RELAZIONE TECNICA PROCEDURA n. 1515/05 promossa da: CAPITALIA SERVICE JV SRL contro BOTTONE VINCENZO PELLEGRINO LUISA G.E.: DOTT. PAPA C.T.U. ARCH. DONATELLA DE LUCA
TRIBUNALE DI NAPOLI SEZIONE QUINTA CIVILE ESPROPRIAZIONI PROCEDURA n. 1515/05 G.E.dott.ssa PAPA UDIENZA EX ART. 569 c.p.c 21/11/06 promossa da: CAPITALIA SERVICE JV SRL contro: BOTTONE VINCENZO PELLEGRINO LUISA RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA G.E.: Dott.ssa PAPA C.T.U. ARCH. DONATELLA DE LUCA La sottoscritta Arch. Donatella De Luca, iscritta all Albo degli Architetti di Napoli e Provincia al N 7076, è stata nominata consulente tecnico d ufficio con l ordinanza dell Ill.mo Giudice dell Esecuzione Dott.ssa PAPA,della QUINTA SEZIONE CIVILE ESECUZIONI IMMOBILIARI del Tribunale di Napoli, per la procedura R.G.E. N. 1515/05 promossa da CAPITALIA SERVICE JV SRL contro BOTTONE VINCENZO PELLEGRINO LUISA MANDATO: L anno 2006 il giorno 15 del mese di Giugno all udienza tenuta dal G.E. Dott.ssa PAPA per la procedura R.G.E. 1515/2005 promossa da da CAPITALIA SERVICE JV SRL contro BOTTONE VINCENZO PELLEGRINO LUISA è presente l Arch. Donatella De Luca nominata C.T.U. la quale dichiara di essere disposta ad accettare l incarico ed a prestare il giuramento.
Il G.E. ricorda all esperto l importanza delle funzioni che è chiamato ad adempiere e ne riceve il giuramento di bene e fedelmente procedere alle operazioni affidategli, disponendo che, prima di ogni attività, l esperto controlli la completezza dei documenti di cui all art. 567, secondo comma, segnalando immediatamente a questo G.E. quelli mancanti od inidonei. Il G.E. incarica l esperto di provvedere alla redazione della di stima dalla quale devono risultare, ai sensi dell art. 173 bis disp att. C.p.c: 1) l identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali; 2) una sommaria descrizione del bene; 3) lo stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento all esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento; 4) l esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso o vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico; 5) l esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente; 6) la verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, previo acquisizione od aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa. In particolare, in caso di abusi rilevabili confrontando la planimetria attuale dell immobile e quella originaria catastale, ovvero in qualsiasi altro modo, indichi con precisione la natura e l entità dell abuso, descriva le eventuali opere da effettuarsi per il ripristino dello stato originario dei luoghi e la relativa spesa. Specifichi, inoltre se i predetti abusi sono condonabili e la relativa normativa che lo consente ovvero se è stata presentata istanza di condono nonché gli estremi della predetta istanza e lo stato della pratica eventualmente già presentata. Proceda, previo specifica autorizzazione di questo G.E., all accatastamento qualora l immobile sia privo di dati catastali ovvero siano indicati i soli dati del suolo su cui la costruzione risulta edificata ovvero sia necessario procedere ad un frazionamento. Determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo di vendita ed anche formando lotti separati, al fine di
conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni; L esperto, terminata la relazione, ne invierà copia ai creditori procedenti ed intervenuti ed al debitore, anche se non costituito, almeno quarantacinque giorni prima dell udienza fissata, ai sensi dell art. 569 del codice, a mezzo posta ordinaria o posta elettronica, nel rispetto della normativa anche regolarmente, concernente la sottoscrizione, la trasmissione dei documenti informatici e teletrasmessi. Corredi la relazione da presentare anche in formato e su supporto informatico ( e segnatamente in formato testo Word per windows microsoft, nonché pdf per adobe Acrobat) o equivalente della descrizione dell immobile, dell originaria planimetria catastale, dello stato attuale dei luoghi nonché di riepilogo finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, siano indicati comune, frazione, via o località confini, estensione e dati catastali (limitati : per i terreni, alla partita, al foglio, alla particella, all estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati alla partita, al foglio, alla particella, al subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno. Estragga infine repertorio fotografico, anche in formato digitale, dello stato dei luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni. Le parti possono depositare all udienza note alla relazione purchè abbiano provveduto, almeno quindici giorni prima, ad inviare le predette note al perito, secondo le modalità fissate al terzo comma; in tal caso l esperto interverrà all udienza per rendere i chiarimenti. Ancora il G.E. ricorda all esperto che egli, per legge, deve procedere alla stima entro il termine perentorio del 45 giorno antecedente l udienza di determinazione delle modalità della vendita indicata nel decreto che lo ha nominato ed innanzi specificata, comunicando, entro il detto termine, la relazione ai creditori ed al debitore e con invito a fargli pervenire eventuali note entro il 15 giorno antecedente l udienza stessa; e nel caso in cui tali note gli siano fatte pervenire, egli dovrà presenziare all udienza per rendere i chiarimenti del caso. SVOLGIMENTO DELL'INCARICO Dopo aver prestato giuramento in Tribunale, la sottoscritta Arch. Donatella De Luca ha proceduto allo studio preliminare della documentazione d ufficio, ed eseguito le prime
indagini presso gli uffici pubblici, inoltre ha avvisato tramite raccomandata i coniugi sig.ri Bottone Vincenzo e Pellegrino Luisa, per effettuare l accesso all immobile, regolarmente avvenuto il 28/06/2006 alle ore 10:15, come fissato, in presenza del sig.re Bottone Vincenzo, comproprietario con la sig.ra Pellegrino Luisa dell immobile, nel corso del quale si è eseguito un rilievo metrico dell appartamento e un dettagliato rilievo fotografico dei luoghi,verbalizzato quanto effettuato, si è concluso il sopralluogo. Presso gli uffici dell Agenzia del Territorio di Napoli (Catasto), è stata richiesta la visura dei dati catastali che corrisponde ai dati catastali riportati negli atti di compravendita del bene immobile. Più di una volta la sottoscritta si è recata presso gli uffici del Catasto di Napoli (Agenzia del Territorio) per ottenere copia della planimetria dell immobile in oggetto, inoltre, è stata richiesta copia di una planimetria pregressa. Al Comune di Napoli, presso gli uffici della Direzione Centrale VI, progetto condono edilizio, sono state effettuate ricerche in merito a richieste di condono per le modifiche effettuate all immobile, così come riscontrato in fase di sopralluogo. Inoltre si è preso visione degli strumenti urbanistici depositati presso l Ufficio Urbanistico del Comune di Napoli, in merito alla particella interessata, altre indagini sono state effettuate presso Agenzia del Territorio-Servizio Pubblicità Immobiliare, presso l archivio notarile di Napoli, presso gli uffici della Direzione Centrale VI, Servizio Edilizia Privata, in merito al rilascio del certificato di agibilità, ed all ufficio vincoli della Soprintendenza per i Beni ambientali ed Architettonici di Napoli e Provincia, è stato richiesto se l immobile risulti sottoposto a vincoli. La valutazione del valore dell immobile oggetto della presente c.t.u., ha concluso le operazioni legate al mandato. Effettuate le ricerche e tutto quanto necessario per il compimento dell incarico affidatomi, si relaziona quanto richiesto. 1 QUESITO l identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali L'immobile, oggetto del pignoramento, è un appartamento che si trova in: Comune: Napoli
Piazzetta Sant Arcangelo a Baiano n 3 Piano:_quarto piano(terzo oltre il piano rialzato) Interno: 10 L'immobile confina con: Piazzetta Sant Arcangelo a Baiano, cassa scale e proprietà aliena, E' censito al N.C.E.U. Partita 1227430 Sezione Urbana PEN al foglio 1, particella n 671, sub 17, cat. A/4, zona censuaria 13, classe 5, rendita catastale Euro 258,23 2 QUESITO una sommaria descrizione del bene L immobile ricadente nella procedura in oggetto è ubicato in Piazzetta Sant Arcangelo a Baiano in Napoli al civico n 3, in una zona alquanto degradata, a ridosso della più famosa e centrale Via Duomo, ricadente, in ZONA A - CENTRO STORICO del P.R.G. di Napoli, approvato con D.P.G.R.C. n 323 del 11/06/2004. L edificio in cui è ubicato l immobile, costruito in epoca antecedente al 1938, con una unità edilizia a blocco di base preottocentesca, con muratura portante in tufo, composto da cinque piani fuori terra, è privo di ascensore e servizio di guardiania, e si presenta in un cattivo stato di manutenzione. L immobile, senza caratteristiche di lusso, è sito al quarto piano(terzo oltre il rialzato), segnato con il numero d interno 10, ed è confinante con cassa scale, proprietà aliena, e Piazzetta Sant Arcangelo a Baiano. Il cespite, è composto da un piccolo ingresso,un vano soggiorno-cucina, un bagno,camera da letto e cameretta, con una Superficie commerciale di 60 mq interna e 5mq di balcone, è dotato di servizi igienici, con sanitari di tipo comune, la pavimentazione dell intero immobile ed il rivestimento del W.C. e della zona cucina sono in piastrelle di ceramica, le porte sono in legno, mentre i serramenti esterni sono in alluminio. L immobile risulta sufficientemente illuminato dalla luce naturale, in quanto sia il soggiorno/cucina, che le camere da letto prospettano sulla piazzetta e sulla sulla Via Sant Arcangelo a Baiano.
3 QUESITO lo stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento all esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento Attualmente il bene è occupato dai proprietari, i coniugi sig.ri Bottone Vincenzo e Pellegrino Luisa. 4 QUESITO l esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso o vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico Dalle indagini effettuate, anche presso l Ufficio vincoli della Soprintendenza per i Beni ambientali ed Architettonici di Napoli e Provincia, dove è stato richiesto se l immobile risulti sottoposto a vincoli, si evince che l immobile non rientra nel perimetro delle zone vincolate ai sensi del D.L.gs del 22.01.04, n 42, Parte Terza, ivi comprese le aree di cui alla legge 11.6.1922,n 778. (ALL G) 5 QUESITO l esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente Il bene immobile in oggetto, risulta gravato dalle seguenti formalità che saranno cancellate con il decreto di trasferimento del bene: Iscrizione di ipoteca volontaria nn. 12870/3341 del 10/06/1999(a garanzia di mutuo); Iscrizione di ipoteca le gale nn.15020/5939, del 04 maggio 2005, a favore della Gest Line S.p.A., di euro 21.503,18, che grava sulla quota di ½ dell immobile; Iscrizione di ipoteca legale, nn. 18538/46839 del 22 dicembre 2005, a favore della Gest Line S.p.A., di euro 6934,36, che grava sulla quota di ½; Pignoramento trascritto ai nn. 1549/811 il 16/01/2006, a favore della Capitalia Service J.V., nascente da atto di pignoramento immobiliare notificato in data 07/12/2005.
6 QUESITO la verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, previo acquisizione od aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa. In particolare, in caso di abusi rilevabili confrontando la planimetria attuale dell immobile e quella originaria catastale, ovvero in qualsiasi altro modo, indichi con precisione la natura e l entità dell abuso, descriva le eventuali opere da effettuarsi per il ripristino dello stato originario dei luoghi e la relativa spesa. Specifichi, inoltre se i predetti abusi sono condonabili e la relativa normativa che lo consente ovvero se è stata presentata istanza di condono nonché gli estremi della predetta istanza e lo stato della pratica eventualmente già presentata. Proceda, previo specifica autorizzazione di questo G.E., all accatastamento qualora l immobile sia privo di dati catastali ovvero siano indicati i soli dati del suolo su cui la costruzione risulta edificata ovvero sia necessario procedere ad un frazionamento. Determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo di vendita ed anche formando lotti separati, al fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni; In merito alla verifica della regolarità edilizia ed urbanistica, del bene in oggetto, dalle indagini svolte, è emerso che l edificio in cui è ubicato l immobile, è costruito in epoca antecedente al 1938, ricade in ZONA A - CENTRO STORICO (art.26) del P.R.G. di Napoli, approvato con D.P.G.R.C. n 323 del 11/06/2004, CLASSIFICAZIONE TIPOLOGICA: Unità edilizia di base preottocentesca originaria o di ristrutturazione a corte (art.64) - AREA DI INTERESSE ARCHEOLOGICO (art.58), in merito ai Vincoli Geomorfologici- Norme sismiche e di difesa del suolo (Art. 24), ricade in AREA STABILE, non ci sono VINCOLI AMBIENTALI E PAESAGGISTICI di cui legge 42 del 22/01/2004. Inoltre, dalle ricerche effettuate, risulta presentata una domanda di sanatoria, protocollo n 1257, del 02 gennaio 1987, di cui si è richiesta ed ottenuta copia(all H), la suddetta pratica non ha ancora ottenuto definizione, e che da verifiche effettuate dal Servizio Edilizia Privata del Comune di Napoli, non risultano, per l immobile in oggetto, rilasciati certificati di agibilità(all I).
Oltre a ciò, confrontando lo stato attuale dei luoghi, con lo stato, riportato nella planimetria catastale(all C ) si è rilevato quanto segue: Il cespite, attualmente, è composto da un piccolo ingresso,un vano soggiorno-cucina, un bagno,camera da letto e cameretta, con una balconata, coperta da una tettoia, a cui si accede dal soggiorno- cucina e dalla camera da letto. La planimetria catastale(all C), non presenta la balconata coperta da una tettoia, ma un piccolo balcone a cui si accede dall attuale zona soggiorno- cucina, la camera da letto non presenta l accesso all attuale balconata, ma una finestra, inoltre è presente una diversa distribuzione interna, dovuta anche all eliminazione di una parete interna, e la tompagnatura di un vano porta. In relazione agli abusi riscontrati le eventuali opere da effettuarsi, per il ripristino dello stato dei luoghi e la relativa spesa, sono le seguenti: Ripristino del balcone, con demolizione della balconata attuale e relativa tettoia; Ripristino della finestra, con tompagnatura del vano balcone della camera da letto; Ripristino della parete interna eliminata; Ripristino vano porta tompagnato. La spesa relativa alle suddette opere, calcolata in base alla Tariffa dei Prezzi delle OO. PP. della Campania del 2002, considerando anche i costi per la mano d opera, per i trasporti e i noli necessari, e l utile spese generali dell impresa, ammonta alla cifra di 8000. Inoltre, dalle indagini e ricerche svolte, presso gli uffici della Direzione Centrale VI, progetto condono edilizio, del Comune di Napoli, non risultano presentate richieste di condono per le opere realizzate nell immobile, pertanto presso gli uffici della Direzione Centrale VI, Servizio Edilizia Privata, in merito alla situazione in oggetto, sono state effettuate indagini sulla possibilità di condonare gli abusi riscontrati e la eventuale normativa che lo consente. Da quanto appurato nel corso delle suddette indagini si conclude che tali abusi risultano suscettibili di sanatoria, in quanto per l immobile ricadente in ZONA A - CENTRO STORICO, non essendo gravato da VINCOLI AMBIENTALI E PAESAGGISTICI, e non avendo comportato ampliamento del manufatto superiore al 30 per cento della volumetria della costruzione originaria, ai sensi della legge 28 febbraio 1985, n. 47(Capi IV-V) e successive modificazioni e integrazioni, come ulteriormente modificate dall'articolo 39 della legge 23 dicembre 1994, n. 724 e successive modificazioni e integrazioni, nonché della
legge 24 novembre 2003, n. 326, essi rientrano nella tipologia di opere abusive suscettibili di sanatoria: Tipologia 1. Opere realizzate in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici, inoltre ai sensi dell Art. 46 (L),comma 5, del D.P.R.6 giugno 2001, n. 380, per gli atti derivanti da procedure esecutive immobiliari, individuali o concorsuali, l'aggiudicatario, qualora l'immobile si trovi nelle condizioni previste per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, dovra' presentare domanda di permesso in sanatoria entro centoventi giorni dalla notifica del decreto emesso dalla autorita' giudiziaria. VALUTAZIONE Per poter definire il più probabile valore di mercato de bene immobile, ricadente nella procedura in oggetto, è stata svolta un indagine finalizzata al reperimento di elementi necessari per potere effettuare una giusta valutazione di esso. Gli elementi di determinazione del prezzo di un immobile sono molti e complessi, e possono essere sintetizzati in soggettivi ed oggettivi. I soggettivi non hanno un riscontro concreto in quanto dipendenti dal giudizio del proprietario, mentre gli oggettivi sono legati alla domanda di mercato. Le caratteristiche che concorrono alla determinazione del prezzo di un immobile e che lo rendono diverso rispetto ad un altro, possono essere molteplici ed innumerevoli, quelle di maggiore importanza: la tipologia; l esposizione; la panoramicità; la staticità; la manutenzione; il piano; le pertinenze; i servizi; le finiture; il contesto; l ubicazione; i collegamenti; l estetica; la vetustà. Il criterio di stima adottato si basa sul valore venale dei beni, ovvero del valore che il bene assume sul mercato, il metodo è il SINTETICO- COMPARATIVO, dato appunto dalla comparazione di beni con caratteristiche analoghe. In base alle quotazioni ottenute in seguito alle varie indagini di mercato effettuate, si è potuto procedere alla valutazione del prezzo di vendita medio dell area in cui ricade bene oggetto della procedura espropriativa. Nella zona in oggetto è risultato che per unità con caratteristiche simili, il prezzo di vendita varia con un oscillazione tra i 1500-2100, per il bene in esame si è considerato il prezzo intermedio tra i 1500-2100 al mq., che risulta essere 1800 al mq.
Bisogna poi calcolare il prezzo finale dell immobile moltiplicando il prezzo precedentemente ottenuto per la sua superficie commerciale ed aggiungervi la somma algebrica dei coefficienti che incidono sul prezzo dell appartamento, di sotto elencati: ELEMENTI CHE MODIFICANO IL VALORE DI UN IMMOBILE Tipologia edificio dai 2 ai 6 piani -3% Qualità dell'edificio Epoca - popolare -5% COEFFICIENTI DI ORIENTAMENTO/LUMINOSITA' Esposizione alla luce Esposizione Ovest-sud Esposizione su via a basso traffico Esposizione su due lati Senza ascensore Abitazione con un balcone Abitazione di taglio medio provvista di un solo bagno Riscaldamento Parcheggi in strada Abitazione di superficie superiore a mq. 60 TRASPORTI Mezzi pubblici vicino (entro i 300 metri) Su 2 lati Piano quarto Assente Buono Vicino 0% -5% -5% 0% -25% 0% -10% -5% 10% + 20% +5% Valutazione Finale Pertanto il valore di mercato dell immobile pignorato, risulta essere pari a : Superficie commerciale x prezzo di mercato = 60 mq x 1800 + area esterna di 5 mq, la cui superficie viene calcolata al 25% per un valore di 1,25 mq; pertanto si ottiene un valore equivalente a : 61,25 mq x 1800 = 110250,00 Somma algebrica dei coefficienti che incidono sul prezzo dell appartamento = -23% VALORE FINALE = 110250,00-23%= 84892,50 Inoltre, in merito alla formazione di lotti separati, al fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita, la consistenza e configurazione del bene, è tale da non poter formare lotti separati. Ritenendo di aver svolto il mandato ricevuto, ringrazio la S.V.I., per la fiducia accordatami resto a disposizione per qualsiasi ulteriore delucidazione dovesse necessitare.
Sono allegati alla presente: A. Visura catastale B. Rilievo fotografico C. Planimetrie catastali D. Mappa censuaria E. Planimetria stato attuale F. Inquadramento planimetrico G. Certificazione dell Ufficio vincoli della Soprintendenza per i Beni ambientali ed Architettonici di Napoli e Provincia H. Documentazione Ufficio Condono I. Certificazione relativa alla dichiarazione di agibilità J. Istanze presentate presso gli uffici pubblici K. Verbale di sopralluogo Napoli, 28/09/06 Il CTU Dott. Arch. Donatella De Luca
ALLEGATO A VISURA CATASTALE
ALLEGATO B RILIEVO FOTOGRAFICO
ALLEGATO C- PLANIMETRIE CATASTALI
ALLEGATO D MAPPA CENSUARIA
ALLEGATO E - PLANIMETRIA STATO ATTUALE
ALLEGATO F- INQUADRAMENTO PLANIMETRICO
ALLEGATO G - CERTIFICAZIONE DELL UFFICIO VINCOLI DELLA SOPRINTENDENZA PER I BENI AMBIENTALI ED ARCHITETTONICI DI NAPOLI E PROVINCIA
ALLEGATO CONDONO. H - DOCUMENTAZIONE UFFICIO
ALLEGATO I CERTIFICAZIONE IN MERITO ALLA DICHIARAZIONE DI AGIBILITA
ALLEGATO J - ISTANZE PRESENTATE PRESSO GLI UFFICI PUBBLICI
ALLEGATO K VERBALE DI SOPRALLUOGO