T R I B U N A L E D I M A N T O V A SE ZI ON E EE. II. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Tartari Diego, nell'esecuzione Immobiliare 447/2016 del R.G.E. promossa da **** Omissis **** contro **** Omissis **** **** Omissis **** 1
SOMMARIO Incarico... 3 Premessa... 3 Lotto Unico... 4 Descrizione... 5 Titolarità... 5 Confini... 5 Consistenza... 5 Dati Catastali... 6 Stato conservativo... 6 Servitù, censo, livello, usi civici... 6 Caratteristiche costruttive prevalenti... 6 Stato di occupazione... 6 Provenienze Ventennali... 7 Formalità pregiudizievoli... 8 Normativa urbanistica... 9 Regolarità edilizia... 9 Stima / Formazione lotti... 10 Riepilogo bando d'asta... 12 Lotto Unico... 12 Schema riassuntivo Esecuzione Immobiliare 447/2016 del R.G.E... 13 Lotto Unico - Prezzo base d'asta: 102.000,00... 13 Formalità da cancellare con il decreto di trasferimento... 14 2
INCARICO In data 05/01/2017, il sottoscritto Arch. Tartari Diego, con studio in Strada Statale Cisa 24-46047 - Porto Mantovano (MN), email diego@tartariarchitetto.it, PEC diego.tartari@archiworldpec.it, Tel. 335 7774443, veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 23/01/2017 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito. PREMESSA I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Bene N 1 - Fabbricato civile ubicato a Acquanegra sul Chiese (MN) - via Cavour 57/B 3
LOTTO UNICO 4
Il lotto è formato dai seguenti beni: Bene N 1 - Fabbricato civile ubicato a Acquanegra sul Chiese (MN) - via Cavour 57/B DESCRIZIONE Trattasi di civile abitazione sita in Comune di Acquanegra sul Chiese, via Cavour civico 57/B. TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: **** Omissis **** (Proprietà 1/2) **** Omissis **** (Proprietà 1/2) L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: **** Omissis **** (Proprietà 1/2) **** Omissis **** (Proprietà 1/2) Regime patrimoniale di comunione legale dei beni CONFINI Confini partendo da Nord e proseguendo in senso orario: - mappale 493, mappale 341, mappale 342, via Cavour, mappale 338. CONSISTENZA Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza Piano Abitazione 141,75 mq 180,00 mq 1,00 180,00 mq 3,00 m T-1 Soffitta 12,20 mq 13,90 mq 0,45 6,25 mq 2,40 m 1 Cortile 105,00 mq 105,00 mq 0,05 5,25 mq 0,00 m T Totale superficie convenzionale: 191,50 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 191,50 mq I beni non sono comodamente divisibili in natura. 5
Il Cortile viene considerato con coefficiente al 5% in quanto non recintato e gravato da servitù di passaggio verso le altre unità abitative interne alla corte. DATI CATASTALI Catasto fabbricati (CF) Dati identificativi Dati di classamento Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano Graffato 10 439 1 A2 2 9.5 vani 637,82 T-1 Corrispondenza catastale Si specifica che dal sopralluogo effettuato al fine di definire la conformità edilizia e catastale degli immobili oggetto di pignoramento, è stato possibile constatare che lo stato dei luoghi non risultava conforme alle planimetrie catastali. Pertanto si è provveduto ad aggiornare la planimetria catastale con pratica DOCFA protocollo n.:mn0034991 del 06/07/2017. STATO CONSERVATIVO L'immobile risulta in discreto stato manutentivo e conservativo. SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI Si precisa che il Cortile risulta gravato da servitù di fatto per il passaggio verso le altre unità abitative interne alla corte, condizione che ne limita l'utilizzo. Pertanto in sede di valutazione del bene viene applicata una decurtazione al valore dello stesso. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI Trattasi di fabbricato di civile abitazione con ingresso indipendente situato in Via Cavour civico 57/B nel Comune di Acquanegra sul Chiese (MN), presenta un doppio accesso uno tramite portico comune ed area cortile pertinenziale gravata tuttavia da servitù di fatto per il passaggio verso le unità interne della stessa corte ed il secondo da pubblica via. L'edificio si articola su due piani, al piano terreno è presente ingresso, due stanze, cucina e bagno. Salendo tramite vano scala al piano primo troviamo soggiorno, bagno, camera da letto, locale ad uso promiscuo, tinello e una stanza adibita a soffitta. L edificio presenta struttura portante presumibilmente in muratura e solaio latero-cementizio. Le finestrature dell immobile sono in legno provviste di cassonetto con relativa tapparella. Porta esterna in legno e porte interne in legno tamburato. I pavimenti sono realizzati in piastrelle ceramiche (monocottura), sono inoltre presenti piastrelle alla parete del bagno. Le finiture interne sono ad intonaco finito al civile. L impianto di riscaldamento è singolo per ogni vano, con sistemi di emissione autonomi, l'acqua calda sanitaria è garantita da caldaie murali a gas. STATO DI OCCUPAZIONE L'immobile risulta occupato da terzi con contratto di locazione opponibile. 6
In relazione al contratto si riportano le seguenti informazioni: Registrazione contratto: 16/09/2015 Scadenza contratto: 18/01/2019 Stato della causa in corso per il rilascio L'immobile in oggetto risulta occupato con regolare contratto di affitto registrato in data 16/09/2015 al numero 6175 serie 3T, di durata anni quattro dal 18/01/2015. Alla scadenza, la durata della locazione verrà automaticamente rinnovata per altri quattro anni. Alla seconda scadenza le parti potranno attivarsi al fine di negoziare differenti ipotesi di rinnovo, in caso contrario il contratto si intenderà rinnovato alle medesime condizioni. L'importo di 600,00 euro mensili, dopo accurate indagini di mercato ed interpellando le agenzie del posto, viene considerato dal presente perito congruo. Canoni di locazione Canone mensile: 600,00 PROVENIENZE VENTENNALI Periodo Proprietà Atti Dal 28/07/1979 al 30/04/2010 **** Omissis **** successione testamentaria Rogante Data Repertorio N Raccolta N Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Castiglione delle Stiviere 05/12/1991 4084 2716 Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Castiglione delle Stiviere 28/12/1990 36 276 Dal 28/07/1979 al 30/04/2010 **** Omissis **** Successione legittima Rogante Data Repertorio N Raccolta N Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Castiglione delle Stiviere 18/06/1980 1687 1291 7
Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Castiglione delle Stiviere 60 227 Dal 30/04/2010 **** Omissis **** Atto di compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N Notaio Acquaroni Mauro 30/04/2010 1485 1260 Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Castiglione delle Stiviere 07/05/2010 2033 1168 Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Per quanto concerne il presente paragrafo, si trascrive quanto depositato in Cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari. Si rimanda in sede di trasferimento dell'immobile la redazione di nuovo ventennale. FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di Mantova aggiornate al 28/12/2016, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Iscrizioni Ipoteca volontaria derivante da Concessione a garanzia di mutuo Iscritto a Castiglione delle Stiviere il 07/05/2010 Reg. gen. 2034 - Reg. part. 466 Importo: 240.000,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis ****, **** Omissis **** Capitale: 120.000,00 Trascrizioni Verbale di pignoramento immobili Trascritto a Castiglione delle Stiviere il 06/12/2016 Reg. gen. 5195 - Reg. part. 3364 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis ****, **** Omissis **** Per quanto concerne il presente paragrafo, si trascrive quanto depositato in Cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari. 8
NORMATIVA URBANISTICA La procedura esecutiva in esame non contempla al suo interno alcun terreno singolo superiore a 5000 mq. Per quanto riguarda la destinazione urbanistica dell immobile oggetto di pignoramento secondo il Piano delle Regole vigente si specifica che l'immobile è inserito in "tessuto di interesse storico, architettonico e/o ambientale interno al centro abitato". REGOLARITÀ EDILIZIA La costruzione è antecedente al 01/09/1967. Dalla ricerca effettuata agli atti dell Ufficio Tecnico del Comune di Acquanegra sul Chiese, mi sono state consegnate le seguenti pratiche edilizie: - Licenza di costruzione n. 1343 del 30 marzo 1965 per sistemazione di parte di fabbricato già esistente, in cui viene effettuato un cambio d'uso a negozio di un vano adibito a rustico; - Licenza di costruzione n. 326 del 3 settembre 1968 per sistemazione di parte di fabbricato, in cui viene effettuato un ulteriore cambio d'uso ad abitazione di un vano adibito a rustico; - Licenza di costruzione n. 1085 del 05 agosto 1976 per ristrutturazione con sopraelevazione dell'immobile; - Pratica edilizia n. 19/95 prot. 438/95, non approvata con diniego datato 28/03/1995; - Concessione edilizia n. 40/95 prot. 1601/95 rilasciata per modifiche prospettiche e diversa distribuzione interna. Si specifica che dal sopralluogo effettuato al fine di definire la conformità edilizia degli immobili oggetto di pignoramento, è stato possibile constatare che lo stato dei luoghi non risulta conforme ai progetti depositati. Nello specifico sono state riscontrate difformità riguardanti la distribuzione interna dei locali (ripostiglio e bagno al primo piano sono stati uniti al fine di formare un unico bagno) e riguardanti il disbrigo con scala posto al piano primo. Alla luce di quanto sopra esposto, confrontatomi con il Comune, il presente perito ritiene opportuno detrarre dal valore del bene il costo della sanatoria dei locali, stimata in euro 4.000/00 (quattromila/00) comprensiva di pratica edilizia redatta da tecnico abilitato, oneri comunali, sanzioni, tasse ed oblazioni. 9
STIMA / FORMAZIONE LOTTI Il valore commerciale dei beni pignorati è stato determinato sulla base delle seguenti variabili: ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona oltre che dalla facilità di raggiungimento, stato di manutenzione, conservazione, finitura e confort, consistenza, regolarità geometrica della forma, sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive, suoi dati metrici ed infine la situazione del mercato e della domanda e dell'offerta. Tutti questi elementi, in coesistenza all'esame di alcune documentazioni ufficiali ed esperita un'attenta e puntuale ricerca volta a determinare l'attuale valore di mercato indicando sia il valore per metro quadro che il valore complessivo, tenendo conto altresì di eventuali adeguamenti e correzioni della stima, hanno concorso a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire agli immobili oggetto della stima. Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito: Bene N 1 - Fabbricato civile ubicato a Acquanegra sul Chiese (MN) - via Cavour 57/B Trattasi di civile abitazione sita in Comune di Acquanegra sul Chiese, via Cavour civico 57/B. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 10, Part. 439, Sub. 1, Categoria A2 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: 120.475,00 Al valore sopra riportato pari a euro 124.475/00 andranno sottratti euro 4.000/00 per opere di sanatoria. Identificativo corpo Superficie convenzionale Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Totale Bene N 1 - Fabbricato civile Acquanegra sul Chiese (MN) - via Cavour 57/B 191,50 mq 650,00 /mq 124.475,00 100,00 120.475,00 Valore di stima: 120.475,00 Valore di stima: 120.475,00 Deprezzamento del 15,00 % Valore finale di stima: 102.000,00 Al valore sopra riportato pari ad euro 120.475/00 viene applicato un deprezzamento pari al 15% per l'assenza della garanzia per vizi del bene venduto, portando il valore dell'immobile ad euro 102.403/75, il quale viene arrotondato ad euro 102.000/00 (diconsi euro centoduemila/00). 10
Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti. Porto Mantovano, li 07/07/2017 L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Tartari Diego 11
RIEPILOGO BANDO D'ASTA LOTTO UNICO Bene N 1 - Fabbricato civile ubicato a Acquanegra sul Chiese (MN) - via Cavour 57/B Trattasi di civile abitazione sita in Comune di Acquanegra sul Chiese, via Cavour civico 57/B. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 10, Part. 439, Sub. 1, Categoria A2 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Destinazione urbanistica: La procedura esecutiva in esame non contempla al suo interno alcun terreno singolo superiore a 5000 mq. Per quanto riguarda la destinazione urbanistica dell immobile oggetto di pignoramento secondo il Piano delle Regole vigente si specifica che l'immobile è inserito in "tessuto di interesse storico, architettonico e/o ambientale interno al centro abitato". Prezzo base d'asta: 102.000,00 12
SCHEMA RIASSUNTIVO ESECUZIONE IMMOBILIARE 447/2016 DEL R.G.E. LOTTO UNICO - PREZZO BASE D'ASTA: 102.000,00 Bene N 1 - Fabbricato civile Ubicazione: Acquanegra sul Chiese (MN) - via Cavour 57/B Diritto reale: Proprietà Quota 1/1 Tipologia immobile: Fabbricato civile Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 10, Part. 439, Sub. 1, Categoria A2 Superficie 191,50 mq Stato conservativo: Descrizione: Vendita soggetta a IVA: Stato di occupazione: L'immobile risulta in discreto stato manutentivo e conservativo. Trattasi di civile abitazione sita in Comune di Acquanegra sul Chiese, via Cavour civico 57/B. NO Occupato da terzi con contratto di locazione opponibile 13
FORMALITÀ DA CANCELLARE CON IL DECRETO DI TRASFERIMENTO Iscrizioni Ipoteca volontaria derivante da Concessione a garanzia di mutuo Iscritto a Castiglione delle Stiviere il 07/05/2010 Reg. gen. 2034 - Reg. part. 466 Importo: 240.000,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis ****, **** Omissis **** Capitale: 120.000,00 Trascrizioni Verbale di pignoramento immobili Trascritto a Castiglione delle Stiviere il 06/12/2016 Reg. gen. 5195 - Reg. part. 3364 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis ****, **** Omissis **** 14