PERIZIA ESTIMATIVA DEL PIU' PROBABILE VALORE VENALE DELL' IMMOBILE SITO IN TAORMINA (ME) - VIA BRANCO 19 PREMESSA E SCOPO Con la presente, il sottoscritto Ing. Francesco Guerrera iscritto all' Albo professionale dell'ordine degli Ingegneri della provincia di Messina al numero 3370, ininterrottamente dal 05/07/2007, con studio in viale Principe Umberto n.119 G, 98122, Messina per incarico ricevuto dall Ing. Giacomo Guglielmo, avendo visionato i luoghi ed effettuato un sopralluogo sulle porzioni immobiliari in oggetto il 21/12/2013 con il suddetto ingegnere, verificatone lo stato e la consistenza, formula la seguente stima, finalizzata alla determinazione del più probabile valore venale di quanto in oggetto, con lo scopo di vendita. OGGETTO DELLA STIMA Oggetto della presente perizia è la stima del più probabile valore di mercato di un abitazione in villino e di un fabbricato edificio al rustico in corso di costruzione. I beni immobili oggetto della presente perizia sono situati nel comune di Taormina, in via Branco, 3. DATI CATASTALI I beni sono individuabili al NCEU, come segue: Comune di TAORMINA (Codice L 042) Catasto Fabbricati DATI IDENTIFICATIVI DATI DI CLASSAMENTO ALTRE INFORMAZIONI Foglio Particella Sub. Categoria Classe Consistenza Rendita [ ] Indirizzo 3 159 1 A/7 3 10 vani 1.885,07 Contrada Branco 3 3 2878 1 In corso di costruzione - - - Contrada Branco 3 CONFINI DI PROPRIETA Abitazione : fg. 3 mapp. 159/1 confina a NORD con., a SUD con., a EST con.a OVEST con. Edificio al rustico: fg. 3 mapp. 2878/1- confina a NORD con., a SUD con., a EST con.a OVEST con. TITOLI DI PROPRIETA.. CARATTERISTICHE DEI LUOGHI 1 Ing. Francesco Guerrera Viale Principe Umberto 119 G - Messina
Tra la rocca di Taormina e Castelmola, in posizione panoramica sulla costa taorminese, incuneato nella vallata Branco, insistono un antico villino in caratteristica pietra locale ed un adiacente immobile in costruzione con struttura in c.a, dotati di pertinenze accessorie come di seguito descritte. Figura 1 Inquadramento territoriale La proprietà totale, ha una superficie di mq 1150 mq ed è costituita da: - abitazione ristrutturata ed abitabile, disposta su due piani, - tre vani coperti ed abitabili (cucina, bagno, e locali tecnici), piscina, terrazza all aperto e giardino; - l edificio in costruzione, allo stato di edificio al rustico coperto, con una superficie coperta, distribuita su tre livelli, terrazza, - giardino di pertinenza del corpo di fabbrica a rustico. In particolare, il seguente schema con legenda illustra meglio il posizionamento dei corpi di fabbrica e delle pertinenze oggetto della valutazione. 2 Ing. Francesco Guerrera Viale Principe Umberto 119 G - Messina
Pos. Descrizione misura 1 Rustico livello 0 Piano terra rustico 2 Giardino R0 Giardino pertinente al rustico 3 Rustico livello 1 Primo piano rustico 4 Terrazza R1 terrazza di pertinenza al primo piano del rustico 5 Rustico livello 2 Secondo piano rustico 6 Terrazza R2 terrazza di pertinenza del secondo piano del rustico 7 villa livello 1 primo piano della villa 8 Giardino Villa giardino di pertinenza del primo piano della villa 9 Villa livello 2 primo piano della villa 10 Terrazza e balcone Terrazza di pertinenza del primo della villa 11 Locale caldaia locale accessorio coperto 12 Locali piscina locale accessorio coperto 13 Cucina esterna dependance locale esterno coperto ed attrezzato autonomamente 14 Fabbricato servizi garage locale esterno coperto ed attrezzato autonomamente 15 Piscina impianto 16 Terrazza San Giovanni sotto piscina terrazza attrezzata Giardino Sotto piscina CARATTERISTICHE DEI BENI 3 Ing. Francesco Guerrera Viale Principe Umberto 119 G - Messina
Gli edifici sono situati all interno della suddetta proprietà. Alla proprietà si accede attraverso tre varchi che la separa dalla viabilità (via Branco) comunale. Inserire didascalie Caratteristiche Abitazione DESCRIZIONE Piani fuori terra 2 Tipologia Struttura portante Copertura Prospetti esterni Posizione non intensivo Cemento armato a terrazza Muratura, pietra di Taormina, mattoni faccia a vista Fabbricato isolato Caratteristiche locali accessori 4 Ing. Francesco Guerrera Viale Principe Umberto 119 G - Messina
DESCRIZIONE Piani fuori terra 1 Tipologia Struttura portante Copertura Prospetti esterni Posizione non intensivo Cemento armato Tetto a falde Pietra di Taormina a vista Fabbricati isolato Caratteristiche Edificio al rustico L unità oggetto di stima si sviluppa su tre livelli con due accessi autonomi. L immobile è dotato di un giardino esterno. La struttura è allo stato di edificio al rustico con realizzazione delle strutture portanti e delle coperture. La struttura portante dell immobile è in c.a. La superficie coperta è pari a 230 mq cui si somma una superficie esterna pari a 286 mq, di cui 100 adibiti a terrazze panoramiche (coperture a soletta in c.a.) e 186 di giardino e parcheggio. Piani fuori terra 3 Tipologia Struttura portante Copertura Prospetti esterni Posizione Autorizzazioni non intensivo Cemento armato a terrazza Edificio al rustico Fabbricato isolato Costruito sulla base del progetto approvato dalla CEC di Taormina del 7/10/1997 e del nulla osta della Sovrintendenza ai Beni Culturali nota 2016 del 19/06/2002. Dotazioni e pertinenze DESCRIZIONE Piscina Giardino Spazi esterni Riscaldamento centralizzato Piscina ed impianto In area scoperta di pertinenza dell immobile Terrazze in cotto ed Aree a giardino SI 5 Ing. Francesco Guerrera Viale Principe Umberto 119 G - Messina
Parcheggio Spazi esterni In area scoperta di pertinenza dell immobile Area a giardino CONSISTENZA E COMPUTO METRICO ABITAZIONE AMBIENTI Superficie reale (mq) Superficie commerciale (mq) Livello 1 piano terra 91 91 Livello 2 primo piano 63 63 Giardino esterno piano terra 140 28 Terrazza 22,5 6,75 TOTALE ABITAZIONE 316.5 188.75 LOCALI ACCESSORI AMBIENTI Superficie reale (mq) Superficie commerciale (mq) Locale caldaia 9 2,7 Locali piscina 20 10 Cucina esterna - dependance 24 24 Fabbricato Servizi (garage) 16.2 11,34 TOTALE ACCESSORI 69.2 48,04 EDIFICIO AL RUSTICO AMBIENTI Superficie reale (mq) Superficie commerciale (mq) Rustico livello 0 67 67 Giardino R0 186 18,6 6 Ing. Francesco Guerrera Viale Principe Umberto 119 G - Messina
Rustico livello 1 93.36 93,36 Terrazza R1 82 16,4 rustico livello 2 69 69 terrazza R2 18 5,4 TOTALE RUSTICO 515.4 269,76 DOTAZIONI E PERTINENZE SUPERFICI Superficie reale (mq) Superficie commerciale (mq) Piscina 77 23,1 Terrazza esterna sotto piscina Giardino fronte cucina sotto piscina TOT.SUPERFICI SCOPERTE 111 33,3 61 6,1 150 60.5 STATO LOCATIVO L' immobile è utilizzato dalla proprietà per uso residenziale ed è libero da locazioni. CRITERIO DI STIMA E COEFFICIENTI CORRETTIVI Il metodo con cui è stata effettuata la stima è quello comparativo mettendo in relazione caratteristiche e valori di beni noti con quelli individuati e riferiti all'unità immobiliare in oggetto. PARAMETRI E COEFFICIENTI CORRETTIVI. TIPOLOGIA DELLO STABILE Villa unifamiliare 1,00 STATO CONSERVATIVO DELL' EDIFICIO in buono stato conservativo 1,05 ALTEZZA MEDIA DEI SOFFITTI cm 300 1,00 LIVELLO DI FINITURA DELL' UNITA' Buono 1,05 AFFACCIO su tre lati 1,00 Impianti sportivi Piscina 1,05 VISTA panoramica 1,05 7 Ing. Francesco Guerrera Viale Principe Umberto 119 G - Messina
ESPOSIZIONE Assolata 1,00 STATO LOCATIVO libero da locazione 1,00 Tabella parametri Villa, locali accessori e pertinenze TIPOLOGIA DELLO STABILE Villa unifamiliare 1,00 STATO CONSERVATIVO DELL' EDIFICIO Rustico in buono stato conservativo 1,00 ALTEZZA MEDIA DEI SOFFITTI cm 300 1,00 LIVELLO DI FINITURA DELL' UNITA' Al rustico 1,00 AFFACCIO su due lati 1,00 VISTA panoramica 1,05 ESPOSIZIONE Assolata 1,00 STATO LOCATIVO libero da locazione 1,00 Tabella parametri edificio al rustico 6. CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO E stata realizzata una analisi dei prezzi di mercato attraverso una indagine condotta al fine di accertare il valore venale di beni immobili oggetto di transazione nella zona interessata, sia mediante consultazione dei valori della borsa immobiliare di Taormina, sia mediante verifiche di congruità mediante confronto puntuale con unità immobiliari simili e coeve nella stessa area dell unità immobiliare in esame. La agenzia del territorio, con dati aggiornati al 1 semestre 2013, fornisce i valori unitari minimi e massimi per unità libere da locazione, che sono stati riscontrati nei seguenti : - Valore unitario minimo: 2.700 /mq - Valore unitario massimo: 4.000 /mq Tale dato, unito agli esiti della indagine da me effettuata, con caratteristiche intrinseche ed estrinseche simili all unità immobiliare oggetto di stima portano a definire il valore di 3.350 per metro quadro commerciale della villa, dei locali accessori e delle pertinenze. Per quanto concerne il rustico, è stato stimato, in base al rapporto con il valore di mercato del metro quadrato finito, un valore di 2.010. Il valore unitario individuato, rapportato alla consistenza commerciale complessiva e al prodotto dei coefficienti, determina il valore di mercato dell' immobile. Si ha: Abitazione 8 Ing. Francesco Guerrera Viale Principe Umberto 119 G - Messina
consistenza commerciale: 188.75 mq coefficienti di stima globale risultante dalla tabella parametri: 1,21 valore stimato del mq comm.le: 3.350 /mq, per cui il prodotto 188.75 mq x 1.21 x 3.350 /mq = 765.098,12 Locali accessori consistenza commerciale: 48.04 mq coefficienti di stima globale risultante dalla tabella parametri: 1,21 valore stimato del mq comm.le: 3.350 /mq, per cui il prodotto 48.04 mq x 1.21 x 3.350 /mq = 194.730,14 Dotazioni e pertinenze consistenza commerciale: 60.5 mq coefficienti di stima globale risultante dalla tabella parametri: 1,21 valore stimato del mq comm.le: 3.350 /mq, per cui il prodotto 60.5 mq x 1.21 x 3.350 /mq = 245.236,75 Edificio al rustico consistenza commerciale: 269.76 mq coefficienti di stima globale risultante dalla tabella parametri: 1,21 valore stimato del mq comm.le: 2.010 /mq, per cui il prodotto 269.76 mq x 1.05 x 2.010 /mq = 569.328,48 7. CONCLUSIONI Tanto premesso, a seguito dell'analisi effettuata per la realizzazione della presente perizia tecnico-estimativa, si stima che il più probabile valore venale dell' immobile in oggetto, alla data odierna, è costituito dall' importo complessivo pari a 1.774.393,49. Tanto giudica il sottoscritto a completa evasione dell' incarico ricevuto. Messina, lì 27/12/ 2013 Ing. Francesco Guerrera 9 Ing. Francesco Guerrera Viale Principe Umberto 119 G - Messina
ALLEGATI 1. Visura catastale; 2. Planimetria dell unità immobiliare scala 1:100; 3. Estratto banca dati delle quotazioni immobiliari. 10 Ing. Francesco Guerrera Viale Principe Umberto 119 G - Messina