Non sono state rilevate servitù prediali o altri vincoli sull unità immobiliare a uso abitazione in parola dalla lettura degli atti di trasferimento della proprietà. 3. Rilevare eventuali difformità tra l identificazione dei beni contenuta nell atto di pignoramento, quella di cui alla nota di trascrizione e quella accertata attraverso l esame dei registri immobiliari, segnalando eventuali variazioni dei dati catastali (p. es. a seguito di frazionamento o riclassificazioni). Dopo aver esaminato l atto di pignoramento e aver confrontato l identificazione del bene con i dati di cui alla nota di trascrizione e con la relazione ai sensi dell art. 1 comma 1 della Legge 3 agosto 1998 n. 302 redatta dal notaio Dott. Michele Gentilucci di Morrovalle, si sono riscontrate le seguenti difformità tra le identificazioni stesse indicate nei vari atti e documenti attinenti l esecuzione immobiliare. Lo scrivente fa osservare che: - l atto di pignoramento immobiliare e la successiva nota di trascrizione sono riferiti alla quota pari a un mezzo (1/2) di piena proprietà della signora * * * *. * * * * e pertinenti l unità immobiliare sita nel comune di Caldarola, alla via Roma n. 34 e censita al N.C.E.U. del detto comune al foglio 7, particella 52, subalterno 5, piano 2 cat. A/4, vani 6,5. L immobile, alla data di sottoscrizione della presente perizia è divenuto di piena ed esclusiva proprietà della signora Danila Crescenzi come sopra generalizzata a seguito di verbale di separazione consensuale (vedere Allegato n. 4) dei coniugi con assegnazione di beni da parte del Tribunale di Macerata in data 18 gennaio 2011, rep. 2390/2010, trascritto presso l Agenzia del Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare di Macerata in data 22 maggio 2012 al n. 4863 Reg. Part. ed al n. 6778 Reg. Gen. Inoltre si specifica che a seguito di notifica dell Agenzia del Territorio di Macerata Servizi Catastali effettuata con nota del 19/09/2011 prot. n. MC0166137/2011, è stato variato d ufficio il classamento dell unità immobiliare e che pertanto essa risulta censita al foglio 7, particella 52, sub. 5 piani S1, T, 1 e 2, con la categoria A/3 classe 3, vani 7 rendita catastale 433,82. 4. Accertare se l intestazione dei beni in capo al debitore esecutato (o ai debitori esecutati) sia conforme ai passaggi di proprietà nell ultimo ventennio. Dall esame degli atti notarili effettuato presso l Agenzia del Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare di Macerata si è accertato che l intestazione del bene in capo al debitore esecutato è conforme ai passaggi di proprietà nell ultimo ventennio. All uopo si riassume la provenienza della proprietà esecutata a partire dal meno recente: 1) proprietà ante ventennio: sig. Frattali Romeo nato a Belforte del Chienti (Mc) il 23 ottobre Albo C.T.U. Tribunale Macerata n. 138 Pagina 11 di 19
1908. Titolo di Provenienza: - atto di divisione e compravendita a rogito Notaio Adriano Valori con sede in Corridonia (Mc) in data 14 marzo 1954, rep. 7560/4085, trascritto presso l Agenzia del Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare di Macerata in data 29 marzo 1954 ai nn. 50555 50556 Reg. Part. ed ai nn. 179246 179247 Reg. Gen. 2) Frattali Mariella nata a Caldarola (Mc) il 22 settembre 1932 e Frattali Zenaide nata a Caldarola (Mc) il 26 luglio 1937. - successione legittima in morte del comune genitore Frattali Romeo (vedere Allegato n. 6 Nota di Trascrizione del 10/04/1987 variata in data 15/09/2005), deceduto ad Ancona in data 31 agosto 1986, come da dichiarazione di successione n. 49 vol. 145 registrata a Tolentino (Mc) il 7 aprile 1987 e trascritta presso l Agenzia del Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare di Macerata in data 10 aprile 1987 al n. 2995 Reg. Part. e al n. 4155 Reg. Gen. 3) * * * *. * * * * nata a San Benedetto del Tronto (Ap) il 18 dicembre 1978 e * * * *. * * * * nato a Camerino il 1 luglio 1967 per le quote pari ad un mezzo ciascuno in regime di separazione dei beni. - atto di compravendita (vedere Allegato n. 3) a rogito notaio Benedetto Sciapichetti di San Severino Marche (Mc) in data 29 dicembre 2006, rep. 82802/17903, trascritto presso l Agenzia del Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare di Macerata in data 3 gennaio 2007 al n. 99 Reg. Part. e al n. 135 Reg. Gen. 4) * * * *. * * * * nata a San Benedetto del Tronto (Ap) il 18 dicembre 1978 per la restante quota pari a un mezzo (e quindi per l intera piena proprietà). - verbale di separazione consensuale dei coniugi con assegnazione di beni (vedere Allegato n. 4) del Tribunale di Macerata in data 18 gennaio 2011, rep. 2390/2010, trascritto presso l Agenzia del Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare di Macerata in data 22 maggio 2012 al n. 4863 Reg. Part. e al n. 6778 Reg. Gen. 5. Indicare le singole iscrizioni ipotecarie nel ventennio, visionando direttamente i registri immobiliari. Alla data del 25 ottobre 2012, l immobile in parola, per la quota intera di piena ed esclusiva proprietà, risulta gravato dalle seguenti formalità pregiudizievoli (vedere Allegato n. 6): ISCRIZIONI: Albo C.T.U. Tribunale Macerata n. 138 Pagina 12 di 19
1. Ipoteca volontaria di Euro 242.000,00 (capitale 121.000,00) concessa a garanzia di mutuo fondiario ed iscritta presso l Agenzia del Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare di Macerata in data 3 gennaio 2007 al n. 37 Reg. Part. ed al n. 136 Reg. Gen. a favore della UNIPOL BANCA S.P.A., con sede legale in Bologna, per la durata di anni venti (20) in forza di contratto di mutuo a rogito notaio Benedetto Sciapichetti con sede in San Severino Marche (Mc) in data 29 dicembre 2006, rep. 82803/17904. TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI: 1. Verbale di Pignoramento Immobiliare del Tribunale di Macerata in data 20 febbraio 2012, rep. 123, trascritto presso l Agenzia del Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare di Macerata in data 13 marzo 2012 al n. 2479 Reg. Part. e n. 3476 Reg. Gen., a favore della società CARFIN S.R.L. con sede legale in Ravenna (cod fisc. 01009820398). Si evidenzia che detto pignoramento è stato effettuato sulla sola quota di un mezzo (1/2) di proprietà spettante alla signora * * * *. * * * *. 6. Accertare la destinazione urbanistica dei terreni e la conformità degli edifici alle norme urbanistiche, nonché la loro agibilità; nel caso in cui vengano rilevate irregolarità edilizie, precisare se esse siano sanabili dall aggiudicatario e - ove possibile - con quale spesa (indicativa). L area ove è ubicato l immobile è classificata nel vigente strumento urbanistico del Comune di Caldarola come Zona Residenziale di interesse storico-artistico - A e pertanto normata dal Piano Particolareggiato del Centro Storico (vedere Allegato n. 7). L immobile è classificato di tipologia D Edifici ed unità edilizie a prevalente destinazione residenziale di cui all art. 13 delle Norme Tecniche di Attuazione allegate al Piano. L immobile è incluso nell isolato n. 4 e gli interventi edilizi consentiti sono quelli di tipo C Aree con possibilità di ristrutturazione del tessuto urbanistico ed edilizio di cui all art. 18 delle N.T.A. del P.P.C.S. L immobile NON risulta incluse in aree a rischio esondazione o in aree di pericolosità a rischio frana (aree di versante in condizioni di dissesto) individuate nel Piano stralcio di bacino per l Assetto Idrogeologico dei bacini di rilievo regionale (PAI). Da accertamenti svolti presso l Ufficio Tecnico - Sportello per l Edilizia del Comune di Caldarola, non risulta rilasciato alcun atto autorizzativo pertinente la costruzione dell immobile in quanto avvenuta in epoca remota e comunque prima del 1 settembre 1967. Sono emerse al contrario, pratiche edilizie attinenti esclusivamente opere di restauro per riparazione danni e miglioramento sismico e ulteriori lavori di manutenzione straordinaria di seguito elencate: Albo C.T.U. Tribunale Macerata n. 138 Pagina 13 di 19
1. autorizzazione edilizia n. 1608/61/073 dell 11/04/2002 rif. prot. 1871/2000 pertinente a lavori di riparazione danni e miglioramento sismico dell intero immobile distinto catastalmente al foglio n. 7 mappale 52 (vedere Allegato n. 8); 2. permesso di costruire in variante n. 1706/61/073 del 18/09/2003 rif. prot. 1871/200 pertinente a lavori di riparazione danni e miglioramento sismico dell intero immobile distinto catastalmente al foglio n. 7 mappale 52 (vedere Allegato n. 8); 3. denuncia di inizio attività n. 76/2007 del 14/03/2007 prot. 1477 pertinente a opere interne dell unità immobiliare distinta catastalmente al foglio n. 7 mappale 52 sub. 5 che non comportano modifiche della sagoma e dei prospetti e che non recano pregiudizio alla statica dell immobile (vedere Allegato n. 8) ; 4. segnalazione certificata inizio attività del 14 novembre 2012 prot. 4736 pertinente a opere edili di completamento di cui alla D.I.A. n. 76/2007 del 14/03/2007 distinta catastalmente al foglio n. 7 mappale 52 sub. 5 (vedere Allegato n. 8). In relazione a quanto sopra, si può asserire la conformità edilizia e urbanistica dell unità immobiliare ad uso residenziale censita con il sub. 5 in attinenza alla completa corrispondenza tra lo stato attuale dei luoghi rilevato alla data del sopralluogo del 31/10/2012 e gli elaborati grafici di progetto allegati alla D.I.A. n. 76/2007 del 14/03/2007 (vedere Allegato n. 8). 7. Indicare se gli immobili siano liberi o occupati (e, in questo caso, da chi e a quale titolo). Alla data del sopralluogo, l alloggio (sub. 5) è occupato e abitato dalla proprietaria esecutata signora Danila Crescenzi oltre ai figli * * * *. * * * * nata a San Severino Marche (Mc) il 13/10/2000 e * * * *. * * * * nato a San Severino Marche (Mc) il 16/12/2006, come si evince dal certificato contestuale di residenza e stato di famiglia rilasciato dall Ufficio Anagrafe del Comune di Caldarola in data 29 ottobre 2012 (vedere Allegato n. 2). 8. Precisare se al debitore (o ai debitori) spetti la piena proprietà sui beni esecutati ovvero altro diritto reale, per l intero o per una quota. Il bene di che trattasi (sub. 5) è di piena ed esclusiva proprietà della signora Danila Crescenzi, il quale le è pervenuto in forza dei seguenti titoli: a) quanto alla quota di un mezzo (1/2) di comproprietà indivisa ed indistinta con atto di compravendita (vedere Allegato n. 3) a rogito del Notaio Benedetto Sciapichetti di San Severino Marche (Mc) in data 29 dicembre 2006, rep. 82802/17903, trascritto a Macerata in data 3 gennaio 2007 al n. 99 Reg. Part. ed al n. 135 Reg. Gen. L acquisto è stato effettuato insieme al coniuge * * * Albo C.T.U. Tribunale Macerata n. 138 Pagina 14 di 19
*. * * * *, nato a Camerino (Mc) il 1 luglio 1967 in regime patrimoniale di separazione dei beni come specificato all art. 6 del rogito. b) quanto alla restante quota di un mezzo (1/2) di comproprietà indivisa ed indistinta con verbale di separazione consensuale dei coniugi con assegnazione di beni (vedere Allegato n. 4) del Tribunale di Macerata in data 18 gennaio 2011, rep. 2390/2010, trascritto a Macerata in data 22 maggio 2012 al n. 4863 Reg. Part. ed al n. 6778 Reg. Gen. 9. Accertare se i beni siano stati o meno acquistati dal debitore (o dai debitori) in regime di comunione legale con il coniuge. Il bene di che trattasi è di piena ed esclusiva proprietà della signora Danila Crescenzi. Vedere risposta al quesito n. 8. 10. Accertare l esistenza di formalità, vincoli ed oneri (anche di natura condominiale) gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria del bene stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico. Dagli accertamenti effettuati, non vi sono formalità e vincoli gravanti sul bene da espropriare che resteranno a carico dell acquirente ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria del bene stesso. Si specifica tuttavia che: - eventuali opere edilizie sull immobile sono assoggettate al rispetto delle Norme Tecniche di Attuazione allegate al Piano Particolareggiato del Centro Storico del comune di Caldarola vigente al momento della realizzazione dell intervento e a tutte le norme edilizie e urbanistiche. Per maggiore completezza si segnala la sussistenza, esclusivamente formale, della trascrizione n. 69926 Reg. Part. del 20 gennaio 1971 concernente l immobile in oggetto e relativa a una domanda giudiziale con cui l originario proprietario ante ventennio Frattali Romeo veniva citato in giudizio dal proprietario dell abitazione sottostante per contestazione di interventi edilizi dal medesimo effettuati. Detta formalità deve ritenersi non pregiudizievole in quanto antecedente il ventennio e non rinnovata, dunque attualmente inefficacie, come peraltro specificato nella relazione notarile del dott. Michele Gentilucci di Morrovalle del 2 luglio 2012. 11. Accertare l esistenza di formalità, vincoli ed oneri (anche di natura condominiale), che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente. Dagli accertamenti effettuati, non risultano formalità, vincoli o oneri gravanti sul bene da espropriare, ad eccezione di quelli già specificati in risposta al precedente quesito 5. Albo C.T.U. Tribunale Macerata n. 138 Pagina 15 di 19