TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA SEZIONE FALLIMENTARE FALLIMENTO n. 277/06 Navarra s.r.l. CONSULENZA TECNICA D'UFFICIO

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1 TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA SEZIONE FALLIMENTARE FALLIMENTO n. 277/06 Navarra s.r.l. CONSULENZA TECNICA D'UFFICIO Premessa: Con istanza del 27/04/2006, il curatore fallimentare dott. Pasquale Tanga, chiedeva la nomina di un c.t.u. per la valutazione di alcuni beni immobili di proprietà della società fallita siti nel comune di Roma, località Pantano Monastero con accesso da via Quarto di Santa Lucia n. 221, il tutto meglio descritto nella nota di trascrizione formalità n del 08/08/1989 allegata all istanza. In pari data il G.D. dott.ssa Raffaella Tronci nominava, quale c.t.u., il sottoscritto Architetto Vittorio Vignoli, consulente tecnico del Tribunale Ordinario di Roma, con studio in Via C. Mirabello, 25. Lo scrivente ha redatto la propria consulenza tecnica previo: 1) reperimento e studio dell atto di acquisto notaio Pietro Pierantoni del 03/08/1989; 2) visure presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Roma; 3) ricerche, aggiornamenti e visure con ritiro di certificati e planimetrie presso il N.C.T. e N.C.E.U. di Roma; 4) indagini e ricerche presso gli uffici tecnici del comune di Roma; 5) indagini e ricerche con reperimento di documentazione presso l U.S.C.E. di Roma; 6) richiesta e ritiro di certificato di destinazione urbanistica presso il comune di Roma; 7) sopralluoghi presso gli immobili oggetto di consulenza nei giorni 23 maggio e 20 giugno c.a.;

2 8) analisi e ricerche di mercato di beni immobili; Si procederà da parte dello scrivente indicando: a) Provenienza b) Ubicazione, descrizione, confini, dati catastali, utilizzo c) Conformità urbanistica d) Destinazione urbanistica e) Servitù f) Divisione in lotti g) Valutazione a) Provenienza Con atto notaio Pietro Pierantoni del 03/08/1989 repertorio n , raccolta n. 994 (Allegato n. 1), trascritto alla Conservatoria dei R.R.I.I. di Roma 1 alla formalità n del 08/08/1989 (Allegato n. 2), la società fallita a suo tempo denominata Quinto Navarra S.p.A., acquistava dalla sig.ra Terzina Maria Navarra i seguenti beni siti in Roma, località Pantano Monastero, con accesso da via Quarto di Santa Lucia n. 221 composti dall appezzamento di terreno della superficie complessiva di ettari 6 con entrostanti fabbricati e manufatti accessori; comprendenti: 1) abitazione del guardiano denominata edificio B composta di tre camere ed accessori nonché rimessa auto al piano terreno e di quattro camere ed accessori al piano rialzato; 2) alloggio del custode denominato edificio C composto di tre camere ed accessori; Fallimento n. 277/06 - Navarra s.r.l. 2

3 3) due magazzini denominati edifici D ed E composti rispettivamente di un unico vano il primo e di due vani il secondo; 4) spogliatoi docce e locali accessori per gli impianti sportivi esistenti sul terreno, denominati edificio F composto del solo piano terreno; 5) manufatto contenente, deposito attrezzi giardino, forno e centrale termica, denominato edificio G ; 6) piccola cantina costituente corpo staccato e composta di un unico vano al piano terreno; 7) 7/9 indivisi della porzione scoperta dell appezzamento di terreno. Il tutto distinto al N.C.E.U. ed al N.C.T. al foglio 340 particelle 181, 182 sub 1 e 2, 193 sub 1 e 2, 194, 195, 679, 680, 681 e 241. b) Ubicazione, descrizione, confini, dati catastali, utilizzo. b1) Ubicazione: Gli immobili oggetto di consulenza sono siti a Roma in località denominata Pantano Monastero e precisamente in via di Quarto Santa Lucia n Essi sono situati ad ovest della città oltre il G.R.A. in un area urbanisticamente non ancora definita, posta tra via Boccea e la strada Statale Aurelia (Allegato n. 3) e collegata con il resto della città mediante autobus di linea. I beni sono inseriti in un comprensorio con l accesso posto su via di Selce al civico n. 389 (Foto n. 1) dal quale si diparte appunto via di Quarto Santa Lucia, strada consortile privata; lunga circa un chilometro che fa da collegamento tra le varie proprietà presenti nel Fallimento n. 277/06 - Navarra s.r.l. 3

4 comprensorio. Verso la fine della stessa nella parte alta del comprensorio si trovano i beni in oggetto. b2) Descrizione: Come descritto nell atto di acquisto e come riportato nell estratto di mappa (Allegato n. 4), i beni di proprietà del fallimento, ed oggetto di consulenza, sono la quota parte di un vasto terreno di forma irregolare, attraversato da un viale fiancheggiato da due filari di pini mediterranei e la piena proprietà di alcuni immobili cielo terra dislocati su di esso (Foto n. 2 e 3). L intera proprietà è delimitata in gran parte da un alto muro, mentre in alcuni lati la recinzione è costituita da un muretto con sovrastanti pali di ferro e rete a maglie esagonali. L accesso avviene da un cancello carrabile posto alla fine della via consortile (Foto n. 4). I fabbricati presenti comprendono: edificio B (abitazione del guardiano e rimessa auto) - part. 182 Esso si trova vicino all ingresso della proprietà sul lato destro rispetto al viale alberato. Attualmente è un rudere abbandonato, sommerso dalla vegetazione ed inaccessibile. In origine esso si sviluppava su due livelli e comprendeva un abitazione ed una autorimessa. Tenuto conto che non è stato possibile accedervi e che come meglio di seguito descritto non risulta alcuna planimetria catastale riguardante la porzione ad uso abitativo non si è in grado di poter fornire alcuna indicazione sulla consistenza. Per quanto concerne invece l autorimessa essa risulta avere una superficie catastale è di mq. 38 (Foto da n. 5 a 7). edificio C (alloggio del custode con corte annessa) - part. 195 Fallimento n. 277/06 - Navarra s.r.l. 4

5 La costruzione posta in fondo al viale comprende un appartamento con sovrastante soffitta. La struttura portante è in blocchetti di tufo con pareti esterne intonacate e tinteggiate ad eccezione di quella posta sul retro, mentre la copertura è a tetto a più falde rifinite da tegole alla marsigliese. Internamente l appartamento è costituito da un ingresso/soggiorno, un disimpegno, tre camere, una cucina ed un bagno. Data la conformazione dell immobile, la distribuzione interna dei locali non è ottimale. Essi si presentano con pavimenti in cotto nel soggiorno e nelle camere ed in ceramica nei servizi, rivestimenti del bagno e parte della cucina sempre in maioliche di ceramica, pareti rifinite a tinta, soffitti non intonacati che lasciano a vista l orditura del solaio, solo l ultima stanza ha il soffitto in travi e tavolato di legno. Gli infissi interni ed esterni sono in legno con questi ultimi provvisti d inferriate. La superficie calpestabile totale è di circa mq. 84,35 mentre quella commerciale complessiva è di mq. 103,50. L altezza interna, variabile da ambiente ad ambiente è in media di circa mt. 2,50. Gli impianti presenti, tutti posti sotto traccia sono: elettrico, idrico non comunale, telefonico, videocitofonico, allarme e termico con caldaia murale posta sul retro alimentata da un bombolone a gas. Non esiste l allaccio alla fognatura comunale, lo smaltimento avviene mediante pozzo disperdente. La soffitta ha accesso dal retro mediante una scala esterna in ferro. Essa è costituita da un unico locale non rifinito e provvisto di due aperture poste sui lati corti. L altezza interna varia da mt. 0,82 a mt. 1,90. La superficie calpestabile è di circa mq. 36,00 mentre la commerciale comprensiva dei muri esterni è di mq. 45,20. Fallimento n. 277/06 - Navarra s.r.l. 5

6 Sul retro del fabbricato ed ad esso attiguo è presente una voliera con la parete di fondo realizzata in blocchetti di tufo. Il manufatto ricade sul terreno in comproprietà (Foto da n. 8 a n. 19). La superficie esterna annessa all appartamento, che in loco non è delimitata, è di forma regolare e con una superficie, estrapolata dal tipo di frazionamento a suo tempo depositato in catasto, di circa mq Si vuole evidenziare che da un confronto tra lo stato dei luoghi, la planimetria catastale e l estratto di mappa, si è constatato che l ultima camera da letto dell appartamento (probabilmente realizzata successivamente all accatastamento) ricade sul terreno (particella 214) del quale il fallimento è comproprietario per i 7/9 e che pertanto, pur essendo parte integrante dell immobile non è di proprietà esclusiva. La superficie lorda dell ampliamento ricadente sul terreno in comproprietà è di mq. 18,70. edificio D (magazzino ed area circostante) part. 193 Esso è un edificio ad un solo livello a pianta rettangolare libera, con le dimensioni interne di ml. 49,95 x 19,18 situato nella parte opposta al cancello d ingresso della proprietà. La struttura portante è in pilastri in putrelle di acciaio e capriate in ferri angolari mentre le pareti perimetrali sono costituite, nella parte inferiore, da pannelli prefabbricati in calcestruzzo rivestiti esternamente in listelli di cortina e nella parte superiore da infissi in ferro e vetro. La copertura è a due falde in lastre di eternit (cemento amianto) ed il pavimento è in battuto di calcestruzzo lasciato grezzo. Il magazzino è provvisto di due portoni d accesso scorrevoli in ferro, posti sui lati corti del fabbricato. L altezza interna, varia da circa mt. 4,70 all imposta delle capriate a mt. 7,15 al colmo del tetto. Gli impianti Fallimento n. 277/06 - Navarra s.r.l. 6

7 presenti sono elettrico e di allarme non funzionante. Al momento del sopralluogo nel magazzino erano presenti dei materiali di proprietà del fallimento. Esternamente, attigue a due pareti sono presenti due tettoie realizzate in tubolari di ferro per ponteggi. L area esterna che circonda il fabbricato (distinta al catasto con la particella 193 sub 1) ma che fisicamente non è delimitata, è di forma irregolare e con una superficie, estrapolata dal tipo di frazionamento a suo tempo depositato in catasto, di circa mq La superficie calpestabile interna è di circa mq. 958 mentre la superficie commerciale comprensiva dei muri perimetrali è di circa mq. 972 (Foto da n. 20 a 25). edificio E (magazzino) part. 194 Esso è un manufatto (probabile ex fienile) posto nelle vicinanze del precedente di forma rettangolare dalle dimensioni esterne di ml. 16,65 x 10,00. La copertura a tetto è formata da una struttura con pilastri in putrelle di ferro, capriate e lastre in eternit. Le tamponature perimetrali non realizzate a tutta altezza sono in blocchetti di tufo non intonacato e cancello d ingresso in lamiera; non vi è pavimentazione a terra. L altezza interna, varia da circa mt. 5,15 all imposta delle capriate fino a mt. 6,25 al colmo del tetto. All interno si trova un piccolo vano in muratura lasciato a grezzo con un altezza di mt. 2,60. Non sono presenti impianti. La superficie calpestabile interna è di circa mq. 156 mentre, la superficie commerciale comprensiva dei muri perimetrali è di circa mq. 167,00 (Foto da n. 26 a 30). edificio F (spogliatoi docce e locali accessori con terreno circostante) part. 679 e 680 Fallimento n. 277/06 - Navarra s.r.l. 7

8 L immobile è situato sulla parte destra della proprietà ed è costituito da un piccolo fabbricato ad un piano realizzato in muratura con copertura a tetto con tegole alla portoghese e pareti rivestite da ambo i lati in listelli di cortina. Esso comprende due locali spogliatoi provvisti di n. 2 docce per parte, un locale w.c. ed un locale caldaia, tutti con accesso diretto dall esterno. Internamente si presenta con pavimento in maioliche di ceramica, infissi esterni di legno e quelli interni in p.v.c. a soffietto. L altezza varia da mt. 2,35 a mt. 2,85. Gli impianti presenti sono elettrico, idrico e di riscaldamento. Si precisa che per la presenza di una fitta vegetazione non è stato possibile visionare il locale caldaia. La superficie calpestabile interna è di circa mq. 35,50 mentre, la superficie commerciale comprensiva dei muri perimetrali e di quelli interni è di circa mq. 48. L area esterna di pertinenza (distinta al catasto con la particella 680), dove si trovano il campo di calcio e quello di tennis, non è fisicamente delimitata. Essa è di forma irregolare e con una superficie, estrapolata dal tipo di frazionamento a suo tempo depositato in catasto, di circa mq (Foto da n. 31 a 34). edificio G (deposito attrezzi giardino, forno e centrale termica) - part. 181 Esso è un piccolo fabbricato ad un piano realizzato in muratura intonacata con copertura a tetto e situato vicino all ingresso alla proprietà. Il manufatto è costituito da un locale adibito a centrale termica rifinito con pavimento in ceramica e pareti intonacate grezze, dove sono presenti delle caldaie e dei boiler, un locale con forno a legna ed un piccolo ripostiglio. La superficie calpestabile interna è di circa mq. 19 mentre, la superficie commerciale Fallimento n. 277/06 - Navarra s.r.l. 8

9 comprensiva dei muri perimetrali e di quelli interni è di circa mq. 32. Da quanto riferito dal sig. Navarra (fallito) la centrale termica non è mai stata funzionante (Foto da n. 35 a 38). piccola cantina costituente corpo staccato - part. 681; Essa è posta tra i due magazzini ed è solo in parte fuori terra. La forma è rettangolare con la struttura portante in blocchetti di tufo e copertura piana pavimentata in marmette di graniglia. Internamente è suddivisa in tre ambienti dove non sono presenti infissi interni ed esterni, pavimenti ed impianti. Al momento del sopralluogo all interno erano presenti sanitari in ceramica e rimanenze di mattonelle di vario genere. La superficie calpestabile interna è di circa mq. 60 mentre, la superficie commerciale comprensiva dei muri perimetrali e di quelli interni è di circa mq. 75 (Foto da n. 39 a 42). 7/9 di terreno in comproprietà; Il terreno la cui superficie catastale è di mq è di forma irregolare, pressoché pianeggiante e con la presenza di alberi ad alto fusto (Pini mediterranei) posti, oltre che ai lati del viale principale, anche lungo gran parte del confine. Esso non è coltivato ed in alcune parti inaccessibile a causa dei rovi presenti. In prossimità dell ingresso è presente sul terreno un pozzo artesiano per l approvvigionamento idrico dei fabbricati (Foto da n. 43 a 48). b3) Confini: Da quanto riportato nell atto di compravendita, nell estratto di mappa e da quanto accertato in loco, l intero compendio immobiliare confina con strada consortile via di Quarto Santa Lucia, Fallimento n. 277/06 - Navarra s.r.l. 9

10 proprietà Ente Maremma o aventi causa, proprietà particelle nn. 37, 457, 317, proprietà Bacchetta Raffaella e Solari Enrico, salvo altri. b4) Dati catastali: Gli immobili oggetto di consulenza, come identificati nell estratto di mappa del foglio n. 340 (Allegato n. 4) risultano così distinti presso il N.C.E.U. e N.C.T. di Roma: - edificio B (abitazione del guardiano) foglio 340; particella 182; sub 2; zona censuaria 6; cat. In corso di costruzione; classe //; consistenza //; superficie catastale //; rendita catastale //; indirizzo Via di Quarto Santa Lucia n. 221 piano T-1; intestazione Navarra Terzina Maria nata a Barete il 30/04/1927 (Allegato n. 5). Per detto immobile non è mai stata presentata la planimetria catastale in quanto dichiarato fabbricato in corso di costruzione. - edificio B (rimessa auto) - foglio 340; particella 182; sub 1; zona censuaria 6; cat. C/6; classe 12; consistenza mq. 38; superficie catastale //; rendita catastale. 153,08; indirizzo Via di Quarto Santa Lucia n. 221 piano T; intestazione Navarra Terzina Maria nata a Barete il 30/04/1927 (Allegato n. 6). Come già precedentemente esposto, essendo l immobile un rudere e non essendo stato possibile accedere, non si è in grado di poter fornire alcun ragguaglio sulla rispondenza della planimetria catastale all originario manufatto (Allegato n. 7). - edificio C (alloggio del custode con corte annessa) - foglio 340; particella 195; sub //; zona censuaria 6; cat. A/4; classe 6; consistenza vani 5; superficie catastale //; rendita catastale Fallimento n. 277/06 - Navarra s.r.l. 10

11 . 568,10; indirizzo Via di Quarto Santa Lucia n. 221 piano T; intestazione Navarra Terzina Maria nata a Barete il 30/04/1927 (Allegato n. 8). La planimetria catastale (Allegato n. 9) non è conforme allo stato dei luoghi e precisamente: - non viene riportata una stanza, realizzata successivamente all accatastamento e ricadente sul terreno in comproprietà; - non viene riportata una finestra presente nell ingresso/soggiorno; - non è rappresentata la soffitta; - l area di pertinenza dell appartamento nell estratto di mappa e nell elaborato planimetrico è rappresentata nella parte anteriore del fabbricato mentre nella planimetria catastale viene graficizzata nella parte retrostante. - edificio D (magazzino) - foglio 340; particella 193; sub 2; zona censuaria 6; cat. C/2; classe 10; consistenza mq. 930; superficie catastale //; rendita catastale ,78; indirizzo Via di Quarto Santa Lucia n. 221 piano T; intestazione Navarra Terzina Maria nata a Barete il 30/04/1927 (Allegato n. 10). Nella planimetria catastale (Allegato n. 11) vengono riportate due tettoie che nella realtà sono delle semplici coperture costruite con tubolari in ferro per ponteggi facilmente smontabili. Inoltre la loro posizione non è corrispondente a quella in loco. - edificio E (magazzino) - foglio 340; particella 194; sub //; zona censuaria 6; cat. C/2; classe 10; consistenza mq. 159; superficie catastale //; rendita Fallimento n. 277/06 - Navarra s.r.l. 11

12 catastale. 747,26; indirizzo Via di Quarto Santa Lucia n. 221 piano T; intestazione Navarra Terzina Maria nata a Barete il 30/04/1927 (Allegato n. 12). La planimetria catastale (Allegato n. 13) è difforme dallo stato dei luoghi. Infatti, viene rappresentata una tettoia attualmente inesistente e non viene riportato un locale presente all interno del magazzino realizzato presumibilmente in data successiva all accatastamento. - edificio F (spogliatoi docce e locali accessori con terreno circostante) - foglio 340; particelle 679 (fabbricato) e 680 (aree scoperte); sub //; zona censuaria 6; cat. D/6; classe //; consistenza mq. //; superficie catastale //; rendita catastale ,00; indirizzo Via di Quarto Santa Lucia n. 221 piano T; intestazione Navarra Terzina Maria nata a Barete il 30/04/1927 (Allegato n. 14). La planimetria catastale (Allegato n. 15) per quanto attiene il fabbricato è conforme allo stato dei luoghi. Relativamente agli impianti sportivi (campo da calcio e tennis) non avendo potuto visionare i luoghi non si è in grado di poter confermare l esattezza di quanto rappresentato nella planimetria. - edificio G (deposito attrezzi giardino, forno e centrale termica) - foglio 340; particella 181; sub //; zona censuaria 6; cat. C/2; classe 10; consistenza mq. 25; superficie catastale //; rendita catastale. 117,49; indirizzo Via di Quarto Santa Lucia n. 221 piano T; intestazione Navarra Terzina Maria nata a Barete il 30/04/1927 (Allegato n. 16). Fallimento n. 277/06 - Navarra s.r.l. 12

13 La planimetria catastale (Allegato n. 17) è parzialmente difforme dallo stato dei luoghi. Infatti, non viene rappresentato il tramezzo che separa la centrale termica dal locale forno. - piccola cantina costituente corpo staccato - foglio 340; particella 681; sub //; zona censuaria 6; cat. C/2; classe 10; consistenza mq. 63; superficie catastale //; rendita catastale. 296,08; indirizzo Via di Quarto Santa Lucia n. 221 piano T; intestazione Navarra Terzina Maria nata a Barete il 30/04/1927 (Allegato n. 18). La planimetria catastale (Allegato n. 19) è parzialmente difforme dallo stato dei luoghi. Infatti, non vengono riportati dei muri interni di separazione ed una apertura posta sul retro. - 7/9 di terreno in comproprietà - foglio 340; particella 214; qualità seminativo; classe 4; superficie ha 4 are 54 ca 17; deduzione A/2; reddito dominicale. 294,84; reddito agrario. 129,01; intestazione Bacchetta Raffaella nata a Roma il 08/10/1966 proprietaria per 1/9; Solari Enrico nato a Roma il 17/03/1968 proprietario per 1/9; Quinto Navarra S.p.A. proprietaria per 7/9 (Allegato n. 20). Si fa presente inoltre, che come risulta dalla suddivisione rappresentata nell elaborato planimetrico (Allegato n. 21), il terreno distinto con la particella 193 sub 1 di circa mq , è la corte comune del fabbricato D E e della cantina costituente corpo staccato. b5) Utilizzo: Fallimento n. 277/06 - Navarra s.r.l. 13

14 Tutti i fabbricati, sono nella piena disponibilità del fallimento e pertanto saranno considerati liberi in sede di valutazione. c) Conformità urbanistica Da visure eseguite presso l archivio del IX Dipartimento del Comune di Roma e dalla documentazione reperita presso l Ufficio Speciale del Condono Edilizio di Roma si è accertato che gli immobili oggetto di consulenza, furono realizzati in assenza di licenze e/o concessioni edilizie e per detto motivo, in data 31/07/1986 la sig.ra Terzina Maria Navarra (dante causa) presentava, unitamente ad altri fabbricati non facenti parte della proprietà, ai sensi della Legge 47/85 con protocollo n , n. 6 domande di concessione in sanatoria e precisamente: - mod R. riepilogativo con allegato il pagamento di L a titolo di oblazione dovuta (Allegato n. 22); - n. 2 mod A per opere ad uso residenziale per tipologia di abuso 1-2-3, attuali sot. n. 1 di cui non si produce allegato e sot. 2 (Allegato n. 23); - n. 1 mod B per opere ad uso residenziale per tipologia di abuso 4-5-6, attuale sot. n. 3 (Allegato n. 24); - n. 1 mod C per opere ad uso residenziale per tipologia di abuso 7, attuale sot. n. 4 (Allegato n. 25); - n. 2 mod. D per opere ad uso non residenziale attuali, sot n. 5 e 6 (Allegati n. 26 e 27). Venivano inoltre allegate alle domande: una descrizione lavori (Allegato n. 28), n. 2 atti notori (Allegati n. 29 e 30) ed alcune foto degli abusi. Ad oggi non sono state rilasciate ancora concessioni in sanatoria. Fallimento n. 277/06 - Navarra s.r.l. 14

15 In considerazione della scarsa documentazione a suo tempo presentata e delle non sempre presenti indicazioni nei modelli di condono, degli elementi identificativi delle unità immobiliari, non si è stati in grado di poter abbinare tutte le domande ai vari fabbricati per i quali veniva presentata la domanda stessa. Ciò premesso, si può comunque affermare che: 1) Per gli edifici B (abitazione del guardiano ed autorimessa) part. 182 sub 1 e 2 e C (alloggio del custode) part. 195, è stato presentato un unico mod A sot. 2 (Allegato n. 23). La sanatoria richiesta è per una superficie ad uso residenziale di complessivi mq. 187 e per una superficie non residenziale di mq. 46. Per la definizione della pratica risulterebbero da pagare. 892,31 per oneri concessori e. 530,65 per diritti di segreteria. Si fa presente che non avendo potuto misurare l edificio B non si è in grado di poter verificare l esattezza della superficie richiesta. Inoltre, si ritiene che nella domanda non é incluso l ampliamento dell edificio C (ultima camera da letto) realizzata molto probabilmente successivamente alla domanda di condono. 2) Per l edificio D part. 193, è stato presentato il mod D sot. 5 (Allegato n. 26). La sanatoria richiesta è per una superficie di mq per attività industriale o artigianale. Per la definizione della pratica risulterebbero da pagare ,42 per oneri concessori e ,91 per diritti di segreteria. Si fa presente che la superficie per la quale è stata richiesta la sanatoria è di gran lunga superiore di quella reale pari a mq. 958 e che la destinazione d uso della domanda in sanatoria è in contrasto con quella riportata in catasto. Fallimento n. 277/06 - Navarra s.r.l. 15

16 3) Per l edificio F part. 679, è stato presentato il mod D sot. 6 (Allegato n. 27). La sanatoria richiesta è per una superficie di mq. 40 per attività sportiva. Per la definizione della pratica non risulterebbe da pagare alcuna cifra. La superficie per la quale è stata richiesta la sanatoria è in linea con quella reale pari a 35,50. 4) Il mod A sot 1 riguarda l edificio A non di proprietà del fallimento. Non si è stati invece, in grado di poter stabilire a quali edifici fanno riferimento le pratiche: - mod B sot 3 (Allegato n. 24), riguardante il cambio di destinazione ad uso residenziale pari ad una superficie di mq. 250 per la cui definizione risulterebbero da pagare. 455,01 per oneri concessori e. 515,70 per diritti di segreteria; - mod C sot 4 (Allegato n. 25), riguardante opere abusive non quantificabili per la cui definizione risulterebbero da pagare. 65,70 per diritti di segreteria; Al fine di fornire un quadro più completo della situazione urbanistica degli immobili oggetto di consulenza si rileva che: a) nelle pratiche sopra citate non vengono indicati gli edifici denominati E, G e la cantina a se stante; b) tenuto conto che la domanda di condono mod D sot 5, si riferisce ad una superficie di mq superiore a quella riguardante l immobile oggetto di richiesta di sanatoria, è plausibile pensare che per mero errore materiale non siano stati, a suo tempo, riportati gli altri fabbricati che risultano privi di domanda e che un eventuale richiesta, di revisione pratica, possa essere accettata dall ufficio; Fallimento n. 277/06 - Navarra s.r.l. 16

17 c) le cifre indicate per la definizione delle pratiche di condono sono comunque suscettibili di cambiamenti e potrebbero pertanto essere superiori a quelle riportate. d) Destinazione urbanistica Come riportato nel certificato di destinazione urbanistica (Allegato n. 31) richiesto dallo scrivente in data 01/06/2006 e rilasciato dal comune di Roma in data 24/07/2006, il terreno così come tutti gli altri immobili ricadono in base al P.R.G. approvato con Decreto Presidenziale del 16/12/1965 in zona H (Agro Romano) sottozona H/1 (lotto minimo 5 ettari). La variante al P.R.G. Piano delle Certezze approvata con D.G.R. Lazio n. 856 del 10/09/2004 non ha modificato l originaria destinazione urbanistica. In base al Nuovo Piano Regolatore adottato con deliberazione Consiglio Comunale n. 33 del 19/20 marzo 2003 (non ancora approvato nei termini), esso ricade in: - Sistemi e Regole Sistema Ambientale agro romano: aree agricole; - Rete ecologica: parzialmente interessato da filari di alberi e alberature stradali. Inoltre essi sono compresi nel perimetro del P.T.P. n. 15/4 denominato Arrone Galeria approvato con legge Regionale n. 24 del 06/07/1998. Secondo la Carta Storica - Archeologica Monumentale e Paesistica del Suburbio e dell Agro Romano approvata con deliberazione Consilio comunale n. 959 del 1/05/1980 e recepita dalla variante Piano delle Certezze essi risultano parzialmente Fallimento n. 277/06 - Navarra s.r.l. 17

18 soggetti ad interesse naturalistico paesistico di tipo areale macchia e lineare fosso e) Servitù In considerazione che nell atto di compravendita notaio Pietro Pierantoni, mediante il quale la società fallita acquistava i beni sopra descritti, non risulta esservi riportata alcuna servitù attiva o passiva, si vuole evidenziare, come si evince chiaramente dall estratto di mappa (Allegato n. 4), che gli immobili denominati edificio B ed edificio G rispettivamente distinti in catasto con le particelle 182 e 181 sono circondati da un area (particella 39) di proprietà dei sig.ri Bacchetta Raffaella e Solari Enrico e che pertanto l accesso può avvenire solo con l attraversamento dell altrui proprietà così come la parte iniziale del viale è sempre di proprietà esclusiva dei sig.ri Bacchetta e Solari. f) Divisione in lotti Tenuto conto della diversa natura dei beni oggetto di valutazione, della loro localizzazione all interno della proprietà e dell impossibilità di poter frazionare il terreno, si ritiene che essi debbano essere posti in vendita in un unico lotto. g) Valutazione Per la definizione dei più probabili valori di mercato degli immobili all'attualità, sarà applicato il criterio di stima, per valore commerciale, che si articola nel reperimento di dati elementari relativi a prezzi di mercato di beni similari, che presentano affinità costruttive, commerciali ed ubicative a quelli in oggetto, secondo un Fallimento n. 277/06 - Navarra s.r.l. 18

19 parametro unitario, che in questo caso è rappresentato dal prezzo in./mq. di superficie commerciale. I valori unitari applicati ai diversi beni immobili derivano da indagini eseguite presso agenzie immobiliari e da ricerche effettuate su riviste del settore. Inoltre, nell individuare i più probabili valori di mercato si è tenuto conto sia delle caratteristiche tipologiche di ogni immobile, quali: destinazione d uso, stato di manutenzione e/o di fatiscenza, superficie, dotazione e/o mancanza d impianti, aree esterne di pertinenza; e sia delle problematiche su di essi presenti quali: definizione dei condoni edilizi, sistemazione della situazione catastale, mancato accesso diretto per alcuni di essi, comproprietà del terreno e parti di immobili realizzati su area in comproprietà. Per quanto riguarda l edificio denominato B, non potendo applicare un valore a metro quadro si è attribuito allo stesso un prezzo a corpo, quantificato sulla possibilità futura di poter riedificare in sostituzione del rudere, un manufatto a destinazione residenziale della superficie calpestabile di mq L area indicata, deriva da quella riportata nella domanda di condono, sottratta della superficie riguardante l edificio C. Pertanto, da un'indagine sulle condizioni di mercato, dalla commerciabilità relativa alla zona e per quanto sopra esposto, si ritiene che i più probabili valori di marcato applicabili ai singoli immobili siano i seguenti: edificio B a corpo = ,00 edificio C abitazione mq. 84,80 x ,00/mq. =. 127,200,00 Fallimento n. 277/06 - Navarra s.r.l. 19

20 soffitta mq. 45,20 x. 400,00/mq. = ,00 area di pertinenza mq. 220,00 x. 20,00/mq. = ,00 ampliamento mq. 18,70 x. 750,00/mq. = ,00 edificio D industr/artigianale mq. 972,00 x. 600,00/mq. = ,00 terreno di pertin. mq ,00 x. 10,00/mq. = ,00 edificio E magazzino mq. 167,00 x. 300,00/mq. = ,00 edificio F spogliatoi mq. 48,00 x. 800,00/mq. = ,00 campi sportivi mq x. 10,00/mq. = ,00 edificio G centrale term. mq. 32,00 x. 400,00/mq. = ,00 cantina cantina mq. 75,00 x. 150,00/mq. = ,00 terreno 7/9 di mq mq ,00 x. 5,00/mq. = ,00 Totale = ,00 In conclusione, si ritiene che il valore complessivo più probabile degli immobili oggetto di consulenza, nello stato di fatto e diritto in cui si trovano sia pari alla cifra tonda di ,00. Avendo ottemperato al mandato ricevuto, lo scrivente rassegna la propria consulenza tecnica. Roma lì, 1 settembre 2006 Il C.T.U. Arch. Vittorio Vignoli Fallimento n. 277/06 - Navarra s.r.l. 20

21 Fallimento n. 277/06 - Navarra s.r.l. 21