ARCHITETTO CAPPONI STEFANO Via Ristori n. 15 40127 BOLOGNA Tel. 051 6330266 - Fax 051 6330084 E-mail: architetto.capponi@libero.it TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE LOTTO UNICO N. 653/2010 R.G. ESEC. PREMESSA I beni oggetto di esecuzione immobiliare verranno presi in considerazione, specificando: DATI DI PIGNORAMENTO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE IDENTIFICAZIONE CATASTALE VINCOLI E ONERI CONFINI PROPRIETÀ (nome, cognome, data di nascita, C.F., residenza) PROVENIENZA DEL BENE ATTI PREGIUDIZIEVOLI REGIME FISCALE INDAGINE AMMINASTRATIVA CONFORMITA IMPIANTI SITUAZIONE OCCUPAZIONALE DESCRIZIONE DEL BENE CONSISTENZA COMMERCIALE STIMA DEI BENI Per la determinazione del valore commerciale dei beni, cioè del più probabile valore di mercato, si ritiene di servirsi del metodo di raffronto.
2 di 8 Tale metodo costituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercato finalizzata ad individuare quale sia il valore di mercato, praticato in tempi recenti, per beni immobili simili a quelli in esame tenendo presente la vetustà, il tipo di finiture, lo stato di conservazione, la localizzazione, la situazione occupazionale e la consistenza superficiale dei beni. Trattandosi di bene oggetto di procedura esecutiva, il sottoscritto dopo aver determinato il valore commerciale del bene, al fine di migliorare l appetibilità dello stesso e rendere più competitiva la gara, provvederà ad una riduzione percentuale di circa il 35%. DATI DI PIGNORAMENTO Atto di pignoramento immobiliare trascritto, sono stati pignorati i seguenti beni immobili, per la piena proprietà; N.C.E.U. del Comune di Crevalcore (BO) Foglio 85 Map. 51, Categoria A/3, Consistenza 6 vani, Via Signata n. 1510/B, piano T-1-2. CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI LOTTO UNICO Comune di Crevalcore (BO), Via Signata n. 1510/B Piena proprietà di porzione di fabbricato da cielo a terra ad uso civile abitazione, posto al piano terra, primo e secondo/sottotetto non abitabile, composto da ingresso, cucina, lavanderia, soggiorno, disimpegno, due camere da letto, bagno e sottotetto (non abitabile), per la superficie commerciale di circa mq. 115. IDENTIFICAZIONE CATASTALE
3 di 8 Il bene immobile oggetto di stima, risulta così identificato: N.C.E.U. del Comune di Crevalcore (BO) beni intestati Agli esecutati per la piena proprietà: Foglio 85: - Map. 51, Categoria A/3, Classe 1, Consistenza 6 vani, Via Signata n.1510/b, piano T-1-2, rendita 387,34. CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO I dati catastali e di pignoramento corrispondono. ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU E compresa nella vendita la comproprietà pro-quota di tutto ciò e quanto è comune negli edifici per destinazione o per legge. VINCOLI E ONERI Nel corso del primo accesso all immobile pignorato l esecutato, comunicava allo scrivente quanto segue: - di occupare l immobile in qualità di comproprietario, insieme alla moglie (comproprietaria esecutata) e tre figli minorenni. CONFINI L unità immobiliare in oggetto confina con parti comuni da più parti, beni Ghelfi, beni Marescalchi o aventi causa, salvo altri. PROPRIETÀ Piena proprietà dell intero bene. PROVENIENZA DEL BENE Con atto di compravendita regolarmente registrato e trascritto a Bologna. Nell atto di vendita, gli esecutati dichiaravano di essere coniugati e di
4 di 8 acquistare in regime di separazione dei beni. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Sull immobile pignorato oggetto della presente procedura esecutiva risultano le seguenti iscrizioni e trascrizioni per altro meglio dettagliate nella Relazione Notarile allegata: Ipoteca volontaria iscritta in data 23/07/2007 all art. 11564 (anteriore al pignoramento); Ipoteca legale iscritta in data 13/03/2009 all art. 2326 (anteriore al pignoramento); Ipoteca giudiziale iscritta in data 09/11/2009 all art. 11576 (anteriore al pignoramento); Pignoramento immobiliare trascritto in data 10/11/2010 all art. 30696. REGIME FISCALE La vendita del bene sarà soggetta a tassa di registro. INDAGINE AMMINISTRATIVA Per gli immobili oggetto di trasferimento, facenti parte di un fabbricato costruiti in data anteriore al 1 settembre 1967, agli atti del Comune di Crevalcore (BO) risultano rilasciate le seguenti pratiche edilizie: Concessione Edilizia in Sanatoria n. 144/1986, Prot. N. 3015 del 26/03/1986 e rilasciata in data 27/01/1987 Permesso di Costruire Prot. N. 7392 del 07/03/2006 e rilasciato in data 01/06/2006 Certificato di Conformità Edilizia e Agibilità Prot. N. 13303 del 08/05/2007 e rilasciata per decorrenza dei termini (silenzio e assenso) Dal confronto fra lo stato ultimo licenziato e lo stato rilevato sono state
5 di 8 accertate le seguenti difformità: - Modifica in larghezza della porta di accesso alla cucina al piano terra; - Chiusura dall interno di una finestra del locale cucina senza modifica prospettica esterna. Si potrà procedere alla regolarizzazione mediante la predisposizione di Denuncia di Inizio Attività in sanatoria con deposito contestuale di nuova abitabilità e nuovo accatastamento, il cui costo finale è quantificato all attualità in 2.000,00 per oblazione oltre a spese tecniche e diritti di segreteria. Fin da ora, in sede della stima si è tenuto conto dell onere per il ripristino della conformità edilizia. L aggiudicatario dovrà farsi carico degli oneri e delle spese per il ripristino della legittimità, nuovo accatastamento e per la richiesta di nuovo Certificato di conformità edilizia e agibilità sollevando ai sensi dell art. 1490 del Codice Civile gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità al riguardo. Fin da ora, in sede della stima si è tenuto conto dell onere per la sopracitata richiesta. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE Attualmente l immobile è occupato dagli esecutati e tre figli minorenni. Ai fini della presente stima il bene verrà considerato libero al decreto di trasferimento. DESCRIZIONE DEL BENE Il bene oggetto di stima è inserito in un fabbricato edificato in data anteriore al 1 settembre 1967, di tre piani fuori terra, struttura portante in muratura, copertura a falde ed esternamente intonacato e tinteggiato. L edificio si
6 di 8 presenta in buone condizioni di manutenzione. All unità immobiliare, sviluppata su tre livelli, si accede da ingresso indipendente tramite portone in legno non blindato. L unità da stimare comprende i seguenti vani: PIANO TERRA Ingresso; Cucina; Soggiorno con camino; Lavanderia dotato di wc, bidet, lavandino e attacco lavatrice; PIANO PRIMO Disimpegno; Due camere da letto; bagno dotato di wc, bidet, lavandino e doccia. Tutti i vani dell appartamento sono pavimentati in ceramica ad eccezione di una camera da letto che si presenta pavimentato con finto parquet industriale. Il bagno, la lavanderia e la cucina hanno rivestimento in ceramica. L appartamento ha un altezza interna di circa mt. 2,80 al piano terra e primo. Le porte interne sono in legno. Le finestre sono in legno con vetro semplice e provviste di scuri in legno. Le pareti divisorie interne sono in muratura, intonacate e tinteggiate. Il riscaldamento e la produzione di acqua calda sono autonomi, a gas metano, con termo in alluminio di colore bianco. Le rampe della scala interno di collegamento sono pavimentate in ceramica. Le finiture e lo stato di manutenzione sono discrete. Al locale sottotetto (non abitabile) si accede da botola posta all interno del bagno al piano primo e si presenta finestrata e al grezzo.
7 di 8 CONFORMITA IMPIANTI È stata reperita la documentazione in merito alle dichiarazioni di conformità, ai sensi del L. 46/90, dell impianto elettrico ed idrico sanitario regolarmente depositate presso il Comune di Crevalcore (BO). CONSISTENZA COMMERCIALE La superficie commerciale, al lordo delle murature, del bene in argomento, puramente a titolo indicativo, è la seguente: Abitazione circa mq 115,00 STIMA DEL BENE Come già detto nella descrizione del bene, trattasi di piena proprietà di fabbricato cielo terra ad uso civile abitazione, sito in Comune di Crevalcore (BO), Via Signata n.1510/b. Pertanto, alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto del bene, della sua destinazione, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercato esperite presso gli operatori settoriali, il sottoscritto ritiene di poter indicare il più probabile valore commerciale del bene in argomento, stimato a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, e tenuto conto che trattasi di bene oggetto di Procedura Esecutiva: VALORE COMMERCIALE DELL INTERO BENE. 150.000,00 VALORE COMMERCIALE A BASE D ASTA (-35%). 97.000,00 (euro novantasettemila/00) Nella fiducia di aver svolto scrupolosamente l incarico affidatogli, il sottoscritto si dichiara a disposizione per ogni eventuale ulteriore chiarimento fosse ritenuto necessario.
8 di 8 Con Osservanza Bologna, 26 settembre 2011. IL CONSULENTE TECNICO (Arch. Stefano Capponi)