Architetto Fabio Bettosti studio in Casazza (BG) via Tagliati 50 Telefono: 3291624537 email: fabio_bettosti@alice.it fabio.bettosti@archiworldpec.it TRIBUNALE di BERGAMO ******* Esecuzione immobiliare R.G. 923/2016 Promossa da: Contro: Unicredit S.p.A. Rumiatti Donatella e Rumiatti Paola *** Giudice dell esecuzione: Dott.ssa Gelato Elena Consulente Tecnico d Ufficio: arch. Fabio Bettosti Udienza fissata per il 26.05.2017 Consulenza Tecnica d Ufficio relativa ai beni di proprietà della sig.ra Rumiatti Paola (c.f. RMTPLA77T62L388R) nata a Trescore Balneario (BG) il 22.12.1977 residente a Trescore Balneario (BG), via Cà Bianca n. 10, pignorati con atto di pignoramento immobiliare trascritto in data 15.09.2016 ai nn. 40634/26945 a favore di Unicredit S.p.A. con sede in Roma c.f. 00348170101, pignoramento immobiliare del 28.07.2016 n. di rep. 8625/2016 Ufficiale Giudiziario di Bergamo, redatta dall arch. Fabio Bettosti - libero professionista in Casazza via Tagliati n. 50, in qualità di Consulente Tecnico d Ufficio nominato dal Giudice dell Esecuzione, in forza del verbale di giuramento ed accettazione d incarico in data 22.02.2017. La presente consulenza tecnica è stata redatta sulla scorta del sopralluogo avvenuto in data 09.03.2017, sulla base delle ispezioni ipo-catastali, sulla base delle indagini urbanistiche presso l ufficio tecnico del comune di Trescore Balneario (BG) e degli
accertamenti presso l Agenzia del Territorio di Bergamo. La documentazione reperita presso i vari uffici di cui sopra, è allegata alla seguente consulenza tecnica quale maggior chiarimento delle descrizioni in seguito rese. QUESITO l esperto estimatore PROVVEDA 1) All identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali e più precisamente alla esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento ed alla formazione, ove opportuno, di uno o più lotti per la vendita, identificando i nuovi confini e provvedendo, previa autorizzazione del Giudice, ove necessario, alla realizzazione del frazionamento, allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale; 2) Ad una sommaria descrizione del bene; 3) Per le costruzioni iniziate anteriormente il 1 settembre 1967, ove non sia reperibile la dichiarazione sostitutiva dell atto notorio di cui all art. 40 della Legge 47/1985, indichi, anche in base ad elementi presuntivi, la data di inizio delle costruzioni stesse; 4) Per le costruzioni iniziate successivamente alla data di cui al punto 3), accerti gli estremi della licenza o concessione edilizia; evidenzi in ogni caso l eventuale assenza di licenza o le realizzazioni effettuate in difformità della stessa ed in tali casi, indichi se il proprietario dell immobile ha provveduto a presentare la domanda di condono edilizio ed a versare la relativa oblazione ai sensi delle leggi 47/1985 e 724/1994 indicando lo stato del procedimento; nell ipotesi che queste ultime circostanze non si fossero verificate, controlli la possibilità di sanatoria ai sensi dell art. 36 DPR 6.6.2001 n. 380 e gli eventuali costi della stessa; verifichi ai fini dell istanza di condono che l aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall art. 40, 6 comma L. 47/1985 ovvero dall art. 46, 5 comma DPR 380/2001, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria; 5) Per i terreni, alleghi il certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Sindaco competente ai sensi dell art. 18 della Legge 47/1985; 6) All identificazione catastale dell immobile, previo accertamento dell esatta rispondenza dei dati specificati nell atto di pignoramento con le risultanze catastali, indicando altresì gli ulteriori elementi necessari per l eventuale emissione del decreto di trasferimento ed eseguendo le variazioni che fossero necessarie per
l aggiornamento del catasto, ivi compresa la denuncia al N.C.E.U. in relazione alla Legge n. 1249/39, oltre ad acquisire la relativa scheda ovvero predisponendola ove mancante; provveda, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione e, in caso di oggettiva impossibilità, ne indichi le ragioni ostative; 7) All accertamento, in base alla documentazione dell Agenzia del Territorio, se, all atto della notifica del pignoramento, il debitore esecutato risultava intestatario degli immobili stessi in forza ad un atto regolarmente trascritto, indicando gli eventuali comproprietari indivisi; 8) All accertamento dell esatta provenienza dei beni mediante la ricostruzione analitica delle vicende relative ai medesimi beni, con le trascrizioni ed iscrizioni ipotecarie nel ventennio antecedente al pignoramento, della sussistenza di oneri, pesi, servitù attive e/o passive, diritti di usufrutto, uso ed abitazione e quindi dell esistenza di formalità, vincoli e oneri, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente; alla verifica che i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto sul bene del debitore pignorato sia di proprietà ovvero derivante da alcuno di suddetti titoli; all informazione sull importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziali relativi al bene pignorato; 9) Alla determinazione del valore degli immobili pignorati; 10) Alla formazione di lotti per gruppi omogenei se la natura degli immobili lo consente, indicando, per ciascuna unità, il valore, la superficie ed i confini e procedendo, se necessario, al relativo frazionamento catastale; 11) All accertamento della comoda divisibilità dei beni; 12) All accertamento dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento. Laddove essi siano occupati in base ad un contratto di affitto o locazione, verifichi la data di registrazione, e la scadenza del contratto, la data di scadenza per l eventuale disdetta, l eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, nonché l esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura
condominiale, gravanti sul bene che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico; 13) All accertamento se i beni pignorati siano oggetto di procedura espropriativa per Pubblica Utilità; 14) All allegazione delle planimetrie degli immobili e di una congrua documentazione fotografica che idoneamente li raffiguri; 15) Proceda, in caso di vendita degli immobili, a redigere e presentare la nota di voltura catastale; 16) Al deposito di separata e succinta descrizione del lotto, ovvero dei lotti formati, con indicazione dello stato di occupazione da parte dell esecutato o di terzi, con il prezzo di stima loro attribuito, nella quale sarà indicata tra l altro anche il contesto in cui gli stessi sono ubicati, secondo lo schema consueto per la pubblicazione dei bandi di vendita immobiliare. ANALISI DEL QUESITO Punto 1 Le unità immobiliari oggetto della presente procedura sono situate nel comune di Trescore Balneario (BG) e più precisamente: Trescore Balneario (BG) via Cà Bianca n. 10, costituita da un appartamento posto al piano terra, con locale deposito al piano interrato in un fabbricato in zona periferica. Censiti presso l Agenzia del territorio di Bergamo al Catasto Fabbricati come segue: Comune di Trescore Balneario (BG), piena proprietà per la quota di 1/1 sig.ra Rumiatti Paola. Appartamento al piano terra: fg. 8 mapp. 5644 sub. 2, cat. A/7 vani 6 R.C. 464,81; Confini appartamento: su quattro lati prospetto su enti comuni. Deposito al piano interrato: fg. 8 mapp. 5644 sub. 701, cat. C/2 mq 38 R.C. 82,43; Confini deposito: su due lati terrapieno, su un lato altra proprietà, su un lato enti comuni. Punto 2
L immobile sito in comune di Trescore Balneario (BG) fg. 8 mapp. 5644 sub. 2, via Cà Bianca n. 10, posto al piano terra in un fabbricato in zona periferica, sprovvisto di ascensore, con impianto termico centralizzato e terminali in alluminio, è cosi composto: ingresso/disimpegno, soggiorno, cucina, disimpegno, wc e tre camere al piano terra. I pavimenti sono in marmo e ceramica, i rivestimenti sono in ceramica, serramenti in legno dotati di vetro singolo ed oscuranti esterni con tapparelle in plastica. L appartamento si trova in sufficiente stato di manutenzione e conservazione tenendo conto della vetustà del fabbricato, non risulta necessario alcun intervento di manutenzione. L immobile sito in comune di Trescore Balneario (BG) fg. 8 mapp. 5644 sub. 701, via Cà Bianca n. 10, posto al piano interrato in un fabbricato in zona periferica, sprovvisto di ascensore, non riscaldato, è cosi composto: locale deposito oltre le quote proporzionali di comproprietà condominiali. I pavimenti sono in ceramica, la basculante è in alluminio. Il deposito si trova in sufficiente stato di manutenzione e conservazione tenendo conto della vetustà del fabbricato, non risulta necessario alcun intervento di manutenzione. Punto 3-4 L immobile di Trescore Balneario (BG), di cui fanno parte le unità immobiliari pignorate, è stato edificato con Licenza Edilizia n. 68 del 03/10/1969 prot. 3014 (dato desunto dall atto notarile, la pratica non è stata trovata presso gli archivi comunali). E stata invece reperita una D.I.A. del 07/02/2003 prot. 1898. Nessuna difformità riscontrata tale da compromettere il valore dell immobile. Punto 5 Le unità immobiliari pignorate oggetto della presente procedura sono censite al Catasto Fabbricati per cui non è necessario richiedere nessun certificato di destinazione urbanistica.
Punto 6 Immobili di Trescore Balneario (BG) Le unità immobiliari risultano censite presso l Agenzia del Territorio, Catasto Fabbricati Ufficio Provinciale di Bergamo, comune di Trescore Balneario (BG), piena proprietà per la quota di 1/1 della sig.ra Rumiatti Paola. Appartamento: fg. 8 mapp. 5644 sub. 2, cat. A/7 vani 6 R.C. 464,81; Deposito: fg. 8 mapp. 5644 sub. 701, cat. C/2 mq 38 R.C. 82,43. Da una verifica presso l archivio comunale del comune di Trescore Balneario è stata individuata una pratica edilizia, DIA del 07/02/2003 prot. 1898, con la quale si trasformava l unità immobiliare fg. 8 mapp. 5644 sub. 6 da autorimessa a deposito. Per questo motivo si è proceduto alla variazione catastale della destinazione d uso dell unità immobiliare sopra indicata che presenta ora i seguenti estremi: Deposito: fg. 8 mapp. 5644 sub. 701. Punto 7 Immobili di Trescore Balneario (BG) All atto della notifica di pignoramento immobiliare, l esecutata Rumiatti Paola (c.f. RMTPLA77T62L388R), era l unica intestataria degli immobili, fg. 8 mapp. 5644 sub. 2, fg. 8 mapp. 5644 sub. 6 (ora 701), per la quota di 1/1 di piena proprietà, per ½ in forza di atto di acquisto in data 12.10.2001 Rep. 136776/32884 Notaio Dott. Jean-Pierre Farhat, trascritto presso la Conservatoria dei registri Immobiliari di Bergamo in data 24.10.2001 ai nn. 42531/31550, e per ½ in forza di atto di acquisto in data 11.04.2003 Rep. 144082/37016 Notaio Dott. Jean-Pierre Farhat, trascritto presso la Conservatoria dei registri Immobiliari di Bergamo in data 23.03.2003 ai nn. 20736/13511. Si precisa che nel titolo e nella nota di trascrizione del pignoramento suddetto le unità immobiliari in oggetto vengono erroneamente indicate di spettanza delle sig.re Rumiatti Donatella e Rumiatti Paola per la quota di ½ ciascuno, mentre alla data di trascrizione del pignoramento le unità immobiliari risultavano di spettanza della sola sig.ra Rumiatti Paola.
Punto 8 Immobili di Trescore Balneario(BG) Le unità immobiliari, fg. 8 mapp. 5644 sub. 2 e fg. 8 mapp. 5644 sub. 6 (ora 701), oggetto della presente procedura, al ventennio presentano la seguente storia: In forza di atto di acquisto a rogito in data 25.06.1969 Rep. 10316 Notaio Dott. Carlo Mangili, trascritto presso la Conservatoria dei registri Immobiliari di Bergamo in data 19.07.1969 ai nn. 165 vol.60, la sig.ra Adele Belotti nata a Trescore Balneario il 14/12/1937 acquistava per la piena proprietà l originario terreno su cui è stato edificato il fabbricato di cui sono parte gli immobili in oggetto. In forza di atto di acquisto a rogito in data 27.04.2000 Rep. 129541 Notaio Dott. Jean-Pierre Farhat, trascritto presso la Conservatoria dei registri Immobiliari di Bergamo in data 15.05.2000 ai nn. 18715/13800, il sig. Massimo Brega nato a Bergamo il 08/11/1960 acquista la piena proprietà dell unità immobiliare in oggetto dalla sig.ra Adele Belotti nata a Trescore Balneario il 14/12/1937. In forza di atto di acquisto a rogito in data 12.10.2001 Rep. 136776/32884 Notaio Dott. Jean-Pierre Farhat, trascritto presso la Conservatoria dei registri Immobiliari di Bergamo in data 24.10.2001 ai nn. 42531/31550, le sig.re Rumiatti Donatella nata a Gavirate il 28/03/1959 e Rumiatti Paola nata a Trescore Balneario il 22/12/1977, acquistano per la quota di ½ ciascuno la piena proprietà delle unità immobiliari in oggetto dal sig. Massimo Brega nato a Bergamo il 08/11/1960. In forza di atto di acquisto a rogito in data 11.03.2003 Rep. 144082/37016 Notaio Dott. Jean-Pierre Farhat, trascritto presso la Conservatoria dei registri Immobiliari di Bergamo in data 23.04.2003 ai nn. 20736/13511, la sig.ra Rumiatti Paola nata a Trescore Balneario il 22/12/1977, acquista la quota di ½ di piena proprietà delle unità immobiliari in oggetto dalla sig.ra Rumiatti Donatella nata a Gavirate il 28/03/1959. Formalità pregiudizievoli Ipoteca volontaria iscritta a Bergamo il 24.10.2001 ai nn. 42532/10434, a favore della società FIN-ECO BANCA ICQ S.P.A. con sede a Milano a carico delle sig.re Rumiatti Donatella e Rumiatti Paola, a garanzia di mutuo fondiario per complessivi 361.519,98, ipoteca gravante sulle unità immobiliari in oggetto.
Pignoramento immobiliare trascritto a Bergamo il 15.09.2016 ai nn. 40634/26945 a favore della società UNICREDIT S.p.A. con sede in Roma (c.f. 03991520267), a carico delle sig.re Rumiatti Donatella nata a Gavirate il 28/03/1959 e Rumiatti Paola nata a Trescore Balneario il 22/12/1977, pignoramento in ragione di ½ ciascuno sul diritto di proprietà delle unità immobiliari in oggetto (si precisa che alla data del pignoramento le unità immobiliari risultavano di proprietà della sola sig.ra Rumiatti Donatella). Punto 9 La valutazione degli immobili pignorati nel comune di Trescore Balneario (BG) viene determinata sulla scorta dei prezzi medi di mercato considerando: l ubicazione periferica del bene, la destinazione urbanistica di Tessuto residenziale consolidato, l anno di costruzione iniziale del 1969 e successive manutenzioni ordinarie, il sufficiente stato di conservazione. Stima valore Fg. 8 mapp. 5644 sub. 2 Superficie virtuale Appartamento piano T mq 156,00 mq 156,00 Balconi mq 35,00 x 0,33 mq 11,55 mq 167,55 mq 167,55 x 1.400,00 /mq = 234.570,00 15% = 199.384,50 Valore totale arrotondato 199.000,00 Valore quota diritto 1/1= 199.000,00 Fg. 8 mapp. 5644 sub. 701 Superficie virtuale Deposito piano interrato mq 45,00 x 0,50 mq 22,50 mq 22,50 mq 22,50 x 1.400,00 /mq = 31.500,00 15% = 26.775,00 Valore totale arrotondato 26.500,00 Valore quota diritto 1/1= 26.500,00
Punto 10-11-12-13 Per l immobile oggetto del presente procedimento si costituisce n. 1 LOTTO. LOTTO N. 1 Immobile in Trescore Balneario (BG)- Fg. 8 mapp. 5644 sub. 2 Superficie virtuale mq 167,55 - valore quota diritto 1/1 199.000,00 Immobile in Trescore Balneario (BG)- Fg. 8 mapp. 5644 sub. 701 Superficie virtuale mq 22,50 - valore quota diritto 1/1 26.500,00 I beni per quanto espresso al punto 9 non risultano comodamente divisibili. Alla data del sopralluogo gli immobili di Trescore Balneario (BG) sono risultati: occupati dall esecutata Rumiatti Paola e famiglia in qualità di proprietaria. L immobile non è risultato oggetto di attività di esproprio per Pubblica Utilità. Non risulta costituito alcun condominio. Da informazioni presso l ufficio tributi del comune di Trescore Balneario, alla data della presente C.T.U. risultano dovute le seguenti somme ai fini TARI: anno 2015 169,00; anno 2016 168,00. Punto 14 Si allegano: 1) Elaborati grafici illustrativi, 2) Documentazione fotografica. Punto 15 In seguito alla vendita dell immobile lo scrivente CTU provvederà a redigere apposita nota di voltura. Punto 16 Si allega alla presente Consulenza Tecnica d Ufficio succinta descrizione dei beni con indicazione dello stato di occupazione, il prezzo di stima con indicazione del contesto in cui il bene è indicato. Casazza, lì 24.04.2017
IL C.T.U. Arch. Fabio Bettosti Allegati: 1) Elaborati grafici illustrativi; 2) Documentazione fotografica; 3) Documentazione concessoria; 4) Planimetrie catastali.