TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI UDINE Esecuzione n. 238/2015 Rinvio al 08/04/2016 PERIZIA DI STIMA estesa dal sottoscritto geometra Giorgio Frassetto con

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1 TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI UDINE Esecuzione n. 238/2015 Rinvio al 08/04/2016 PERIZIA DI STIMA estesa dal sottoscritto geometra Giorgio Frassetto con studio tecnico in Udine Via Petrarca n.4, giusto incarico dell' Illustrissimo Signor Giudice dell Esecuzione Immobiliare Dottoressa Annamaria Antonini Drigani nell esecuzione immobiliare promossa da BANCA POPOLARE FRIULADRIA S.P.A. contro in forza dell atto esecutivo cautelare verbale di pignoramento immobiliare, del Tribunale di Udine, repertorio 2614/2015 del Nell udienza di data 16/11/2015, davanti all Illustrissimo Sign. Giudice dell Esecuzione Immobiliare Dottoressa Annamaria Antonini Drigani, il sottoscritto assumeva l incarico e, prestato il giuramento di rito, riceveva il seguente quesito: Provveda l'esperto, effettuato sopralluogo con necessario accesso all'interno delle unità immobiliari e predisposta ampia documentazione fotografica, alla determinazione del valore di mercato di beni pignorati, indicando eventualmente i lotti in cui possono essere ripartiti, e precisando in particolare, seguendo la sottoindicata elencazione: 1. identificazione dei beni, comprensiva di confini e dei dati catastali; 2. sommaria descrizione dei beni; 3. corrispondenza tra ciò che il pignoramento ha colpito e ciò che, per le risultanze peritali appartiene al debitore; 4. stato di possesso dei beni, con l 'indicazione, se occupati da terzi, del - 1 -

2 titolo in base al quale sono occupati, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento. Laddove si tratti di contratti di locazione, se hanno data certa, se siano stati registrati in epoca antecedente al pignoramento e se il canone è inferiore di più di un terzo a quello di mercato (al fine di verificare se sono apponibili alla procedura esecutiva); 5. esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell'acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull'attitudine edificatoria dello stesso, o i vincoli connessi con il carattere storico-artistico le domande giudiziali che non possono essere cancellate dal G.E.; 6. esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale che saranno cancellati o che comunque risulteranno non apponibili all'acquirente; 7. previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla normativa vigente, verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché dell'esistenza della dichiarazione di abitabilità/agibilità dello stesso. In caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell'art.36 del DPR n.380 del e gli eventuali costi della stessa altrimenti; la verifica sull'eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l'istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali ablazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, la verifica, ai fini dell'istanza di - 2 -

3 condono che l'aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall'art.40, sesto comma, della Legge 28 febbraio 1985 n.47 ovvero dall'art.46 comma 5 del DPR n. 380, nonché delle norme di settore a carattere regionale, specificando, per quanto possibile, il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria (solo se indispensabile al fine di raggiungere migliori condizioni di vendita). Delle porzioni di fabbricato e/o manufatti abusivi vanno allegate le relative fotografie affinché l'acquirente ne abbia chiara e piena comprensione; 8. la verifica che i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto del bene del debitore pignorato sia di proprietà, ovvero derivante da alcuno dei seguenti titoli; 9. l'informazione sull'importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato; 10. nel caso in cui le unità immobiliari siano costituite in fondo patrimoniale", indicare la data di stipulazione e di registrazione dell'atto, nonché se esso dia stato regolarmente annotato a margine dell'atto di matrimonio; 11. allorché l'acquisto della proprietà del bene in capo al debitore deriva non già da atto inter vivos ma mortis causa, controllare l 'esistenza di eventuale diritto di abitazione in favore del coniuge superstite; - 3 -

4 12. il rispetto del principio della continuità delle trascrizioni; 13. l'esistenza o quantomeno la data di trascrizione di eventuali provvedimenti del Tribunale di assegnazione della casa coniugale al coniuge affidatario dei figli (indicando età e numero dei figli); 14. caso di pignoramento di quota, esprima il proprio parere sulla comoda divisibilità del bene; 15. determini l'esperto nominato il valore dell'immobile sulla base del valore di mercato, specificando la superficie commerciale dell'immobile, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l'assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d'uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo nonché per le eventuali spese condominiali insolute. 16. le ordinanze di vendita e i relativi bandini (prima vendita al prezzo di stima e le altre ordinanze con un ribasso del 25% rispetto al prezzo precedente). SVOLGIMENTO DELLA PROCEDURA Il sottoscritto, dopo aver ritirato i documenti catastali ed ipotecari dimessi in atti, procedeva ad una loro attenta disamina, constandone la completezza indi : - Consegnava, in data 28 gennaio 2016, agli esecutati e una raccomandata a mano in cui erano descritti l incarico affidato e lo scopo dello stesso, l indicazione dei creditori e la proposta - 4 -

5 della data di accesso al bene (allegato 1.1); Eseguiva ulteriore controllo presso gli uffici dell Agenzia del Territorio di Udine al fine di un completo aggiornamento.- Richiedeva informazioni all Agenzia delle Entrate di Udine al fine di conoscere l esistenza di eventuali locazioni sui beni oggetto dell esecuzione (all.1.2).- Eseguito il sopralluogo in data , completava l elaborato peritale trasmettendone copia all esecutato ed ai creditori intervenuti tramite P.E.C. (all. 1.3).- 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI, COMPRESI CONFINI E DATI CATASTALI La sostanza immobiliare, oggetto della presente relazione peritale, registrata presso l Ufficio del Territorio di Udine, risulta così allibrata in data CATASTO DEI FABBRICATI - COMUNE DI TARCENTO (ALLEGATO 2) Intestazione titolo nata a ( il proprietà per ½; nato a ( il proprietà per ½; Unità immobiliari Fg. 18, n. 252, sub 5, Via dei Molini n. 10, p. T, cat. A/3, classe 2, cons. 4 vani, sup. cat. 55 m 2, Rendita 237,57; Fg. 18, n. 252, sub 6, Via dei Molini n. 10, p. 1, cat. A/3, classe 2, cons. 7,5 vani, sup. cat. 160 m 2, Rendita 445,44; Fg. 18, n. 252, sub 7, Via dei Molini n. 10, p. T, cat. C/6, classe 2, cons. 16 m 2, sup. cat. 21 m 2, Rendita 39,66; Fg. 18, n. 252, sub 10, Via dei Molini n. 14, p. 1, cat. A/3, classe 1, cons. 5 vani, sup. cat. 101 m 2, Rendita 253,06; Fg. 18, n. 252, sub 12, Via dei Molini n. 14, p. T-S1, cat. C/1, classe 4, cons. 265 m 2, sup. cat. 309 m 2, Rendita 5.145,98; - 5 -

6 Fg. 18, n. 252, sub 13, Via dei Molini n. 14, p. T, cat. C/1, classe 5, cons. 80 m 2, sup. cat. 89 m 2, Rendita 1.809,66; Fg. 18, n. 252, sub 15, Via dei Molini n. 14, p. T-S1, cat. C/2, classe 2, cons. 198 m 2, sup. cat. 139 m 2, Rendita 357,90; Intestazione titolo nata a ( il proprietà superficiaria per 1/1 per la durata di anni 20; nato a ( il proprietà per l area ½ bene personale; nata a (UD) il proprietà per l area ½ bene personale; Unità immobiliari Fg. 18, n. 252, sub 14, Via dei Molini n. 14, p. T-S1, cat. C/1, classe 4, cons. 196 m 2, superficie catastale 207 m 2, Rendita 3.806,08; La cantina censita nel subalterno 14 è di pertinenza del bar indicato con il sub.13 ed, in parte, è stata realizzata su terreno demaniale (allegato 7 pagine 5, 6, 7 e 8 ed allegato 09) IDENTIFICAZIONE DEI CONFINI Esaminato l estratto di mappa T113015/2016 del (all.3.0) e l elaborato planimetrico all. sub. 3.1 in cui giacciono gli immobili, il sottoscritto ha individuato i confini che sono :- BENI INDIVIDUATI DAL CATASTO DAL FG. 18, N. 252 SUB.5 NORD mappale 247; EST sub. 7; SUD sub.8; OVEST strada

7 BENI INDIVIDUATI DAL CATASTO DAL FG. 18, N. 252 SUB.6 NORD mappale 11 e esterno; EST esterno; SUD esterno; OVEST sub.10.- BENI INDIVIDUATI DAL CATASTO DAL FG. 18, N. 252 SUB.7 NORD mappale 247; EST sub. 15; SUD sub.8; OVEST sub.5.- BENI INDIVIDUATI DAL CATASTO DAL FG. 18, N. 252 SUB.10 NORD mappale 11 e esterno; EST sub. 6; SUD esterno; OVEST esterno.- BENI INDIVIDUATI DAL CATASTO DAL FG. 18, N. 252 SUB.12 NORD mappale 11 e sub.8; EST sub. 8; SUD sub.8; OVEST sub.13, 16 e 8.- BENI INDIVIDUATI DAL CATASTO DAL FG. 18, N. 252 SUB.13 NORD mappale 11 e sub.8; EST sub. 12; SUD sub.16 e mappale 843 (bene del demanio pubblico); OVEST esterno

8 BENI INDIVIDUATI DAL CATASTO DAL FG. 18, N. 252 SUB.15 NORD mappale 247; EST sub. 8; SUD sub. 8; OVEST sub. 7.- BENI INDIVIDUATI DAL CATASTO DAL FG. 18, N. 252 SUB.14 NORD sub.8; EST sub. 8; SUD sub. 8; OVEST sub. 8.- Si evidenzia che i subalterni 8, 11 e 16 sono beni non censibili (vedi allegato 3.1) 2. SOMMARIA DESCRIZIONE DEI BENI BENE DI CUI AL FG. 18, N. 252 SUB.5 (ALL.3.1 E 3.2 PG.1) Il bene di cui trattasi comprende un alloggio posto in adiacenza di un edificio che comprende altri due enti, composto da un unico piano in stato di manutenzione normale sito in Comune di Tarcento via dei Molini n. 10 interno 1, realizzato con murature portanti in laterizio e solaio di copertura in calcestruzzo (allegato 4 pagina 1).- L alloggio, con accesso da una corte in comune, si compone di un vano in cui si trova l ingresso, la cucina ed il soggiorno da cui si accede al bagno ed ad una camera da letto (allegato 4 pagine 2, 3 e 4) L alloggio presenta le usuali finiture esterne: murature intonacate e pittate, grondaie e pluviali in lamiera preverniciata; pavimenti in piastrelle in tutte le stanze.- I serramenti interni sono in alluminio con vetro termocamera; l immobile risulta dotato di tutti gli impianti e quello di riscaldamento è autonomo a metano con la caldaia posta all esterno del fabbricato

9 BENE DI CUI AL FG. 18, N. 252 SUB.6 (ALL.3.1 E 3.2 PG.2) Il bene di cui trattasi comprende un alloggio posto al primo piano di un edificio composto da piano interrato e due piani fuori terra in stato di manutenzione normale sito in Comune di Tarcento via dei Molini n. 10 interno 2; l edificio è realizzato con murature portanti in laterizio e solaio di copertura in legno (allegato 4 pagina 5) L alloggio, con accesso da una rampa scale partente da una corte condominiale, si compone dall ingresso da cui si passa alla cucina (all.4 pag. 6), al soggiorno (all.4 pag. 7) ad uno studio, un bagno (all.4 pag.8) ed il disimpegno notte su cui danno tre camere ed un bagno (all. 4 pagg. 9, 10, 11 e 12).- L alloggio presenta le usuali finiture esterne: murature intonacate e pittate, grondaie e pluviali in lamiera preverniciata; pavimenti in piastrelle in tutte le zone con esclusione delle camere i cui pavimenti sono in moquette.- I serramenti interni sono in legno con vetro termocamera; l immobile risulta dotato di tutti gli impianti e quello di riscaldamento è a metano in comune al subalterni 10, 12 e 13.- BENE DI CUI AL FG. 18, N. 252 SUB.7 (ALL.3.1 PG.3) Il bene di cui trattasi comprende una autorimessa posto in un edificio che comprende altri due enti composta da un unico vano con accesso comune dalla corte comune (all.4 pag.1) Si compone di un unico vano con pareti al rustico, pavimento in battuto di cemento ed è provvisto del solo impianto elettrico (all.4 pagina 13 ).- BENE DI CUI AL FG. 18, N. 252 SUB.10 (ALL.3.1 PG.4) Il bene di cui trattasi comprende un alloggio posto al primo piano di un edificio composto da piano interrato e due piani fuori terra in stato di manutenzione normale sito in Comune di Tarcento via dei Molini n. 10; l edificio è realizzato con murature portanti in laterizio e solaio di copertura in legno (allegato 4 pagina 14) - 9 -

10 L alloggio, con accesso da una rampa scale partente da una corte condominiale, si compone dall ingresso - soggiorno (all.4 pag15), da cui si passa direttamente a tre camere, un bagno ed un ripostiglio (all. 4 pagg. 16 e 17).- L alloggio presenta le usuali finiture esterne: murature intonacate e pittate, grondaie e pluviali in lamiera preverniciata e pavimenti in piastrelle in tutte le stanze.- I serramenti interni sono in legno con vetro termocamera; l immobile risulta dotato di tutti gli impianti e quello di riscaldamento è a metano in comune al subalterni 6, 12 e 13.- BENE AL FG.18, N. 252 SUB.12 (ALL.3.1 E ALL.3.2 PG.5) Il bene di cui trattasi è un ristorante (sub.12) unito e contiguo al bar distinto al sub.13, enti che sono ubicati al piano terra dell edificio avente accesso da via dei Molini n. 08 e dal passaggio pedonale lungo il torrente Torre (allegato 4 pagine 18 e 19).- L edificio è composto da un piano seminterrato in cui trovano le cantine (sub.13 e sub. 14 ) dal piano terra in cui si trovano il bar ed il ristorante (sub. 13 e 12) e dal primo piano in cui si trovano gli alloggi descritti in precedenza (sub. 6 e 10); l edificio si trova in uno stato di manutenzione normale ed è realizzato con murature portanti in laterizio, solaio di piano in calcestruzzo e di copertura in legno.- Dall ingresso, diretto su di una sala da pranzo (all. 4 pagina 27), si passa ad un disimpegno su cui si affaccia la cucina avente un retrocucina (all. 4 pagine 23 e 24) ed a altre due sale da pranzo (all. 4 pagine 25 e 26) e, all esterno un altro spazio coperto da tre pensiline che dà sulla sul lungotorre (all. 4 pag. 19 e 28).- All esterno del ristorante il porticato (all.4 pagina 18) in cui vi è una scala a chiocciola che conduce alle cantine del bar (sub.14) e del ristorante (sub.13); queste sono formate da tre vani (all. 4 pagine 29, 30 e 31), dall anticella e dalla centrale termica (all. 4 pagina 32) che serve tutto l edificio

11 I vani presentano le usuali finiture murature intonacate e pittate, pavimenti in piastrelle in tutti i vani e rivestimenti delle pareti dei bagni e della cucina sempre in piastrelle, i serramenti interni ed esterni in legno con vetro termocamera; i beni risultano dotati di tutti gli impianti compreso dell impianto di riscaldamento a metano in condominio tra il ristorante (sub.12), il bar (sub.13) e gli alloggi (subb. 6 e 10).- BENE AL FG.18, N. 252 SUB.13 (ALL.3.1 E ALL.3.2 PG.6) Il bene è composto dai dei vani destinati a bar (sub.13), ubicati al piano terra dell edificio avente accesso da via dei Molini n. 08 e dal cortile condominiale (all. 4 pag. 14 e 18).- Il bar, con accesso diretto da via dei Molini n.8, si compone di una sala comune in cui si trova la mescita (all. 4 pagina 20) da cui si passa al locale fogolar (all. 4 pag.21) ai servizi (all. 4 pag. 22); dalla sala principale si passa anche al ristorante.- All esterno il portico (all.4 pagina 18) in cui vi è una scala a chiocciola che conduce alle cantine in cui, da un lato, si trovano quelle del ristorante (sub. 12) e dall altro quella del bar composta una unico vano (sub.14); vano che, all atto della visita, era parzialmente allagato (all.4 pagina 33).- I vani presentano le usuali finiture murature intonacate e pittate, pavimenti in piastrelle in tutte e rivestimenti delle pareti dei bagni e della cucina sempre in piastrelle, i serramenti interni ed esterni in legno con vetro termocamera; i beni risultano dotati di tutti gli impianti compreso dell impianto di riscaldamento a metano in condominio tra il ristorante, il bar e gli alloggi individuati dai sub. 6 e 10.- La cantina di pertinenza del bar è censita nel subalterno 14 ed è, in parte, realizzata su terreno demaniale (allegato 7 pagina 5, 6, 7 e 8 ed allegato 09) BENE FG. 18, N. 252 SUB.14 (ALL.3.1 E ALL.3.2 PG.7) Il bene di cui trattasi comprende un edificio composto dal solo piano terra adibito a piano-bar (all.4 pag. 34, 35) composto da un vano che dà sul lungo Torre piastrellato,

12 solo in parte di proprietà degli esecutati (all. 4 pagina 38 ed allegato 09).- Dal piano bar (allegato 4 pag.36 e 37) si passa ad un deposito in origine adibito a cucina ed ai servizi (all. 4 pagina 39).- L edificio si trova in uno stato di manutenzione normale, ha accesso da via dei Molini n. 08 e dal passaggio pedonale lungo il torrente Torre, è realizzato con murature portanti in calcestruzzo e solaio di copertura in legno (allegato 4 pagina 40) con le usuali finiture esterne: murature intonacate e pittate, grondaie e pluviali in lamiera preverniciata; ed all interno pavimenti in piastrelle in tutte le stanze.- I serramenti interni sono in legno con vetro termocamera; l immobile risulta dotato di tutti gli impianti e quello di riscaldamento è autonomo a metano con la caldaia situata in un'altra proprietà (all. 4 pagine 41 e 42 e contratto di affitto allegato sub.5.2).- BENE DI CUI AL FG. 18, N. 252 SUB.15 (ALL.3.1 E 3.2 PG.8) Il bene di cui trattasi comprende un edificio composto da un piano scantinato ed un piano terra posto in adiacenza ai beni individuati dai sub. 5 e 7 (allegato 4 pagina 1 e 43) realizzato con murature portanti in laterizio e solaio di copertura in calcestruzzo.- Il bene è accessibile dalla corte condominiale e si compone al piano scantinato, accessibile attraverso una rampa scale, da tre vani adibiti a magazzino (all. 4 pagine 44, 45 e 46) con pavimento in battuto di cemento ed al piano terra da due vani, uno adibito a stireria (allegato 4 pagina 47) e l altro a magazzino (allegato 4 pagina 48 e 49) con pavimenti in piastrelle.- L edificio si trova in uno stato di manutenzione normale ha, accesso dal cortile condominiale che dà su via dei Molini n. 08 ed ha le usuali finiture esterne: murature intonacate e pittate, grondaie e pluviali in lamiera preverniciata.- I locali dispongono di tutti gli impianti.- 3. CORRISPONDENZA TRA CIÒ CHE IL PIGNORAMENTO HA COLPITO E CIÒ

13 CHE, PER LE RISULTANZE PERITALI, APPARTIENE AL DEBITORE Vi è corrispondenza.- 4. STATO DI POSSESSO DEI BENI, CON L 'INDICAZIONE, SE OCCUPATI DA TERZI, DEL TITOLO IN BASE AL QUALE SONO OCCUPATI, CON PARTICOLARE RIFERIMENTO ALLA ESISTENZA DI CONTRATTI REGISTRATI IN DATA ANTECEDENTE AL PIGNORAMENTO. LADDOVE SI TRATTI DI CONTRATTI DI LOCAZIONE, SE HANNO DATA CERTA, SE SIANO STATI REGISTRATI IN EPOCA ANTECEDENTE AL PIGNORAMENTO E SE IL CANONE È INFERIORE DI PIÙ DI UN TERZO A QUELLO DI MERCATO (AL FINE DI VERIFICARE SE SONO APPONIBILI ALLA PROCEDURA ESECUTIVA) Il locale contraddistinto dal sub. 14 a detta degli esecutati era, in data , locato a terzi ma l Ufficio delle Entrate non ha segnalato alcun atto di locazione registrato.- Il rimanente dei beni, sempre nella stessa data, erano nella disponibilità dagli esecutati che vi risiedono come confermato anche dall Ufficiale di Anagrafe del Comune di Tarcento (allegato 5.1).- L Agenzia della Entrate ha fornito al sottoscritto i seguenti contratti di locazione registrati (all.5.2) Contratto n. 659 del con cui veniva dato in locazione alla signora il bene indicato con il sub. 5; all atto della visita il bene era occupato dalla signora Contratto n. 625 del con cui il sign. dava in locazione al sign. una stanza dove è ubicata la centrale termica del locale indicato con il sub.14 per il prezzo di L annue.- 5. ESISTENZA DI FORMALITÀ, VINCOLI E ONERI, ANCHE DI NATURA CONDOMINIALE, GRAVANTI SUL BENE, CHE RESTERANNO A CARICO

14 DELL'ACQUIRENTE, IVI COMPRESI I VINCOLI DERIVANTI DA CONTRATTI INCIDENTI SULL'ATTITUDINE EDIFICATORIA DELLO STESSO, O I VINCOLI CONNESSI CON IL CARATTERE STORICO-ARTISTICO LE DOMANDE GIUDIZIALI CHE NON POSSONO ESSERE CANCELLATE DAL G.E. I vincoli gravanti sui beni per i possibili acquirenti sono: Area esterna condominiale (sub.8); Vano scale in condominio (sub.11) ; Portico e vano scale in condominio (sub16); Utilizzazione dei terreni (non oggetto di pignoramento) di proprietà demaniale distinti dal mappale 843 e dal plateatico posto tra la passeggiata realizzata dall Amministrazione Comunale di Tarcento posti all interno del lotto recintato in cui si trovano i beni pignorati (vedi allegato 09); Proprietà demaniale di una minima parte della cantina di pertinenza del bar (sub. 13) censita erroneamente nel mappale sub.14 (all. 7 pagina 5, 6, 7 e 8 ed all. 09); Utenza unica di fornitura di acqua e di metano ai subalterni 5, 6, 10, 12, 13 e 15; Impianto di riscaldamento e di produzione dell acqua sanitaria comune ai subalterni 6, 10, 12, e 13; Necessità di subentrare agli esecutati nel contratto di affitto di cui al sub.5.2 se si vorrà continuare ad usufruire della centrale termica di proprietà di terzi.- 6. ESISTENZA DI FORMALITÀ, VINCOLI ED ONERI, ANCHE DI NATURA CONDOMINIALE, CHE SARANNO CANCELLATI O CHE COMUNQUE RISULTERANNO NON OPPONIBILI ALL ACQUIRENTE AGENZIA DEL TERRITORIO DI UDINE SERVIZIO PUBBLICITÀ IMMOBILIARE Aggiornamento iscrizioni: 01/02/2016 Aggiornamento trascrizioni: 01/02/

15 TRASCRIZIONI CONTRO: N /10513 del 02/07/2015 Favore: BANCA POPOLARE FRIULADRIA S.P.A., con sede in Pordenone (PN) Contro: nata a ( il nato a ( il nata a ( il Titolo: atto di pignoramento. 2614/2015 del tribunale di Udine.- ISCRIZIONI: N. 5772/798 del 26/03/1997 Favore: BANCO AMBROSIANO VENETO S.P.A., con sede in Vicenza (VI) Contro: nata a ( il nato a ( il Titolo: atto di mutuo fondiario rep del notaio Riccioni Roberto.- N /2805 del 29/07/1998 Favore: CASSA DI RISPARMIO DI UDINE E PORDENONE S.P.A., con sede in Udine (UD) Contro: nata a ( il nato a ( il Titolo: atto di mutuo fondiario rep del notaio Bruno Pannella.- N /3015 del 09/05/2006 Favore: BANCA POPOLARE FRIULADRIA S.P.A., con sede in Pordenone (PN) Contro: nata a ( il nato a ( il

16 Titolo: atto di mutuo fondiario rep. 4578/673 del notaio Chiovari Filippo.- Annotazione: n del (EROGAZIONE A SALDO).- N /2425 del 28/05/2009 Favore: EQUITALIA FRIULI VENEZIA GIULIA S.P.A., con sede in Udine (UD) Contro: nata a ( il Titolo: ipoteca legale ruolo esattoriale n /115 del N /4245 del 20/09/2011 Favore: BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DEL FRIULI CENTRALE SOC. COOP., con sede in Martignacco (UD) Contro: nato a ( il Titolo: decreto ingiuntivo n. 3604/2011 del tribunale di Udine.- N /4339 del 26/09/2011 Favore: BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DEL FRIULI CENTRALE SOC. COOP., con sede in Martignacco (UD) Contro: nata a ( il nato a ( il Titolo: decreto ingiuntivo n. 3722/2011 del tribunale di Udine.- N /3509 del 14/11/2012 Favore: EQUITALIA NORD S.P.A., con sede in Milano (MI) Contro: nata a ( il Titolo: ipoteca legale ruolo esattoriale n. 211/11512 del Favore: N. 8021/1172 del 16/04/2015 EQUITALIA NORD S.P.A., con sede in Milano (MI) Contro: nata a ( il

17 Titolo: ipoteca legale ruolo esattoriale n. 731/11515 del PREVIA ACQUISIZIONE O AGGIORNAMENTO DEL CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA PREVISTO DALLA NORMATIVA VIGENTE, VERIFICA DELLA REGOLARITÀ EDILIZIA ED URBANISTICA DEL BENE, NONCHÉ DELL'ESISTENZA DELLA DICHIARAZIONE DI ABITABILITÀ/AGIBILITÀ DELLO STESSO. IN CASO DI OPERE ABUSIVE, IL CONTROLLO DELLA POSSIBILITÀ DI SANATORIA AI SENSI DELL'ART.36 DEL DPR N.380 DEL E GLI EVENTUALI COSTI DELLA STESSA ALTRIMENTI; LA VERIFICA SULL'EVENTUALE PRESENTAZIONE DI ISTANZE DI CONDONO, INDICANDO IL SOGGETTO ISTANTE E LA NORMATIVA IN FORZA DELLA QUALE L'ISTANZA SIA STATA PRESENTATA, LO STATO DEL PROCEDIMENTO, I COSTI PER IL CONSEGUIMENTO DEL TITOLO IN SANATORIA E LE EVENTUALI ABLAZIONI GIÀ CORRISPOSTE O DA CORRISPONDERE; IN OGNI ALTRO CASO, LA VERIFICA, AI FINI DELL'ISTANZA DI CONDONO CHE L'AGGIUDICATARIO POSSA EVENTUALMENTE PRESENTARE, CHE GLI IMMOBILI PIGNORATI SI TROVINO NELLE CONDIZIONI PREVISTE DALL'ART.40, SESTO COMMA, DELLA LEGGE 28 FEBBRAIO 1985 N.47 OVVERO DALL'ART.46 COMMA 5 DEL DPR N. 380, NONCHÉ DELLE NORME DI SETTORE A CARATTERE REGIONALE, SPECIFICANDO, PER QUANTO POSSIBILE, IL COSTO PER IL CONSEGUIMENTO DEL TITOLO IN SANATORIA (SOLO SE INDISPENSABILE AL FINE DI RAGGIUNGERE MIGLIORI CONDIZIONI DI VENDITA). DELLE PORZIONI DI FABBRICATO E/O MANUFATTI ABUSIVI VANNO ALLEGATE LE RELATIVE FOTOGRAFIE AFFINCHÉ L'ACQUIRENTE NE ABBIA CHIARA E PIENA COMPRENSIONE

18 VERIFICA DELLA REGOLARITA EDILIZIA ED URBANISTICA I beni esecutati sono stati realizzati in forza delle seguenti concessioni edilizie rilasciate dal comune di Tarcento: ALLOGGIO DISTINTO AL FG. 18, N. 252 SUB.5 L ufficio Tecnico del Comune di Tarcento in data ha attestato che il bene in oggetto è stato realizzato prima del (all.6.1 pagina 1) :- EDIFICIO FG. 18, N. 252 SUB.6,10,12 E 13 Licenza per restauro e consolidamento n. 04 del (all.6.1 pagina 2); Concessione per riparazione, ristrutturazione ed elevazione n. del (all.6.1 pagina 3); Concessione per ampliamento n. 237/86 del (all.6.1 pagina 4) ; DIA per realizzazione di una tettoia (all.6.1 pagina 5); DIA per realizzazione di una tettoia (all.6.1 pagina 6); DIA per realizzazione di una tettoia (all.6.1 pagina 7).- AUTORIMESSA DISTINTA AL FG. 18, N. 252 SUB.7 L ufficio Tecnico del Comune di Tarcento in data ha attestato che il bene in oggetto è stato realizzato prima del (all.6.1 pagina 1) e che successivamente è stato oggetto di opere autorizzate con :- Concessione n.99/82 del (all.6.1 pagina 8); Variante n. 211/82 del (all.6.1 pagina 9).- EDIFICIO FG. 18, N. 252 SUB.14 Autorizzazioni Rep. 13P e 14 P del (all.6.1 pagina 10 e 11) ; Concessione n.337/82 del (all.6.1 pagina 12); Concessione n. 189/92 del (all.6.1 pagina 13); Concessione n.327/93 del (all.6.1 pagina 14);

19 Concessione n. 72/95 del (all.6.1 pagina 15) EDIFICIO FG. 18, N. 252 SUB.15 Concessione n.99/82 del (all.6.1 pagina 8); Variante n. 211/82 del (all.6.1 pagina 9).- ESISTENZA DICHIARAZIONE DI ABITABILITA /AGIBILITA I beni esecutati sono stati dichiarati abitabili come segue: ALLOGGIO DISTINTO AL FG. 18, N. 252 SUB.5 L ufficio Tecnico del Comune di Tarcento in data ha attestato che il bene in oggetto è stato realizzato prima del (all.6.1 pagina 1) :- EDIFICIO FG. 18, N. 252 SUB.6,10,12 E 13 Abitabilità concessa in data pratica 29 SED (all.6.2 pagina 1); Abitabilità concessa in data pratica 1 SED (all.6.2 pagina 2); Agibilità concessa in data pratica 237/86 (all.6.2 pagina 3); AUTORIMESSA DISTINTA AL FG. 18, N. 252 SUB.7 Agibilità concessa in data pratica 99/82 (all.6.2 pagina 4); EDIFICIO FG. 18, N. 252 SUB.14 Abitabilità concessa in data pratica 327/93 (all.6.2 pagina 5); EDIFICIO FG. 18, N. 252 SUB.15 Agibilità concessa in data pratica 99/82 (all. 6.1 pg.1 e all.6.2 pagina 4); ESISTENZA DI ABUSI EDILIZI Il Comune di Tarcento in data (allegato 9) ha dichiarato che la trasformazione in cantina del tratto in galleria della ex roggia indicata nel subalterno 14 (allegato 3.2 pag.7 e immagine allegato 04 pagina 33) non è mai stata autorizzata ; la cantina indicata nel sub.14 in minima parte insiste sulla particella 843 di proprietà

20 demaniale (allegato 7 pagine 5, 6, 7 ed 8); alcuni terreni, non oggetto di pignoramento, di proprietà del Demanio posti all interno della recinzione che contiene i beni pignorati, hanno subito delle trasformazioni non autorizzate; Il sottoscritto poi evidenzia che ha riscontrato le seguenti differenze tra lo stato dell arte e le schede giacenti presso l Ufficio del territorio di Udine :- nella planimetria del subalterno 06 non sono state indicate tre finestre comunque autorizzati con concessione n. del (allegato 07 pagine 1, 2 e 3) nella planimetria del subalterno 05 risultano due tramezzature interne che sono state demolite (allegato 7 pagina 04) la cantina individuata dal sub.14 è di competenza del sub. 13 ed in minima parte insiste su di un terreno di proprietà del Demanio Pubblico (all. 07 pagine 5, 6, 7 e 8) EVENTUALE SANABILITÀ E RELATIVO COSTO (SOLO SE INDISPENSABILE AL FINE DI RAGGIUNGERE MIGLIORI CONDIZIONI DI VENDITA).- Il Comune di Tarcento in data (allegato 9) ha dichiarato che regolarizzazione della cantina indicata nel subalterno 14 può avvenire con un Segnalazione Certificata di Inizio attività con il pagamento di un oblazione di 516,00 e dei diritti di segreteria di 120,00; questo comporterà anche la modifica delle schede catastali 13 e 14.- Il costo complessivo, con esclusione di Cassa Nazionale Previdenza ed IVA, è pari a 3.000,00 La modifica delle schede sub.5 e 6, con esclusione di Cassa Nazionale Previdenza ed IVA, è pari a 1.000,00 Per un totale di 4.000,00 (diconsi euro quattromila/00) Per quanto riguarda la regolarizzazione delle parte di cantina realizzata sulla proprietà

21 demaniale (mappale 843) il Comune afferma che o la richiesta avviene dal proprietario e esecutore ed in tal caso avviene attraverso la Segnalazione Certificata di Inizio attività con il pagamento di un oblazione di 516,00 e dei diritti di segreteria di 120,00 ovvero esclusivamente esperendo la procedura di cui al secondo comma dell art.50 del Codice Regionale dell Edilizia : LR 19/2009 con oneri che non è possibile quantificare (all. 09).- 8. LA VERIFICA CHE I BENI PIGNORATI SIANO GRAVATI DA CENSO, LIVELLO O USO CIVICO E SE VI SIA STATA AFFRANCAZIONE DA TALI PESI, OVVERO CHE IL DIRITTO DEL BENE DEL DEBITORE PIGNORATO SIA DI PROPRIETÀ, OVVERO DERIVANTE DA ALCUNO DEI SEGUENTI TITOLI I beni sono di proprietà degli esecutati e, dai documenti visionati, non risultano gravati da censi e usi civici.- 9. L'INFORMAZIONE SULL'IMPORTO ANNUO DELLE SPESE FISSE DI GESTIONE O DI MANUTENZIONE, SU EVENTUALI SPESE STRAORDINARIE GIÀ DELIBERATE ANCHE SE IL RELATIVO DEBITO NON SIA ANCORA SCADUTO, SU EVENTUALI SPESE CONDOMINIALI NON PAGATE NEGLI ULTIMI DUE ANNI ANTERIORI ALLA DATA DELLA PERIZIA, SUL CORSO DI EVENTUALI PROCEDIMENTI GIUDIZIARI RELATIVI AL BENE PIGNORATO Nel corso della visita avvenuta il il sottoscritto ha appreso che sul bene pignorato gravano le seguenti spese: Spese fisse di gestione e manutenzione pari a 0,00 Spese straordinarie per separazione utenze acqua, gas e la realizzazione di un sistema di contabilizzazione del calore nei beni sub.6, e 13 pari a ,00 Spese condominiali insolute pari a

22 Per un totale di ,00 (diconsi euro ventiseimila/00) 10. NEL CASO IN CUI LE UNITÀ IMMOBILIARI SIANO COSTITUITE IN FONDO PATRIMONIALE", INDICARE LA DATA DI STIPULAZIONE E DI REGISTRAZIONE DELL'ATTO, NONCHÉ SE ESSO DIA STATO REGOLARMENTE ANNOTATO A MARGINE DELL'ATTO DI MATRIMONIO Non è stato costituito alcun fondo immobiliare ALLORCHÉ L'ACQUISTO DELLA PROPRIETÀ DEL BENE IN CAPO AL DEBITORE DERIVA NON GIÀ DA ATTO INTER VIVOS MA MORTIS CAUSA, CONTROLLARE L 'ESISTENZA DI EVENTUALE DIRITTO DI ABITAZIONE IN FAVORE DEL CONIUGE SUPERSTITE Gli atti sono avvenuti inter vivos IL RISPETTO DEL PRINCIPIO DELLA CONTINUITÀ DELLE TRASCRIZIONI Vi è continuità nelle trascrizioni L'ESISTENZA O QUANTOMENO LA DATA DI TRASCRIZIONE DI EVENTUALI PROVVEDIMENTI DEL TRIBUNALE DI ASSEGNAZIONE DELLA CASA CONIUGALE AL CONIUGE AFFIDATARIO DEI FIGLI (INDICANDO ETÀ E NUMERO DEI FIGLI) Non risulta alcun atto di questo tipo registrato NEL CASO DI PIGNORAMENTO DI QUOTA, ESPRIMA IL PROPRIO PARERE SULLA COMODA DIVISIBILITÀ DEL BENE; Il bene non è stato pignorato per quote DETERMINI L'ESPERTO NOMINATO IL VALORE DELL'IMMOBILE SULLA BASE DEL VALORE DI MERCATO, SPECIFICANDO LA SUPERFICIE COMMERCIALE DELL'IMMOBILE, DEL VALORE PER METRO QUADRO E DEL

23 VALORE COMPLESSIVO, ESPONENDO ANALITICAMENTE GLI ADEGUAMENTI E LE CORREZIONI DELLA STIMA, IVI COMPRESA LA RIDUZIONE DEL VALORE DI MERCATO PRATICATA PER L'ASSENZA DELLA GARANZIA PER VIZI DEL BENE VENDUTO, E PRECISANDO TALI ADEGUAMENTI IN MANIERA DISTINTA PER GLI ONERI DI REGOLARIZZAZIONE URBANISTICA, LO STATO D'USO E DI MANUTENZIONE, LO STATO DI POSSESSO, I VINCOLI E GLI ONERI GIURIDICI NON ELIMINABILI NEL CORSO DEL PROCEDIMENTO ESECUTIVO NONCHÉ PER LE EVENTUALI SPESE CONDOMINIALI INSOLUTE. Per quanto riguarda la valutazione dei beni avente destinazione civile essa viene eseguita con il metodo della comparazione in base ai prezzi di mercato (M.C.A.) correnti nelle zone di pertinenza per beni simili a quelli in esame, tenuto conto dell'ubicazione, della destinazione urbanistica e delle metrature dedotte dagli elaborati grafici raccolti con particolare riguardo all utilizzo del bene.- Per i beni costituenti il ristorante ed i due esercizi pubblici, beni generanti reddito, non è possibile ricorrere ai metodi finanziari in quanto, trattandosi di gestioni individuali, non si dispone di bilanci per cui, obtorto collo, si è dovuto optare per il metodo del costo di costruzione deprezzato.- Per quanto sopra quindi, in base a calcoli unitari a parte eseguiti ed allegati sub 8.1, 8.2, 8.3, 8.4, 8.5 e 8.6, la stima si concreta come segue: Catasto urbano Comune di Tarcento Foglio 18, n. 252 sub.5 e 7 (all.8.1) Alloggio al piano terra composto da due vani, un servizio ed un autorimessa ,00 la superficie commerciale (SC) è di m 2 65,50 ed il prezzo medio è di /m 2 671,

24 Catasto urbano Comune di Tarcento Foglio 18, n. 252 sub.6 (all.8.2) Alloggio al primo piano composto da cucina, soggiorno, bagno, studio, tre camere da letto ed un servizio ,00 la superficie commerciale (SC) è di m 2 159,97 ed il prezzo medio è di /m 2 868,91 Catasto urbano Comune di Tarcento Foglio 18, n. 252 sub.10 (all.8.3) Alloggio al primo piano composto da soggiorno, bagno, servizio e tre camere da letto ,00 la superficie commerciale (SC) è di m 2 100,00 ed il prezzo medio è di /m 2 810,00 Catasto urbano Comune di Tarcento Foglio 18, n. 252 subb.12-15(all.8.4) Parte di immobile adibito a ristorante con adiacente depositi e cantine ,00 Catasto urbano Comune di Tarcento Foglio 18, n. 252 subb.13 (all.8.5) Parte di immobile adibito a bar con cantina ,00 Catasto urbano Comune di Tarcento Foglio 18, n. 252 subb.14 (all.8.5) Edificio adibito a esercizio pubblico ,00 Per un importo complessivo di ,00 (diconsi euro unmilionecentocinquantottomila/00) ADEGUAMENTI E CORREZIONI DELLA STIMA riduzione del 10% del valore di mercato dell immobile praticata per l'assenza della garanzia per vizi del bene venduto ,00 gli oneri di regolarizzazione urbanistica e catastale 4.000,00 oneri per esecuzione opere di manutenzione

25 ordinaria (tinteggiatura pareti, pittura serramenti) ,00 i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili 0 spese insolute ,00 Totale correzioni ,00 Valore dei beni al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trovano ,00 (diconsi euro novecentonovantasettemila/00) 16. CONCLUSIONI ED INDIVIDUAZIONE DEI LOTTI Si propone la vendita all asta dei beni nello stato di diritto in cui si trovano nel seguente LOTTO PRIMO Alloggio al piano terra composto da due vani, un servizio ed un autorimessa sito in Comune di Tarcento via Molini n. 10 int.1 così censiti :- CATASTO DEI FABBRICATI - COMUNE DI TARCENTO (ALLEGATO 2) Intestazione titolo nata a ( il proprietà per ½; nato a ( il proprietà per ½; Unità immobiliari Fg. 18, n. 252, sub 5, Via dei Molini n. 10, p. T, cat. A/3, classe 2, cons. 4 vani, sup. cat. 55 m 2, Rendita 237,57; Fg. 18, n. 252, sub 7, Via dei Molini n. 10, p. T, cat. C/6, classe 2, cons. 16 m 2, sup. cat. 21 m 2, Rendita 39,66; aventi un valore per l intero di ,00 (diconsi euro trentottomila/00) che competono agli esecutati e per l intero.- LOTTO SECONDO

26 Alloggio al primo piano composto da cucina, soggiorno, bagno, studio, tre camere da letto ed un servizio sito in Comune di Tarcento via Molini n. 10 int.2 così censito :- CATASTO DEI FABBRICATI - COMUNE DI TARCENTO (ALLEGATO 2) Intestazione titolo nata a ( il proprietà per ½; nato a ( il proprietà per ½; Unità immobiliari Fg. 18, n. 252, sub 6, Via dei Molini n. 10, p. 1, cat. A/3, classe 2, cons. 7,5 vani, sup. cat. 160 m 2, Rendita 445,44; aventi un valore per l intero di ,00 (diconsi euro centoquattordicimilacinquecento/00) che competono agli esecutati e per l intero.- LOTTO TERZO Alloggio al primo piano composto da soggiorno, bagno, servizio e tre camere da letto sito in Comune di Tarcento via Molini n. 10 così censito :- CATASTO DEI FABBRICATI - COMUNE DI TARCENTO (ALLEGATO 2) Intestazione titolo nata a il proprietà per ½; nato a ( il proprietà per ½; Unità immobiliari Fg. 18, n. 252, sub 10, Via dei Molini n. 14, p. 1, cat. A/3, classe 1, cons. 5 vani, sup. cat. 101 m 2, Rendita 253,06; aventi un valore per l intero di ,00 (diconsi euro sessantacinquemila/00)

27 che competono agli esecutati e per l intero.- LOTTO QUARTO Parte di immobile adibito a ristorante con adiacente depositi e cantine sito in Comune di Tarcento via Molini n così censito :- CATASTO DEI FABBRICATI - COMUNE DI TARCENTO (ALLEGATO 2) Intestazione titolo nata a ( il proprietà per ½; nato a ( il proprietà per ½; Unità immobiliari Fg. 18, n. 252, sub 12, Via dei Molini n. 14, p. T-S1, cat. C/1, classe 4, cons. 265 m 2, sup. cat. 309 m 2, Rendita 5.145,98; Fg. 18, n. 252, sub 15, Via dei Molini n. 14, p. T-S1, cat. C/2, classe 2, cons. 198 m 2, sup. cat. 139 m 2, Rendita 357,90; aventi un valore per l intero di ,00 (diconsi euro quattrocentotrentaduemilacinquecento/00) che competono agli esecutati e per l intero.- LOTTO QUINTO Parte di immobile adibito a bar con cantina sito in Comune di Tarcento via Molini n. 8 così censito :- CATASTO DEI FABBRICATI - COMUNE DI TARCENTO (ALLEGATO 2) Intestazione titolo nata a ( il proprietà per ½; nato a ( il proprietà per ½; Unità immobiliari Fg. 18, n. 252, sub 13, Via dei Molini n. 14, p. T, cat. C/1, classe 5, cons. 80 m 2,

28 sup. cat. 89 m 2, Rendita 1.809,66; aventi un valore per l intero di ,00 (diconsi euro centodiciottomilacinquecento/00) che competono agli esecutati e per l intero.- La cantina di pertinenza del bar, censita erroneamente nel mappale sub.14, è, in minima parte di proprietà demaniale (all. 7 pagina 5, 6, 7 e 8 ed all. 09); LOTTO SESTO Edificio adibito a esercizio pubblico sito in Comune di Tarcento via Molini n. 8 - così censito :- Intestazione titolo nata a ( il proprietà superficiaria per 1/1 per la durata di anni 20; nato a ( il proprietà per l area ½ bene personale; nata a (UD) il proprietà per l area ½ bene personale; Unità immobiliari Fg. 18, n. 252, sub 14, Via dei Molini n. 14, p. T-S1, cat. C/1, classe 4, cons. 196 m 2, superficie catastale 207 m 2, Rendita 3.806,08; aventi un valore a base d asta per l'intero di ,00 (diconsi euro duecentoventiottomilacinquecento/00) che competono algli esecutati per l intero.- La cantina indicata nella planimetria catastale è di pertinenza del bar sub.13 e se vorrà essere mantenuto l utilizzo della centrale termica esistente, ubicata in un fabbricato di e

29 proprietà di terzi, si dovrà subentrare al contratto di cui al sub. 5.2 ASSUNZIONI E CONDIZIONI LIMITANTI RELATIVE ALLA STIMA Il tecnico non ha eseguito, perché non richiesta, la verificare della portanza dei terreni e la presenza in essi di possibili rifiuti anche nocivi, la presenza o meno dei calcoli statici, la rispondenza dell immobile ai requisiti richiesti per gli edifici realizzati in zona sismica, l adeguamento degli impianti alla normative previste dalla Legge e la classe energetica.- Ciò detto ha provveduto a redigere la presente nota integrativa, le ordinanze di vendita e i relativi bandini (prima vendita al prezzo di stima e le altre ordinanze con un ribasso del 25% rispetto al prezzo precedente) Udine, 07 marzo 2016 Il Tecnico d Ufficio geom. Giorgio Frassetto

30 TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI UDINE Esecuzione n. 238/2015 Rinvio al 02/12/2016 INTEGRAZIONE ALLA PERIZIA DEL estesa dal sottoscritto geometra Giorgio Frassetto con studio tecnico in Udine Via Petrarca n.4, in forza dei chiarimenti richiesti dall' Illustrissimo Signor Giudice dell Esecuzione Immobiliare Dottoressa Annamaria Antonini Drigani nell esecuzione immobiliare promossa da BANCA POPOLARE FRIULADRIA S.P.A. contro Nell udienza di data 10/06/2016, il Giudice dell Esecuzione Immobiliare Dottoressa Annamaria Antonini Drigani richiedeva al sottoscritto di:- 1. Accorpare i lotti in maniera logica (bar + ristorante) in maniera tale da poter vendere anche a persone diverse senza che i relativi diritti collidano tra loro (previa lettura delle osservazioni presentate dall avv.to Campeis); 2. Il GE dispone che il CT acquisisca il titolo costitutivo del diritto di superficie.- L avvocato Campeis nella sua memoria richiede di:- a) stimare, in via unitaria, il valore dell intero compendio immobiliare oggetto di esecuzione, avuto anche riguardo ai titoli di godimento di terzi opponibili alla procedura esecutiva; b) accertare le irregolarità catastali, urbanistiche, edilizie e paesaggisticoambientali evidenziate nella perizia del geom. Lavaroni (allegata sub doc. 1 alla presente istanza), a cui integralmente si rinvia, specificando gli oneri necessari alla loro eliminazione o rettifica; c) quantificare analiticamente gli oneri necessari alla divisione del compendio - 1 -

31 immobiliare in lotti, la formazione di accessi indipendenti, le vie di esodo in ossequio alle vigenti normative di settore, SVOLGIMENTO DELLA PROCEDURA Il sottoscritto, prima di rispondere a quanto richiesto espressamente dal Giudice esaminerà le osservazioni dell avvocato Campeis e del suo consulente geometra Lavaroni.- PUNTO A) stimare, in via unitaria, il valore dell intero compendio immobiliare oggetto di esecuzione, avuto anche riguardo ai titoli di godimento di terzi opponibili alla procedura esecutiva; Fermo quanto descritto al punto 15 della relazione del (pagg.22, 23, 24 e 25) il valore dei beni esecutati è ,00 ADEGUAMENTI E CORREZIONI DELLA STIMA riduzione del 10% del valore di mercato dell immobile praticata per l'assenza della garanzia per vizi del bene venduto ,00 gli oneri di regolarizzazione urbanistica e catastale (vedi descrizione analitica di seguito) ,00 oneri per esecuzione opere di manutenzione ordinaria (tinteggiatura pareti, pittura serramenti) ,00 i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili 0,00 spese insolute 0,00 Totale correzioni ,00 Valore dei beni al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trovano ,00-2 -

32 (diconsi euro unmilionequattromila/00) Il sottoscritto preso atto che gli esecutati hanno allegato copia del contratto di affitto del bene distinto al catasto dei fabbricati del Comune di Tarcento al fg. Mappale 252 Sub.14 (vedi allegato 1 avvocato Campeis) ha constatato che si tratta del contratto di locazione dd registrato a Udine il al n. l con cui l esecutata concede il locazione al sig. il bene di cui sopra. Il canone di locazione è di ,00 annui, ha inizio dal 30/11/2004 ed ha una durata di anni con possibilità di rinnovo. L Agenzia delle Entrate (allegato 1/int.) attestata la vigenza dell atto, ha dichiarato che:- sono stati eseguiti in autoliquidazione i versamenti per le annualità 2010 e 2011; il versamento per l annualità 2010 riporta il codice 112T (annualità successive) e non 114T (proroga); i modelli F23 riportano quali coobligati il sign. e la signora.- PUNTO B) accertare le irregolarità catastali, urbanistiche, edilizie e paesaggisticoambientali evidenziate nella perizia del geom. Lavaroni (allegata sub doc. 1 alla presente istanza), a cui integralmente si rinvia, specificando gli oneri necessari alla loro eliminazione o rettifica; Il geometra Lavaroni nella sua perizia datata afferma, tra l altro, che i beni esecutati formano un unico e omogeneo compendio immobiliare (pg.03) gli immobili sono compresi in un' unica corte comune scoperta che ad ovest dà sulla strada comunale di via dei Molini ed a est dà su di un piano terrazzato che si affaccia sulla riviera del Torre (pg. 4 e 5); - 3 -

33 hanno un unico accesso pedonale dalla riviera demaniale del torrente Torre (pag.6) Descrive il tutto su una planimetria denominata tav. 1 PIANO TERRA che il sottoscritto ha ingrandita e che allega sub.2/int Il sottoscritto evidenzia che il complesso immobiliare : è stato costruito tra il 1967 ed il 1995 (pagg.18 e 19 relazione ); all interno della corte sono compresi terreni di proprietà demaniale (all. 3/int, 4/int e 5/int); la realizzazione delle chiusure non sono mai state autorizzate dal Comune di Tarcento in quanto la concessione n.154/85 del (allegato 6/int) comprende solo l assenso per la chiusura del varco compreso tra l alloggio distinto in sub.2/int come alloggio del custode ed il bar; l area demaniale 843 ed il plateatico prospiciente la passeggiata sul Torre sono di proprietà del Demanio della Regione Friuli Venezia Giulia (all. 8.1 int) e del Demanio dello Stato (all. 8.2 int); gli accessi alla proprietà come indicato negli allegati 9 int. e 12 int. Sono molteplici, parte pedonali (nn. 2 e 4) e parte carrai (nn.1 e 3) Il geometra Lavaroni poi (pagina 8, 9, 13 e 14) afferma che la terrazza a ridosso dell immobile sub. 15 e le tettoie (definite portico dal Lavaroni) a ridosso del ristorante 12 non corrispondono allo stato per cui:- non ne è stata verificata la regolarità paesaggistica ambientale; non esiste la conformità catastale delle tavole n /2003 e T302667/2016 ai luoghi.- Il sottoscritto, ha eseguito una nuova verifica del bene individuato dal subalterno 15 in data constatando che vi è una tenda di copertura la cui realizzazione è stata autorizzata dal Comune di Tarcento in data con prot (all. 10 int.)

34 Le tettoie, che il geometra Lavaroni chiama porticato, sono state oggetto di DIA (pagina 18 e allegato 6.1 pagina 5, 6 e 7 rela ) ed il Comune era a conoscenza sia della tipologia sia dei materiali impiegati (allegato 11/int) Non è necessario quindi alcuna autorizzazione e modifica delle schede catastali Nelle pagine 9, 10, 11, 12 e 13 il geometra sottolinea che il bene non è divisibile e che deve essere tenuto in considerazione il contratto di locazione che interessa il bene individuato dal mappale 14 (sala catering su allegato 2/int) ma a questo si è già risposto.- ESISTENZA DI ABUSI EDILIZI Il sottoscritto aveva già in precedenza descritto a pagina 19 e 20 della propria relazione gli abusi riscontrati che provvede ora ad aggiornare:- Il Comune in data (allegato 9 relazione precedente) ha dichiarato che la trasformazione in cantina del tratto in galleria della ex roggia indicata nel subalterno 14 (allegato 3.2 pag.7 e immagine allegato 04 pagina 33 rela rela ) non è mai stata autorizzata ; la cantina indicata nel sub.14 in minima parte insiste sulla particella 843 di proprietà demaniale (allegato 7 pagine 5, 6, 7 ed 8 rela rela ); il terreno demaniale distinto in mappale 843, essendo in origine a cielo aperto, è stato dapprima riempito e poi recintato senza autorizzazione; il plateatico posto verso il torrente Torre è stato recintato senza autorizzazione; Il sottoscritto poi evidenzia che ha riscontrato le seguenti differenze tra lo stato dell arte e le schede giacenti presso l Ufficio del territorio di Udine :- nella planimetria del subalterno 06 non sono state indicate tre finestre comunque autorizzati con concessione n. del (allegato 07 pagine 1, 2 e 3 rela ); - 5 -

35 nella planimetria del subalterno 05 risultano due tramezzature interne che sono state demolite (allegato 7 pagina 04 rela ); la cantina individuata dal sub.14 è di competenza del sub. 13 ed in minima parte insiste su di un terreno di proprietà del Demanio Pubblico (all. 07 pagine 5, 6, 7 e 8 rela ); EVENTUALE SANABILITÀ E RELATIVO COSTO Il Comune di Tarcento in data (allegato 9) ha dichiarato che la regolarizzazione della cantina indicata nel subalterno 14 può avvenire con un Segnalazione Certificata di Inizio attività con il pagamento di un oblazione di 516,00 e dei diritti di segreteria di 120,00 ( questo comporterà anche la modifica delle schede catastali 13 e 14); il riempimento della roggia esterna è riconducibile ad un semplice intervento di "livellamento e sistemazione in piano" del terreno; la creazione della recinzione se considerata autonomamente costituisce "Attività edilizia libera" ma, unita alla pavimentazione del plateatico se di superfice superiore a 20 m 2 (limite entro il quale può essere considerato Attività edilizia libera), rientra fra gli interventi oggi subordinati alla Segnalazio- ne Certificata di Inizio Attività; Il bene di proprietà del demanio dello stato dovrà essere acquistato. Il costo complessivo, con esclusione di Cassa Nazionale Previdenza ed IVA, è pari a 5.000,00 La modifica delle schede catastali, con esclusione di Cassa Nazionale Previdenza ed IVA, è pari a 3.000,00 Acquisto del sedime contrassegnato dal mappale 843 (allegato 16 int) per ,00-6 -