TRIBUNALE ORDINARIO DI REGGIO EMILIA Ufficio Esecuzioni Immobiliari ESECUZIONE IMMOBILIARE N 9/2018 R.G. promossa da: XXX S.P.A. contro: XXX S.R.L. in liquidazione Giudice dell esecuzione: Dott.ssa CAMILLA SOMMARIVA LOTTO UNICO - RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA ed allegati Terreni edificabili siti in Scandiano (RE), loc. Chiozza, via Galvani angolo via Torricelli pag. 1/30
Premessa In data 04.10.2018 l Ill.mo Giudice Dott.ssa Camilla Sommariva ha nominato la sottoscritta geom. Tiziana Farioli, iscritta all'albo professionale dei Geometri e dei Geometri Laureati della Provincia di Reggio Emilia al n 1984, quale esperto stimatore nella procedura n 9/2018 R.G. Esecuzioni Immobiliari, affidandomi l incarico di redigere perizia di stima ed accertamento immobiliare in merito all immobile oggetto di pignoramento. La S.V.I. ha altresì fissato l udienza del 20.02.2019 ore 9:30. La scrivente, dopo aver ricevuto a mezzo pec la notifica dell ordinanza di nomina di cui sopra, in data 24.10.2018 ha accettato il mandato prestando il giuramento nelle forme di rito. Successivamente, dopo aver estratto in copia la documentazione ipotecaria e catastale presente nel fascicolo di causa, la scrivente ha dato avvio alle operazioni peritali, ha svolto gli accertamenti presso i competenti uffici per acquisire quanto necessario per redigere la stima ed ha effettuato i dovuti sopralluoghi presso l immobile oggetto di esecuzione eseguendo anche rilievi fotografici. Disaminata la documentazione raccolta e fatte le opportune riflessioni la sottoscritta ha redatto il presente elaborato peritale ed i relativi allegati. pag. 2/30
QUADRO RIASSUNTIVO GENERALE DATO CONFORME SITUAZIONE RILEVATA / RISCONTRATA TRASCRIZIONE PIGNORMENTO RG / RP. SI 19/01/2018 R.G. 1753 / R.P. 1016 DIRITTO REALE PIGNORATO SI PROPRIETÀ QUOTA 1/1 UBICAZIONE IMMOMILI - 42019 SCANDIANO (RE) loc. Chiozza, via Galvani COMUNE FOGLIO MAPPALE SUB. categoria IDENTIFICAZIONE CATASTALE - 30 189 002 A/3 Scandiano 30 191 002 A/4 30 189 e graffati 001 D/1 CONFORMITÀ CATASTALE NO DIFFORMITA CHE NECESSITANO DI AGGIORNAMENTO CATASTALE PER SUCCESSIVA MESSA IN VENDITA CONFORMITÀ EDILIZIA / URBANISTICA SI NOTE: CONFORMITÀ IMPIANTI - TRATTASI DI TERRENI ATTESTATO PRESTAZIONE ENERGETICA NO ASSENTE STATO OCCUPAZIONALE - LIBERO LIBERO AL DECRETO DI TRASFERIMENTO STATO DI ARREDAMENTO - NON PRESENTI PRESENZA RIFIUTI A CARICO ACQUIRENTE - NON E STATO POSSIBILE VERIFICARE PRESENZA DI RIFIUTI A CARICO DELLA PROCEDURA - NON E STATO POSSIBILE VERIFICARE SPESE CONDOMINIALI INSOLUTE - NO VALORE DETERMINATO A BASE D ASTA. 400.000,00 - EURO QUATTROCENTOMILA /00 VALORE CALCOLATO OFFERTA MINIMA. 300.000,00 - EURO TRECENTOMILA /00 UDIENZA ex ART. 569 c.p.c.. 20/02/2019 - ore 9:30 ISTITUTO DI CREDITO DESIGNATO BANCA: EMILBANCA - REGGIO EMILIA, VIA ADUA 97/D pag. 3/30
0. SOMMARIO 0- Sommario....... pag.4 1 - Dati generali della procedura... pag.5 2 - Comunicazioni, operazioni peritali e sopralluogo... pag.6 3 Dati Catastali dei beni...... pag.8 4 - Descrizione dei beni pignorati.... pag.13 5 - Divisibilità del compendio immobiliare...... pag.13 6 - Controlli amministrativi e ispezioni presso la Conservatoria. pag.14 7 - Regolarità edilizia e agibilità... pag.16 8 - APE Attestato di Prestazione Energetica....... pag.25 9 - Certificazione degli impianti....... pag.25 10 - Ubicazione e caratteristiche generali... pag.26 11 - Calcolo della superficie commerciale....... pag.27 12 - Valutazione di mercato dei beni e prezzo base d asta.... pag.27 13 - Beni mobili presenti all interno dei beni pignorato. pag.29 14 - Elenco allegati....... pag.30 pag. 4/30
1. DATI GENERALI DELLA PROCEDURA Procedura: N 9/2018 R.G. Esecuzioni Immobiliari Tribunale di Reggio Emilia Creditore Procedente: XXX SPA rappresentata e difesa da Avvocato Debitore esecutato: XXX SRL in liquidazione con sede in Scandiano (RE) C.F. proprietaria per la quota di 1/1 Esperto: Geom. Tiziana Farioli con studio in via Guido de Ruggiero n 16 42123 Reggio Emilia Tel. Fax 0522.286632 Cell. 349.4909796 e-mail tiziana.farioli@gmail.com Pec tiziana.farioli@geopec.it Udienza: mercoledì 20.02.2019 ore 9:30 Diritto Pignorato: Quota di 1/1 di intera proprietà di terreni edificabili nudi di fabbricati siti in Scandiano (RE), loc. Chiozza, via Galvani angolo via Torricelli pag. 5/30
2. COMUNICAZIONI, OPERAZIONI PERITALI E SOPRALLUOGO 2.1 - COMUNICAZIONI La sottoscritta geom. Tiziana Farioli ha provveduto a dare comunicazione scritta alle parti interessate ed agli Avvocati da esse nominati, a mezzo posta ordinaria ed a mezzo Pec, dell incarico ricevuto, delle sue finalità e dell inizio delle operazioni peritali. In particolare sono stati avvertiti: 1. Creditore procedente: presso lo studio dell avv.to ; 2. Esecutata: presso l indirizzo della sede legale della società Copia della presente perizia verrà trasmessa all indirizzo dell'esecutata, al Creditore Procedente ed ai Creditori intervenuti qualora presenti alla data di consegna della relazione. 2.2 - OPERAZIONI PERITALI All inizio delle operazioni peritali, fissate presso lo studio della scrivente, gli interessati non sono intervenuti. Successivamente la scrivente, dopo avere esaminato l atto di pignoramento, ha: a) eseguito accertamenti presso gli uffici dell Agenzia del Territorio di Reggio Emilia per verificare quanto segue: la completezza ed idoneità dei documenti presenti in atti; la corretta individuazione dei beni oggetto della espropriazione in relazione ai dati catastali ed in relazione ai registri immobiliari; la corretta individuazione della proprietà immobiliare secondo i dati catastali desunti da visura rispetto ai dati catastali riportati nell atto di pignoramento (le quote di proprietà sono state verificate anche attraverso la disamina dell atto di provenienza); b) eseguito accertamenti per verificare la provenienza dei beni; c) eseguito i necessari accertamenti presso l Ufficio Tecnico del Comune di Scandiano per verificare: la conformità edilizia ed urbanistica dei beni in oggetto; la dichiarazione di agibilità/abitabilità; i costi delle eventuali sanatorie; pag. 6/30
eventuali obbligazioni gravanti sugli immobili; eventuali vincoli tesi ad espropriazione; eventuali vincoli paesistici, idrogeologici, forestali e storico-artistici e diritti di prelazione dello Stato (ex D. Lgs. 42/2004). Per dettagliata descrizione dello stato autorizzato dalla Pubblica Amministrazione si rimanda alla consultazione del capitolo 7 regolarità edilizia. 2.3 - SOPRALLUOGO PRESSO L IMMOBILE OGGETTO DI PIGNORAMENTO L Istituto Vendite Giudiziarie (I.V.G.), in qualità di custode giudiziario nominato dal Giudice Dott.ssa Sommariva, ha inviato alla scrivente ed alle parti lettera raccomandata/pec per comunicare la fissazione della data del primo sopralluogo presso l immobile in oggetto. La debitrice NON ha fornito riscontro ed il primo sopralluogo ha avuto esito negativo. Successivamente il custode giudiziario ha rintracciato il liquidatore della società ed ha concordato nuovo accesso pressi i beni in esame; il secondo sopralluogo si è quindi regolarmente svolto in data 10.01.2019. In tale sede la scrivente ha effettuato i dovuti accertamenti tecnici ed ha scattato le necessarie fotografie dei beni pignorati. Si segnala che allo stato attuale i fabbricati pignorati risultano tutti demoliti e che, alla data del sopralluogo, è stato rinvenuto un terreno recintato in stato di abbandono ed incuria. Per lo stato di occupazione e possesso dei beni si rimanda al successivo capito 6.3. pag. 7/30
3. DATI CATASTALI DEI BENI 3.1 - DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO Secondo atto di pignoramento e relativa nota di trascrizione i beni oggetto della presente procedura risultano censiti al N.C.E.U. del comune di Scandiano come segue: Tipologia immobile Comune Z. c. Fg. CATASTO FABBRICATI COMUNE DI SCANDIANO (I496) Map. Sub. Categ. Classe Consist. Rendita Catastale Abitazione Scandiano 30 189 2 A/3 1 1 6 vani sup.cat. n.p. n.p. Abitazione Scandiano 30 191 2 A/4 1 1 4,5 vani sup.cat. n.p. n.p. 189 1 Opificio Scandiano 30 190 191 1 D/1 1 n.p. n.p. n.p. Ditta Intestata XXX SRL PROPRIETA - 1 / 1 3.2 - DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI da VISURA all ATTO della PERIZIA Come da visura catastale, acquisita presso l Agenzia del Territorio di Reggio Emilia, i beni oggetto della presente perizia risultano censiti al N.C.E.U. del comune di Scandiano come segue: Tipologia immobile Comune Z. c. Fg. CATASTO FABBRICATI COMUNE DI SCANDIANO (I496) Map. Sub. Categ. Classe Consist. Rendita Catastale Abitazione Scandiano 30 189 2 A/3 1 1 6 vani sup.cat. 107 mq. 340,86 pag. 8/30
Abitazione Scandiano 30 191 2 A/4 1 1 4,5 vani sup.cat. 66 mq 137,12 189 1 Opificio Scandiano 30 190 191 1 D/1 1 6.365,33 Ditta Intestata XXX SRL PROPRIETA - 1 / 1 1 Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A/3: abitazioni di tipo economico; A/4: abitazioni di tipo popolare; D/1: opifici 3.3 ESTRATTO DI MAPPA CATASTALE, ESTRATTO DI PLANIMETRIE CATASTALI Come da mappa catastale e planimetrie catastali, acquisite presso l Agenzia del Territorio di Reggio Emilia, i beni oggetto della presente perizia risultano accatastati come segue: Estratto di mappa catastale Scandiano, foglio 30, mappale 189, 190 e 191 fuori scala pag. 9/30
Estratto planimetria catastale fuori scala Foglio 30, mappale 189, subalterno 2 Estratto planimetria catastale fuori scala Foglio 30, mappale 191, subalterno 2 pag. 10/30
Estratto planimetria catastale fuori scala Foglio 30, mappale 189, subalterno 1 pag. 11/30
3.4 - RISCONTRI ALLA SITUAZIONE CATASTALE I dati catastali riportati nell atto di pignoramento e nella relativa nota di trascrizione corrispondono con i dati desunti da visura catastale. Alla data odierna le unità immobiliari NON risultano regolarmente censite e NON vi è corrispondenza tra quanto accatastato e lo stato dei luoghi. Si segnalano di seguito le difformità catastali riscontrate in fase di sopralluogo: 1) tutti i fabbricati risultano essere stati demoliti (in forza di titolo autorizzativo rilasciato dal comune) e non risulta presentata la necessaria pratica per demolizione e aggiornamento catstale presso l agenzia delle entrate. Per sanare le difformità catastali di cui sopra occorre aggiornamento catastale con presentazione all Ufficio del Territorio di pratica per demolizione e variazione catastale. Per effettuare detta operazione di aggiornamento si ritiene di poter stimare un costo di prestazione professionale quantificabile in 2.500,00 compresi iva, oneri previdenziali del professionista e diritti catastali. (tale importo è puramente indicativo ed è riferito alla data odierna; l importo definitivo sarà fissato secondo accordi tra le parti per quanto riguarda il compenso del professionista e secondo le tariffe vigenti al momento della presentazione della pratica per quanto riguarda gli oneri da versare all Agenzia del Territorio). 3.5 PARTI COMUNI Trattasi di compendio immobiliare avente accessi indipendenti, per il quale non risultano presenti parti in proprietà comune con altre unità immobiliari. 3.6 - CONFINI DELL UNITA IMMOBILIARE Le unità che costituiscono il compendio in esame confinano nel loro insieme con: altre u.i. mappali 674 e 704; altre u.i. mappali 1116 e 1120 via Galvani; via Torricelli. 3.7 PROVENIENZA DEL CESPITE IMMOBILIARE I beni sono pervenuti all attuale proprietà in forza di atto di compravendita a ministero notaio Dott. Benedetto Catalini, stipulato in data 31.07.2009 al rep. n 111.869 e raccolta n 27.884, trascritto a Reggio Emilia in data 05.08.2009. Le unità immobiliari vengono valutate così come pervenute all attuale proprietà, con tutti gli oneri, i vincoli, i pesi e le servitù risultanti dagli atti di provenienza e legalmente costituiti ed in particolare nell atto si cita la convenzione edilizia stipulata con il comune di Scandiano per l attuazione del Piano di Recupero di iniziativa privata denominato P.R.3. pag. 12/30
4. DESCRIZIONE DEI BENI PIGNORATI 4.1 - IDENTIFICAZIONE DEI BENI Allo stato attuale dei luoghi trattasi di piena ed intera proprietà di terreni nudi di fabbricati, aventi potenzialità edificatoria ed inserirti all interno del Piano di Recupero di iniziativa privata denominato P.R.3, ubicati in comune di Scandiano (RE), località Chiozza, via Galvani angolo via Torricelli. 4.2 - DESCRIZIONE COMMERCIALE Allo stato attuale dei luoghi trattasi di piena ed intera proprietà di terreni nudi di fabbricati, aventi potenzialità edificatoria ed inserirti all interno del Piano di Recupero di iniziativa privata denominato P.R.3, ubicati in comune di Scandiano (RE), località Chiozza, via Galvani angolo via Torricelli. Il cespite immobiliare è composto da: terreni edificabili aventi superficie fondiaria complessiva di mq 3.804,00 con volumetria massima edificabile pari a 3.660,00 mc e S.pr. (superficie principale massima edificabile) pari a 995 mq (secondo i parametri indicati nelle N.T.A. del P.R. vigente alla data di stesura della presente relazione). L uso previsto è quello residenziale per abitazioni private (uso 1.1) ed il numero massimo di alloggi realizzabili è pari a 12. Risulta inserito all interno del medesimo piano anche il mappale 674, avente superficie di 349 mq, di proprietà del comune di Scandiano. L intervento è soggetto a Convenzione Edilizia stipulata con il comune di Scandiano in data 31.07.2009. 5. DIVISIBILITA DEL CESPITE IMMOBILIARE La scrivente ritiene che le unità oggetto di stima, nel loro complesso, tenendo conto delle caratteristiche che presentano (tipologia edilizia, destinazione d uso, ampiezza ecc.) non siano comodamente divisibili e che, nell interesse della procedura, sia opportuno effettuare un unica vendita che comprende tutte le unità immobiliari pignorate. Viene pertanto realizzato un unico lotto di vendita corrispondente alle porzioni immobiliari in precedenza identificate al capitolo 4.1 pag. 13/30
6. CONTROLLI AMMINISTRATIVI E ISPEZIONI PRESSO LA CONSERVATORIA 6.1 - ACCESSO PRESSO GLI IMMOBILI PIGNORATI La scrivente in data 10.01.2019 ha eseguito il secondo sopralluogo presso gli immobili in oggetto ed ha verificato quanto segue: a) la consistenza dei beni e la loro esatta identificazione; b) gli elementi necessari per una corretta descrizione (sono state scattate le fotografie); c) lo stato di conservazione e manutenzione; d) la corrispondenza tra lo stato dei luoghi e le planimetrie catastali; e) la corrispondenza tra lo stato dei luoghi e gli atti autorizzativi rilasciati dal comune; f) lo stato di possesso dei beni. 6.2 - CONTROLLO PRESSO L AMMINISTRAZIONE CONDOMINIALE Il compendio immobiliare in oggetto NON fa parte di un condominio. 6.3 - STATO DI POSSESSO DEI BENI Alla data del sopralluogo l immobile risultava a disposizione della società debitrice e libero da persone, pertanto i beni in oggetto vengono valutati considerando che gli stessi siano LIBERI da persone. Si segnala che i beni versano in stato di abbandono e che sono presenti oggetti da rottamare e vegetazione nata spontaneamente che invade parte dell area. Ai fini della procedura esecutiva in essere il compendio immobiliare è da intendersi libero a decreto di trasferimento (la liberazione avverrà a cura del custode giudiziario). 6.4 - FORMALITA, VINCOLI E ONERI CHE RESTANO A CARICO DELL AGGIUDICATARIO Risultano sussistere i seguenti vincoli che rimangono a carico dell acquirente: 1) Vincoli sull immobile derivanti da strumenti Urbanistici vigenti, con particolare riferimento al Piano di Recupero nel quale ricadono i terreni in oggetto; 2) Vincoli derivanti da Convenzione stipulata con il comune di Scandiano, di cui all atto a ministero notaio Catalini del 31/07/2009 rep. n 111.868/27.883 trascritto il 05/08/2009; 3) Vincoli derivanti da compravendita stipulata a ministero notaio Dott. Catalini in data 31/07/2009 rep. n 111.869/27.884; 4) Ogni altro vincolo derivante da atti trascritti. pag. 14/30
6.5 - FORMALITA, VINCOLI E ONERI NON A CARICO DELL AGGIUDICATARIO. Con ispezione effettuata presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Reggio Emilia, la sottoscritta ha verificato la situazione dei vincoli giuridici a carico della procedura. L elenco delle iscrizioni, trascrizioni e pignoramenti relativa all'immobile in oggetto, si riassume in: 1 TRASCRIZIONE del 24/09/2008 - Registro Particolare 20247 Registro Generale 31219 Pubblico ufficiale CATALINI BENEDETTO Repertorio 110879/27128 del 05/09/2008 ATTO TRA VIVI - FUSIONE DI SOCIETA' PER INCORPORAZIONE Nota disponibile in formato elettronico Presenza graffati 2 TRASCRIZIONE del 05/08/2009 - Registro Particolare 11176 Registro Generale 19171 Pubblico ufficiale CATALINI BENEDETTO Repertorio 111868/27883 del 31/07/2009 ATTO TRA VIVI - CONVENZIONE EDILIZIA Nota disponibile in formato elettronico Presenza graffati 3 TRASCRIZIONE del 05/08/2009 - Registro Particolare 11195 Registro Generale 19201 Pubblico ufficiale CATALINI BENEDETTO Repertorio 111869/27884 del 31/07/2009 ATTO TRA VIVI - COMPRAVENDITA Nota disponibile in formato elettronico Presenza graffati 4 ISCRIZIONE del 05/08/2009 - Registro Particolare 4762 Registro Generale 19202 Pubblico ufficiale CATALINI BENEDETTO Repertorio 111870/27885 del 31/07/2009 IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI APERTURA DI CREDITO Nota disponibile in formato elettronico Presenza graffati 5 TRASCRIZIONE del 19/01/2018 - Registro Particolare 1016 Registro Generale 1753 Pubblico ufficiale TRIBUNALE Repertorio 9119 del 08/01/2018 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE - VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI Nota disponibile in formato elettronico Presenza graffati pag. 15/30
7. REGOLARITA EDILIZIA 7.1 - REGOLARITA EDILIZIA E AGIBILITA Secondo quanto indicato nell atto di provenienza del 2009 gli immobili che all epoca della compravendita risultavano presenti sull area in oggetto sono stati realizzati in data antecedente il 1 settembre 1967. Nell atto di compravendita sono inoltre indicati i seguenti titoli edilizi: 1) Autorizzazione edilizia n A 12/88 del 23/02/1988; 2) Autorizzazione edilizia n A 52/88 del 14/05/1988; 3) D.I.A. n 14 del 13/02/1996; 4) D.I.A. n 96 del 18/09/1997. La scrivente ha quindi inoltrato formale richiesta di accesso agli atti all Ufficio Tecnico del comune di Scandiano per poter visionare eventuali titoli autorizzativi presenti presso l archivio comunale. Si precisa che nella richiesta di accesso agli atti inviata all Ufficio Tecnico sono stati indicati tutti i dati in possesso della sottoscritta, idonei all identificazione dei beni per il quali si richiedeva la visura, quali ad esempio i dati catastali dell immobile, l indirizzo e l intestazione dell attuale proprietà e precedente. Dalla ricerca presso l archivio il tecnico comunale ha reperito i seguenti atti autorizzativi inerenti i beni in esame: 1) Autorizzazione edilizia n A 12/88 presentata il 05/02/1988 e rilasciata il 23/02/1988; 2) Autorizzazione edilizia n A 52/88 presentata il 03/05/1988 e rilasciata il 14/05/1988; 3) D.I.A. n 14 del 13/02/1996; 4) D.I.A. n 96 del 18/09/1997; 5) D.I.A. n 165 del 27/07/2009 per demolizione totale di fabbricati all interno del P.R.3; 6) Permesso di Costruire n 36/2010 presentato in data 28/04/2010 (presentato entro il termine di 1 anno dalla sottoscrizione della convenzione) e rilasciato in data 04/11/2010 per realizzazione opere di urbanizzazione all interno del P.R.3; 7) Permesso di Costruire n 37/2010 presentato in data 28/04/2010 e rilasciato in data 01/04/2011 per realizzazione 1 stralcio (fabbricato residenziale costituito da 3 villette a schiera e pertinenze) all interno del P.R.3; 8) Proroga al ritiro del Permesso di Costruire n 37/2010 rilasciata in data 07/06/2011; 9) Annullamento prot. n.24462 del 28/12/2013Permesso di Costruire n 37/2010 per mancato ritiro entro i termini. pag. 16/30
Qualora presso l ufficio tecnico dovessero emergere documenti che non sono stati reperiti alla data odierna e quindi non sono stati esaminati e considerati in fase di redazione della presente perizia, occorrerà verificare la rispondenza degli stessi rispetto allo stato dei luoghi. Ciò detto, in considerazione di quanto la scrivente ha potuto appurare in sede di accesso agli atti e secondo le informazioni ricevute dal tecnico del servizio edilizia privata, si procede di seguito con l attestazione della regolarità edilizia dei beni. La demolizione dei fabbricati risulta essere stata effettuata in forza di titolo autorizzativo (D.I.A. n 165 del 27/07/2009 per demolizione totale di fabbricati all interno del P.R.3) e quindi risulta regolare. All interno della cartella edilizia relativa alla suddetta D.I.A. non è stata reperita la documentazione relativa alla chiusura dei lavori. Si presuppone che, avendo il comune rilasciato titoli successivi (Permesso di Costruire n 36/2010 e Permesso di Costruire n 37/2010), le opere siano da considerarsi regolari. Il Permesso di Costruire n 36/2010, relativo alle opere di urbanizzazione risulta ormai decaduto per la parte di opere non ancora realizzate. L aggiudicatario dovrà provvedere a propria cura e spese alla presentazione di nuovo Permesso per il completamento di tutto quanto mancante, così come previsto dalla convenzione. La convenzione, stipulata in data 31/07/2009, prevedeva che la realizzazione di tutti i fabbricati avvenisse entro 10 anni (30/07/2019). Alla data odierna tale termine può essere prorogato, se non in contrasto con i nuovi strumenti urbanistici adottati dalla P.A., in forza di quanto previsto dall art. 30 della Legge 98/2013 c.d. Decreto del Fare presentando una comunicazione presso il comune. Tutti gli oneri e le incombenze per l ottenimento dei Permessi di costruire per poter edificare i fabbricati restano a carico dell aggiudicatario. pag. 17/30
INQUADRAMENTO URBANISTICO I terreni in esame, che in origine costituivano la gran parte del complesso Latteria Sociale Alle Vacche Rosse, secondo i vigenti strumenti urbanistici risultano classificati come zona B.5 residenziale di ristrutturazione e di recupero di nuova formazione soggetta a Piano particolareggiato di iniziativa privata denominato P.R.3. Si allega tabella con dati di progetto pag. 18/30
Estratto Permesso di Costruire n 37/2010 decaduto pag. 19/30
Norme Tecniche di Attuazione del P.R.3 pag. 20/30
pag. 21/30
pag. 22/30
pag. 23/30
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Non sono state svolte indagine sull area per verificare la presenza di detriti/residui della demolizione, materiale interrato o altri materiali/beni da eliminare/bonificare. Eventuali costi a riguardo restano a carico dell aggiudicatario. Le valutazioni sopra espresse, rese sulla base delle informazioni raccolte durante le operazioni peritali, a seguito delle verifiche svolte presso il comune e secondo le norme attualmente in vigore, non costituiscono alcuna garanzia circa il buon esito ed il rilascio dei Permessi di costruire da parte del comune. Qualora dovessero emergere altri elementi non valutati/valutabili durante la redazione della presente relazione, ogni eventuale onere da esso derivanti rimane a carico dell aggiudicatario poiché si segnala che il compendio immobiliare in oggetto, essendo di provenienza giudiziaria (ex art. 2922 c.c. nella vendita forzata non ha luogo la garanzia per i vizi della cosa. Essa non può essere impugnata per cause di lesione ), è venduto secondo la formula del visto e piaciuto, nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, senza alcuna garanzia. 8. APE ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA Da controllo effettuato presso l archivio telematico di ERMES - REGIONE EMILIA ROMAGNA, alla data odierna NON risulta presente il certificato energetico relativo ai fabbricati demoliti. Allo stato attuale dei luoghi non necessarie. 9. CERTIFICAZIONE DEGLI IMPIANTI Non reperite. Allo stato attuale dei luoghi non necessarie. pag. 25/30
10. UBICAZIONE E CARATTERISTICHE GENERALI 10. 1 CARATTERISTICHE GENERALI DELL IMMOBILE E FINITURE INTERNE Il cespite è sito in comune di Scandiano (RE), località Chiozza, in zona semi-periferica a ridosso della strada provinciale 467. I terreni sono siti all interno di un area destinata ad uso residenziale ed artigianale/industriale. La zona gode di una buona viabilità che permette rapidi collegamenti con i comuni limitrofi. L area circostante è caratterizzata dalla presenza di immobili di recente edificazione a destinazione residenziale e altri fabbricati più datati a prevalente destinazione artigianale e industriale. Estratto di mappa satellitare fuori scala Terreni edificabili siti in via Galvani angolo via Torricelli pag. 26/30
11. CALCOLO della VOLUMETRIA EDIFICABILE 11.1 - CALCOLO DELLE SUPERFICI Per la determinazione del più probabile valore di mercato del bene si assume come parametro di stima il metro quadrato edificabile della Superficie principale (S.pr.) come da Piano di Recupero. 12. VALUTAZIONE DI MERCATO E PREZZO BASE D ASTA 12.1 - SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE L incarico affidato all esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale del bene ovvero la determinazione del più probabile valore di mercato alla data odierna. Il criterio valore di mercato della piena proprietà si riferisce concettualmente al prezzo di mercato come punto d'incontro della domanda e dell'offerta. La definizione della Banca d'italia del valore di mercato, in linea con quella degli IVS (Standard Internazionali di valutazione), definisce come valore di mercato l'importo stimato al quale l'immobile andrebbe venduto alla data della valutazione in un'operazione svolta tra un venditore ed un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo un'adeguata promozione commerciale, nell'ambito della quale le parti hanno agito con cognizione di causa, con prudenza e senza alcuna costrizione. Risulta evidente che nel caso in esame non è quindi possibile riferirsi al valore di mercato come sopra esposto in quanto da una parte abbiamo il venditore che si trova nella condizione di dover vendere (vendita forzata) e che pertanto non si può collocare all interno della definizione maggiormente ricorrente del valore di mercato. Per tali motivi il più probabile valore di mercato ottenuto con procedimento comparativo con beni simili, viene percentualmente abbattuto in quanto la vendita all asta non viene eseguita secondo le regole del mercato convenzionale ma nell ambito di una vendita forzata e quindi, ad esempio, priva di garanzie. La presente stima è stata effettuata con riferimento alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dei beni in oggetto, così come definite nella tecnica estimativa, esplicitate nelle descrizioni fatte in precedenza, ed è stata applicata, al fine di stabilire il prezzo base d asta, una percentuale di riduzione pari al 20% del valore di mercato. Si è tenuto conto dello stato attuale dei beni e del fatto che occorre realizzare/completare le opere di urbanizzazione previa presentazione di nuovo Permesso di Costruire. pag. 27/30
12.2 CRITERI ADOTTATI PER IL CALCOLO DEL PIU PROBABILE VALORE di MERCATO Per determinare il valore corrente di mercato del compendio in oggetto è stata effettuata una comparazione con beni simili offerti sul mercato in zone analoghe o mercati di concorrenza. A tali valori sono state apportate le dovute correzioni attraverso l applicazione di coefficienti di aggiustamento ed è stato infine stabilito il seguente valore unitario: Capacità edificatoria:...... 500,00/mq S.pr. Descrizione S.pr. max Prezzo mq Valore Terreni con capacità edificatoria 995,00 500,00 497.500,00 TOTALE arrotondato a 498.000,00 NOTA: nonostante le metodologie di calcolo adottate il valore finale degli immobili è sempre da intendersi a corpo e non a misura. 12.3 DECURTAZIONI AL VALORE DI MERCATO Descrizione Valore Valore del cespite 498.000,00 Costi di regolarizzazione catastale - Costi di regolarizzazione edilizia - TOTALE 498.000,00 PREZZO BASE D ASTA 12.4 - ABBATTIMENTO FORFETARIO DEL VALORE DI MERCATO COMPLESSIVO Trattandosi di vendita giudiziaria viene operata una riduzione forfetaria di circa il 20% del valore di mercato, dovuta all assenza di garanzie sui vizi occulti, oltre che al gravame di tempi e modalità che non rendono immediatamente disponibile l immobile, ivi compresi i disagi e le spese per le regolarizzazioni e/o la messa ripristino secondo quanto descritto in precedenza. Valore ridotto = 498.000,00 20% = 398.400,00 arrotondato a 400.000,00 pag. 28/30
OFFERTA MINIMA 12.5 - INDICAZIONE DEL VALORE di OFFERTA MINIMA Si determina l importo di minima offerta, così come previsto dalla Legge n. 132 del 6 agosto 2015 entrata in vigore il 21.08.2015, con ulteriore decurtazione del 25% rispetto al prezzo base d asta. Pertanto risulta quanto segue: Valore offerta minima= 400.000,00 25% = 300.000,00 13. NOTE BENI MOBILI PRESENTI ALL INTERNO DEL BENE PIGNORATO Non presenti ****************************** In qualità di esperto nominato nella presente procedura esecutiva dichiaro che: la sottoscritta ha ispezionato personalmente l immobile oggetto di stima; salvo diversa indicazione la data della valutazione coincide con la data della relazione di stima riportata in calce alla stessa; gli allegati alla relazione sono parte integrante della stessa e vanno pertanto integralmente visionati per una sua piena comprensione. Nel ringraziare la S.V.I. per la fiducia accordatami, rassegno la presente relazione, confidando d aver operato al meglio della mia professionalità ed esperienza. Rimango a disposizione per ogni qualsiasi spiegazione o richiesta d integrazione di quanto fin qui svolto. Tanto doveva la sottoscritta ad evasione dell'incarico ricevuto. Reggio Emilia, 31.01.2019 L esperto stimatore Geom. Tiziana Farioli pag. 29/30
14. ALLEGATI Allegato A - RELAZIONE SINTETICA RIASSUNTIVA; Allegato B SCHEDA PUBBLICITA IMMOBILIARE; Allegato C omesso; Allegato D non necessario ALTRI ALLEGATI 1) Documentazione fotografica; 2) Estratto di mappa catastale; 3) Visure catastali storiche; 4) Planimetrie catastali; 5) Atto di provenienza; 6) Convenzione edilizia; 7) Norme Tecniche di Attuazione del P.R.3; 8) Frontespizi pratiche edilizie ********************* E vietata la pubblicazione completa o parziale del presente documento o un uso diverso da quello per il quale lo stesso è stato redatto. pag. 30/30