TRIBUNALE CIVILE DI REGGIO EMILIA

TRIBUNALE CIVILE DI REGGIO EMILIA Ufficio Esecuzioni Immobiliari ESECUZIONE IMMOBILIARE N 69 / 2018 R.G. Giudice dell esecuzione: Dott. ssa Camilla SOMMARIVA Esecuzione promossa da: EMIL BANCA-Credito Cooperativo-Società Cooperativa Contro: Rapporto di valutazione Immobile posto in Scandiano (RE) via Mezzaluna nn.32/d, 32/E, 32/F, 32/G e nn. 34/A, 34/B Ausiliario del custode giudiziale: Architetto LUISA GHISELLI Pagina 1 di 16

SOMMARIO 1- RIASSUNTO E DATI GENERALI...4 2- COMUNICAZIONE E OPERE PERITALI...4 3- DATI CATASTALI..5 3.1- DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO...5 3.2- DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA 6 3.3- COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE.6 4- DESCRIZIONE DEI BENI.. 7 5- LOTTI DI VENDITA.... 8 5.1-1 LOTTO..8 5.1.1- DATI CATASTALI....8 5.1.2- DESCRIZIONE COMMERCIALE.8 5.1.3- REGOLARITA EDILIZIA 8 5.1.4- EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO.9 5.1.5- COSTI DI REGOLARIZZAZIONE.......9 5.1.6- OCCUPAZIONE DEGLI IMMOBILI.....9 5.1.7- VINCOLI E ONERI GIURIDICI.....9 - VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIRENTE - VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA 5.1.8- DIRITTO DI PRELAZIONE......10 5.1.9- VALORE DEI BENI...........10 - SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE - CALCOLO DELLE SUPERFICI - VALORE DI MERCATO DEI BENI 5.1.10- ATTO DI PROVENIENZA DEI BENI....11 5.2-2 LOTTO 12 5.2.1- DATI CATASTALI....12 5.2.2- DESCRIZIONE COMMERCIALE 12 5.2.3- REGOLARITA URBANISTICA...12 5.2.4- EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO 12 Pagina 2 di 16

5.2.5- OCCUPAZIONE DEGLI IMMOBILI....12 5.2.6- VINCOLI E ONERI GIURIDICI....13 - VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIRENTE - VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA 5.2.7- DIRITTO DI PRELAZIONE......13 5.2.8- VALORE DEI BENI...........13 - SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE - CALCOLO DELLE SUPERFICI - VALORE DI MERCATO DEI BENI 5.2.9- ATTO DI PROVENIENZA DEI BENI.. 15 6- STATO CIVILE DEI DEBITORI.. 15 7- CERTIFICAZIONE ENERGETICA...15 8- CERTIFICAZIONE DEGLI IMPIANTI 15 9- NOTE-BENI MOBILI PRESENTI ALL INTERNO DEI BENI PIGNORATI. 15 10- ALTRE INFORMAZIONI..16 11- ALLEGATI.16 Pagina 3 di 16

1. RIASSUNTO E DATI GENERALI PROCEDURA n 69 / 2018 R.G. Esecutata: Procedente: EMIL BANCA-Credito Cooperativo-Società Cooperativa Rappresentata e difesa da Avvocato Claudio Vincetti Reggio Emilia (RE), via A. Gramsci n. 24 Tel 0522 922292- fax 0522 518475 Intervenuto: DISTRICOLD Rappresentata e difesa da Avvocato Marcello Valenti Modena via Taglio Tel 059 212398 Data conferimento incarico: 16-10-2018 Termine di consegna della relazione presso la Cancelleria delle esecuzioni: 05-02-2019 Udienza: Mercoledì 06-03-2019 ore 10.30 Atto pignoramento: trascritto il 14-02-2018 R.G. 3813 - R.P. 2486 Contributo unificato: SI 2. COMUNICAZIONI E OPERE PERITALI L esperto ha provveduto ad informare le parti interessate e gli avvocati da Esse nominati tramite raccomandate A/R e posta certificata della nomina e dell inizio delle operazioni peritali, in particolare sono stati avvertiti : 1) L esecutata tramite A/R in data 16.10.2018 n. 15324232612-7, RIFIUTATA DAL DESTINATARIO in data 22.10.2018; 2) Il creditore procedente EMIL BANCA Credito Coop. c/o Avvocato Claudio Vincetti tramite posta elettronica certificata in data 16.10.2018; 3) Il creditore intervenuto DISTRICOLD c/o Avvocato Marcello Valenti tramite posta elettronica certificata in data 15.11.2018. Pagina 4 di 16

3. DATI CATASTALI 3.1 DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO I. BENI CENSITI AL CATASTO URBANO (N.C.E.U.) INTESTATA: Tipologia del bene ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e sub. dati catastali Consistenza e superficie Categoria e classe (1) Rendita commerciale Comune di Scandiano via Mezzaluna T 30 mapp. 327 - sub. 22 D/8 3.550,00 euro (1)Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 D/8: Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni. Tipologia del bene ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e sub. dati catastali Consistenza e superficie Categoria e classe (1) Rendita magazzino Comune di Scandiano via Mezzaluna S1 30 mapp. 327 - sub. 11 C/2 301,09 euro (2)Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 C/2: Magazzini e locali di deposito. Pagina 5 di 16

3.2 DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA II. BENI CENSITI AL CATASTO URBANO (N.C.E.U.) INTESTATA: Tipologia del bene ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e sub. dati catastali Consistenza e superficie Categoria e classe (1) Rendita commerciale Comune di Scandiano via Mezzaluna T 30 mapp. 327 - sub. 22 D/8 3.550,00 euro (1) Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 D/8: Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni. Tipologia del bene ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e sub. dati catastali Consistenza e superficie Categoria e classe (1) Rendita magazzino Comune di Scandiano via Mezzaluna S1 30 mapp. 327 - sub. 11 110 mq C/2 classe 2 301,09 euro Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 C/2: Magazzini e locali di deposito. 3.3 COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE I dati catastali riportati nello schema I sono quelli desunti dall atto di pignoramento, mentre quelli dello schema II sono quelli della situazione catastale attuale. La proprietà risulta regolarmente censita e vi è piena corrispondenza tra bene pignorato e quello accatastato. Confini catastali: L immobile commerciale al sub. 22 (D/8) a p. terra, confina con: -a nord e ad est con portico comune condominiale; -a sud/est e a sud/ovest con area cortiliva comune; -a sud/ovest con canale. Il magazzino al sub. 11 (C/2) a piano interrato, confina con: Pagina 6 di 16

-a nord con scala condominiale; -sugli altri 3 lati con area cortiliva condominiale. 4. DESCRIZIONE DEI BENI Trattasi di un fabbricato ad uso commerciale a piano terra con zona ufficio, sala mostra e area verifica/riparazioni e di un locale a magazzino a piano interrato, sito in Comune di Scandiano, località Chiozza, in via Mezzaluna nn. 32/D, 32/E, 32/F, 32/G, 34/A e 34/B. L immobile a piano terra (D8 sub. 22) è composto da n. 1 ingresso-mostra, n. 1 ufficio, n. 1 disimpegno, n. 1 ampio locale magazzino/stoccaggio, n. 1 bagno con antibagno e spogliatoio, n. 1 area verifiche/riparazione, n. 1 ripostiglio e n. 1 locale prove. L immobile a piano interrato (C2 sub. 11) è composto da n. 1 magazzino con accesso solo esterno all edificio. L immobile al sub. 22, occupa parte del piano terra di una palazzina residenziale ed è utilizzato per l attività di magazzino della ditta esecutata che si occupa di vendita e riparazione elettrodomestici, con tutte le attrezzature e gli elettrodomestici per l attività. E dotato di regolari contratti per la fornitura di energia elettrica e acquedotto. Immobile NON dotato di impianto di riscaldamento. IL CONDOMINIO SI AUTOGESTISCE dal punto di vista amministrativo spese comuni. Mostra caratteristiche di finitura di DISCRETO livello, in BUONE condizioni di manutenzione e conduzione. Le divisorie tra gli spazi magazzino, mostra, ufficio sono in cartongesso, pavimenti in piastrelle di marmo nella zona uffici e magazzini, pavimenti e rivestimenti in ceramica nei bagni e locali prove. Serramenti in alluminio e in parte in legno, porte interne in legno tamburato. Il fabbricato di cui fanno parte i beni in oggetto, si presenta, internamente ed esternamente, in uno stato di manutenzione e conservazione di BUON livello. L immobile al sub. 11, occupa parte del piano interrato di una palazzina residenziale ed è utilizzato come magazzino della ditta esecutata che si occupa di vendita e riparazione elettrodomestici, con tutte le attrezzature e gli elettrodomestici per l attività. Immobile NON dotato di impianto di riscaldamento. IL CONDOMINIO SI AUTOGESTISCE dal punto di vista amministrativo spese comuni. Mostra caratteristiche di finitura inesistenti, in DISCRETE condizioni di manutenzione e conduzione. Pavimento in battuto di cemento e interni non tinteggiate. Serramenti in ferro e portone a due ante in lamiera preverniciata. Vi si accede solo dall esterno del complesso, dal portone in fondo alla rampa che porta alle autorimesse del condominio. Il fabbricato di cui fanno parte i beni in oggetto, si presenta, internamente ed esternamente, in uno stato di manutenzione e conservazione di BUON livello. Il cespite è sito in Comune di Scandiano, in località Chiozza. L area circostante i beni in oggetto è caratterizzata dalla presenza di immobili a prevalente destinazione commerciale e terziario e presenta una media densità abitativa. Nei dintorni vi è dotazione di servizi di quartiere e sono presenti attività commerciali al dettaglio a breve distanza. Le reti acqua e gas sono diffuse in modo capillare. Pagina 7 di 16

5. LOTTI DI VENDITA La presenza di n. 2 unità immobiliari distinte e autonome, impone la vendita in 2 lotti, oltre alle porzioni comuni dell edificio, situati in zona periferica a Scandiano, località Chiozza. 5.1-1 LOTTO 5.1.1: DATI CATASTALI Tipologia del bene ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e sub. dati catastali Consistenza e superficie Categoria e classe (1) Rendita commerciale Comune di Scandiano via Mezzaluna T 30 mapp. 327 - sub. 22 D/8 3.550,00 euro Confini: a nord e ad est con portico comune condominiale, a sud/est e a sud/ovest con area cortiliva comune e a sud/ovest con canale. 5.1.2: DESCRIZIONE COMMERCIALE L indagine svolta in loco ha evidenziato che la richiesta di unità immobiliari in zona è sensibilmente diminuita, pertanto si ritiene di ipotizzare per il cespite in oggetto una modesta commerciabilità, con tempi di vendita lunghi rispetto all attuale periodo di mercato. BUONO il livello di conservazione e manutenzione dell immobile e delle parti comuni. 5.1.3: REGOLARITA URBANISTICA ed EDILIZIA L immobile oggetto di pignoramento è sito in Ambito urbano consolidato Tessuto prevalentemente residenziale di matrice moderna art. 10 del Regolamento Urbanistico-edilizio (RUE) di Scandiano. Licenza per Costruzione Edilizia n. 144/73 dello 03.01.1975 per Costruzione di fabbricato civile previa demolizione di fabbricato esistente. Licenza di Agibilità n. 153/75 del 27.11.1975 e n. 159/75 del 15.01.1976. Concessione Edilizia IN SANATORIA n. 924 del 22.04.1993 per Cambio di destinazione d uso da residenza a negozio e da cantina a magazzino commerciale. Dichiarazione di Inizio Attività-DIA prot. n. 29505 dello 05.11.2004 per Opere di Manutenzione Straordinaria spazi interni con divisorie in cartongesso per il locale al piano terreno per attività di vendita e assistenza elettrodomestici. Comunicazione di Fine Lavori e Scheda tecnica descrittiva n. 69/2006 prot. 10173 del 20.04.2006. Permesso di Costruire n. 43/2006 del 13.07.2006 per Ristrutturazione e frazionamento di fabbricato ad uso commerciale con formazione di tre unità. Inizio Lavori prot. 19907 del 31.07.2006. Pagina 8 di 16

Via E. de Amicis n. 4 42017 Tel-fax +39 0522653693 NOVELLARA (RE) lusettip@awn.it l.ghiselli@awn.it Comunicazione di Fine Lavori e Domanda di Certificato di Conformità Edilizia e Agibilità n. 146/2006, prot. 21114 del 21.08.2006 Lavori prot. 19907 del 31.07.2006. Le dichiarazioni di conformità ai sensi della L. 46/90 SONO state depositate. L immobile è parzialmente conforme alle normative urbanistiche ed edilizie del Comune di Scandiano: - Sono state realizzate alcune divisorie in cartongesso nella sala magazzino, non licenziate (da smantellare) - il pilastro della zona reception-ingresso è infilato al muro finestrato, non in asse con l altro della sala (opera sanabile) 5.1.4: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO La vendita viene fatta nelle condizioni attuali e pertanto non sono previste opere di ripristino. 5.1.5: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE La situazione NON CONFORME descritta al punto 5.1.3 per le divisorie in cartongesso, è oggetto di messa in pristino e l onere di smantellamento e bonifica è di circa 800,00 euro. Per il pilastro occorre presentare una SCIA IN SANATORIA con verifica di conformità sismica: 1.000 euro di sanzione e 2.500 euro di oneri tecnici. 5.1.6: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE Dopo aver inviato raccomandata al debitore, non accettata e respinta, la scrivente procede ad un primo accesso concordato con la moglie del titolare dell attività e il delegato I. v. g. di Reggio Emilia in data 07.11.2018 alle ore 17.15 circa: in questa occasione il CTU non riesce a visionare gli interni perché non funziona il contatore/quadro luci-corrente elettrica. In data 14.11.2018 alle ore 12.00 circa, accedo nuovamente agli immobili, assieme all incaricato IVG del Tribunale di Reggio Emilia e col sig. rappresentante Ditta esecutata: l immobile è vissuto e vi ha sede il magazzino e deposito merci dell azienda. Da una ricerca presso l Agenzia delle Entrate di Reggio Emilia, NON risultano contratti di locazione né comodato. 5.1.7: VINCOLI E ONERI GIURIDICI - VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIRENTE Non risultano domande giudiziali. Non risultano altre limitazioni se non quelle già descritte nei precedenti capitoli della relazione. Pagina 9 di 16

- VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA Per l elenco delle iscrizioni e pignoramenti gravanti aggiornate alla data del 22-11-2018 sui beni, da cancellarsi a cura della procedura che di seguito si riassumono: ISCRIZIONE dello 06.12.2013- PG n. 20889 RP n. 2702 Ipoteca volontaria a garanzia di mutuo favore di BANCO EMILIANO-Credito Cooperativo-Società Cooperativa con sede in Reggio Emilia. ISCRIZIONE del 31.01.2017- PG n. 2096 RP n. 316 Ipoteca per concessione amministrativa/riscossione a favore di EQUITALIA Servizi di Riscossione SPA con sede in Roma. ISCRIZIONE del 21.03.2017- PG n. 5896 RP n. 1059 Ipoteca per concessione amministrativa/riscossione a favore di EQUITALIA Servizi di Riscossione SPA con sede in Roma. TRASCRIZIONE del 14.02.2018- PG n. 3813 RP n. 2486. Verbale di Pignoramento Immobili- Atto Tribunale di Reggio Emilia a favore di EMIL BANCA-Credito Cooperativo-Società Cooperativa con sede in Bologna. 5.1.8: DIRITTO DI PRELAZIONE Non risulta allo scrivente diritto di prelazione dello Stato. 5.1.9: VALORE DEL BENE - SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE Il quesito posto dal Giudice Delegato all esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale dei beni ovvero la determinazione del più probabile valore di mercato degli stessi. Il criterio valore di mercato della piena proprietà si riferisce concettualmente al prezzo di mercato come punto d incontro della domanda e dell offerta. Vengono considerate le suddette caratteristiche e comunque tutti gli elementi che possono influenzare i valori ricercati, nonché le attuali condizioni del mercato immobiliare che sta attraversando. - CALCOLO DELLE SUPERFICI Per la determinazione del più probabile valore di mercato dei beni si assume come parametro di stima il metro quadrato commerciale La superficie commerciale delle unità immobiliari viene così calcolata: 100 % la sup. in proprietà esclusiva dei locali principali; 100 % la sup. dei muri interni ed esterni; 50 % la sup. dei muri di confine con altre u.i.; 60 % la sup. accessoria (Snr) con caratteristiche simili ai vani principali, ma priva dei requisiti di abitabilità; 40 % la sup. delle logge coperte fino a mq. 10,00 e 20% per la sup. eccedente i 10,00 mq; 30 % la sup. dei balconi scoperti fino a mq. 10,00 e 15% per la sup. eccedente i 10,00 mq; 25 % la sup. degli accessori con altezza media superiore a 200 m; 15 % la sup. dei locali aventi altezza media < cm 200 e > cm 150; 0 % la sup. dei locali aventi altezza media inferiore a cm 150. Pagina 10 di 16

A fronte di quanto sopra, per i beni oggetto di stima, si ottiene la seguente superficie commerciale: Unità immobiliare Destinazione d'uso Piano H (mt) Sup. lorda (mq) K Sup. comm. (mq) Commerciale sub. 22 (D8) spazi commerciali T 3,45 295 1 295 TOT. SUP. LORDA 295 TOT. SUP. COMM. 295,00 - VALORE DI MERCATO DEL BENE (intera proprietà) Per determinare il valore corrente di mercato del bene in oggetto sono stati utilizzati come comparabili i prezzi forniti dall OMI riferiti al 1 semestre del 2018. A tali valori sono state appartate le dovute correzioni attraverso l applicazione di coefficienti di aggiustamento, pertanto: Negozi-commerciale (stato normale): 1.450,00 /mq Si precisa che il valore delle parti comuni (in uso all intero complesso edilizio) è da considerarsi già compreso nel valore unitario adottato per il calcolo del prezzo di mercato dei beni in oggetto. A seguito di quanto sopra si ricava la seguente valutazione del compendio immobiliare, calcolata sull intera proprietà: Descrizione Sup. comm. Mq prezzo /mq Valore commerciale 295 1450,00 427.750,00 TOTALE 427.750,00 IL VALORE DI MERCATO VIENE ARROTONDATO A 427.750,00 (Diconsi Euro quattrocentoventisettemila e settecentocinquanta/00) Si sottraggono le spese di messa in pristino/sanatoria: 427.750,00-800,00-3.500 = 423.450,00 euro Trattandosi di esecuzione forzata causa vendita giudiziaria viene aperta una riduzione forfetaria di circa di 20% del valore di mercato, dovuto all assenza di garanzie sui vizi occulti, oltre che al gravame di tempi e modalità che non rendono immediatamente disponibile gli immobili. Risulta pertanto il seguente valore: Valore ridotto = 423.450,00 20% = 338.760,00 VALORE PROPOSTO-A CORPO-BASE D ASTA 338.800,00 (Diconsi Euro trecentotrentotto e ottocento/00) 5.1.10: ATTO DI PROVENIENZA DEL BENE Il bene ha la seguente provenienza: Atto di scissione Dottor Notaio GIUSEPPE CHIANTERA in Reggio Emilia del 26-11-2013 al rep. 15757/9792, trascritto in Reggio Emilia in data 06-12-2013 al n. part.14871. Pagina 11 di 16

5.2-2 LOTTO 5.2.1: DATI CATASTALI Tipologia del bene ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e sub. dati catastali Consistenza e superficie Categoria e classe (1) Rendita magazzino Comune di Scandiano via Mezzaluna S1 30 mapp. 327 - sub. 11 110 mq C/2 classe 2 301,09 euro Confini: a nord con scala condominiale, sugli altri 3 lati con area cortiliva condominiale. 5.2.2: DESCRIZIONE COMMERCIALE L indagine svolta in loco ha evidenziato che la richiesta di unità immobiliari in zona è sensibilmente diminuita, pertanto si ritiene di ipotizzare per il cespite in oggetto una modesta commerciabilità, con tempi di vendita lunghi rispetto all attuale periodo di mercato. SCARSO il livello di conservazione e manutenzione dell immobile e delle parti comuni. 5.2.3: REGOLARITA URBANISTICA ed EDILIZIA L immobile oggetto di pignoramento è sito in Ambito urbano consolidato Tessuto prevalentemente residenziale di matrice moderna art. 10 del Regolamento Urbanistico-edilizio (RUE) di Scandiano. Licenza per Costruzione Edilizia n. 144/73 dello 03.01.1975 per Costruzione di fabbricato civile previa demolizione di fabbricato esistente. Licenza di Agibilità n. 153/75 del 27.11.1975 e n. 159/75 del 15.01.1976. Concessione Edilizia IN SANATORIA n. 924 del 22.04.1993 per Cambio di destinazione d uso da residenza a negozio e da cantina a magazzino commerciale. L immobile è conforme alle normative urbanistiche ed edilizie del Comune di Scandiano. 5.2.4: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO La vendita viene fatta nelle condizioni attuali e pertanto non sono previste opere di ripristino. 5.2.5: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE Dopo aver inviato raccomandata al debitore, non accettata e respinta, la scrivente procede ad un primo accesso concordato con la moglie del titolare dell attività e il delegato I. v. g. di Reggio Emilia in data 07.11.2018 alle ore 17.15 circa: in questa occasione il CTU non riesce a visionare gli interni perché non Pagina 12 di 16

funziona il contatore/quadro luci-corrente elettrica. In data 14.11.2018 alle ore 12.00 circa, accedo nuovamente agli immobili, assieme all incaricato IVG del Tribunale di Reggio Emilia e col sig. Federico OVI rappresentante Ditta esecutata: l immobile è vissuto e vi ha sede il magazzino/deposito merci dell azienda. Da una ricerca presso l Agenzia delle Entrate di Reggio Emilia, NON risultano contratti di locazione né comodato. 5.2.6: VINCOLI E ONERI GIURIDICI - VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIRENTE Non risultano domande giudiziali. Non risultano altre limitazioni se non quelle già descritte nei precedenti capitoli della relazione. - VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA Per l elenco delle iscrizioni e pignoramenti gravanti aggiornate alla data del 22-11-2018 sui beni, da cancellarsi a cura della procedura che di seguito si riassumono: ISCRIZIONE dello 06.12.2013- PG n. 20889 RP n. 2702 Ipoteca volontaria a garanzia di mutuo favore di BANCO EMILIANO-Credito Cooperativo-Società Cooperativa con sede in Reggio Emilia. ISCRIZIONE del 31.01.2017- PG n. 2096 RP n. 316 Ipoteca per concessione amministrativa/riscossione a favore di EQUITALIA Servizi di Riscossione SPA con sede in Roma. ISCRIZIONE del 21.03.2017- PG n. 5896 RP n. 1059 Ipoteca per concessione amministrativa/riscossione a favore di EQUITALIA Servizi di Riscossione SPA con sede in Roma. TRASCRIZIONE del 14.02.2018- PG n. 3813 RP n. 2486. Verbale di Pignoramento Immobili- Atto Tribunale di Reggio Emilia a favore di EMIL BANCA-Credito Cooperativo-Società Cooperativa con sede in Bologna. 5.2.7: DIRITTO DI PRELAZIONE Non risulta allo scrivente diritto di prelazione dello Stato. 5.2.8: VALORE DEL BENE - SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE Il quesito posto dal Giudice Delegato all esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale dei beni ovvero la determinazione del più probabile valore di mercato degli stessi. Il criterio valore di mercato della piena proprietà si riferisce concettualmente al prezzo di mercato come punto d incontro della domanda e dell offerta. Vengono considerate le suddette caratteristiche e comunque tutti gli elementi che possono influenzare i valori ricercati, nonché le attuali condizioni del mercato immobiliare che sta attraversando. - CALCOLO DELLE SUPERFICI Pagina 13 di 16

Via E. de Amicis n. 4 42017 Tel-fax +39 0522653693 NOVELLARA (RE) lusettip@awn.it l.ghiselli@awn.it Per la determinazione del più probabile valore di mercato dei beni si assume come parametro di stima il metro quadrato commerciale La superficie commerciale delle unità immobiliari viene così calcolata: 100 % la sup. in proprietà esclusiva dei locali principali; 100 % la sup. dei muri interni ed esterni; 50 % la sup. dei muri di confine con altre u.i.; 60 % la sup. accessoria (Snr) con caratteristiche simili ai vani principali, ma priva dei requisiti di abitabilità; 40 % la sup. delle logge coperte fino a mq. 10,00 e 20% per la sup. eccedente i 10,00 mq; 30 % la sup. dei balconi scoperti fino a mq. 10,00 e 15% per la sup. eccedente i 10,00 mq; 25 % la sup. degli accessori con altezza media superiore a 200 m; 15 % la sup. dei locali aventi altezza media < cm 200 e > cm 150; 0 % la sup. dei locali aventi altezza media inferiore a cm 150. A fronte di quanto sopra, per i beni oggetto di stima, si ottiene la seguente superficie commerciale: Unità immobiliare Destinazione d'uso Piano H (mt) Sup. lorda (mq) K Sup. comm. (mq) Magazzino sub. 11 (C2) Magazzino TOT. SUP. LORDA S1 2,18 110,5 1 110,5 110,5 TOT. SUP. COMM. 110,50 - VALORE DI MERCATO DEL BENE (intera proprietà) Per determinare il valore corrente di mercato del bene in oggetto sono stati utilizzati come comparabili i prezzi forniti dall OMI riferiti al 1 semestre del 2018. A tali valori sono state appartate le dovute correzioni attraverso l applicazione di coefficienti di aggiustamento, pertanto: Magazzini (stato normale): 400,00 /mq Si precisa che il valore delle parti comuni (in uso all intero complesso edilizio) è da considerarsi già compreso nel valore unitario adottato per il calcolo del prezzo di mercato dei beni in oggetto. A seguito di quanto sopra si ricava la seguente valutazione del compendio immobiliare, calcolata sull intera proprietà: Descrizione Sup. comm. Mq prezzo /mq Valore magazzino 110,5 400,00 44.200,00 TOTALE 44.200,00 IL VALORE DI MERCATO VIENE ARROTONDATO A 44.200,00 (Diconsi Euro quarantaquattromila duecento/00) Trattandosi di esecuzione forzata causa vendita giudiziaria viene aperta una riduzione forfetaria di circa di 20% del valore di mercato, dovuto all assenza di garanzie sui vizi occulti, oltre che al gravame di tempi e modalità che non rendono immediatamente disponibile gli immobili. Pagina 14 di 16

Risulta pertanto il seguente valore: Valore ridotto = 44.200,00 20% = 35.360,00 VALORE PROPOSTO-A CORPO-BASE D ASTA 35.400,00 (Diconsi Euro trentacinque quattrocento /00) 5.2.9: ATTO DI PROVENIENZA DEL BENE Il bene ha la seguente provenienza: Atto di scissione Dottor Notaio GIUSEPPE CHIANTERA in Reggio Emilia del 26-11-2013 al rep. 15757/9792, trascritto in Reggio Emilia in data 06-12-2013 al n. part.14871. 6. POSIZIONE DEL DEBITORE Da una ricerca presso l Agenzia delle Entrate di Reggio Emilia, NON risultano contratti di locazione in essere. 7. CERTIFICAZIONE ENERGETICA Da controllo effettuato presso l archivio telematico di ERMES REGIONE EMILIA ROMAGNA, alla data del 26.10.2018, risulta il certificato energetico dell immobile N. 02586-059457-2013 in data 07-08-2013 (classe energetica F) sull immobile al sub. 22 (D8). 8. CERTIFICAZIONE DEGLI IMPIANTI Le dichiarazioni di conformità ai sensi della L. 46/90 SONO STATE depositate in data 21.08.2006. 9. NOTE BENI MOBILI PRESENTI ALL INTERNO DEI BENI PIGNORATI Durante i sopraluoghi presso l immobile in oggetto, effettuati in data 07.11.2018 e del 14.11.2018 sono state verificate la presenza, la consistenza e le caratteristiche di beni mobili presenti all interno dei beni pignorati (mobilio, elettrodomestici e pezzi di ricambio per gli stessi) ed il loro approssimativo valore in relazione allo stato di usura. A maggior chiarimento si rimanda anche alla consultazione della documentazione fotografica allegata. Nel complesso i beni mobili e gli elettrodomestici presenti al momento del sopraluogo sono da considerarsi di MEDIO valore. Si precisa che tali beni non fanno parte del compendio immobiliare stimato. Pagina 15 di 16

10. ALTRE INFORMAZIONI - NESSUNA 11. ALLEGATI Allegato A RELAZIONE SINTETICA RIASSUNTIVA; Allegato B SCHEDA PUBBLICITA IMMOBILIARE; Allegato C DOCUMENTAZIONE DI QUALIFICAZIONE FISCALE DELL IMMOBILE; Allegato D DICHIARAZIONE DEL TERZO OCCUPANTE. Novellara (RE), lì 10.12.2018 L AUSILIARIO DEL CUSTODE GIUDIZIALE Architetto LUISA GHISELLI Pagina 16 di 16