TRIBUNALE DI TREVISO

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1 TRIBUNALE DI TREVISO CONSULENZA TECNICA PER ESECUZIONE IMMOBILIARE R. G. E. 671/2009 Oggetto: RELAZIONE DI STIMA PER ESECUZIONE IMMOBILIARE Ruolo generale: R.G.E. 671/2009 IDENTIFICAZIONE DEI BENI PER LOTTI LOTTO UNICO Piena Proprietà per la quota di 1000/1000 relativamente ad una porzione di fabbricato corrispondente a un abitazione con corte esclusiva, un garage e parti comuni del fabbricato, sito in comune di CAERANO SAN MARCO, Via San Marco 177. L esecuzione comprende un abitazione (mn. 228 sub 8) distribuita su 3 piani fuori terra ed un piano interrato; l unità ha come pertinenza esclusiva una area di mq 188 (mn. 228 sub 5); un garage posto al piano terra (mn. 228 sub 7). DATI CATASTALI OGGETTO DI ESECUZIONE LA QUOTA PARTE DI: AGENZIA ENTRATE - Ufficio Provinciale di TREVISO - Servizi Catastali - Catasto Terreni COMUNE DI CAERANO SAN MARCO INTESTATI Area di enti urbani e promiscui DATI IDENTIFICATIVI Foglio Particella Sub Porz. Qualità Classe Superficie Ha.a.ca DATI CLASSAMENTO Deduzione Reddito Dominicale Reddito agrario Note Ente urbano Altre informazioni: Tipo mappale del 24/08/1993 prot. n ; comprende il mn. 227 del foglio 12 AL CATASTO FABBRICATI ALLA PIENA PROPRIETÀ DELLE SEGUENTI UNITÀ IMMOBILIARI AGENZIA ENTRATE - Ufficio Provinciale di TREVISO - Servizi Catastali - Catasto Fabbricati COMUNE DI CAERANO SAN MARCO - DATI IDENTIFICATIVI Sezione Foglio particella sub Zona Cens. e Microzona Categoria Classe DATI CLASSAMENTO Consistenza catastale Superficie 2 Rendita Catastale note catastale m A/3 3 6 vani 418, CORTE ESCLUSIVA DI MQ C/ m 2 34,09 2 Altre informazioni, Indirizzo e piano: 1) VIA San Marco 177, piano: S1-T-1-2; VARIAZIONE PER RETTIFICA CLASSAMENTO prot del 22/05/2002 2) VIA San Marco 177, piano: T; VARIAZIONE PER RETTIFICA CLASSAMENTO prot del 22/05/2002

2 Ai sensi dell'articolo 19, comma 14, D.L.vo 31 maggio 2010 n. 78, 1 si fa presente che le schede catastali che attualmente identificano i beni oggetto della perizia corrispondono allo stato attuale; fatta eccezione per la presenza di una porta non segnalata nei progetti autorizzati e nelle schede catastali che collega al piano terra il sub 8 con il sub 10. Le parti comuni pertinenti alle unità oggetto dell esecuzione 228 sub 5 8 graffati e 228 sub 7, sono oltre a quelle previste dall art. 1, L. 11 dicembre 2012, n. 220,(ex art C.C.), le unità immobiliari urbane così censite e descritte nell elaborato planimetrico, Comune di CAERANO SAN MARCO foglio 12 mn. 268 sub 4 area scoperta di mq 208, Bene Comune Non Censibile ai sub 7, 8, 9, 10. CONFINI Relativamente all u.i.u. mn. 228 sub 5 + sub 8 (abitazione e corte esclusiva), le coerenze in senso orario sono: nord: mn. 82 est: mn. 228 sub 6, (corte esclusiva), sub 10 (altra U.I.U), sub 4 (B.C.N.C.), sud: mn. 228 sub 4 (B.C.N.C.), ovest: Pubblica via Via San Marco Relativamente all u.i.u. mn. 228 sub 7 (garage) le coerenze in senso orario sono: CARATTERISTICHE SPECIFICHE UNITÀ nord: mn. 228 sub 9 (garage), est: mn. 228 sub 6, (corte esclusiva), sud: mn. 228 sub 6, (corte esclusiva), ovest: mn. 228 sub 4 (B.C.N.C.), Di seguito si elencano gli spazi che compongono le unità con le caratteristiche di finitura e le condizioni delle stesse. CARATTERISTICHE GENERALI Caratteristiche zona: Gli immobili sono ubicati lungo la vecchia strada che collegava Castelfranco Veneto a Caerano San Marco la strada è servita dai vari sotto servizi, inoltre è vicina a fermate bus del trasporto pubblico, è dotata di pista ciclo pedonale e dista 800 m circa dal centro di Caerano San Marco, con presenza di scuole primarie, uffici pubblici, negozi e farmacie. La zona ha quindi una discreta appetibilità sotto il profilo commerciale. Caratteristiche aree limitrofe: La zona limitrofa è prevalentemente urbanizzata con fabbricati a destinazione residenziale con la presenza di qualche artigiano di servizio. Caratteristiche fabbricato: Il fabbricato nel quale sono inserite le unità e un vecchio fabbricato rurale realizzato ante ristrutturato agli inizi del 2000 per ricavarne due alloggi e due garage. Strutturalmente il fabbricato ha muratura perimetrale in muratura intonacata come si evince dal vecchio estratto, al corpo centrale originario risalente data la tipologia agli inizi del novecento e realizzato con solai e copertura in legno è stata successivamente, e non recentemente, un porticato sul lato sud ed una porzione di fabbricato comprendente i garage l intervento è stato eseguito con solai piani e di copertura in latero cemento.

3 Le finiture interne sono, come appare nelle foto, tipologicamente del periodo di esecuzione dei fabbricati a queste sono state introdotte in periodi diversi alcune innovazioni sul piano estetico ma di scarsa efficacia sul piano funzionale complessivo. Il fabbricato è provvisto d impianto di riscaldamento attualmente dismesso, l acqua calda è garantita da un scaldabagno elettrico. Dall attestato energetico si ricava che l unità è in classe G. Le grondaie, scossaline e pluviali sono in lamiera verniciata in sufficiente stato di conservazione. L area scoperta comune è recintata lungo tutto il perimetro con zoccolo in calcestruzzo e soprastante rete metallica plastificata, in alcuni tratti la stessa è danneggiata. Si precisa che fra le parti esclusive e le parti comuni non vi sono recinzioni alcune delimitazioni l accesso da Via San Marco è garantito da un unico accesso dalla strada. L accesso è sull area esclusiva mn. 228 sub 8 e non sulla parte del sub 4 Comune a tutte le unità. Ciò, di fatto, costituisce una servitù di passaggio apparente sul fondo di proprietà esclusiva degli esecutati ed a favore delle altre unità sub 10, e 9 di proprietà di terzi. Gli spazi esterni sono pavimentati in ghiaia e verde ed in evidente stato di trascuratezza CARATTERISTICHE SPECIFICHE UNITÀ Di seguito si elencano gli spazi che compongono le unità con le caratteristiche di finitura e le condizioni delle stesse. n piano Destinazione locale Sup. netta 2 mq esposizione pavimenti rivestimenti condizioni 2 P.T. Portico 6,05 Sud Monocottura Scadenti 2 P.T. Cucina 14,15 Sud Monocottura Intonaci Scadenti 3 P.T. Antibagno 1,45 - Ceramica Ceramica Scadenti 4 P.T. Bagno 4,43 Sud Ceramica Ceramica scadenti 5 P.T. Vano scale 4,80 Sud Legno Intonaci Scadenti 6 P.1. Camera 14,66 Sud Legno Intonaci Scadenti 7 P.1 Terrazza 12,53 Sud Ovest Monocottura Scadenti 8 P.2 Disimp. Vano Scale 4,84 Sud Linoleum Intonaco Scadenti 9 P.2 Camera 19,31 Sud Linoleum Intonaci Scadenti 10 P.T. Garage - posto auto 12,67 Sud Battuto in cls Intonaco sufficiente Consistenza dell u.i.u. sotto il profilo commerciale è la seguente: Destinazione Sup. Lorda 3 mq Coeff. 4 Sup. Comm. mq esposizione Condizioni /annotazioni Area Scoperta < 100 mq 188 0,05 9,40 Sud - Ovest gravata da servitù passiva apparente Cantina S1 collegata con U.I. 15,36 0,40 6,14 Sud Scadente Portico 6,05 0,30 1,82 Sud Scadente Abitazione piano terra compreso vano scala 29,74 1,00 29,74 Sud Scadente Terrazza < 20 mq 12,53 0,30 3,76 Sud ovest Scadente Camera compreso vano scala P1 18,95 1,00 18,95 Sud - ovest Scadente Camera compreso vano scala P2 47, ,64 Sud - ovest Scadente Totale 112,45 Garage posto auto P.T. 14, ,40 Sud - ovest Scadente Totale 7,40

4 I serramenti interni ed esterne sono in legno con portafinestra esterna in alluminio in buone condizioni. L impianto elettrico, eseguito sottotraccia, tensione 220, apparentemente condizioni sufficienti non sono stati reperiti i certificati di conformità; l impianto idrico e di riscaldamento in acciaio secondo normali caratteristiche e tipologie ma al momento del sopralluogo la caldaia era dismessa. 2. POSSESSO DEL BENE, INDICAZIONE, SE OCCUPATO DA TERZI, DEL TITOLO IN BASE AL QUALE È OCCUPATO Alla data dei sopralluogo gli immobili erano occupati dagli esecutati. FORMALITÀ, VINCOLI, ONERI, ANCHE DI NATURA CONDOMINIALE, GRAVANTI SUL BENE, A CARICO DELL'ACQUIRENTE N.B. compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico artistico ATTI DI ASSERVIMENTO URBANISTICO: Non risultano presenti atti di asservimento urbanistico per l area e gli immobili in oggetto ALTRE LIMITAZIONI D'USO: Le limitazioni d uso apparente sono quelle evidenziate nella descrizione degli immobili e consistenti in alcune servitù apparenti e non trascritte ONERI CONDOMINIALI: Le spese condominiali trattandosi di un condominio minimo 2 U.I. si limitano alla manutenzione ordinaria e straordinaria delle parti comuni del fabbricato art 1117 C.C. e dell area scoperta sub 4 B.C.N.C ALTRI ONERI: Da un esame dello stato dei luoghi appaiono evidenti, anche se non risultano trascrizioni a carico dell immobile: - la servitù di passaggio della larghezza apparente attraverso il sub 5 già per l accesso ai sub 9, 10 - la servitù elettrica per il passaggio di cavi arei a servizio di altre U.I. posti lungo il confine Nord del lotto palo in cls posto sul vertice nord-ovest del lotto.

5 2. VERIFICA DELLA REGOLARITÀ EDILIZIA E URBANISTICA DEL BENE. N.B. Licenze edilizie, concessioni edilizie permessi di costruire, autorizzazioni sindacali in genere, dichiarazione di agibilità-abitabilità certificati di destinazioni urbanistica. L intero fabbricato risulta realizzato anteriormente al 1 /09/ Risulta rilasciata dal Comune di CAERANO SAN MARCO Concessione Edilizia n del 03/08/2001 con oggetto CONCESSIONE PER L ESECUZIONE DI RISTRUTTURAZIONE CON RICAVO DI DUE ALLOGGI 2. La richiesta di abitabilità è stata presentata in data 31/07/2002 e rilasciata il 09/08/2002 ai proprietari dell intero immobile per l'uso del fabbricato di tipo residenziale sito in VIA SAN MARCO n.177 (alloggio ad ovest) e n. 179 (alloggio ad est) con i seguenti riferimenti catastali: Comune di Caerano di San Marco- Fg. 12, mapp. 228; Nel sopralluogo sono state riscontrate le seguenti difformità tra quanto autorizzato e lo stato di fatto che meglio si evidenziano nell elaborato grafico allegato e sulle foto che precedono e che di seguito si elencano con indicazione dei provvedimenti, delle sanzioni e relativi oneri tecnici. DIFFORMITÀ RISCONTRATE: a) Sul prospetto nord è presente una finestra non indicata nelle tavole di progetto che ricade nella proprietà del sub 10. b) Sulla prospetto est è stata realizzata una modesta copertura a protezione delle finestre con uno sporto inferiore a m. 1,50 di sbalzo c) all interno alla base del vano scala è presente una porta che mette in comunicazione le due unità non prevista nel progetto di ristrutturazione. Data l entità dei lavori per ripristinare ed adeguare il fabbricato al progetto approvato e quantificabili di massima in 600,00 per spese di smontaggio tettoia chiusura finestra e porta; In alternativa il potenziale acquirente potrebbe richiedere un permesso di costruire in sanatoria ordinaria in questo caso gli oneri sarebbero: ONERI EDILIZI: oblazione art. 37 c. 3 T.U. per l edilizia DPR 380/01 e succ. mm. ii.: 516,00. ONERI TECNICI: per la presentazione della richiesta di permesso di costruire in sanatoria (non serve la pratica catastale) 500,00 oltre gli oneri fiscali CRITERIO DI STIMA Per la valutazione del bene, vista la tipologia, le caratteristiche, lo stato di conservazione e manutenzione e la zona in cui ricade e, tenuto conto che scopo della stima è quello di determinare il prezzo base col quale l'immobile potrà essere venduto, si ritiene opportuno applicare il metodo di stima comparativo con riferimento al mercato immobiliare locale. Si indicano di seguito anche i valori OMI al solo scopo di avere un parametro di riferimento fatto presente che comunque l osservatorio non tiene conto della specificità dell immobile ma esclusivamente delle categorie catastali; nella fattispecie la discrasia è evidente fra i valori esposti dall OMI basati su valori espressi in atti ed i valori indicati da operatori di mercato tendenti a sostenere un valore inesistente FONTI DI INFORMAZIONE Agenzia delle Entrate servizi catastali OMI periodo, 2 semestre 2013, Provincia: TREVISO, Comune: CAERANO DI SAN MARCO Fascia/zona: Semicentrale Codice di

6 zona: C1 Microzona catastale n.: 1 Tipologia prevalente: Abitazioni civili Destinazione: Residenziale Tipologia Stato conservativo Valore Mercato ( /mq) Min Max Abitazioni di tipo economico OTTIMO 1.100,00/mq (L) 1.300,00/mq (L) Posti auto coperti NORMALE 540,00/mq (L) 790,00/mq (L) Lo STATO CONSERVATIVO indicato con lettere MAIUSCOLE si riferisce a quello più frequente di ZONA Il Valore di Mercato è espresso in Euro/mq riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L) Il Valore di Locazione è espresso in Euro/mq per mese riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L) Agenzie immobiliari ed operatori di mercato: A. Caerano san marco si propone rustico di 100 mq circa su due livelli, con area privata esterna e box auto. Da ristrutturare ma integro, completamente indipendente e comodissimo a tutti i servizi * 100 mq = 800/mq 2.3. VALUTAZIONI PER CESPITE La valutazione viene eseguita sulla scorta delle superfici commerciali sopra indicate. Ai fini della determinazione del valore unitario si fa presente quanto segue i valori ricavati nelle agenzie tende ad essere sopravvalutato per evidenti prassi commerciali, inoltre si fa riferimento ad un rustico molto simile al nostro con il vantaggio di essere completamente autonomo e quindi va corretta la valutazione dell immobile esecutato. Altra considerazione si può fare partendo dai valori OMI, posto che questi fanno riferimento ad immobili con un grado di efficienza di gran lunga maggiore del nostro immobile e quindi in ipotesi astratta bisogna al valore attribuito dall OMI sottrarre i costi necessari per colmare il gap di efficienza fra l immobile in oggetto e quello indicato e stimabile in 5/600 a mq d intervento. Immobile Superficie lorda Valore unitario Valore intero Abitazione + garage Mq 119,85 500,00/mq ,00 totale , ADEGUAMENTI ED ELEMENTI DI CORREZIONI DELLA STIMA Si ritiene opportuna un adeguamento del valore stimato per i seguenti motivi: vendita senza la garanzia per i vizi sul bene; elevata promiscuità dell immobile con altra unità, che rendono problematici interventi di miglioria; Va inoltre tenuto conto che resteranno a carico dell eventuale acquirente tutti gli oneri notarili ed eventuali, le spese di provvigioni e mediatori, le spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni e le spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale. Dal valore di mercato è opportuno detrarre tutti i maggiori oneri che incontra l acquirente di un immobile all asta rispetto a un acquisto nel libero mercato: che lo rendono oggettivamente e scarsamente appetibile dal mercato tale ulteriore riduzione è quantificabile in percentuale del 30 % che pertanto ridurrebbero il valore stimato in ,00 30% = ,50 Vanno inoltre detratte le spese di regolarizzazione urbanistica pari ad 1.016,00 come sopra evidenziato PREZZO BASE D'ASTA DELL'IMMOBILE

7 Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni sopra elencate ed arrotondate e nello stato di fatto in cui si trova, con le spese tecniche di regolarizzazione urbanistica a carico della procedura è di: ,00 (euro quarantamila/00)

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