Tribunale di Ascoli Piceno - Esecuzione Immobiliare R.G.E. 79/09 Non Performing Loans Spa c/ Web Tech Area Sas

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1 T R I B U N A L E D I A S C O L I P I C E N O UFFICIO DEL GIUDICE UNICO Giudice dell Esecuzione Dott. Raffaele Agostini Esecuzione Immobiliare RE N 79/09 promossa da: Non Performing Loans Spa contro RELAZIONE LOTTO 2 PREMESSA All udienza del 20 gennaio 2011 l Illustrissimo Signor Giudice del Tribunale di Ascoli Piceno, Dott.Raffaele Agostini, conferiva consulenza tecnica al sottoscritto Arch. Rosario Taibbi fissando il termine di presentazione della relazione peritale in quarantacinque giorni prima dell Udienza di vendita del 24/06/2011. Oggetto dell incarico il procedimento di Esecuzione Immobiliare R.E. 79/09 promosso dalla società Non Performing Loans Spa contro la i cui quesiti, ai fini dell espletamento dell incarico, sono i seguenti: Q.1: Identificazione e descrizione del bene oggetto della vendita, altre informazioni per l acquirente; Q.2: Situazione edilizio - urbanistica e sanitaria dell immobile; Q.3: Stato di possesso; Q.4: Vincoli ed oneri giuridici; Q.5: Stima dell immobile. Considerata la presenza di due proprietà immobiliari autonome e distinte fra loro, si è ritenuto opportuno formare due lotti anche ai fini di facilitare la vendita; effettuati quindi i necessari 1

2 rilievi ed assunti tutti i dati tecnici necessari all espletamento dell incarico conferitogli, lo scrivente è in grado di rispondere ai quesiti formulati predisponendo una introduzione generale per l individuazione di entrambi i beni, seguita da quella specifica al Lotto 2. Identificazione e descrizione del bene oggetto di vendita, altre informazioni per l acquirente I beni oggetto di esecuzione sono costituiti dai diritti di piena proprietà su porzioni di fabbricato sito in Comune di Ascoli Via Perugia n.37 e censiti all Agenzia del Territorio di Ascoli Piceno, come segue (vedi all. n. 2): Visure eseguite in data 26/11/2010 Unità immobiliari distinte al Catasto fabbricati del Comune di Ascoli Piceno come segue: 1) Foglio 104 part. 374 sub. 1, cat. C/1 di classe 5, Consistenza 49 mq, Rendita. 708,58, Via Perugia Piano T; 2) Foglio 104 part. 374 sub. 11, cat. C/1 di classe 5, Consistenza 88 mq, Rendita ,55, Via Perugia Piano T; Le u.i.u. sopra descritte sono intestate catastalmente come segue:. nato a Ascoli Piceno, proprietà 1/1. Descrizione degli immobili oggetto di esecuzione I beni oggetto di esecuzione sono costituiti dai diritti di piena proprietà su porzioni di fabbricato sito nel Comune di Ascoli Piceno in Via Perugia n. 37. Detto fabbricato, che si sviluppa su quattro livelli (seminterrato più tre piani fuori terra), è ubicato in zona residenziale nelle immediate vicinanze del nucleo storico della città e a ridosso della Via Napoli, arteria di collegamento con le principali via di accesso alla città; la struttura portante risulta in cemento armato, mentre le facciate sono realizzate con mattone rosso e parzialmente intonacate e tinteggiate con colore chiaro. Gli infissi esterni in legno e vetro sono protetti da serrandine, mentre le ringhiere dei balconi sono realizzate con alluminio anodizzato di colore bronzo. Il fabbricato dispone di una pertinenza circostante l immobile interposta tra lo stesso e la via pubblica, sistemata sia con siepi e prato spontaneo, che con pavimentazione. 2

3 I locali commerciali oggetto di esecuzione (sub.1 e sub 11), risultano posti al piano terra/seminterrato ad una quota inferiore rispetto all area sistemata esterna e al portone di accesso all androne condominiale; l ingresso di tali locali è raggiungibile grazie ad alcune rampe di scale costituite da n. 5 gradini. L impianto elettrico risulta a vista in canalette anche in funzione delle esigenze lavorative della società, infatti tale tipologia di impianto permette più flessibilità per eventuali modifiche od opere di adeguamento; i locali sono inoltre dotati di impianto antifurto. Gli impianti tecnologici non risultano completamente rispondenti alle normative vigenti e necessitano di alcune opere di adeguamento. L impianto di riscaldamento risulta servito da pompe di calore che garantiscono anche il raffrescamento estivo; esiste comunque una predisposizione per l impianto di riscaldamento che necessita dell installazione dei radiatori. LOTTO 2 Identificato catastalmente al precedente numero 2) QUESITO N. 1 L accesso all unità immobiliare, posta al piano seminterrato e destinata a negozio, avviene dal ballatoio di proprietà raggiungibile da comoda rampa di scale (n. 5 gradini) rivestita con lastre di travertino, materiale usato anche per il rivestimento delle pareti e- sterne (h.2.50 circa); gli ingressi all u.i.u. sono due, il primo dà accesso al locale principale ed è posto di fronte alla rampa di scale, mentre il secondo posto sul lato sinistro della rampa, permette l accesso ad un piccolo locale tecnico non collegato al locale principale. Entrambi gli infissi sono realizzati in alluminio e vetro semplice, protetti da saracinesca manuale a scorrimento verticale. Internamente il locale è costituito da un salone servito da un bagno, provvisto di finestre a nastro posizionate sui tre lati, realizzate in ferro e vetro smerigliato; sono inoltre presenti delle griglie esterne di sicurezza a protezione. Il locale principale è posto su due quote differenti di circa cm. 32 ed è organizzato, sul lato sinistro con postazioni di lavoro dotate di scrivanie, mentre lo spazio antistante l ingresso con divani a cui segue una zona con tavolo riunioni. Si precisa che la porzio- 3

4 ne sopraelevata, risulta realizzata con elementi in gasbeton e tavolato in MDF. L intero locale è pavimentato con moquette di colore grigio rifinita con battiscopa plastificato mentre le pareti risultano intonacate e tinteggiate con colore chiaro. Il locale di altezza interna variabile da m a m. 3.12, sviluppa una superficie lorda pari a mq oltre al locale tecnico di mq.3.40 ed al ballatoio di mq Il locale bagno, accessibile tramite una porta in legno e dotato di una finestra a nastro, è rifinito sia a pavimento che a parete con piastrelle di ceramica (cm. 20x20 a pavimento e cm. 25x20 a parete). Nello stesso è presente una tazza, un lavabo, un piatto doccia con box e un piccolo boiler elettrico per la fornitura dell acqua calda. Il locale descritto versa in un buono stato di conservazione e manutenzione anche se gli impianti tecnologici non risultano completamente rispondenti alle normative vigenti e necessitano di alcune opere di adeguamento Confini e dati catastali dell u.i.u. distinta con il sub. 11 Gli identificativi catastali delle proprietà oggetto di esecuzione sono rispondenti a quelli riportati nell atto di pignoramento. I confini della proprietà oggetto di esecuzione sono i seguenti, spazi condominiali su più lati salvo altri. Accessi L u.i.u. oggetto di esecuzione è accessibili da spazi esterni condominiali. Pertinenze, accessori, millesimi di parti comuni e spese condominiali Nel fabbricato su cui insistono i due beni oggetto di esecuzione vige un regime condominiale il cui amministratore p.t. è il e al quale lo scrivente ha inviato comunicazione via fax in data e in data con richiesta dei dati necessari per la risposta al quesito. Di seguito sono elencati tali dati, riportati sulle lettere di risposta e allegate alla presente (Vedi all. 6) : - I millesimi di proprietà della Web Tech area sas per l unità immobiliare denominata NEG.01 (Sub. 11) sono pari a 84,22 e la spesa a preventivo relativa a tale negozio per la gestione ordinaria del condominio dal 01 Luglio 2010 al 30 Giugno 2011 è pari a. 303,19. Tale unità presenta un debito per le gestioni precedenti al 30 Giugno 2010 pari ad ,07; 4

5 Destinazione Urbanistica Il fabbricato in cui sono ubicate gli immobili oggetto di esecuzione, secondo le previsioni del PPE Quartiere Luciani, ricade in zona 5 di completamento estensiva A normata dall art. 88 delle NTA. QUESITO N. 2 Situazione Edilizio-Urbanistica e Sanitaria dell immobile Al fine di valutare la regolarità urbanistica del fabbricato oggetto di esecuzione, sono state eseguite ricerche e ritirate copie dell ultimo atto autorizzativo concernente l immobile in esame e precisamente (vedi All n. 3): Licenza di Costruzione n. 232/72 del concernente i seguenti lavori: variante alla costruzione della palazzina B sita in via 167 angolo via del Cancello autorizzata con precedente licenza n.125 del rilasciata all Impresa Pavoni Luigi via N. Sauro, Ascoli Piceno Concessione Edilizia in Sanatoria n del con la quale viene regolarizzato il mutamento di destinazione d uso del Piano Terra da magazzino a negozio per complessivi mq. 89,12. A seguito del confronto fra gli elaborati grafici allegati all ultimo atto autorizzativo e lo stato dei luoghi, sono state riscontrate le seguenti difformità urbanistiche ed edilizie: a) diversa conformazione delle aperture esterne b) modesta difformità interna consistente nella realizzazione di un piccolo locale tecnico; c) realizzazione di una zona soprelevata di cm. 32, raggiungibile per mezzo di due alzate, con conseguente diminuzione, in tale zona, dell altezza interna che è stata ridotta da ml. 3,12 a ml. 2,81. Tale soprelevazione è stata realizzata elementi rimovibili ai fini dell alloggio di impianti tecnologici. Le opere descritte ai precedenti punti a), b) sono sanabili ai sensi del DPR 380/2001 previo pagamento di una sanzione pari ad. 516,00 oltre spese tecniche, bolli e diritti di segreteria. L opera descritta al precedente punto c), avendo ridotto l altezza autorizzata sotto i limiti prescritti dal REC vigente per i locali commerciali, dovrà essere smontata al fine di ripristinare lo stato dei luoghi. 5

6 QUESITO N. 3 Stato di possesso Le unità immobiliari oggetto di esecuzione sono occupate dalla società esecutata. Al fine di verificare la presenza di contratti di affitto lo scrivente ha presentato istanza all Agenzia delle Entrate che con nota del prot. n /2011 ha comunicato la presenza di due contratti di locazione aventi per oggetto altri immobili non attinenti alla presente procedura. QUESITO N. 4 Vincoli ed Oneri giuridici: CHE RESTERANNO A CARICO DELL ACQUIRENTE - Vincoli ed oneri condominiali Si rimanda a quanto detto nelle risposte al quesito n. 1 (vedi Pertinenze, accessori, millesimi di parti comuni e spese condominiali ) - Domande Giudiziali Al fine di rispondere al presente quesito si è provveduto ad eseguire ricerche presso il Tribunale di Ascoli Piceno (vedi all. n. 6), dalle quali al Ruolo Generale Affari contenziosi non risultano iscritte cause civili alla data del , relativamente alla società oggetto di esecuzione in persona del socio accomandante Nicolai Marco. - Vincoli artistici, storici, di inalienabilità o indivisibilità In base alle visure effettuate ed alla documentazione fornita dagli uffici pubblici e citata nel presente elaborato: - Non risultano vincoli artistici o storici; - Non risultano vincoli di inalienabilità o indivisibilità; - Esistenza di diritti demaniali (diritti di superficie o servitù pubbliche) o di usi civici In base alle visure effettuate ed alla documentazione fornita dagli uffici pubblici e citata nel presente elaborato: - Non risultano diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o di usi civici; - Atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura In base alle visure effettuate ed alla documentazione fornita dagli uffici pubblici e citata nel presente elaborato: 6

7 - Non risultano atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura; CHE SARANNO CANCELLATI O REGOLARIZZATI AL MOMENTO DELLA VEN- DITA A CURA DELLA PROCEDURA Riguardo ai vincoli giuridici lo scrivente, alla luce della documentazione acquisita presso la competente cancelleria ( Relazione ai sensi dell art.1 comma 1 della L.03/08/1998 n. 302 del 31/07/2009 a firma del Notaio Maria Amelia Salvi) e presso l Agenzia del Territorio-Servizio di pubblicità Immobiliare (Vedi all.n.5 )richiama le ipoteche e i vincoli pregiudizievoli indicati nelle iscrizioni e trascrizioni. Esistono Trascrizioni e Iscrizioni che dovranno essere cancellate a spese dell acquirente con un costo previsto pari a circa Euro 2.000,00 circa, comprensivo dei diritti e delle spese tecniche. Si elencano di seguito le trascrizioni e iscrizioni gravanti sulle u.i.u. oggetto di esecuzione, aggiornate alla data del : TRASCRIZIONI E ISCRIZIONI Nota di Trascrizione n del 14/02/2003 Rogito Notaio Carlo Campana del rep. n , in forza del quale la società esecutata acquistava gli immobili oggetto di esecuzione Nota di Iscrizione n. 215 del 14/02/2003 Ipoteca volontaria da concessione a garanzia di mutuo fondiario della somma di ,00 (sorte ,00) Rogito Notaio Carlo Campana del rep. n Banca Antoniana Popolare Veneta Spa Nota di iscrizione n.1270 del 09/06/2005 Ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo della somma di ,00 Pubblico Ufficiale Tribunale di Teramo del rep. n. 695/05 Tercas Spa 7

8 Nota di iscrizione n.2360 del 25/10/2005 Ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo del Tribunale del rep. n. 941/2005 della somma di ,00 Banca delle Marche Spa Nota di iscrizione n del 28/12/2005 Ipoteca legale derivante da Ipoteca Legale ex art. 77 DPR 602/73, della somma di ,84. Ancona Tributi Spa (serv. riscossione tributi) Nota di iscrizione n del 29/09/2008 Ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo del Tribunale di Macerata del rep. n. 909, della somma di ,00 CARIFAC Spa Nota di trascrizione n del Atto esecutivo o cautelare, Verbale di Pignoramento immobili. Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Ascoli Piceno del rep. n CARIFAC Spa QUESITO N. 5 Stima dell Immobile Alla luce di quanto sin qui esposto, al fine di calcolare il valore commerciale dei beni immobili oggetto di esecuzione si è proceduto a svolgere un indagine di mercato avente per oggetto la vendita recente di beni similari sotto il profilo tipologico, costruttivo, manutentivo, posizionale, utilizzando come fonti di informazione Agenzie Immobiliari accreditate alla borsa immobiliare dell Adriatico e tecnici liberi professionisti che operano nel settore. Tale ricerca ha permesso di ricavare i seguenti prezzi di mercato della proprietà in esame: 8

9 SUB. 11 Locale Negozio Locale principale e wc mq x ,00 = ,00 Locale tecnico mq x. 650,00 = ,00 Ballatoio esterno mq x. 390,00 = ,00 Sommano = ,00 Alla stima vengono applicati i seguenti abbattimenti a) abbattimento in relazione alla differenza fra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori catastali e l assenza della garanzia per vizi occulti: in base a conteggi eseguiti a parte si decurterà il 10% del totale; b) abbattimento per lo stato d uso e manutenzione dell immobile: si applicherà una decurtazione pari all 1% del totale; c) abbattimento per lo stato di possesso; alla luce di quanto sopra specificato si applicherà una decurtazione pari al 1% del totale d) abbattimento per i vincoli e gli oneri non eliminabili dalla procedura e per quelli che saranno eliminati ma a spese dell acquirente: in considerazione delle iscrizioni e pignoramenti presenti, le spese da sostenere per la richiesta del permesso di costruire in sanatoria, gli atti di aggiornamento catastali da e- seguire, la sanzione prevista dal DPR 380/2001, i diritti comunali, le conseguenti spese tecniche e le spese condominiali non pagate, si decurterà il 5% del totale; e) per altri oneri e pesi: in considerazione della necessita di smontare l attuale piano di calpestio soprelevato posto sul lato ovest del locale, al fine di ripristinare lo stato autorizzato come da concessione edilizia in sanatoria n del , si decurterà il 3% del totale. Il totale degli abbattimenti forfettari è quindi pari al 20 % VALORE DEL BENE OGGETTO DI STIMA LOTTO ,00 20% = Euro ,60 A CIFRA TONDA ,00 (Euro Centoundicimila/00) DESCRIZIONE DEL BENE PER FORMAZIONE BANDO D ASTA Diritti di 1/1 sulla Piena Proprietà di una u.i.u destinata a negozio, sita in zona residenziale del Comune di Ascoli Piceno in Via Perugia n. 37 e precisamente: -Locale ad uso negozio distinto nel Catasto Fabbricati di detto Comune al Foglio 104 part. 374 sub. 11, cat. C/1 di classe 5, Consistenza 88 mq, Rendita ,55, Via 9

10 Perugia Piano T composto da un unico ambiente senza divisori interni e provvisto finestre a nastro, un bagno e un annesso locale tecnico con ingresso indipendente dal ballatoio di pertinenza. Il locale principale è posto su due quote, differenti di circa cm. 32. L intero locale è pavimentato con moquette, ad esclusione del bagno e del locale tecnico. Nel locale in esame sono presenti gli uffici della società esecutata. Sussistono piccoli abusi sanabili, ad esclusione della porzione sopraelevata che dovrà essere rimossa al fine di ripristinare lo stato dei luoghi. L unità immobiliare in oggetto risulta costruita in forza di Licenza di Costruzione n. 232/72 del e successiva Concessione Edilizia in Sanatoria n del con la quale viene regolarizzato il mutamento di destinazione d uso del Piano Terra da magazzino a negozio per complessivi mq. 89,12. PREZZO A BASE D ASTA PER I DIRITTI DI 1/1 DELLA PIENA PROPRIETA : LOTTO ,00 (Euro Centoundicimila/00) Per ulteriori e dettagliate informazioni si rimanda all elaborato peritale. Ritenendo con la presente relazione, composta da n.10 pagine, 1 tavola grafica e n. 6 allegati, di aver svolto l incarico ricevuto resto a disposizione per qualsiasi chiarimento dovesse necessitare. La presente relazione è depositata in Cancelleria in triplice copia, di cui un originale. Con osservanza. Ascoli Piceno li 09 Maggio 2011 Il CTU Arch. Taibbi Rosario 10