asta dell'immobile Valore dell' immobile nello stato di fatto in cui si trova: Arrotondando a Nessuno Nessuna Nessuna Euro ,00 Euro ,00 L esperto indipendente Dott. Ing. Domenico Romaniello Allegati: Documentazione fotografica Documentazione catastale Documentazione edilizia -urbanistica Visura Ipotrascrizionale Pubblicazione ufficiale ad uso Pag. 6 esclusivo di 16 personale - è vietata ogni