TRIBUNALE di REGGIO EMILIA Sezione Fallimentare FALLIMENTO N 70/2014 R.G. A.T. SISTEMI TECNOLOGICI S.r.l. Via Caduti di Nassirya n 9 Campegine (RE) P. Iva 01989040355 Curatore: Dott. Guido Prati Giudice Delegato: Dott. VIRGILIO NOTARI RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA ed allegati Immobile sito in Campegine (RE), località Caprara, via Caduti di Nassirya n.9 pag. 1/31
Premessa La sottoscritta geom. Tiziana Farioli, con studio in Reggio Emilia in via C. Manicardi n 2, iscritta al n 1984 dell'albo professionale dei Geometri e dei Geometri Laureati della Provincia di Reggio Emilia, in data 13/06/2014 veniva nominata dal Curatore fallimentare Dott. Guido Prati, quale esperto stimatore nella procedura fallimentare n 70/14 R.G., con incarico di redigere accertamento tecnico, descrizione ed indicazione del più probabile valore di mercato ovvero del valore base d asta dei beni immobili di proprietà della società fallita. Accettato l incarico, disaminata la documentazione raccolta e fatte le opportune riflessioni la scrivente redigeva il sottoesteso elaborato peritale ed i relativi allegati, in conformità all art. 173 bis del Codice di Procedura Civile. 0. SOMMARIO 0- Sommario....... pag.2 1 - Dati generali della procedura.. pag.3 2 - Operazioni peritali e sopralluogo..... pag.4 3 Dati Catastali del compendio immobiliare.... pag.5 4 - Descrizione del compendio immobiliare. pag.12 5 - Divisibilità del compendio immobiliare... pag.13 6 - Controlli amministrati e ispezioni presso la Conservatoria. pag.13 7 - Regolarità edilizia e agibilità... pag.15 8 - Ubicazione e caratteristiche generali... pag.16 9 - Calcolo delle superfici commerciali e valutazione..... pag.18 10 - APE Certificazione energetica..... pag.30 11 - Certificato di destinazione Urbanistica....... pag.30 12 - Certificazione degli impianti..... pag.30 13 - Altre informazioni..... pag.30 14 - Allegati........ pag.31 pag. 2/31
1. DATI GENERALI DELLA PROCEDURA n 70/2014 R.G. FALLIMENTI Procedura: N 70/13 R.G. Procedure Fallimentari Tribunale di Reggio Emilia Curatore Fallimentare: Dott. Guido Prati con studio in Reggio Emilia (RE) - via Emilia S. Stefano, n 27 Tel. 335.434782 Fax 0522.271432 Società Fallita: A.T. Sistemi Tecnologici S.r.l. con sede in Campegine (RE) - via Caduti di Nassirya, n 9 P. IVA n 01989040355 Sentenza di Fallimento: Sentenza di fallimento n 074 del 28/05/2014 registrata il 10/06/2014 e rettificata in data 28/08/2014, trascritta a Reggio Emilia il 09/10/2014 al Reg. Particolare 11973 e Reg. Generale 16605 Esperto stimatore: Geom. Tiziana Farioli Via C. Manicardi n 2 42124 - Reggio Emilia Tel. 0522.518945 Fax 0522.518945 Cell. 349.4909796 E.mail tiziana.farioli@gmail.com Pec: tiziana.farioli@geopec.it Beni da stimare: Complesso edilizio a destinazione artigianale costituito da n 1 magazzino, n 1 negozio, n 2 uffici, n 2 appartamenti e porzione di area cortiliva, ubicato in comune di Campegine (RE), località Caprara, via Caduti di Nassirya, n 9. pag. 3/31
2. OPERAZIONI PERITALI e SOPRALLUOGO 2.1 - OPERAZIONI PERITALI La scrivente, dopo avere esaminato la documentazione in atti, ha: a) eseguito accertamenti presso gli uffici dell Agenzia del Territorio di Reggio Emilia per verificare: la corretta individuazione dei beni oggetto della stima in relazione ai dati catastali ed in relazione ai registri immobiliari; b) eseguito accertamenti per verificare la provenienza dei beni. c) eseguito accertamenti presso l Ufficio Tecnico del Comune di Campegine per verificare: la conformità edilizia ed urbanistica dei beni; la dichiarazione di agibilità/abitabilità; i costi delle eventuali sanatorie; eventuali obbligazioni gravanti sugli immobili; eventuali vincoli tesi ad espropriazione; eventuali vincoli paesistici, idrogeologici, forestali e storico-artistici e diritti di prelazione dello Stato (ex D. Lgs. 42/2004). Per dettagliata descrizione dello stato autorizzato dalla Pubblica Amministrazione si rimanda alla consultazione del capitolo 7 regolarità edilizia. 2.2 - SOPRALLUOGO PRESSO GLI IMMOBILI La scrivente, dopo aver acquisito ed esaminato la documentazione tecnica di cui sopra, ha effettuato i necessari sopralluogo presso i beni in oggetto in data 20/06/2014, 01/07/2014, 04/09/2015 e 25/09/2015. Durante il sopralluogo sono stati svolti i necessari accertamenti tecnici, sono state effettuate alcune misurazioni e sono state scattate le fotografie di tutte le unità immobiliari oggetto della presente stima. pag. 4/31
3. DATI CATASTALI DEL COMPENDIO IMMOBILIARE 3.1 - DATI CATASTALI DEI BENI RISULTANTI DA VISURA CATASTALE Trattasi di piena proprietà di complesso edilizio a destinazione artigianale, costituito da un magazzino con negozio/mostra posti al piano terra, n 2 uffici posti al piano primo e n 2 appartamenti posti al piano secondo, con annessa porzione di area cortiliva, il tutto sito in Comune di Campegine (RE), loc. Caprara, via Caduti di Nassirya, n 9. Come da visura catastale, allibrata presso l Agenzia del Territorio di Reggio Emilia, i beni oggetto della presente perizia risultano censiti al N.C.E.U. e N.C.T. del comune di Campegine come di seguito. Estratto di mappa catastale con individuazione del corpo di fabbrica di cui al mappale 641 pag. 5/31
CATASTO FABBRICATI COMUNE DI CAMPEGINE Tipologia immobile Comune Z. c. Fg. Map. Sub. Categ. Classe Consist. Rendita Catastale 1) Negozio Campegine 18 641 1 C/1 1 2 150 MQ 2.006,43 2) Magazzino Campegine 18 641 2 D/8 1 2.169,00 3) Ufficio Campegine 18 641 3 A/10 1 1 4) Ufficio Campegine 18 641 4 A/10 1 1 3,5 VANI 3,5 VANI 578,43 578,43 5) Appartamento Campegine 18 641 5 A/3 1 2 4 VANI 194,19 6) Appartamento Campegine 18 641 6 A/3 1 2 4 VANI 194,19 Ditta Intestata A.T. SISTEMI TECNOLOGICI S.R.L. PROPRIETA - 1 / 1 1 Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A/3: abitazioni di tipo economico. A/10: uffici e studi privati. C/1: negozi e botteghe. D/8: Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni. CATASTO TERRENI COMUNE DI CAMPEGINE Tipologia immobile Comune Z. c. Fg. Map. Sub. Categ. Classe Consist. Rendita Catastale 1) Ente Urbano Campegine 18 641 Area urbana 1.379 Ditta Intestata AREA DI ENTI URBANI EI PROMISCUI PROPRIETA - 1 / 1 pag. 6/31
Estratto planimetria catastale negozio sub. 1 fuori scala Piano terra H=3.00 Estratto planimetria catastale magazzino sub. 2 fuori scala Piano terra H=6.50 pag. 7/31
Estratto planimetria catastale ufficio sub. 3 fuori scala Piano primo H=2.70 Estratto planimetria catastale ufficio sub. 4 fuori scala Piano primo H=2.70 pag. 8/31
Estratto planimetria catastale appartamento sub. 5 fuori scala Piano secondo H=2.70 Estratto planimetria catastale appartamento sub. 6 fuori scala Piano secondo H=2.70 pag. 9/31
3.2 - RISCONTRI ALLA SITUAZIONE CATASTALE I dati riportati nelle visure catastali indicano correttamente gli usi delle unità immobiliari rilevate, i cespiti oggetto di stima risultano quindi correttamente individuati e censiti. Si segnala che nell accatastamento risulta errata la toponomastica. Le consistenze effettive delle unità immobiliari di cui ai sub. 1 e al sub. 2 di fatto NON corrisponde perfettamente alla planimetria catastale depositata presso l Agenzia del Territorio, la stessa infatti non risulta esattamente conforme a quanto realizzato e presente in loco oltre che allo stato legittimato dalla P.A. Nello specifico sono è stata rilevata una modestissima difformità interna: 1. per il sub. 1 al piano terra risulta una diversa distribuzione interna, con spostamento e diversa realizzazione di alcune delle pareti interne; 2. per il sub. 2 non risulta indicato il soppalco realizzato sopra la zona spogliatoio. Per rettificare le difformità catastali di cui al precedente punto 1) occorre aggiornamento della scheda catastale (previo rilascio di sanatoria edilizia da parte del comune per le opere sanabili e messa in pristino per le opere non sanabili) con presentazione all Ufficio del Territorio di pratica per variazione catastale. Per effettuare tale operazione di aggiornamento e variazione catastale si ritiene di poter stimare un costo di prestazione professionale quantificabile in 900,00 compresi iva, oneri previdenziali del professionista e diritti catastali corrispondenti ad 100,00. (tale importo è indicativo ed è riferito alla data odierna; l importo definitivo sarà fissato secondo accordi tra le parti per quanto riguarda il compenso del professionista e secondo le tariffe vigenti al momento della presentazione della pratica per quanto riguarda gli oneri da versare all Agenzia del Territorio). 3.3 PARTI COMUNI e CONFINI DEL CESPITE IMMOBILIARE Parti comuni (vedasi elaborato planimetrico allegato) Le unità immobiliari in oggetto sono accessoriate della proporzionale quota di comproprietà delle parti comuni del complesso edilizio di cui fanno parte (art. 1117 C.C.); in particolare sono presenti i seguenti beni comuni non censibili: sub.7 (ingresso comune), comune ai subalterni 1, 3, 4, 5, 6; sub.8 (vano scala - vano ascensore), comune ai subalterni 3, 4, 5, 6; sub.9 (area cortiliva), comune a tutti i subalterni. pag. 10/31
CONFINI Negozio sub. 1 confina con: altra u.i. sub. 2 e b.c.n.c. subb. 7-8; area cortiliva; area cortiliva; prospetto su fronte strada Magazzino sub. 2 confina con: altra u.i. sub. 1; area cortiliva; area cortiliva; altra u.i. mapp. 71 Ufficio sub. 3 confina con: altra u.i. sub. 2; altra u.i. sub. 4 e b.c.n.c. sub. 8; prospetto su fronte strada, area cortiliva Ufficio sub. 4 confina con: altra u.i. sub. 2; altra u.i. sub. 3 e b.c.n.c. sub. 8; prospetto su fronte strada, area cortiliva Appartamento sub. 5 confina con: area cortiliva; altra u.i. sub. 6 e b.c.n.c. sub. 8; prospetto su fronte strada, area cortiliva Appartamento sub. 6 confina con: area cortiliva; altra u.i. sub. 5 e b.c.n.c. sub. 8; prospetto su fronte strada, area cortiliva Per una precisa individuazione dei confini dei cespiti immobiliari si riporta alla consultazione delle schede catastali allegate e del relativo elaborato planimetrico. 3.4 PROVENIENZA DEI BENI I beni sono pervenuti alla società Fallita a seguito di atto di compravendita rep. n 85542/18743 a ministero notaio Dott. Enrico Bigi stipulato in data 27/11/2003, registrato a Reggio Emilia il 01.10.2003 ivi trascritto il 06.10.2003 n. 14584 R.P. Detto atto si riferisce all acquisto dell area (ex mappali 613 e 620) sulla quale successivamente la soc. AT Sistemi Tecnologici srl ha edificato il fabbricato in oggetto. Risulta inoltre essere stata stipulata scrittura privata del 16.01.2004 con sottoscrizione autentica atto convenzione di piano particolareggiato di iniziativa pubblica zona industriale ed artigianale di espansione a ministro Notaio E. Bigi rep. 86980, trascritto a Reggio Emilia il 02.02.2004 n. 1727 R.P. Le unità immobiliari vengono valutate così come pervenute all attuale proprietà, con eventuali oneri, vincoli, pesi e servitù risultanti dagli atti di provenienza. pag. 11/31
4. DESCRIZIONE DEL COMPENDIO IMMOBILIARE 4.1 - IDENTIFICAZIONE e SINTETICA DESCRIZIONE DEI BENI. Trattasi di piena proprietà di complesso edilizio a destinazione artigianale, costituito da un magazzino con negozio/mostra posti al piano terra, n 2 uffici posti al piano primo e n 2 appartamenti posti al piano secondo, con annessa porzione di area cortiliva, il tutto sito in Comune di Campegine (RE), loc. Caprara, via Caduti di Nassirya, n 9. Il cespite immobiliare è composto da: NEGOZIO SUB. 1: dislocato al piano terra, della consistenza catastale di mq 150. L'unità immobiliare risulta così composta: negozio, retro locale, mostra, antibagno e bagno. MAGAZZINO SUB. 2: dislocato al piano terra. L'unità immobiliare risulta così composta: magazzino, spogliatoio, docce, antibagno e bagno. UFFICIO SUB. 3: dislocato al piano primo, della consistenza catastale complessiva di 3,5 vani. L unità immobiliare risulta così composta: n 2 uffici, disimpegno, bagno, ripostiglio, locale C.E.D.. UFFICIO SUB. 4: dislocato al piano primo, della consistenza catastale complessiva di 3,5 vani. L unità immobiliare risulta così composta: n 2 uffici, disimpegno, bagno, ripostiglio, locale C.E.D.. APPARTAMENTO SUB. 5: dislocato al piano secondo, della consistenza catastale complessiva di 4 vani. L unità immobiliare risulta così composta: ingresso su pranzo-soggiorno con angolo cottura, disimpegno, n 2 camere da letto, bagno e lavanderia. APPARTAMENTO SUB. 6: dislocato al piano secondo, della consistenza catastale complessiva di 4 vani. L unità immobiliare risulta così composta: ingresso su pranzo-soggiorno con angolo cottura, disimpegno, n 2 camere da letto, bagno e lavanderia. pag. 12/31
5. DIVISIBILITA DEL COMPENDIO IMMOBILIARE La scrivente ritiene che le unità oggetto di stima, nel loro complesso, tenendo conto delle caratteristiche che presentano (tipologia edilizia, destinazione d uso, ampiezza, dotazione di servizi e accessori, distribuzione interna ed accessi) non siano comodamente divisibili. Inoltre, ai fini dell economia della procedura, si ritiene più conveniente realizzare un lotto unico anziché più lotti di vendita. Viene pertanto realizzato un unico lotto di vendita, composto da un magazzino, un negozio/mostra, n 2 uffici, n 2 appartamenti e relativa area cortiliva annessa al lotto. 6. CONTROLLLI AMMINISTRATIVI e ISPEZIONI PRESSO LA CONSERVATORIA 6.1 - STATO DI POSSESSO DEI BENI Tutti gli immobili oggetto della presente stima attualmente sono a disposizione della Soc. A.T. Sistemi Tecnologici S.r.l., nella persona del curatore fallimentare. Non risultano presenti contratti di locazione e/o comodato d uso registrati a favore di terzi. I beni saranno liberi a decreto di trasferimento (la liberazione sarà a cura del Custode Giudiziario). 6.2 - FORMALITA, VINCOLI E ONERI CHE RESTANO A CARICO DELL ACQUIRENTE Alla data odierna risultano sussistere i seguenti vincoli che rimarranno a carico dell aggiudicatario: 1) Vincoli sull immobile derivanti da strumenti Urbanistici vigenti; 2) Vincoli derivanti da atti trascritti pag. 13/31
6.3 - FORMALITA, VINCOLI E ONERI NON A CARICO DELL AGGIUDICATARIO Con ispezione effettuata presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Reggio Emilia, la sottoscritta ha verificato la situazione dei vincoli giuridici a carico del compendio immobiliare. L elenco delle iscrizioni, trascrizioni e pignoramenti relativa agli immobili in oggetto, si riassume in: Ipoteca volontaria concessione a garanzia di finanziamento del 27.09.2004 a ministro Notaio C. Carbonara rep. 13425/826, trascritta a Reggio Emilia il02.10.2004 al n.6443 R.P., a favore di Banca Agricola Mantovana spa sui soli immobili di Campegine per un totale di.810.000, durata anni 11, modificata con annotazione del 20.06.2006 n.2805 R.P.; Ipoteca volontaria concessione a garanzia di finanziamento del 09.02.2006 a ministro Notaio C. Carbonara rep. 18687/1441, trascritta a Reggio Emilia il 16.02.2006 al n.1188 R.P., a favore di Banca Agricola Mantovana spa sui soli immobili di Campegine,iscritta per un totale di. 630.000,00, durata anni 15; Ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo del Banco Emiliano-Credito Cooperativo Società Cooperativa, atto giudiziario del Tribunale di Reggio Emilia del 19.11.2013 n.7922, trascritta a Reggio Emilia il 21.11.2013 al n. 2586 R.P, iscritta su tutti i beni in proprietà per un totale di. 70.000,00; ISCRIZIONE del 04/12/2013 - Registro Particolare 2673 Registro Generale 20729 Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI MANTOVA Repertorio 2341/2013 del 26/11/2013 IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO ISCRIZIONE del 26/02/2014 - Registro Particolare 334 Registro Generale 3251 Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI BOLOGNA Repertorio 1154 del 11/02/2014 IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO TRASCRIZIONE del 09/10/2014 - Registro Particolare 11973 Registro Generale 16605 Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA Repertorio 70/2014 del 21/05/2014 ATTO GIUDIZIARIO - SENTENZA DICHIARATIVA DI FALLIMENTO pag. 14/31
7. REGOLARITA EDILIZIA 7.1 - REGOLARITA EDILIZIA E AGIBILITA A seguito di controllo, da me personalmente effettuato presso l Ufficio Tecnico del comune di Campegine, è stato possibile appurare la conformità edilizia ed urbanistica del compendio immobiliare. Viene di seguito riportato l elenco di tutte le pratiche edilizie autorizzate inerenti i beni in oggetto: il complesso edilizio di cui al mappale 641 risulta realizzato in forza del Permesso di Costruire n 46/03 del 19.05.2004; La comunicazione di inizio lavori è datata 07/06/2004; successivamente è stata rilasciata D.I.A. n 44/05 del 24.05.2005; La comunicazione di fine lavori è datata 08/08/2005; successivamente è stato rilasciato Certificato di Agibilità n 16/2005 del 30.09.2008. Il suddetto Certificato di agibilità risulta rilasciato a seguito di sopralluoghi effettuati dalla P.A. in data 17/09/2008 e 30/09/2008. I beni risultano sostanzialmente conformi rispetto all ultimo stato autorizzato, con le seguenti eccezioni: 1. per il sub. 1 al piano terra risulta una diversa distribuzione interna, con spostamento e diversa realizzazione di alcune delle pareti interne; 2. per il sub. 2 non risulta indicato il soppalco realizzato sopra la zona spogliatoio. In merito ai beni in oggetto, per sanare le opere eseguite in difformità, sarà necessario presentare nuova pratica edilizia per sanatoria ovvero nel caso in cui questo non sia possibile si prevede la messa in pristino. Tutti gli oneri per la sanatoria/messa in pristino, compresi i costi relativi alle spese tecniche ed i contributi concessori, saranno a carico dell aggiudicatario. Inoltre si fa presente che i beni immobili in oggetto, essendo di provenienza giudiziaria (ex art. 2922 c.c. nella vendita forzata non ha luogo la garanzia per i vizi della cosa, essa non può essere impugnata per cause di lesione ), sono venduti secondo la formula del visto e piaciuto, nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano, senza alcuna garanzia. pag. 15/31
8. UBICAZIONE E CARATTERISTICHE GENERALI 8. 1 UBICAZIONE DEL COMPENDIO IMMOBILIARE Il compendio immobiliare è sito in comune di Campegine (RE), loc. Caprara, in posizione semi-periferica, ed è dislocato a sud-ovest del centro storico di Campegine da cui dista circa 3 km. La zona ha prevalente destinazione produttiva/industriale, con limitrofe aree a destinazione residenziale già consolidate e zone agricole. Nelle zone produttive, sono presenti fabbricati tipologicamente classificabili in capannoni industriale ed artigianali ed in medi magazzini, tutti in discrete condizioni di manutenzione e conservazione. La viabilità principale è costituita da Via Brodolini e Via Kennedy che collega la zona industriale di Caprara al comune di Campegine. La zona, dotata dei servizi essenziali, ed è collegata alla rete di distribuzione acqua, gas ed elettricità la quale interessa sia le zone edificate che le aree immediatamente vicine. Estratto di mappa satellitare fuori scala pag. 16/31
8.2 FINITURE E CARATTERISTICHE GENERALI Il complesso edilizio di cui sono parte le unità immobiliari in oggetto, edificato in tra il 2004 ed il 2005, ha una forma regolare rettangolare - e si presenta, esternamente ed internamente, in uno stato di manutenzione e conservazione di buon livello. La struttura portante dell'edificio è realizzata con struttura prefabbricata con pilastri e travi ad unica campata, copertura a doppia pendenza a tegoli piani e manto in pannelli ondulati di cemento e fasce in traslucido. Le tamponature esterne sono realizzate in pannelli prefabbricati di graniglia con fasce bicolore; nella palazzina i tamponamenti interni sono in muratura termoisolante, le pareti interne in muratura intonacata, nel negozio/mostra è presente il controsoffitto a pannelli ispezionabili, i pavimenti sono in piastrelle di ceramica nelle parti civili e in battuto di cemento nel magazzino, i servizi sono con rivestimento in piastrelle ceramiche e dotati di apparecchiature sanitarie, gli infissi esterni sono in alluminio verniciato con vetro camera e tapparelle in pvc, nel magazzino sono presenti finestrature a nastro in parte apribili e diversi portoni carrabili. L impiantistica è stata progettata e realizzata in modo autonomo per ogni unità; l impianto elettrico è sottotraccia nelle parti civili con moderna apparecchiatura e in canalette esterne nel magazzino; l impianto di riscaldamento è a gas metano con caldaie autonome e radiatori ad elementi per le quattro unità ad uffici e alloggi, con ventilconvettori a soffitto nel negozio/mostra per riscaldamento e raffrescamento, con caldaia esterna per il magazzino; gli uffici e alloggi sono dotati di impianto di condizionamento a split elettrici; è presente l impianto antenna televisiva comune; sono presenti gli allacciamenti alle utenze elettriche, gas, acqua e telefoniche; tutti gli impianti risultano a norma e regolarmente certificati; non è stato prodotto il certificato energetico. La palazzina è predisposta per l installazione di impianto ascensore. L accesso al fabbricato avviene dal cortile comune, tramite due accessi carrabili e uno pedonale, da via Caduti di Nassirya. pag. 17/31
9. CALCOLO delle SUPERFICI COMMERCIALI e VALUTAZIONE 9.1 - CALCOLO DELLE SUPERFICI Per la determinazione del più probabile valore di mercato dei beni si assume come parametro di stima il metro quadrato commerciale. La superficie commerciale delle unità immobiliari viene così calcolata: 100% la sup. in proprietà esclusiva dei locali principali; 100% la sup. dei muri interni ed esterni; 50 % la sup. dei muri di confine con altre u.i.; 60 % la sup. accessoria (Snr) con caratteristiche simili ai vani principali, ma priva dei requisiti di abitabilità; 40 % la sup. delle logge coperte fino a mq. 10,00 e 20% per la sup. eccedente i 10,00 mq; 30 % la sup. dei balconi scoperti fino a mq. 10,00 e 15% per la sup. eccedente i 10,00 mq; 25 % la sup. degli accessori con altezza media superiore a 200 cm; 15 % la sup. dei locali aventi altezza media < cm 200 e > cm 150; 0 % la sup. dei locali aventi altezza media inferiore a cm 150; 10 % la sup. dell area cortiliva in proprietà esclusiva. Unità immobiliare Destinazione d uso Piano H (mt) Sup. lorda (mq) K Sup. comm. (mq) Negozio/Mostra sub. 1 Negozio/Mostra T 3,00 171,36 1 171,36 TOT. SUP. LORDA 171,36 TOT.SUP.COM. 171,36 Unità immobiliare Destinazione d uso Piano H (mt) Sup. lorda (mq) K Sup. comm. (mq) Magazzino sub. 2 Magazzino T 6,50 367,60 1 367,60 Servizi T 2,70 23,00 1 23,00 TOT. SUP. LORDA 390,60 TOT.SUP.COM. 390,60 pag. 18/31
Unità immobiliare Destinazione d uso Piano H (mt) Sup. lorda (mq) K Sup. comm. (mq) Ufficio sub. 3 Ufficio 1 2,70 85,68 1 85,68 TOT. SUP. LORDA 85,68 TOT.SUP.COM. 85,68 Unità immobiliare Destinazione d uso Piano H (mt) Sup. lorda (mq) K Sup. comm. (mq) Ufficio sub. 4 Ufficio 1 2,70 85,68 1 85,68 TOT. SUP. LORDA 85,68 TOT.SUP.COM. 85,68 Unità immobiliare Destinazione d uso Piano H (mt) Sup. lorda (mq) K Sup. comm. (mq) Appartamento sub. 5 Vani Utili Abitativi 2 2,70 85,68 1 85,68 TOT. SUP. LORDA 85,68 TOT.SUP.COM. 85,68 Unità immobiliare Destinazione d uso Piano H (mt) Sup. lorda (mq) K Sup. comm. (mq) Appartamento sub. 6 Vani Utili Abitativi 2 2,70 85,68 1 85,68 TOT. SUP. LORDA 85,68 TOT.SUP.COM. 85,68 Nota: Le superfici di consistenza delle unità immobiliari e delle aree sono state desunte dalle tavole finali di progetto legittimato, ottenute dagli uffici comunali, ovvero desunte e verificate nelle consistenze catastali di superficie misurate sulle planimetrie catastali. pag. 19/31
9.2 - SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE L incarico affidato all esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale dei beni ovvero la determinazione del più probabile valore di mercato degli stessi. Il criterio valore di mercato della piena proprietà si riferisce concettualmente al prezzo di mercato come punto d'incontro della domanda e dell'offerta. La definizione della Banca d'italia del valore di mercato, in linea con quella degli IVS (Standard Internazionali di valutazione), definisce come valore di mercato l'importo stimato al quale l'immobile andrebbe venduto alla data della valutazione in un'operazione svolta tra un venditore ed un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo un'adeguata promozione commerciale, nell'ambito della quale le parti hanno agito con cognizione di causa, con prudenza e senza alcuna costrizione. Risulta evidente che nel caso in esame non è quindi possibile riferirsi al valore di mercato come sopra esposto in quanto da una parte abbiamo il venditore che si trova nella condizione di dover vendere (vendita forzata) e che pertanto non si può collocare all interno della definizione maggiormente ricorrente del valore di mercato. Per tali motivi il più probabile valore di mercato ottenuto con procedimento comparativo con beni simili, viene percentualmente abbattuto in quanto la vendita all asta non viene eseguita secondo le regole del mercato convenzionale ma nell ambito di una vendita forzata e quindi, ad esempio, priva di garanzie sui vizi dell opera. La presente stima quindi è stata effettuata con riferimento alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dei beni in oggetto, così come definite nella tecnica estimativa, esplicitate nelle descrizioni fatte in precedenza, considerando lo stato di manutenzione e conservazione alla data del sopralluogo, ed è stata applicata, al fine di stabilire il prezzo base d asta dei singoli beni, una percentuale di riduzione pari al 30% del valore di mercato complessivo. Sono state inoltre considerati tutti gli elementi che possono influenzare i valori ricercati, in particolare le attuali condizioni del mercato immobiliare che sta attraversando, in generale, un periodo di recessione in quanto nell anno 2015 il numero degli scambi non ha riportato aumenti considerevoli. Si è riscontrato che, alla data odierna, la richiesta di beni ad uso artigianale/industriale è ancora debole e che le fonti riportano talvolta contrattazioni con quotazioni scostanti o inattendibili a seguito della crisi immobiliare ed a causa della mancanza di liquidità. pag. 20/31
9.3 CRITERI ADOTTATI PER IL CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO Per determinare il valore corrente di mercato dei beni in oggetto è stata effettuata una comparazione con il costruito attualmente presente, facendo riferimento anche alla vetrina immobiliare dei valori medi degli immobili pubblicata dall agenzia del territorio (OMI). Quindi la comparazione è avvenuta con beni analoghi offerti sul mercato in zone analoghe o mercati di concorrenza. A tali valori sono state apportate le dovute correzioni attraverso l applicazione di coefficienti di aggiustamento ed è stato infine stabilito il seguente valore unitario: Descrizione Sup. comm. Mq Prezzo mq Valore Negozio/Mostra sub. 1 171,36 800,00 137.088,00 Magazzino sub. 2 390,60 600,00 234.360,00 Ufficio sub. 3 85,68 850,00 72.828,00 Ufficio sub. 4 85,68 850,00 72.828,00 Appartamento sub. 5 85,68 850,00 72.828,00 Appartamento sub. 6 85,68 850,00 72.828,00 TOTALE 662.760,00 VALORE DI MERCATO ARROTONDATO PARI A 660.000,00 Si precisa che il valore delle parti comuni (in uso all intero complesso edilizio) è da considerarsi già compreso nel valore unitario adottato per il calcolo del prezzo di mercato dei beni in oggetto. ABBATTIMENTO FORFETARIO DEL VALORE DI MERCATO COMPLESSIVO Trattandosi di vendita giudiziaria viene operata una riduzione forfetaria di circa il 30% del valore di mercato, dovuta all assenza di garanzie sui vizi occulti, oltre che al gravame di tempi e modalità che non rendono immediatamente disponibile l immobile. Valore ridotto = 660.000,00 30% = 462.000,00 VALORE BASE D ASTA PARI A 462.000,00 pag. 21/31
DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA pag. 22/31
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10. CERTIFICAZIONE ENERGETICA Da controllo effettuato presso l archivio telematico di ERMES - REGIONE EMILIA ROMAGNA, non risultano esistere i certificati energetici degli immobili. 11. CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA (CDU) Non presente e non necessario fini della stima. 12. CERTIFICAZIONE DEGLI IMPIANTI E stato verificato che all interno della cartella edilizia visionata presso il comune di Campegine sono presenti le certificazioni degli impianti. 13. ALTRE INFORMAZIONI Dichiarazione dell esperto stimatore 1. In merito al compendio immobiliare in oggetto non risultano esistere rifiuti speciali e/o tossici da smaltire. 2. Il compendio immobiliare in oggetto non rientra nelle disposizioni previste dall art. 46, comma 5 del D.P.R. del 06/06/2001 n 380; 3. Il compendio immobiliare in oggetto non rientra nel demanio culturale (non è pertanto soggetto alle formalità dell art. 59, 2 comma, lettera b) del D.L. 22/01/2004 n 42); In qualità di esperto nominato nella presente procedura fallimentare dichiaro che: _ la sottoscritta ha ispezionato personalmente gli immobili oggetto di stima; _ salvo diversa indicazione la data della valutazione coincide con la data della relazione di stima riportata in calce alla stessa; _ le fotografie contenute ed allegate alla presente relazione si riferiscono alla data dell ultimo sopralluogo (04/09/2015); _ gli allegati alla relazione sono parte integrante della stessa e vanno pertanto integralmente visionati per una sua piena comprensione. pag. 30/31
Nel ringraziare per la fiducia accordatami, rassegno la presente relazione, confidando d aver operato al meglio della mia professionalità ed esperienza. Rimango a disposizione per ogni qualsiasi spiegazione o richiesta d integrazione di quanto fin qui svolto. Tanto doveva la sottoscritta ad evasione dell'incarico ricevuto. Reggio Emilia, 25.01.2016 L esperto stimatore Geom. Tiziana Farioli 14. ALLEGATI 1) Estratto di mappa catastale; 2) Visure catastali degli immobili; 3) Planimetrie catastali; 4) Elaborato planimetrico + elenco subalterni; 5) Atto di provenienza; 6) Copie pratiche edilizie con grafici: 7) Certificato energetico reperito presso archivio telematico ERMES; ********************* E vietata la pubblicazione completa e/o parziale del presente documento e/o un uso diverso da quello per il quale lo stesso è stato redatto. pag. 31/31