STIMA DELL INDENNITA DEFINITIVA DI ESPROPRIO DI UN FABBRICATO DESTINATO A CIVILE ABITAZIONE A cura del Dott. Agr. Francesco CICCARELLA Il presente schema di perizia tecnica viene elaborata, sulla base di un caso concreto, a fini didattici e di studio per illustrare la metodologia estimativa per la determinazione dell indennità definitiva di esproprio. La casistica illustrata, in particolare, fa riferimento al collegio arbitrale previsto dall art. 21 del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di espropriazione per pubblica utilità (D.P.R. 8-6-2001 n. 327). SCHEMA DI PERIZIA TECNICA Nell ambito della procedura espropriativa di un fabbricato adibito a civile abitazione, attuata ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica 8 giugno 2001 n. 327 come modificato dal Decreto Legislativo 27 dicembre 2002 n. 302 e dal Decreto Legislativo 27 dicembre 2004 n. 330, e rettificato da comunicati in G.U. 14 settembre 2001 n. 214, G.U. 28 luglio 2003 n. 173 e G.U. 4 ottobre 2003 n. 231, è stata richiesta la determinazione definitiva dell indennità di espropriazione ai sensi dell art. 21 del sopracitato D.P.R. 327/2001 e ss.mm.. La terna dei tecnici risulta così costituita: Dott. Agr. Francesco CICCARELLA, domiciliato in Viterbo, Piazza Giuseppe Verdi 5/A, iscritto all'albo dei Dottori Agronomi e Forestali di Roma al n 1511, in qualità di esperto in materia espropriativa nominato dal Tribunale Amministrativo di Viterbo, giusta notifica datata 9.11.2005; Geom. A, domiciliato in..., Via..., iscritto all'albo dei Geometri di... al n..., in qualità di tecnico nominato dalla Sig.ra X, soggetto passivo della procedura espropriativa (espropriato); Geom. B, quale tecnico nominato dal Comune di..., soggetto attivo della procedura espropriativa (espropriante). Le operazioni peritali hanno avuto inizio il 28.11.2005 data in cui la terna dei tecnici veniva convocata dal Comune di... ad un primo incontro per
l acquisizione di tutti gli atti tecnici ed amministrativi inerenti la procedura espropriativa. Successivamente in data 5.12.2005 la terna dei tecnici eseguiva il sopralluogo tecnico e fotografico dell immobile oggetto di procedura espropriativa (vedasi documentazione fotografica allegata). Al termine delle operazioni peritali non essendo stato raggiunto l accordo all unanimità tra i tre tecnici, per il dissenso espresso da parte del Geom. B, la presente relazione è stata adottata a maggioranza ai sensi di quanto disposto al comma 11 dell art. 21 del D.P.R. 327/2001. SINTESI DELLA PROCEDURA ESPROPRIATIVA In data 1.12.2004 a seguito della convenzione tra il Comune di... e l Agenzia del Territorio Ufficio Provinciale di... quest ultima, nelle persone del Dott. Ing.... (responsabile tecnico) e del Dott. Ing.... (referente regionale), procedeva alla valutazione dell immobile oggetto della procedura espropriativa quantificando l indennità provvisoria di esproprio, ai sensi dell art. 38 del D.P.R. 327/2001, in 25.600,00, corrispondente ad un valore unitario pari ad 800,00 /mq di superficie utile, quest ultima determinata in mq 32,00. Si precisa, inoltre, che lo stesso immobile oggetto di procedura espropriativa, così come richiamato nella perizia di stima dell Agenzia del Territorio, in data 2.9.1998 veniva valutato in lire 1.600.000 al metro quadro di superficie utile, ossia pari ad /mq 826,33, da un apposita commissione incaricata dal Comune di..., composta dal Geom...., dal Geom. B e dall Ing.... Tale valutazione è stata dopo sei anni sostanzialmente riconfermata dall Agenzia del Territorio con la giustificazione che considerato che dall epoca della stima precedente non sono state effettuate ristrutturazioni sull immobile, dato il tempo trascorso, si ritiene equo applicare un valore unitario pari ad /mq 800,00. Sul punto, in particolare, risulta utile ribadire che la svalutazione di un immobile per effetto della vetustà, dello stato di manutenzione e/o dell obsolescenza tecnologica non ha nessuna relazione con il processo di rivalutazione dello stesso, in quanto quest ultimo risulta essenzialmente legato al ciclo economico ed al 2
mercato finanziario. E solo il caso di evidenziare, infatti, che mediamente a livello nazionale dal 1998 (anno della prima stima) al 2004 (anno della seconda stima) i prezzi degli immobili sono aumentati mediamente del 40%. DESCRIZIONE DEL BENE OGGETTO DI ESPROPRIO L immobile oggetto di stima, di proprietà della Sig.ra X, nata il 06.03.1957 a... ed ivi residente in..., C.F...., trattasi di un fabbricato di civile abitazione pervenuto alla proprietà a mezzo atto di compravendita in data 9.01.93 a rogito del Notaio..., registrato a... il 15.02.1993 al n. 980 IV, Repertorio n. 10036, Raccolta n. 2849 L immobile ricade in zona centrale del Comune di... e precisamente in Via della Cascina s.n.c. Il fabbricato si colloca nelle immediate vicinanze del lungo lago del Comune di... e risulta adiacente a tutti i servizi commerciali ed alle infrastrutture turistiche. L immobile ricade nel vigente PRG del Comune di...in zona urbana, e risulta di epoca antecedente al 1967, per quanto concerne la sua edificazione iniziale, mentre per quanto concerne l ultima ristrutturazione la stessa risale al 1993, giusta Concessione Edilizia n. 18 del 10.09.93 L immobile risulta regolarmente censito all U.T.E. di... al foglio 20 Particella 19 Sub. 16 in data 27.11.92 al prot.n. 12752 a firma del Geom...., iscritto al n.... del collegio dei Geometri di... L immobile si sviluppa su due livelli fuori terra: il piano terra è composto da un angolo cottura ed una zona ingresso/soggiorno con camino, con posizionata sull angolo una scala a chiocciola per salire al livello superiore, dove è ubicata una stanza da letto con balcone ed un bagno. L immobile dispone comunque di due ingressi, di cui quello principale al P.T. ed il secondo, attualmente non praticabile, al P.1. mediante l ingresso dall esistente scala del fabbricato Cascina e fino al bagno interno dell abitazione oggetto di stima. A seguito delle misurazioni effettuate durante il sopralluogo tecnico è stata quantificata una superficie coperta di mq 54,20 pari ad una superficie utile interna 3
calpestabile ragguagliata di mq 32,29 alla quale deve essere aggiunta la superficie balconata di ml. 3,05 * 1,10, come meglio di seguito dettagliato: Descrizione Piano terra Superficie utile (mq) Coeff. Superficie ragguagliata 14,57 1,00 14,57 6,28 0,60 3,77 0,24 1,00 0,24 0,39 1,00 0,39 0,37 1,00 0,37 Totale piano terra 21,85 19,33 8,67 1,00 8,67 1,38 1,00 1,38 Piano primo 0,28 1,00 0,28 2,58 1,00 2,58 0,33 1,00 0,33 0,82 1,00 0,82 Totale piano primo 14,06 14,06 Balcone 3,36 0,30 1,01 Totale balcone 3,36 1,01 Vano scale 1,10-1,10 TOTALE FABBRICATO 33,30 L immobile allo stato dei luoghi risulta non abitato in quanto il Comune di..., dall epoca dell ultima ristrutturazione ad oggi non ha mai più permesso l allaccio all utenza idrica, cosa che precedentemente alla ristrutturazione l immobile, allora ex ufficio padronale, ne era regolarmente provvisto. L intero immobile si presenta in sufficienti condizioni di manutenzione, proprio per la sopra citata motivazione, dovuta alla mancata utilizzazione dello stesso e, pertanto, necessita di una fondata opera di manutenzione interna. L immobile non risulta dotato dell impianto termico. Tutti gli impianti esistenti risalgono all epoca della ristrutturazione. I pavimenti sono in gres porcellanato ed i maiolicati in ceramica di gres di vasta chiara; le porte interne del tipo tamburato in noce tanganica, l ombreggiamento degli ambienti in persiane di lega di alluminio di color antracite, così come le finestre esistenti. 4
STIMA DELL INDENNITA DEFINITIVA DI ESPORPRIO La stima dell indennità definitiva di esproprio deve essere effettuata secondo le disposizioni dell art. 38 del D.P.R. 327/2001 che testualmente recita nel caso di espropriazione di una costruzione legittimamente edificata, l'indennità è determinata nella misura pari al valore venale. La stima del più probabile valore di mercato è stata effettuata attraverso il procedimento sintetico-comparativo, avuto riguardo alle recenti transazioni di immobili aventi analoghe caratteristiche al bene oggetto di valutazione, per dimensione, ubicazione, tipologia strutturale e finiture, livello tecnologico e stato di manutenzione. Durante le indagini è emerso che il parametro della posizione risultava, rispetto a tutti gli altri, quello a cui era dovuta la maggiore differenziazione dei prezzi di vendita. Ciò è dovuto essenzialmente al fatto che il Comune... si caratterizza da un centro urbano, ove i prezzi sono nettamente più bassi e rispondenti a quanto stimato dall Agenzia del Territorio, e da una edilizia diffusa lungo il Lago a forte valenza turistica. L immobile oggetto di stima si colloca in questa ultima fascia. La comparazione è stata effettuata, secondo il procedimento monoparametrico (superficie), prendendo in considerazione immobili caratterizzati soprattutto dalla medesima posizione e dimensione. A seguito delle indagini condotte si ritiene congruo attribuire un valore unitario di 1.400,00 di superficie utile e, di conseguenza, il valore complessivo del fabbricato sarà dato da: /mq 1.400,00 x mq 33,30 = 46.620,00 (euro quarantaseimilaseicentoventi/00) Al fine di poter avvalorare la stima eseguita di seguito si procede alla determinazione del valore di mercato prendendo in considerazione anche l aspetto economico del più probabile valore di surrogazione. Nel caso di edifici adibiti a civile abitazione il bene surrogato non può che essere costituito da un altro fabbricato e, nel caso specifico, da quello di nuova edificazione. Partendo, quindi, dal prezzo unitario dei fabbricati di nuova 5
edificazione debitamente corretto mediante coefficienti (di ampia diffusione ed applicazione nella prassi estimativa) che tengono conto dello stato di conservazione, della vetustà, del livello tecnologico, ecc. dell immobile oggetto di valutazione, è possibile pervenire alla quantificazione del valore di mercato. Le risultanze delle indagini effettuate sui fabbricati di nuova edificazione, con caratteristiche analoghe a quello oggetto della presente perizia di stima per ciò che concerne posizionamento e dimensionamento, hanno rilevato che vengono attribuiti valori medi unitari per superficie lorda compresi nell intervallo tra 1.800,00 e 2.000,00. Considerando, pertanto, un valore medio unitario pari ad 1.900,00 e l indice di correlazione tra superficie lorda e superficie utile pari ad 1,20 è possibile quantificare il valore medio unitario di superficie utile in 2.280,00. L importo unitario così determinato è stato corretto con i seguenti coefficienti: di qualità e vetustà 0,65 assenza dell impianto termico 0,96 Il coefficiente complessivo risulta pertanto: 0,65x0,96 = 0,624 Il valore unitario da applicare al fabbricato sarà pertanto pari a /mq 2.280,00 x 0,624 = /mq 1.422,72 e, di conseguenza, il valore dell intero fabbricato oggetto di stima sarà pari a /mq 1.422,72 x mq 33,30 = 47.376,58 (euro quarantasettemilatrecentosettantasei/58) Sulla base delle analisi condotte e dei conteggi eseguiti si è in grado di esprimere che l indennità definitiva di esproprio per il fabbricato oggetto di stima è pari ad 46.998,29 (quarantaseimilanovecentonovantotto/29), quale media tra i valori scaturiti secondo gli aspetti economici del più probabile valore di mercato e del più probabile valore di surrogazione. Tanto si doveva a seguito dell incarico ricevuto. Viterbo, 07.02.2006 Dott. Agr. Francesco CICCARELLA Geom. A 6