RELAZIONE TECNICA DEL C.T.U.

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1 TRIBUNALE ORDINARIO DI TREVISO Sezione Esecuzioni Immobiliari Giudice dott. Antonello Fabbro Reg. Gen. n. 524/2008 Esec. Imm.ri C.T.U. dott. arch. Ursula Ferrari Oggetto: promossa da: Unicredit Credit Management Bank s.p.a. (avv. Flavio Panazzolo con domicilio eletto presso l avv. Cristina Meli) c/ [omissis] RELAZIONE TECNICA DEL C.T.U. La sottoscritta arch. Ursula Ferrari con studio in Montebelluna (TV), vicolo Monte Adamello, n. 12/8, veniva nominato Consulente Tecnico d Ufficio nella suddetta Esecuzione Immobiliare con decreto emesso in data 28/03/2011 e notificato in data 31/03/2011 e presterà giuramento di rito il giorno 12/10/2011 ore 11,00 presso il Tribunale di Treviso (allegato n. 1). L incarico affidatole è di accertare e di riferire, con relazione scritta, rispondendo al quesito formulato dal Giudice sulla consistenza, legittimità, valore degli immobili pignorati e sulla completezza delle pratiche al fine della vendita (allegato n. 2). La relazione verrà suddivisa nei seguenti capitoli: descrizione catastale e provenienza del bene; confini; formalità pregiudizievoli; descrizione dell immobile; autorizzazione comunale a costruire e regolarità di quanto edificato; conduzione del bene; divisibilità e stima; comunicazione alle parti. Procedimento R.G. 524/2008 C.T.U. arch. Ursula Ferrari Pagina 1 di 11

2 DESCRIZIONE CATASTALE E PROVENIENZA DEL BENE L immobile di cui alla presente perizia si trova in Comune di Segusino (TV), via De Gasperi n. 9 e risulta di proprietà per 1/1(in regime di separazione dei beni) al sig. [omissis] residente a Segusino (TV), via De Gasperi n. 9 e con domicilio eletto presso la Casa Comunale, via Corte Finandri, n Segusino (TV). L immobile al Nuovo Catasto Fabbricati è così identificato (vedi visure all. 6a, 6b): Fg. 11, Part. 2886, sub. 1, Cat. C/2 (magazzini e locali di deposito), Cl. 1, di 86 mq, Rendita 128,80, via Riva Grassa, Piano T-1, derivato da Denuncia di Nuovo Accatastamento del 12/01/2005 prot. n. TV Fg. 11, Part. 2887, sub. 1, Cat. A/4 (abitazione di tipo popolare), Cl. 3, Consistenza 7 vani, Rendita 267,52, via Riva Grassa, Piano T-1-2, derivato da Denuncia di Nuovo Accatastamento del 18/10/2004 prot. n. TV L area coperta su cui insistono le particelle sopra descritte sono così identificate al Catasto Terreni (vedi visure all. 6a, 6b):: per la Part. 2886, sub. 1 part ente urbano di mq 60, deriva dalla fusione delle particelle 1742 di mq 32 e 1743 di mq 28, eseguita da Tipo Mappale del 30/09/2004 n. TV per la Part. 2887, sub. 1 part ente urbano di mq 81, deriva dalla fusione delle particelle 1741 di mq 28 e 591 di mq 53, eseguita con Tipo Mappale del 01/10/2004 n. TV L immobile, catastalmente sopra descritto, è pervenuto al sig. [omissis] con Atto di Compravendita del 23/09/2005, repertorio n /3529, rogante dr. Sicari Giuseppe di Padova, Nota presentata con Modello Unico n /2005 il 29/09/2005. I precedenti proprietari erano i signori [omissis]; [omissis]; [omissis] che hanno venduto per la quota indivisa di 1/3 ciascuno (allegato n. 7). Sono state inoltre trasferite le seguenti quote di comproprietà: Catasto Terreni Comune di Segusino Fg. 11, Mapp. 1744, Corte comune (mq 5,00) ai Mapp.li 591 (ora 2887) e 1741 (ora 2887), 1742 (ora 2886) e 1743 (ora 2886), Esso può considerarsi proprietà esclusiva del sig. [omissis] in quanto i mappali legati a Procedimento R.G. 524/2008 C.T.U. arch. Ursula Ferrari Pagina 2 di 11

3 tale particelle sono tutti di proprietà dell esecutato (dalle visure si è constatato che ha diritto alla corte anche il Mapp. 1745, ma si ipotizza sia un errore di trascrizione in quanto esso è ubicato in un altra zona ed ha diritto ad altra corte). Catasto Terreni Comune di Segusino Fg. 11, Mapp. 595, Corte comune di mq 104 ai Mapp.li 590, 591(ora 2887) e 1741 (ora 2887), 594, 597, 1451, 1742 (ora 2886) e 1743 (ora 2886), CONFINI (allegato n.6c) L unità individuata con la Part confina a nord con i Mapp.li 574 (area scoperta altra ditta) e 575(area scoperta altra ditta); ad est con il Mapp. 596 (area scoperta altra ditta); a sud con i Mapp.li 1744 (proprietà esclusiva) e 596 (altra ditta); a ovest con il Mapp (unità residenziale stessa ditta). L unità individuata con la Part. 2887confina a nord con il Mapp. 574 (area scoperta altra ditta); ad est con i Mapp.li 574 (area scoperta altra ditta) e 2886 (unità residenziale stessa ditta); a sud con il Mapp. 595 (corte) e a ovest con il Mapp. 590 (unità altra ditta). FORMALITA PREGIUDIZIEVOLI Alla data del 11/05/2011 nell Ispezione ipotecaria n. T (allegato n. 8) l immobile risulta gravato dalle seguenti formalità pregiudizievoli: PIGNORAMENTO: nota in data 15/09/2008 ai n.ri 35705/22249 presso l Agenzia del Territorio servizio di pubblicità immobiliare ai danni di [omissis] in forza dell atto di pignoramento immobiliare emesso dal Tribunale di Treviso rep. n notificato in data 11/08/2008. ISCRIZIONI IPOTECA VOLONTARIA: derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario del 29/09/ Registro Particolare Registro Generale 43390, pubblico ufficiale notaio Sicari Giuseppe di Padova Repertorio 19947/3530 del 23/09/2005, concesso dalla Unicredit Banca per la Casa s.p.a., con sede in Milano e domicilio eletto in Milano, via Tortona, n. 33, cf , per la somma di ,00 e per la durata di anni 30 alla parte mutuataria [omissis], a fronte del quale lo stesso ha concesso ipoteca a Procedimento R.G. 524/2008 C.T.U. arch. Ursula Ferrari Pagina 3 di 11

4 favore della predetta banca mutuante per la complessiva somma di ,00 sull intera proprietà degli immobili (Fg. 11, Part. 2886/2887). IPOTECA LEGALE: derivante da Ipoteca Legale del 12/11/2007 ai sensi dell art. 77 D.P.R. 602/73 modificato dal D.lgs. n. 46/99 e dal D.lgs. n. 193/01 Registro Particolare Registro Generale emesso a favore di Equitalia Nomos s.p.a., con sede in Torino, cf , con domicilio ipotecario eletto in Treviso, via Montegrappa n. 34, contro [omissis] e gravante l intera proprietà degli immobili (Fg. 11, Part. 2886/2887). TRASCRIZIONE: derivante da Atto Esecutivo o Cautelare Verbale di Pignoramento Immobili del 15/09/2008 Registro Particolare Registro Generale e Pubblico Ufficiale: Ufficiale Giudiziario Repertorio 3431 del 11/08/2008. DESCRIZIONE DELL IMMOBILE L inizio delle operazioni peritali è stato comunicato in data 18/04/2011 a mezzo posta elettronica all avv. Cristina Meli, domiciliatario eletto dell esecutante Unicredit Credit Management Bank s.p.a. e attraverso Raccomandata A/R all esecutato sig. [omissis] presso la sua residenza a Segusino (TV), via De Gasperi n. 9 (la Raccomandata A/R è stata restituita al mittente per compiuta giacenza) e presso il domicilio eletto Casa Comunale di Segusino (allegato n. 9). È stata inoltre inviata mezzo fax ai Carabinieri del Comune di Valdobbiadene una richiesta di assistenza nell eventuale necessità di un accesso coattivo all immobile (allegato n. 9). Le operazioni peritali, alla presenza della Forza Pubblica, si sono svolte regolarmente in data 03/05/2011 alle 11,07 presso l immobile oggetto di causa senza alcuna opposizione da parte del residente sig. [omissis] (fratello dell esecutato) che ha permesso di visionare e rilevare i locali dell unità residenziale (allegato n. 10). Il manufatto è situato all interno di un caratteristico borgo nel Comune di Segusino su di un terreno morfologicamente collinare ed è costituito dalla porzione est, di testa, di una vecchia casa colonica composta da tre piani fuori terra con un corpo di fabbrica ad L sul fianco est di soli due livelli e di minor consistenza, ad uso stalla e fienile. Procedimento R.G. 524/2008 C.T.U. arch. Ursula Ferrari Pagina 4 di 11

5 L immobile è stato realizzato con muratura portante in pietra e laterizio. Lo spessore dei muri perimetrali è di circa 42 cm. La copertura è costituita da due falde con struttura in travi di legno e manto in coppi. L intero organismo edilizio ospita n. 3 alloggi tutti con accesso indipendente dalla corte interna individuata come Corte comune - Mapp La porzione di fabbricato oggetto di esecuzione si affaccia direttamente su tale passaggio senza alcun tipo di recinzione. L unità residenziale, con sedime pressoché rettangolare e superficie in pianta (Sp.) di circa mq 67,33, si articola tra il piano terra (h. ml 2,27), il primo (h. m 2,34) e la soffitta (h. media m 1,925) attraverso una scala in legno ad L posta in posizione baricentrica a ridosso del muro perimetrale a nord. L edificio, con orientamento est/ovest, si apre quasi esclusivamente sul lato sud attraverso una discreta forometria che permette una buona illuminazione soprattutto del piano primo e mansarda. Al piano terra è posto l ingresso (sup. utile mq 8,01) al quale si accede da un cortile comune. Questo si apre verso la cucina (s.u. mq 18,86), la cantina (s.u. mq 18,60) ed un bagno (s.u. mq 4,95). Al piano primo un lungo corridoio (s.u. mq 8,08), parallelo alla scala, dà accesso a tre camere (s.u. mq 16,7, mq 9,91 e mq 11,70) che prospettano verso il cortile. La mansarda, posta al secondo piano, è costituita da un grande locale (s.u. mq 51,91) e da uno stanzino posto a sud-ovest (s.u. mq 5,42). L immobile si presenta in cattive condizioni. L intonaco interno dei muri perimetrali presenta segni di degrado dovuti al fenomeno della risalita capillare. L attuale proprietario ha perlinato le pareti maggiormente compromesse del vano scala, della cucina-soggiorno e della cantina. Le pavimentazioni si possono così riassumere: palladiana di vecchia fattura e mediocre qualità in soggiorno e bagno (questo è rivestito con ceramiche di recupero ed è dotato di lavandino, wc e vasca); massetto grezzo in cantina e tavolato in legno nel disimpegno, al piano primo e in mansarda; linoleum nelle camere. Anche le porte interne e le finestre sono molto scadenti. Quest ultime sono in legno con vetro singolo e presenti solo al piano terra con persiane avvolgibili in PVC e al piano primo con balconi in legno. L impiantistica elettrica e termo-sanitaria è pressoché inesistente. Una vecchia cucina economica, posizionata nella parete est del soggiorno, serve per riscaldare l intero volume e l acqua calda sanitaria è prodotta da un bollitore a legna posto in bagno. Procedimento R.G. 524/2008 C.T.U. arch. Ursula Ferrari Pagina 5 di 11

6 Non ci sono certificati di idoneità sull impiantistica installata e nemmeno la Certificazione Energetica. A tale unità immobiliare così descritta è annessa, sul lato est, una porzione di fabbricato, ad uso deposito, individuata dal Mapp con sviluppo in pianta ad L che si articola su due piani fuori terra. I muri perimetrali sono in sasso, il solaio è in laterocemento senza pavimentazione e la copertura ha struttura in legno e manto in coppi di laterizio. Il piano terra è suddiviso in due locali: un deposito di circa mq 24,02 di superficie utile (h. m 2,50) ed un portico aperto sul lato sud di circa mq 8,71 di s.u. (h. m 2,45); al piano primo vi è un locale aperto di circa mq 33,50 di s.u., definito catastalmente ripostiglio, che si affaccia sulla corte interna ed è direttamente accessibile da questa tramite una scala removibile. L abitazione (Mapp. 2887) ha superficie utile complessiva di circa mq 154,14 e una sup. lorda di circa mq 195,79. La porzione adibita a deposito (Mapp. 2886) ha superficie utile complessiva di circa mq 66,23 e una sup. lorda di circa mq 82,42. AUTORIZZAZIONE COMUNALE A COSTRUIRE E REGOLARITA DI QUANTO EDIFICATO In seguito alla Richiesta di Accesso ai Documenti Amministrativi effettuata dal C.T.U. in data 19/04/2011 al Comune di Segusino (allegato n. 11) e alla verifica degli Atti d Ufficio effettuata dal Responsabile Tecnico del Settore Urbanistica ed Assetto del Territorio emerge quanto segue: non risultano depositate in archivio Concessioni Edilizie, Sanatorie o Agibilità relative all immobile oggetto di causa né a nome dell esecutato sig. [omissis] né a nome dei precedenti proprietari i sig.ri [omissis], [omissis] e [omissis]. A conferma di ciò sono state controllate anche le attestazioni di idoneità alloggiativa ed i condoni. Considerato che l immobile è stato accatastato solo nel 2004 e che prima era un fabbricato rurale si esclude la presenza di altre pratiche. nell atto di compravendita del 23/09/2005 tra i sig.ri [omissis], [omissis] e [omissis] e il sig. [omissis] le parti venditrici dichiarano che la costruzione dell immobile alienato è iniziata anteriormente al 1 settembre 1967 e che non sono state realizzate opere Procedimento R.G. 524/2008 C.T.U. arch. Ursula Ferrari Pagina 6 di 11

7 soggette a licenza, concessione, autorizzazione edilizia, permesso di costruire o per le quali la legge prescrive l obbligo di presentare denuncia di inizio attività (allegato n. 7). Durante il sopralluogo eseguito dal C.T.U., è stato effettuato un rilievo metrico e fotografico per verificare la corrispondenza tra lo stato di fatto e le planimetrie catastali in scala 1:200 (depositate presso l Agenzia del Territorio di Treviso). Da tale indagine sono emerse le seguenti irregolarità di carattere urbanistico (vedi tavola comparativa allegato n. 15): al piano terra è stata demolita la paretina che divideva la sbratta dalla cucina; al piano primo è stata demolita la parte divisoria tra il ripostiglio e la camera ed è stato chiuso l accesso dal disimpegno al locale stesso; al piano mansarda è stata ricavata nell angolo sud-ovest un piccolo locale chiuso da due pareti in legno. Il C.T.U. ritiene che le difformità, rispetto agli elaborati grafici catastali, impongono la Variazione Catastale ed una Regolarizzazione Urbanistica. Attualmente l area in cui insiste il fabbricato è urbanisticamente classificata nella zona territoriale omogenea A1 centro storico. CONDUZIONE DEL BENE Dalla visura effettuata all Ufficio dell Agenzia delle Entrate di Montebelluna (TV) non risultano registrati contratti di affitto o di locazione successivamente alla registrazione del contratto di compravendita n serie 1T n (allegato n. 13). L immobile pignorato è occupato dal fratello del proprietario, il sig. [omissis] il quale risulta residente (vedi Certificato di Stato di Famiglia rilasciato dall Ufficio Anagrafe del Comune di Segusino allegato n. 14). DIVISIBILITA E STIMA L immobile è da considerarsi indivisibile in quanto l operazione di divisione per la creazione di due unità autonome imporrebbe la quasi totale demolizione e ricostruzione a costi molto elevati. Procedimento R.G. 524/2008 C.T.U. arch. Ursula Ferrari Pagina 7 di 11

8 Nel redarre la stima il C.T.U. ha tenuto conto di tutti gli aspetti intrinsechi ed estrinsechi del bene quali: la sua localizzazione all interno di un caratteristico borgo storico a destinazione residenziale di buona valenza paesaggistica, l accessibilità ai servizi, la stretta e tortuosa viabilità, lo scarso livello di urbanizzazione della zona, la tipologia edilizia, la sua conformazione ed ampia dimensione, la mancanza di uno scoperto autonomo (dispone di una corte comune oltre il piccolo Mapp di mq 5,00), la buona esposizione e lo scadente stato di conservazione (il fabbricato necessita di un intervento radicale di ristrutturazione in quanto le strutture, la copertura, i rivestimenti e gli impianti sono fatiscenti e fuori norma, non vi è riscaldamento né isolamento termico e acustico). L approccio metodologico scelto per stabilire il valore commerciale dell intero compendio immobiliare, è quello sintetico-comparativo che scaturisce dalle indagini di mercato effettuate (indirette e dirette) attraverso le quali sono stati rilevati valori unitari a metro quadrato di superficie commerciale, calcolata attraverso gli opportuni coefficienti di ragguaglio, e di cubatura. Il calcolo della superficie e del volume è stato desunto dal rilievo effettuato dal C.T.U. presso i luoghi oggetto di causa e dalle misure indicate nelle planimetrie del Nuovo Catasto Fabbricati in scala 1:200. CALCOLO DELLA SUPERFICIE COMMERCIALE in base al D.P.R. n. 138 del 23 marzo 1998 a) Mapp (abitazione) Piano terra: mq 44,15 Ingresso, cucina, bagno, vano scala: vani principali e accessori [100%] mq 23,18 x 50% = mq 11,59 Cantina: pertinenza esclusiva accessoria a servizio dell unità comunicante direttamente con i vani principali e/o accessori [50%] Piano primo: mq 63,93 Disimpegno e 3 camere (escluso vano scala): vani principali e accessori [100%] Mansarda: mq 60,25 x 50% = mq 30,12 Soffitta: pertinenza esclusiva accessoria a servizio dell unità comunicante direttamente con i vani principali e/o accessori [50%] mq 149,79 Totale superficie commerciale Mapp Procedimento R.G. 524/2008 C.T.U. arch. Ursula Ferrari Pagina 8 di 11

9 b) Mapp (adiacenza) Piano terra e primo: mq 83,68 x 25% = mq 20,92 Portico, deposito e disimpegno (escluso vano scala): pertinenza esclusiva accessoria a servizio dell unità non comunicante direttamente con i vani principali e/o accessori [25%] mq 20,92 Totale superficie commerciale Mapp c) Mapp (area scoperta) mq 5,00 x 10% = mq 0,50 La superficie utilizzata ad area scoperta o assimilabile (pertinenza esclusiva) è pari al [10%] della superficie, fino alla sup. dei vani principali e accessori mq 0,50 Totale superficie commerciale Mapp Totale superficie commerciale: mq 171,21 CALCOLO DEL VOLUME ESISTENTE a) Volume esistente Mapp (abitazione) Piano terra: mq 67,33 x m (2,27+ 0,28) = mc 171,69 Piano primo: mq 67,33 x m (2,34 + 0,28) = mc 176,40 Mansarda: mq 67,33 x m 1,925 (h media ) = mc 129,61 Volume: mc 477,70 b) Volume esistente Mapp (adiacenza) Piano terra: mq 41,84 x m (2,50+ 0,25) = mc 115,06 Piano primo: mq 28,51 x m 4,17 (h media ) = mc 118,88 mq 13,33 x m 4,20 (h media ) = mc 55,98 Volume: mc 289,93 Procedimento R.G. 524/2008 C.T.U. arch. Ursula Ferrari Pagina 9 di 11

10 Totale Volume esistente: mc 767,63 In base ai dati raccolti da fonti dirette (agenzie) si stima in 350,00 il valore di vendita al metro quadrato di superficie commerciale. Pertanto dal seguente calcolo (mq 171,21 x /mq 350,00) si ricava il valore di vendita di ,50. Lo stesso risultato di ,50 si ricava anche dalla differenza tra il valore di mercato (derivante da un indagine statistica) dell immobile ristrutturato di ,00 e il costo di ristrutturazione di ,00 (Volume edificato mc 767,63 x Costo Unitario intervento di ristrutturazione /mc 300,00). Pertanto la sottoscritta C.T.U. stima il più probabile valore commerciale dell immobile, nel suo insieme alle condizioni attuali, in ,00 (euro sessantamila/00). A questo importo vanno decurtate le seguenti spese per la regolarizzazione urbanistica del fabbricato presso il Comune ed il Catasto: 540,00 (escluso contributo obbligatorio C.N.P.A.I.A.L.P. 4% e IVA 20%) - oneri professionali per la redazione della DIA in Sanatoria; 516,00 - sanzione amministrativa; 100,00 - diritti di segreteria; 700,00 (escluso contributo obbligatorio C.N.P.A.I.A.L.P. 4% e IVA 20%) - oneri professionali per Variazione Catastale; 50,00 - diritti di segreteria; per un totale forfettario quantificabile in 1.900,00 (escluso contributo obbligatorio C.N.P.A.I.A.L.P. 4% e IVA 20%). Valore di stima ,00 (euro cinquatottomilacento/00) ( ,00 Valore immobile 1.900,00 spese di Variante in Sanatoria e Variazione Catastale escluso contributo obbligatorio C.N.P.A.I.A.L.P. 4% e IVA 20%) Procedimento R.G. 524/2008 C.T.U. arch. Ursula Ferrari Pagina 10 di 11

11 COMUNICAZIONE ALLE PARTI La presente perizia è stata trasmessa a mezzo posta elettronica all avv. Cristina Meli (info@studiolegalemeli.com), domiciliatario eletto della Unicredit Credit Management Bank s.p.a. in data 13 giugno 2011(allegato n.16), e attraverso posta ordinaria alla Casa Comunale di Segusino, via Corte Finandri n. 1, domicilio eletto dell esecutato sig. [omissis] il 13 giugno Montebelluna, 13 giugno 2011 Il CTU arch. Ursula Ferrari ALLEGATI: 1. Verbale di nomina del C.T.U. del 28/03/2011 e trasmesso il 31/03/ Verbale con indicato il quesito e le avvertenze 3. Atto di Intervento 4. Trascrizione rep Atto Giudiziario 5. Certificato notarile 6. Visure: storiche per immobile (6a), per soggetto (6b), estratto di mappa (6c), elaborati planimetrici (6d) 7. Atto di compravendita del 23/09/ Ispezioni Ipotecarie del 20/04/2011 e del 11/05/ Comunicazione inizio operazioni peritali 10. Verbale di operazioni peritali del 03/05/ Richiesta di Accesso ai Documenti Amministrativi del Comune e relativa risposta 12. Visura effettuata all Ufficio dell Agenzia delle Entrate di Montebelluna 13. Visura presso Ufficio Anagrafe 14. Documentazione fotografica attestante lo stato dei luoghi 15. Tavola comparativa degli abusi rilevati 16. Attestazione invio consulenza all avv. Cristina Meli (parte attrice) Procedimento R.G. 524/2008 C.T.U. arch. Ursula Ferrari Pagina 11 di 11