****** RELAZIONE DEL CONSULENTE TECNICO D'UFFICIO. Il GE Dr. SIMONE, su richiesta dell attore, ha nominato perito il sottoscritto Arch.

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1 TRIBUNALE ORDINARIO DI VENEZIA ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 800/2011 Promosso da: CONDOMINIO STELLA Marghera (VE) Contro: UDDIM NIZAM Marghera (VE) ****** RELAZIONE DEL CONSULENTE TECNICO D'UFFICIO Premessa Il GE Dr. SIMONE, su richiesta dell attore, ha nominato perito il sottoscritto Arch. Piero Quarti iscritto all'albo degli Architetti della provincia di Venezia al n 1936, con studio a Mestre (VE), via S. Girolamo n 32, ponendogli i seguenti quesiti: 1) L esperto verifichi le generalità dei convenuti,lo stato civile, il numero di codice fiscale, richiedendone l'eventuale rilascio presso il competente Ufficio Distrettuale delle II. DD., nonché la condizione rispetto al regime patrimoniale, indicando pure la data del matrimonio; 2) Provveda, previo accesso all immobile, alla esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento, ed alla formazione, ove opportuno, di uno o più lotti per la vendita, mediante indicazione della tipologia di ciascun immobile, della sua ubicazione, delle eventuali pertinenze ed accessori, servitù e degli eventuali millesimi di parti comuni. Indichi altresì, le caratteristiche e la destinazione della zona e dei servizi da essa offerti; 3) Provveda alla verifica della regolarità dei beni sotto il profilo urbanistico e, in caso di esistenza di opere abusive, all indicazione dell eventuale sanabilità ai sensi

2 delle Leggi n. 47/85 e n. 724/94 e dei relativi costi, assumendo le opportune informazioni presso gli uffici comunali competenti; verifichi ed attesti l esistenza della dichiarazione di agibilità dell immobile; il tutto previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica prevista dalla vigente normativa; 4) lo stato di possesso degli immobili, precisando se occupati da terzi ed a che titolo, ovvero dal debitore o fallito; ove essi siano occupati in base ad un contratto di affitto o locazione, verifichi la data di registrazione e la scadenza del contratto per l eventuale disdetta, l eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio; 5) Indichi i vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene,ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria od i vincoli connessi con il suo carattere storico artistico, distinguendo ed indicando in sezioni separate quelli che resteranno a carico dell acquirente e quelli che saranno invece cancellati dalla procedura, indicando per questi ultimi i costi a ciò necessari; il perito dovrà in particolare ed in ogni caso pronunciarsi esplicitamente, in senso affermativo o negativo, sull esistenza dei seguenti oneri o vincoli: Per i vincoli che resteranno a carico dell acquirente: - domande giudiziali e sequestri (precisando se la causa è ancora in corso ed in che stato); - atti di asservimenti urbanistici; - convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale al coniuge; - altri pesi o limitazioni d uso;

3 Per i vincoli ed oneri giuridici che potranno essere cancellati con il decreto di trasferimento: - iscrizioni; - pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli. 6) Indichi ove ne ricorra il caso l importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione, le eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute, le eventuali spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data di perizia, le eventuali cause in corso. 7) proceda alla descrizione analitica di ciascuno dei beni compresi nel lotto, indicandone la tipologia, l altezza interna utile, la superficie netta, il coefficiente utilizzato ai fini della determinazione della superficie commerciale, la superficie commerciale, le condizioni di manutenzione, le caratteristiche strutturali e per gli impianti, la loro rispondenza alla normativa vigente ovvero i costi necessari al loro adeguamento. fornisca valutazione complessiva dei beni, indicando i criteri di stima utilizzati, le fonti di informazione assunte per la stima, esponendo poi in forma tabellare il calcolo della superficie, il valore al mq., il valore totale ed eplicitando analiticamente gli adeguamenti e correzioni della stima in ragione dello stato d uso e manutenzione, dello stato di possesso, dei vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedure, l assenza di garanzia per i vizi occulti nonché per eventuali spese condominiali insolute, la necessità di bonifica ed eventuali rifiuti e quindi, il valore finale del bene al netto di tali decurtazioni e correzioni; 8) nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca altresì valutazione della sola quota, tenendo conto della maggiore difficoltà di vendita delle quote e precisi se il bene risulti comodamente divisibile identificando, in caso affermativo, gli enti che

4 potrebbero essere separati in favore della procedura qualora si tratti di terreni, ove tali terreni non configurino un unico appezzamento, valuti l opportunità di formare i lotti tenendo conto del presumibile interesse dei confinanti ad acquistare soltanto i terreni viciniori. 9) Alleghi almeno due fotografie esterne e due interne di ciascun bene, la planimetria, la visura catastale attuale, copia della concessione o licenza edilizia ed atti di sanatoria, copia dell atto di provenienza e dell eventuale contratto di locazione e quant altro ritenga utile; 10) dica se la vendita si assoggetta ad imposta di registro od ad IVA e se l immobile è un bene strumentale dell azienda eventualmente esercitata dal debitore esecutato o del fallito; 11)Predisponga uno schema identificativo i beni immobili da porre all asta, individuando: - lotto, diritto reale staggito, quota di proprietà, identificazione catastale,valore attribuito. RISPOSTA AL PRIMO QUESITO: GENERALITA' DEI CONVENUTI E REGIME PATRIMONIALE. - UDDIM Nizam, (C.F. DDNNZM74B25Z249N) nato in Bangladesh (EE) il 25/02/1974 e residente a Marghera (VE) in Via Palladio n. 44; * * * * * RISPOSTA AL SECONDO QUESITO: IDENTIFICAZIONE DEI BENI PIGNORATI. Trattasi di n. 1 unità immobiliare: - appartamento su complesso immobiliare, sito a Marghera (VE), in Via Palladio n. 44 interno 4, in proprietà di UDDIM Nizam (esecutato) per una quota totale

5 di 1/2 e di SALIM Mohammed per la restante quota di 1/2. DATI CATASTALI E PROVENIENZA L unità immobiliare oggetto della presente relazione di stima è censita presso l Agenzia del Territorio di Venezia come segue: 1) Comune di VENEZIA, Sezione di Venezia, Fg. 1, Mapp. 1195, Sub. 162, Cat. A/3, classe 3, vani 5,5, Rendita 514,13, Abitazione; PROPRIETA' Come sopra indicato. SERVITU' Non esistenti * * * * FORMAZIONE LOTTI DI VENDITA: Trattasi di bene unico ed indivisibile. DESCRIZIONE DELLA ZONA E DEI SERVIZI: Gli immobili in oggetto sono ubicata in una zona semiperiferica di Marghera, all interno del cosiddetto Quartiere Cita ubicato tra il centro della municipalità che dista circa 800 mt e la Tangenziale Sud di Mestre. Nelle immediate vicinanze non vi sono molti negozi ma in dieci minuti a piedi è possibile raggiungere zone servite, mentre la tangenziale è raggiungibile in pochi minuti di automobile. Di fronte agli immobili in oggetto sorge la recente Chiesa Parrocchiale della SS. Resurrezione. RISPOSTA AL TERZO QUESITO: CORRISPONDENZA/ DIFFORMITA' A LICENZE O CONCESSIONI EDILIZIE. L immobile in oggetto è stato realizzato con licenza edilizia originaria n. 1047/67. Da una ricerca presso l ufficio Accesso agli Atti dello Sportello Unico Edilizia

6 Residenziale del Comune di Venezia e presso l Archivio generale del Comune di Venezia è emersa l esistenza di istanza di Condono Edilizio e per la quale è stata rilasciata in data 06/12/2001 Autorizzazione in Sanatoria n. prot /18 avente per oggetto modifiche interne ed esterne sugli appartamenti dal sub. 159 al sub. 170 (fabbricato F). Il sub. 162 è l immobile oggetto della presente perizia, pertanto risulta adeguatamente legittimato. Anche la planimetria catastale risulta conforme all elaborato di condono edilizio. RISPOSTA AL QUARTO QUESITO: POSSESSO DEGLI IMMOBILI. L'immobile risulta l'abitazione dell'esecutato e della sua famiglia i quali sono ivi residenti come risulta da Certificato allegato: inoltre l'immobile è residenza anche dell'altro proprietario SALIM Mohammed (non esecutato) RISPOSTA AL QUINTO QUESITO: ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI: Dal sopralluogo effettuato a VENEZIA presso l Ufficio del Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare, non figurano iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli a carico dell immobile in oggetto all infuori delle seguenti: ISCRIZIONI: 1) ISCRIZIONE ai nn R.G. E 5138 R.P. Del 11/05/2005 per IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO per complessivi ,00 di cui ,00 per il capitale erogato, a favore della UNICREDIT BANCA SPA contro SALIM Mohammed e UDDIN Nizam (esecutato) Gli immobili colpiti da suddetta ipoteca sono quelli oggetto della presente perizia; TRASCRIZIONI: 1) TRASCRIZIONE ai nn R.G e 6749 R.P. Del 01/04/2011 di

7 pignoramento immobiliare a favore del CONDOMINIO STELLA Via Palladio n Marghera (VE) in persona dell Amministratore dott. Aldo Antoci, contro UDDIN Nizam. L immobile colpito è quello suindicati oggetto della presente perizia per la quota di proprietà di ½. 2) TRASCRIZIONE ai nn R.G e R.P. Del 30/11/2011 di pignoramento immobiliare a favore del CONDOMINIO STELLA Via Palladio n Marghera (VE) in persona dell Amministratore dott. Aldo Antoci, contro UDDIN Nizam. L immobile colpito è quello suindicati oggetto della presente perizia per la quota di proprietà di ½. Per la cancellazione si prevede una spesa di : - per l iscrizioni: esente ai sensi del DPR 601/73 quota fissa =. 35, per le trascrizioni n. 2 x quota fissa + diritti =. 524,00 =. 559,00 RISPOSTA AL SESTO QUESITO: L importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione condominiale risulta di circa 2.700,00 Euro/annuo, mentre non sono state deliberate alcune spese straordinarie. Il Condominio STELLA - promotore della presente Esecuzione Immobiliare e di cui fa parte l immobile in oggetto risulta creditore alla data del 27/06/2012 di ,00 (Euro Tredicimilanovecento) circa oltre alle spese legali ed interessi successivi. * * * * * RISPOSTA AL SETTIMO QUESITO: DESCRIZIONE E VALUTAZIONE

8 a) Descrizione: L immobile in oggetto fa parte di un complesso residenziale in linea denominato Fabbricato F - alto per lo più 10 piani e con il corpo di fabbrica più a sud (nel quale è inserito l'appartamento oggetto di stima) di n. 8 piani. E' costituito da più vani scala che si innestano a pettine sul fabbricato disposto parallelamente alla strada posta ad Est - la quale termina proprio in corrispondenza dello stesso. Il complesso è caratterizzato sul fronte Est - al piano terra - da un lungo porticato con retrostanti garage. Dal sottoportico a mezzo di ampi serramenti in vetro alluminio si accede ai singoli androni dotati di campanelli e citofono e da qui ai vari vani scala condominiali dotati di ascensore. Il vano scale di riferimento è individuato come F7. Il complesso e' inserito all'interno di un lotto ampio con forma pressochè regolare, con i lati lunghi verso est ed ovest prospettanti rispettivamente verso via Palladio e verso striscia di verde pubblico con camminamenti pedonali di collegamento con Via Paolucci sulla quale vi sono negozi e fermate dei mezzi pubblici da e per Venezia e Mestre. Lo scoperto condominiale recintato, ma dotato di vari varchi di accesso pedonali e carrai privi di cancelli, è ben tenuto, per lo piu pavimentato in betonelle e con alcune aree verdi perimetrali con spazi sufficienti di manovra. L'edificio a forma rettangolare semplice si presenta esternamente con un rivestimento di mattoni nelle parti di tamponamento tra le strutture in c.a. lasciate a vista e nel complesso in buone condizioni di manutenzione; la copertura parzialmente a falde inclinate rivestite in coppi e grondaie in rame, parzialmente con terrazza piana condominiale.

9 Il fabbricato è dotato di n. 2 ascensori. Riscaldamento centralizzato. L'abitazione al piano secondo è composta da ampio ingresso, soggiorno, cucina con terrazzo, disimpegno zona notte con bagno, ripostiglio, camera singola e camera matrimoniale. All interno dell abitazione non è stato possibile accedere in quanto gli esecutati non si sono fatti trovare nei giorni di sopralluogo stabiliti dal sottoscritto con raccomandata ar, ne è stato possibile trovarli in casa con sopralluogo improvvisato e non è neppure stato possibile contattarli con il numero di telefono datomi dall ufficio dell Amministratore. Comunque per la mia attività professionale ho potuto, anche recentemente, eseguire delle perizie su immobili nelle immediate vicinanze ed anche facenti parte dello stesso complesso quindi con caratteristiche molto simili, pertanto ritengo di poter esprimere egualmente un giudizio di stima considerando un grado di finitura e di manutenzione interna di tipo normale. Dalla verifica degli elaborati grafici in possesso (planimetrie catastali e piante allegate al condono edilizio) si è potuto definirne la consistenza che è la seguente: - Abitazione al piano secondo: superficie commerciale : MQ. 97,00 ; (calcolata al lordo delle murature interne e d ambito, murature a confine con terzi per 0,50,, poggioli per 0,25,) b) Valutazione: Per quanto sopra esposto in sede di descrizione del bene, la zona, la tipologia, la destinazione d uso, noti i prezzi del mercato locale degli immobili, il sottoscritto

10 perito ritiene di esporre i seguenti valori: - Abitazione: - prezzo unitario medio di mercato del nuovo: /mq ,00 - superficie commerciale: mq. 97,00 - coeff.globale di differenziazione 0,60 (età,qualità,stato,destinazione, ubicazione) da cui (2.400,00 /mq x mq. 97,00 x 0,60) = ,00 A questo valore vanno detratte: - per cancellazione formalità pregiudizievoli:. 559, per spese condominiali a debito ,00 = ,00 - VALORE COMMERCIALE TOTALE ARROTONDATO ,00 Considerato la maggior difficoltà di vendita di quota indivisa il sottoscritto perito ritiene che il valore sopra indicato debba essere ulteriormente deprezzato di un 10%, pertanto: VALORE FINALE QUOTA PROPRIETA' DI ½ : ,00 x 0,90 x ½ = ,00 Euro Cinquantaseimiladuecentocinquanta Vendita assoggettata ad imposta di registro. ALLEGATI: - Certificato di residenza e stato famiglia dell'esecutato; - Certificato di residenza comproprietario (non esecutato); - Visura storica catastale; - Planimetria catastale scala 1:200;

11 - Estratto elaborato grafico Condono Edilizio; - Documentazione fotografica; Mestre, 21 Giugno 2012 In fede Arch. Piero Quarti TRIBUNALE CIVILE DI VENEZIA L'anno 2012, addì del mese di Giugno avanti il G.E. Dott., assistito dal sottoscritto segretario, è comparso il C.T.U. Arch. Piero Quarti, che deposita il suesteso elaborato con gli allegati e presta giuramento con la formula: "Giuro di aver bene e fedelmente adempiuto all incarico affidatomi allo scopo di far conoscere ai Giudici la verità". Il C.T.U. Il segretario Il G.E.

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