T R I B U N A L E D I M A N T O V A

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1 T R I B U N A L E D I M A N T O V A SE ZI ON E EE. II. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Nardi Mauro, nell'esecuzione Immobiliare 332/2016 del R.G.E. promossa da **** Omissis **** contro **** Omissis **** **** Omissis **** 1

2 SOMMARIO Incarico... 3 Premessa... 3 Descrizione... 3 Lotto Unico... 3 Completezza documentazione ex art Titolarità... 3 Confini... 4 Consistenza... 4 Cronistoria Dati Catastali... 4 Dati Catastali... 6 Patti... 6 Stato conservativo... 6 Parti Comuni... 6 Servitù, censo, livello, usi civici... 6 Caratteristiche costruttive prevalenti... 6 Stato di occupazione... 7 Provenienze Ventennali... 7 Formalità pregiudizievoli... 9 Normativa urbanistica... 9 Regolarità edilizia... 9 Stima / Formazione lotti Riserve e particolarità da segnalare Riepilogo bando d'asta Lotto Unico Schema riassuntivo Esecuzione Immobiliare 332/2016 del R.G.E Lotto Unico - Prezzo base d'asta: , Formalità da cancellare con il decreto di trasferimento

3 INCARICO In data 23/12/2016, il sottoscritto Arch. Nardi Mauro, con studio in Via IV Novembre N Goito (MN), sp3mauro@libero.it, PEC mauro.nardi@archiworldpec.it, Tel , Fax , veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 23/01/2017 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito. PREMESSA I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Marcaria (MN) - Via Torre D'Oglio n 6/C, piano T-1 DESCRIZIONE Oggetto di pignoramento è un appartamento al piano primo di un piccolo complesso immobiliare di quattro alloggi sito nella frazione di Cesole di Marcaria in Via Torre D'Oglio n 6/C con rustico in corpo staccato al piano terra. L'immobile è identificato catastalmente al Fg. 89 part. 86 sub. 4 graffatto part. 89. Per il bene in questione è stato effettuato un accesso forzoso in data 12/04/2017. Custode delle chiavi: IVG Mantova Il sopralluogo è avvenuto in data 12 aprile 2017 e con la presenza continua del custode IVG di Mantova. Il lotto è formato dai seguenti beni: LOTTO UNICO Bene N 1 - Appartamento ubicato a Marcaria (MN) - Via Torre D'Oglio n 6/C, piano T-1 COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567 Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa. TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: **** Omissis **** (Proprietà 1/2) **** Omissis **** (Proprietà 1/2) L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: **** Omissis **** (Proprietà 1/2) **** Omissis **** (Proprietà 1/2) 3

4 Regime patrimoniale di separazione legale dei beni CONFINI Confine dell'appartamento al piano primo part. 86 sub 4: nord: vuoto su particella 85; est: per un primo tratto vano scala comune per un secondo tratto altro subalterno particella 86; sud: vuoto su particella 137; ovest: vuoto su particella 137; Confini rustico al piano terra particella 89: nord: particella 85; est: particella 137; sud: fossato; ovest: particella 136. CONSISTENZA Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza Piano Abitazione 43,00 mq 54,00 mq 1,00 54,00 mq 2,84 m 1 Locale di deposito 18,55 mq 24,10 mq 0,30 7,23 mq 2,35 m T Cortile 106,00 mq 106,00 mq 0,10 10,60 mq 0,00 m T Totale superficie convenzionale: 71,83 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 71,83 mq I beni non sono comodamente divisibili in natura. CRONISTORIA DATI CATASTALI Periodo Proprietà Dati catastali Dal 30/06/1987 al 01/01/1992 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Rendita 0,25 Dal 01/01/1992 al 01/01/1994 **** Omissis **** Catasto Fabbricati 4

5 Rendita 177,66 Dal 01/01/1994 al 04/12/2003 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Rendita 165,27 Dal 04/12/2003 al 08/07/2004 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Rendita 165,27 Dal 08/07/2004 al 03/08/2005 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Rendita 165,27 Dal 03/08/2005 al 11/10/2011 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Rendita 165,27 Dal 11/10/2011 al 05/11/2013 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Rendita 165,27 Dal 05/11/2013 al 09/11/2015 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Rendita 165,27 Dal 09/11/2015 al 26/04/2017 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Superficie catastale 59 mq Rendita 165,27 Dal 26/04/2017 al 27/04/2017 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Cl.1, Cons. 4,5 vani Superficie catastale 65 mq Rendita 185,92 5

6 DATI CATASTALI Catasto fabbricati (CF) Dati identificativi Dati di classamento Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano Graffato A3 1 4,5 vani 65 mq 185,92 T-1 part. 89 Corrispondenza catastale Al momento del sopralluogo è stata rilevata una difformità riguardante un divisorio interno dell'appartamento non presente nella planimetria catastale esistente. A seguito di nuovo accatastamento presentato in data 26/04/2017 prot. MN si è regolarizzata la situazione. Ora l'ultima planimetria presente in atti corrisponde allo stato dei luoghi. PATTI Non ci sono patti da segnalare. STATO CONSERVATIVO Gli immobili si trovano in un pessimo stato conservativo. PARTI COMUNI Esiste il vano scala comune ad altre unità immobiliari. SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI L'immobile in oggetto è stato trasferito nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, con ogni accessione, pertinenza, impianto a norma, fisso e seminfisso, servitù attive e passive. Sono comprese nella vendita le corrispondenti quote di comproprietà su tutti gli enti e spazi comuni condominiali. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI L abitazione popolare oggetto della perizia si trova in una borgata nella frazione di Cesole di Marcaria, costituita da diverse palazzine a due piani ed alcuni locali a rustico. Le palazzine sono distribuite su due piani e divise in quattro unità ciascuna, in una di queste è situato l'appartamento in oggetto al piano primo. All'unità immobiliare si accede da Via Torre D'Oglio attraverso un vialetto privato che arriva fino all'ingresso della palazzina prospettante sul vialetto. Oltrepassata la porta in alluminio di accesso alla palazzina condominiale, entrando, ci si trova di fronte il vano scala comune e salite due rampe di scale si arriva al pianerottolo del piano primo, nel quale al lato sinistro si trova il portoncino di ingresso dell'unità immobiliare. 6

7 Oltrepassato il portoncino di ingresso costituito da doppio serramento, un primo in metallo e vetro ed un secondo in legno, si accede al locale unico ingresso soggiorno e frontalmente una porta collega il vano cucina. Nella parete a sinistra rispetto la porta d'ingresso è presente una porta che si apre su un piccolo disbrigo che distribuisce su un piccolo bagno e due camere da letto una singola ed una matrimoniale. La struttura portante è muratura di vecchia formazione in mattoni, intonacata internamente ed esternamente. Le fondazioni sono impossibili da verificare, si presume che siano continue in muratura. Le pareti interne dell'appartamento sono intonacate e tinteggiate. L'impianto elettrico è di tipo sottotraccia con tubazioni in muratura, gruppi e prese ad incasso di vecchia data. Al momento del sopralluogo non si è potuto verificare la corretta messa a norma dell'impianto. Il contatore dell'enel è nel vano scala al piano terra. L'impianto termo sanitario è del tipo sotto traccia e radiatori in ghisa con generatore di calore caldaia autonoma, al momento del sopralluogo non è stato possibile controllare la messa a norma dell'impianto. La scala comune è con rivestimento in marmo e ringhiera in ferro. Rustico situato al piano terra ha un unico ingresso a sud. Conservato in cattivo stato, muratura in mattoni, intonacata internamente ed esternamente e contenente una macchina, una finestra chiusa e dei fori. Soffitto con travi di legno e tettoia in ferro. Il cortile è recintato con rete metallica e paletti in ferro, nella recinzione verso strada è aperto un cancello pedonale. STATO DI OCCUPAZIONE L'immobile risulta libero E' stato necessario nominare il custode per accedere ai locali. PROVENIENZE VENTENNALI Periodo Proprietà Atti Dal 17/11/1982 al 04/12/2003 **** Omissis **** Atto di compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N Notaio Alessandro Finadri 17/12/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Mantova 03/12/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N U.T.E. di Mantova 17/12/ Dal 04/12/2003 al **** Omissis **** Successione 7

8 08/07/2004 Rogante Data Repertorio N Raccolta N 14/12/2003 Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Mantova 02/03/ Dal 08/07/2004 al 03/08/2005 **** Omissis **** Atto di compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N Notaio Augusto Chizzini 08/07/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Mantova 19/07/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Dal 03/08/2005 **** Omissis **** Atto di compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N Notaio Augusto Chizzini 03/08/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Mantova 17/08/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: Non sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento; La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta variata; Ai sensi dell'art del Codice Civile, si rende noto che non risulta presso la competente Agenzia delle Entrate di Mantova - Sevizio di Pubblicità Immobiliare, accettazione tacita di eredità relativa alla successione legittima alla signora Cesarina CHINALI, deceduta il 4 dicembre 2003 (denuncia di 8

9 successione registrata a Mantova in data 2 marzo 2004 al n. 17 vol. 1444, trascritta a Mantova in data 10 aprile 2004 ai n.ri 5599/3692). FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di Mantova aggiornate al 06/04/2017, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Iscrizioni Ipoteca volontaria derivante da Atto di mutuo Iscritto a Mantova il 17/08/2005 Reg. gen Reg. part Quota: 1/1 Importo: ,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis ****, **** Omissis **** Formalità a carico della procedura Rogante: notaio Augusto Chizzini Data: 03/08/2005 Trascrizioni Atto di pignoramento Trascritto a Mantova il 19/09/2016 Reg. gen Reg. part Quota: 1/1 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis ****, **** Omissis **** Formalità a carico della procedura NORMATIVA URBANISTICA Il fabbricato in oggetto è inserito nelle tavole del PGT del Comune di Marcaria ed indicato come "Tessuto urbano consolidato, prevalentemente residenziale a media densità". REGOLARITÀ EDILIZIA L'immobile risulta regolare per la legge n 47/1985. La costruzione è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. L'immobile non risulta agibile. Negli archivi dell'ufficio comunale non sono presenti pratiche edilizie con oggetto l'immobile in perizia, si allega comunicazione via dell'ufficio tecnico. Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità Non esiste il certificato energetico dell'immobile / APE. 9

10 Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico. La costruzione del compendio risale agli anni Durante il sopralluogo eseguito con il custode I.G.V. di Mantova si è riscontrato la difformità tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale ultima presente agli atti. La modifica, probabilmente è stata eseguita dopo la presentazione della planimetria catastale avvenuta in data 13/04/1981, in quanto non essendoci pratiche comunali presentate l'amministrazione comunale prende come documento valido la planimetria sopra citata. Da informazioni assunte presso gli uffici comunali risulta quindi necessario chiedere la sanatoria delle opere difformi dalla planimetria, non autorizzate. Questo è possibile presentando la pratica di sanatoria che comporterà il pagamento di una sanzione di 1000,00, attualmente. La pratica edilizia da presentare comporterà un costo, del professionista, di circa 1200,00. STIMA / FORMAZIONE LOTTI Il valore commerciale dei beni pignorati è stato determinato sulla base delle seguenti variabili: ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona oltre che dalla facilità di raggiungimento, stato di manutenzione, conservazione, finitura e confort, consistenza, regolarità geometrica della forma, sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive, suoi dati metrici ed infine la situazione del mercato e della domanda e dell'offerta. Tutti questi elementi, in coesistenza all'esame di alcune documentazioni ufficiali ed esperita un'attenta e puntuale ricerca volta a determinare l'attuale valore di mercato indicando sia il valore per metro quadro che il valore complessivo, tenendo conto altresì di eventuali adeguamenti e correzioni della stima, hanno concorso a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire agli immobili oggetto della stima. Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Marcaria (MN) - Via Torre D'Oglio n 6/C, piano T-1 Oggetto di pignoramento è un appartamento al piano primo di un piccolo complesso immobiliare di quattro alloggi sito nella frazione di Cesole di Marcaria in Via Torre D'Oglio n 6/C con rustico in corpo staccato al piano terra. L'immobile è identificato catastalmente al Fg. 89 part. 86 sub. 4 graffatto part. 89. Identificato al catasto Fabbricati -,, L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: ,10 Il valore di mercato utilizzato è stato desunto dalla media ponderata fra i valori determinati dall'o.m.i., servizio dell'agenzia delle entrate, ed i valori di mercato rilevati nella zona desunti da ricerca presso le agenzie immobiliari locali. I valori determinati dall'agenzia dell'entrate per le abitazioni di tipo civile con stato di conservazione scadente, come quella in oggetto, varia dai 300 ai 450 al mq.. Il valore di mercato rilevato da una breve indagine, nella località di Cesole di Marcaria, Via Torre D'Oglio, variano da 330 a 440 al mq.. In considerazione del tipo di finiture e dello stato di conservazione si è ritenuto corretto applicare un valore unitario pari a 370,00 al mq. (il valore medio cosi determinato risulta corretto per lo stato di consistenza attuale dell'immobile, molto scadente). 10

11 Identificativo corpo Superficie convenzionale Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Totale Bene N 1 - Appartamento Marcaria (MN) - Via Torre D'Oglio n 6/C, piano T-1 71,83 mq 370,00 /mq ,10 100, ,10 Valore di stima: ,10 Valore di stima: ,10 Deprezzamento del 10,00 % Valore finale di stima: ,00 Al valore determinato totale del lotto di ,10 viene applicato un deprezzamento di pronto realizzo pari a circa il 10 % per la situazione attuale di sofferenza del mercato immobiliare, per cui il valore finale diventa ,39, al quale dobbiamo detrarre il costo preventivato per la sanatoria pari a 2200,00 (dati da 1000,00 di sanzione e 1200,00 di costo della pratica edilizia), resta un valore finale di ,39, che si arrotonda a ,00 RISERVE E PARTICOLARITÀ DA SEGNALARE Nessuna riserva o particolarità da segnalare. Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti. Goito, li 20/05/2017 ELENCO ALLEGATI: N 1 Estratti di mappa - Estratto di mappa (Aggiornamento al 27/12/2016) L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Nardi Mauro N 2 Visure e schede catastali - Visura storica catastale (Aggiornamento al 27/04/2017) N 3 Planimetrie catastali - Planimetria catastale (Aggiornamento al 27/04/2017) N 4 Foto - Documentazione fotografica (Aggiornamento al 27/04/2017) 11

12 N 5 Altri allegati - Documentazione comunale (Aggiornamento al 18/05/2017) 12

13 RIEPILOGO BANDO D'ASTA LOTTO UNICO Bene N 1 - Appartamento ubicato a Marcaria (MN) - Via Torre D'Oglio n 6/C, piano T-1 Oggetto di pignoramento è un appartamento al piano primo di un piccolo complesso immobiliare di quattro alloggi sito nella frazione di Cesole di Marcaria in Via Torre D'Oglio n 6/C con rustico in corpo staccato al piano terra. L'immobile è identificato catastalmente al Fg. 89 part. 86 sub. 4 graffatto part. 89. Identificato al catasto Fabbricati -,, L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Destinazione urbanistica: Il fabbricato in oggetto è inserito nelle tavole del PGT del Comune di Marcaria ed indicato come "Tessuto urbano consolidato, prevalentemente residenziale a media densità". Prezzo base d'asta: ,00 13

14 SCHEMA RIASSUNTIVO ESECUZIONE IMMOBILIARE 332/2016 DEL R.G.E. LOTTO UNICO - PREZZO BASE D'ASTA: ,00 Bene N 1 - Appartamento Ubicazione: Marcaria (MN) - Via Torre D'Oglio n 6/C, piano T-1 Diritto reale: Proprietà Quota 1/1 Tipologia immobile: Appartamento Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 89, Part. 86, Sub. 4,, Superficie 71,83 mq Stato conservativo: Gli immobili si trovano in un pessimo stato conservativo. Descrizione: Vendita soggetta a IVA: Continuità trascrizioni ex art c.c.: Stato di occupazione: Oggetto di pignoramento è un appartamento al piano primo di un piccolo complesso immobiliare di quattro alloggi sito nella frazione di Cesole di Marcaria in Via Torre D'Oglio n 6/C con rustico in corpo staccato al piano terra. L'immobile è identificato catastalmente al Fg. 89 part. 86 sub. 4 graffatto part. 89. NO NO Libero 14

15 FORMALITÀ DA CANCELLARE CON IL DECRETO DI TRASFERIMENTO Iscrizioni Ipoteca volontaria derivante da Atto di mutuo Iscritto a Mantova il 17/08/2005 Reg. gen Reg. part Quota: 1/1 Importo: ,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis ****, **** Omissis **** Formalità a carico della procedura Rogante: notaio Augusto Chizzini Data: 03/08/2005 Trascrizioni Atto di pignoramento Trascritto a Mantova il 19/09/2016 Reg. gen Reg. part Quota: 1/1 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis ****, **** Omissis **** Formalità a carico della procedura 15