TRIBUNALE DI TERAMO SEZIONE FALLIMENTARE Fall. N 34/2003 a carico di: **************** ************** ************************ GiudiceDelegato: Dott. Flavio CONCIATORI RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA IN AGGIORNAMENTO Il C.T.U. : Geom. Valter VILLANOVA Via Memmingen, 13 Teramo (TE)
Oggetto: Descrizione e stima degli immobili ricadenti nel Comune di S. Egidio alla Vibrata, alla via Marche n 81, acquisiti all attivo fallimentare per i diritti pari alla piena proprietà. Lo scrivente, Geom. Valter Villanova con studio tecnico in Teramo alla Via Memmingen 13, iscritto all Albo dei Geometri della Provincia di Teramo al n.ro 784, rimette la seguente relazione tecnico-estimativa, su incarico dell Ill.mo Signor Giudice Delegato che, con provvedimento del 07/07//2009, lo ha nominato Consulente Tecnico d Ufficio e custode degli immobili acquisiti all attivo dell epigrafato fallimento, al fine di procedere ad una stima di aggiornamento dei valori estimativi degli immobili medesimi e successiva loro alienazione. In ottmperanza ed in esecuzione dell incarico ricevuto, il sottoscritto espletate le operazioni e le ricerche necessarie, redige il presente elaborato, peritale con gli uniti documenti planimetrici e fotografici, che sottopone all esame del Signor Giudice Delegato. RELAZIONE TECNICA ESTIMATIVA Indice: A) Premessa pag. 3 B) Ubicazione e natura dei beni oggetti di stima pag. 3 C) Generalità dei beni e le loro disponibilità: c1) pertinenza pag. 4 c2) provenienza pag. 5 c3) dati catastali pag. 5 c4) situazione edlizia -urbanistica pag. 6 c5) gravami pag. 7 D) Descrizione dei beni: pag. 9 pagina 2 di 12
d1) configurazione dei beni e stato manutentivo generale degli stessi pag. 9 E) Misurazione pag. 9 F) Metodo di stima adottato pag. 10 G) Valore attribuibile ai beni pag. 10 H) Proposta di vendita pag.11 I) Regime fiscale pag.11 L) Riepilogo per il bando di vendita pag. 11 A) PREMESSO - che, l incarico de-quo riguardava espressamente quello di aggiornare i valori di immobili, identificati nella precedente CTU in un Lotto Unico, consistente in Diritti pari alla piena proprietà su Fabbricato, posto nel Comune di S.Egidio alla Vibrata, Viale Marche n 81, acquisito all attivo fallimentare; a tale proposito, lo scrivente ha dato corso alle indagini preliminari, di natura informativa e tecnica, indirizzate alla raccolta dei dati indispensabili per poter successivamente procedere all espletamento dell incarico così come rischiesto; - che si è recato presso i beni oggetto di stima per rendersi conto della loro ubicazione, natura e consistenza; - che ha proceduto, di conseguenza, all aggiornamento dei valori degli immobili, come sopra riportati che, per maggiore praticità di alienazione, raggruppa in un Lotto unico; tutto ciò premesso, lo scrivente rassegna il seguente elaborato tecnico-estimativo. B) UBICAZIONE E NATURA DEI BENI OGGETTO DELLA STIMA: LOTTO UNICO - diritti pari a 1/1 della piena proprietà. Il compendio immobiliare in esame è ubicato nel Comune di S.Egidio alla Vibrata, in Viale Marche n 81, ed è costituito da: Pagina 3 dι 12
Fabbricato industriale con annesse unità residenziali a servizio dello stesso, posto su di un area di complessivi Mq. 2.790 circa, ubicato in una zona periferica del Comune di S.Egidio alla Vibrata con accesso attraverso una strada privata collegata direttamente con la Provinciale ( ex S.S. n 259 ); il compendio così come descritto risulta allo stato interamente recintato e servito da quattro ingressi attraverso un cancello carraio e tre pedonali; a tale proposito si fa presente che l intera recinzione poggia in parte sull area di pertinenza ed in piccola parte invade la proprietà limitrofa da un lato, lasciando dall altro lato l area di competenza al di fuori della stessa recinzione, per cui si tratta in futuro di regolarizzare la recinzione stessa. Il fabbricato de-quo, edificato in più riprese, a partire dall anno 1973, si compone di un piano seminterrato destinato ad opificio ed annessi, da un piano terra destinato ad opificio, un primo piano destinato parte a residenza e parte a zona produttiva ed un piano secondo destinato interamente a residenza. C) GENERALITÀ DEI BENI E LORO DISPONIBILITÀ: c1) Pertinenza: LOTTO UNICO Comune di S. Egidio alla Vibrata, Viale Marche n 81, intestato catastalmente a: - ***************************************** - ****************************** - L intestazione catastale corrisponde ai dati della procedura. c2) Provenienza: LOTTO UNICO Comune di S. Egidio alla Vibrata, Viale Marche n 81, intestato catastalmente a: Pagina 4 dι 12
Detto Lotto è pervenuto alla Ditta in procedura in virtù dei sottoelencati titoli: - Atto di compravendita per notar Ciampini del 23.05.1988, trascritto a Teramo in data 22.06.1988 al n 4410 di formalità; - Atto di compravendita per notar Ciampini del 05.06.1989, trascritto a Teramo in data 27.06.1989 al n 4523 di formalità; - Atto di rettifica per notar Ciampini del 23.05.1988, trascritto a Teramo in data 03.07.1989 al n 4672 di formalità; - Atto di trasformazione di società per notar Ciampini del 16.02.1994, trascritto a Teramo in data 30.03.1994 al n 2271 di formalità. c3) Dati catastali: LOTTO UNICO - diritti pari a 1/1 della piena proprietà. Il Lotto in oggetto risulta essere così identificato: Fabbricato industriale con annesse unità residenziali a servizio dello stesso, posto su di un area di complessivi Mq. 2.790 circa, ubicato in una zona periferica del Comune di S.Egidio alla Vibrata con accesso attraverso una strada privata collegata direttamente con la Provinciale ( ex S.S. n 259 ); il compendio così come descritto risulta allo stato interamente recintato e servito da quattro ingressi attraverso un cancello carraio e tre pedonali; a tale proposito si fa presente che l intera recinzione poggia in parte sull area di pertinenza ed in piccola parte invade la proprietà limitrofa da un lato, lasciando dall altro lato l area di competenza al di fuori della stessa recinzione, per cui si tratta in futuro di regolarizzare la recinzione stessa. L opificio, nella sua interezza, risulta essere censito al N.C.E.U. dello stesso Comune al fg. 11 particella 880 sub 2 Categ. D/7 Piani T.- à.s1 con R.C. di Pagina 5 dι 12
9.812,68; fg. 11 particella 880 sub 3 categ. A/2 classe 3 Piani 1 - S1 di vani 10,0 con R.C. di 903,80; fg. 11 particella 880 sub 4 categ. A/2, classe 1 Piani 2 di vani 4 con R.C. di 258,23; il tutto confinante in giro con: proprietà Ciarrocchi A. a più lati e strada privata, salvo se altri e/o se variati. I dati catastali corrispondono a quelli di procedura. c4) Situazione edilizia-urbanistica: LOTTO UNICO Il fabbricato è stato edificato in progressione a più riprese, in virtù d sguenti titoli abilitativi: - Licenza edilizia n 1253 del 26 Settembre 1973, e successiva variante in corso d opera in data 17 Giugno 1973; - Ampliamento autorizzato con C.E. n 0559 dl 10 Dicembre 1983; autorizzazione edilizia n 7269 del 19 Dicembre 1983; C.E. n 0887 del 24 Giugno 1988 e successive varianti n 0887/72 del 14 Marzo 1992 e n 0887/3 del 10 Marzo 1993; autorizzazione edilizia n 3922 del 26 Maggio 1993; - Certificato di regolare esecuzione del Genio Civile di Teramo n 1300 del 27 Luglio 1993; - Certificato di Agibilità n 3311 del 27 Agosto 1993; - Certificato di Abitabilità rilasciato dal Comune di S.Egidio alla Vibrata in data 30 Dicembre 1978. Il fabbricato, nella sua interezza, si prsenta alquanto conforme alle carte progettuali e catastali riscontrate presso gli uffici tecnici e finanziari di competenza, fatta eccezione per talune modifiche, non essenziali, che comunque possono essere sanate dall eventuale aggiudicatario, entro e non oltre 120 giorni dalla data del Decreto di Trasferimento a quest ultimo, nel rispetto della Legge n 47/85. Non bisogna dimenticare inoltre che vi è da sistemare la recinzione esterna rispetto all area di proprietà che, come detto in precedenza, non risulta poggiare perfettamente all interno del lotto dell area di competenze. Pagina 6 dι 12
Il compendio immobiliare oggetto di consulenza, così come dianzi riportato, da indagini operate dal sottoscritto CTU risulta riportare le seguenti destinazioni urbanistiche, così come previste dal P.R.G. Vigente nel Comune di S.Egidio alla Vibrata ed allegato alla presente relazione: P. R. G. VIGENTE Zona B.2.2.- Insediamenti Aggregati. Il nuovo P.R.G., peraltro approvato di recente, essendo alquanto permissivo, nel senso che consente con una modesta affrancatura dell area di proprietà, interventi di costruzione per ciascun cittadino, nelle zone simili o similari; la cosa, paradossalmente, ha prodotto da un lato benefici per i cittadini del Comune di S.Egidio alla Vibrata, ma, nel caso di specie come anche in tutti quelli che vedono tentativi di alienazione di compendi in sofferenza, ha prodotto un notevole decremento dei valori nonché una estrema difficoltà di collocamento sul mercato generale. C5) Gravami: Da ricerche eseguite dal sottoscritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Teramo, il lotto in oggtto risulta essere gravato dalle seguenti iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli: ISCRIZIONI Nota N 1426 del 14.09.1989: Privilegio industriale in favore del Mediocredito Regionale Abruzzese; Nota N 1425 del 14.09.1989: Ipoteca volontaria in favore del Mediocredito Regionale Abruzzese; Nota N 2102 del 14.12.1996: Pagina 7 dι 12
Ipoteca volontaria in favore del Mediocredito Regionale Abruzzese; Nota N 436 del 24.02.1999: Ipoteca giudiziale in favore della TERCAS Cassa di Risparmio della Provincia di Teramo; Nota N 536 del 03.03.1999: Ipoteca giudiziale in favore del Banco di Napoli S.p.A.; Nota N 583 del 11.03.1999: Ipoteca giudiziale in favore della CARISAP; Nota N 615 del 12.03.1999: Ipoteca giudiziale in favore della Banca Picena Truentina; TRASCRIZIONI Nota N 4947 del 24.06.1999: Pignoramento immobiliare in favore della TERCAS Cassa di Risparmio della Provincia di Teramo; Nota N 1466 del 14.09.1989: Decreto di Ammissione a Concordato Preventivo in favore della massa dei creditori della Società *********** Nota N del : Sentenza dichiarativa di fallimento in favore della massa dei creditori del fallimento della Società *********** D) DESCRIZIONE DEI BENI: Pagina 8 dι 12
d1) Configurazione dei beni e stato manutentivo generale degli stessi: LOTTO UNICO - diritti pari a 1/1 della piena proprietà. Trattasi di compendio immobiliare costituito da un piano seminterrato, un piano terra, un piano primo ed un piano secondo, completamente recintato, completo di accessi pedonali e carraio lungo il perimetro; come accennato in precedenza, il fabbricato allo stato presenta una destinazione mista, con uno stato manutentivo alquanto precario, non funzionando da anni la parte produttiva e essendo stata tenuta in vita dal debitore soltanto la parte abitabile che, tutt ora viene destinata ad abitazione famigliare dello stesso debitore. Come si può meglio notare dalla documentazione fotografica allegata alla presente, la maggior parte del fabbricato versa in condizioni in cui necessitano grossi interventi di manutenzione sia ordinaria che straordinaria; è da tenere presente che tutta la parte impiantistica risulta non essere a norma e quindi da ripristinare ex novo. E) MISURAZIONE: LOTTO UNICO - diritti pari a 1/1 della piena proprietà. Le misurazioni sono state riportate in base alle documentazioni acquisite: Piano seminterrato superficie mq. Circa 290,00 Piano Piano terra 450,00 Piano Primo 340,00 Piano secondo 120,00 Balconi e terrazze complessivi 160,00 F) METODO DI STIMA ADOTTATO: Per la determinazione del valore commerciale dei beni si è scelto il metodo di raffronto. Tale metodo costituisce la sintesi di una preventiva indagine finalizzata ad individuare quale sia il valore di mercato, praticato in tempi recenti, per beni immobili simili a quello Pagina 9 dι 12
in esame tenendo presente la vetustà, la localizzazione, la consistenza dei beni e quant altro. Nel caso di specie, trattandosi di aggiornamenti dei valori, rispetto alle fasi precedenti, occorre fare alcune considerazioni essenziali, e più precisamente: il fallimento della Società in oggetto fu dichiarato dal Tribunale di Teramo il 4 Luglio 2003, a seguito di procedura di concordato preventivo non andato a buon fine; Successivamente fu nominato in qualità di C.T.U. il sottoscritto, il quale aveva già periziato l immobile in sede di Concordato Preventivo; lo scrivente redisse la propria perizia estimativa dell immobile de-quo, anche tenendo presente i valori già attribuiti alla precedente perizia in sede di C.P. e considerando tutti i parametri pù o meno negativi che influenzavano inevitabilmente l intera procedura; in seguito, nel prosieguo della procedura, venne nominato altro tecnico che rimetteva le proprie determinazioni valutative agli atti che, discostavano di gran lunga da quelle del sottoscritto; ad oggi, dopo numerosi tentativi di alienazione da parte dell ufficio fallimentare, non si è riuscito a vendere il compendio interessato, per cui si è resa necessaria l attuale perizia di aggiornamento; appare evidente che lo scrivente aggiornerà i valori a suo tempo attribuiti al lotto in esame da egli stesso, applicando i nuovi parametri di riferimento. G) VALORE ATTRIBUIBILE AI BENI: In base ai dati sopra riportati, alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche, si è poi proceduto alla comparazione con beni analoghi. Tenuto conto dei parametri tutti ricorrenti nella determinazione del valore da calcolarsi a corpo sul Lotto Unico, delle note riportate nel paragrafo della situazione urbanistica, ma soprattutto della fase di decozione in cui versa il mercato in seguito alla crisi attanagliante del momento, si stabilisce lo stesso in complessivi. 320.000,00 (diconsieurotrecentoventimila); Pagina 10 dι 12
H) PROPOSTA DI VENDITA: Unico Lotto per diritti pari ad 1/1 della piena proprietà. I) REGIME FISCALE - I beni sono ad uso societario, e sono quindi soggetti ad IVA. L) RIEPILOGO GENERALE PER IL BANDO DI VENDITA: Diritti di piena proprietà su: Fabbricato industriale con annesse unità residenziali a servizio dello stesso, posto su di un area di complessivi Mq. 2.790 circa, ubicato in una zona periferica del Comune di S.Egidio alla Vibrata con accesso attraverso una strada privata collegata direttamente con la Provinciale ( ex S.S. n 259 ); il compendio così come descritto risulta allo stato interamente recintato e servito da quattro ingressi attraverso un cancello carraio e tre pedonali; a tale proposito si fa presente che l intera recinzione poggia in parte sull area di pertinenza ed in piccola parte invade la proprietà limitrofa da un lato, lasciando dall altro lato l area di competenza al di fuori della stessa recinzione, per cui si tratta in futuro di regolarizzare la recinzione stessa. L opificio, nella sua interezza, risulta essere censito al N.C.E.U. dello stesso Comune al fg. 11 particella 880 sub 2 Categ. D/7 Piani T.- à.s1 con R.C. di 9.812,68; fg. 11 particella 880 sub 3 categ. A/2 classe 3 Piani 1 - S1 di vani 10,0 con R.C. di 903,80; fg. 11 particella 880 sub 4 categ. A/2, classe 1 Piani 2 di vani 4 con R.C. di 258,23; il tutto confinante in giro con: proprietà Ciarrocchi A. a più lati e strada privata, salvo se altri e/o se variati. Prezzo Base D Asta = 320.000,00- (diconsi euro trecentoventimila). Lo scrivente rassegna la presente relazione ad evasione dell incarico ricevuto e resta a disposizione per ogni eventuale ulteriore chiarimento. Pagina 11 dι 12
Si allega alla presente: - Visura catastale; - Planimetrie del Lotto; - Copia documentazione edilizia; - Documentazione fotografica. Con osservanza Teramo lì,09 Ottobre 2009 Il C.T.U. Geom. Valter Villanova Pagina 12 dι 12