VALUTAZIONE IMMOBILIARE

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1 Alessandro Coduri Valutatore immobiliare VALUTAZIONE IMMOBILIARE Oggetto casa unifamiliare e edificio box Fondo Particelle n 1869 e 1870 RFD Morbio Inferiore Proprietario Caserini Lorenza - quota A ½ Caserini Fabio - quota B ½ Committente Ufficio di esecuzione Mendrisio Scopo della stima Determinare il valore immobiliare della quota di comproprietà Caserini Fabio per procedura esecutiva per vendita all asta Data di riferimento febbraio 2016 Rancate, Il valutatore: Alessandro Coduri Esperto CAS SIV ( Associazione Svizzera di Valutatori Immobiliari ) alessandro coduri valutatore immobiliare fiduciario immobiliare e amministratore imm. dipl. fed. via pizzuolo 29 ch-6862 rancate acoduri@ticino.com

2 2 SOMMARIO 1 OSSERVAZIONI PRELIMINARI 1.1 Situazione iniziale, incarico Basi,documentazione Giorno di riferimento, validità Valore venale Definizione Questioni tecniche-questioni giuridiche Circostanze particolari, riserve DESCRIZIONE DELL OGGETTO 2.1 Oggetto della stima Registro fondiario Dati Ufficiali Edificio Edificio, tipo di costruzione. 6 3 VALUTAZIONE 3.1 Qualificazione Classe di posizione Condizioni, durata di vita residua CALCOLI 4.1 Costi di riproduzione Valore del terreno Età tecnica Deprezzamento tecnico Distinta dei singoli valori OSSERVAZIONI CONCLUSIVE 5.1 Indagine dei rischi ambientali Assicurazione stabile VALORE VENALE.10

3 1 OSSERVAZIONI PRELIMINARI Situazione iniziale, incarico L Ufficio di esecuzione di Mendrisio mi ha incaricato di allestire una perizia estimativa della particella al mappale n e 1870 di Morbio Inferiore per la vendita all asta degli immobili. Con i documenti in mio possesso, l incarico conferitomi può essere esperito come richiesto. 1.2 Basi, documentazione - Planimetria 1:1000 (fotocopia) - Disegni della domanda di costruzione (fotocopia piani P.C., P.T., 1. P. e Sezione) ricevuti da ufficio tecnico - Estratti del Registro Fondiario (datati ) - Scheda di calcolo della stima ufficiale - Norme di Piano Regolatore scaricate dal sito del comune di Morbio Inferiore - Visita della proprietà eseguita il con rilievo fotografico, sopraluogo delle condizioni locali 1.3 Giorno di riferimento, validità Ho esperito regolare e attento sopralluogo il per quanto è stato possibile vedere non sono state riscontrate circostante straordinarie. I valori calcolati hanno validità fino a che le circostanze effettive, economiche e giuridiche o altri fattori influenti sul valore immobiliare non subiscono modifiche rilevanti. Questo documento viene allestito quale perizia di parte su incarico del committente. Esso non ha alcun effetto giuridicamente vincolante. Ha validità unicamente per il summenzionato committente e solo per lo scopo di valutazione di cui al pto Il valutatore concede al committente il diritto d autore per quanto riguarda la pubblicazione della presente valutazione in estratto o in intero sui Fogli ufficiali Ticinese e Svizzero e su Internet. Il valutatore declina ogni responsabilità in caso di altro utilizzo di questa perizia.

4 1.4 Valore venale Definizioni L incarico consiste nella determinazione del valore venale della proprietà così come oggi si presenta. Secondo la formulazione del Tribunale Federale, per valore venale è considerato "il prezzo ottenuto in operazioni immobiliari, concluse nella stessa regione, relative a fondi d'ubicazione e qualità uguali o analoghe a condizioni usuali". Per definizione corrisponde al prezzo di mercato (prezzo massimo) che la maggior parte del gruppo di compratori tipici dell'oggetto è disposta a pagare. Anche se non è espressamente prevista la vendita dell'immobile, viene stimato un valore venale orientato alla vendita. Il valore venale da calcolare tiene conto, per quanto possibile, di tutti i fattori d'influsso che potrebbero incidere sul prezzo d'acquisto considerato dai potenziali compratori, in particolare la domanda riscontrata per l'oggetto della stima, la qualità ed i rischi nonché i costi che dovranno essere sostenuti in futuro Questioni tecniche-questioni giuridiche. Di regola le valutazioni del valore venale sono tenute a rispondere unicamente a domande di carattere tecnico. Laddove è chiamata ad esprimersi su questioni giuridiche (scelta del metodo, scenari, ecc.), la presente valutazione rimane entro i limiti della risposta alle questioni di natura tecnica e, inoltre, senza garanzia alcuna. 1.5 Circostanze particolari, riserve Gli immobili vengono valutati con un semplice sopraluogo. Si presuppone che le loro condizioni corrispondano al normale utilizzo senza influssi dannosi esterni. Non sono noti difetti di costruzione o danni non riconoscibili senza ulteriori indagini. Il fondo non risulta iscritto nel catalogo dei siti inquinati del Canton Ticino. La proprietaria vieta di eseguire foto interne dell edificio a rispetto della privacy.

5 5 2 DESCRIZIONE DELL OGGETTO 2.1 Oggetto della stima Si tratta di una casa d abitazione unifamiliare edificata nel 1992 e di un edificio a parte (mappale nr. 1869) adibito a box per due posti auto. I mappale n 1870 e 1869 sono di forma quasi rettangolare per una superficie di mq. 449, rispettivamente mq. 48. I fondi sono raggiungibili con automezzi dalla strada cantonale. L edificio abitativo si sviluppa su due piani fuori terra e un cantinato: - Piano cantina scala al piano superiore, riscaldamento, lavanderia-stenditoio, disimpegno, rifugio, disponibile, vespaio. - Piano terreno entrata principale, atrio, cucina, scala ai piani, disimpegno, cucina, servizio w.c., pranzosoggiorno-camino. - Primo piano scala dal P.T., disimpegno, 2 camere, servizio doccia-w.c., 1 camera con guardaroba, e bagno, 2.2 Registro Fondiario Si rimanda alla lettura dei documenti specifici allegati. Diritto di pegno immobiliare: - ipoteche legali di grado LEG, importo Fr. 1' cartelle ipotecarie di 1. e 2. grado, importo Fr. 400'000.- Le cartelle ipotecarie gravano i due fondi. Valore globale di stima ufficiale anno 2004: Fr Dati Ufficiali I parametri di Piano Regolatore sono stati rilasciati dall ufficio tecnico di Mendrisio, che riassumo: Zona R2; Indice di sfruttamento (I.s.) = 0,40; Indice di occupazione (I.o) = 30%. I.s. consentito dal Piano Regolatore: mq. 449 x 0.40 = mq I.s. effettivo P.T. mq P. mq = mq I.s. maggior sfruttamento = mq I.o. consentito dal Piano Regolatore: mq. 449 x 30% = mq I.o. effettivo mq. 106 = mq I.o. maggior sfruttamento = mq

6 6 2.4 Edificio Edificio, tipo di costruzione Si tratta di una costruzione tradizionale eseguita esternamente in doppia muratura con isolazione termica, murature interne in cotto, struttura interrata e solette in calcestruzzo armato, tetto a falde isolato. Lattoneria in rame. La misurazione relativa alla concentrazione di gas Radon non è nota. Non vi sono ordini di risanamento per l impiantistica (caldaia, impianto elettrico, ecc.). La casa non é predisposta per il risparmio energetico. Finiture e materiali nel complesso sono di buon livello: - impianto di riscaldamento con caldaia a gasolio; distribuzione del calore con serpentine. - impianto sanitario tradizionale sotto muro con sale da bagno, doccia e servizi igienici ripartiti nei due piani. - arredo cucina completo con elementi a parete e apparecchi elettrodomestici. - impianto elettrico sottomuro con sufficienti prese e punti luce. - serramenti in PVC con vetratura termoisolante. - scuri avvolgibili in alluminio. - pavimento in piastrelle e legno laminato, piastrelle di ceramica nei servizi. - intonaci interni con finitura alla stabilitura. - porte interne in legno a cassetta, trattate al naturale. - pavimentazione esterna e scala di accesso il lastre prefabbricate. 3 VALUTAZIONE 3.1 Qualificazione Si tratta di una proprietà posta alle estremità del paese di Morbio Inferiore in Via F. Chiesa 60D direzione di Morbio Superiore, esposta a sud-ovest. Alla casa si accede dalla strada cantonale. Accesso autostradale a circa cinque-dieci minuti. A distanza servizio postale verso le zone limitrofe; scuole dell infanzia e elementari nel comune. Il moltiplicatore d imposta è fissato al 92 %.

7 7 3.2 Classe di posizione Morbio Inferiore è un comune di media dimensione, a pochi minuti vi sono tutte le strutture e infrastrutture pubbliche necessarie per il lavoro quotidiano e l abitazione. La zona è tranquilla. In base alla tabella SIV (Schweizerischer Immobilienschätzer-Verband): CP = 4.20 La percentuale d incidenza del terreno si riferisce al costo totale dell investimento dell immobile con le medesime caratteristiche. Percentuale tra il valore dell immobile e il terreno = 4.2 x 6.25% = 26.25% arrotondato a 26%. Valore terreno: Fr (valore immobile) x 26/74esimi = Fr : mq. 449 = arr. Fr /mq. 3.3 Condizioni, durata di vita residua Per il calcolo degli accantonamenti necessari e del deprezzamento tecnico si presume un normale deprezzamento nel corso degli anni sia sul piano economico, funzionale e della modernità; vengono utilizzate le seguenti durate di vita complessiva (tra parentesi figura la durata di utilizzo residua) : - Struttura grezza DVC100 anni (DVR 100 anni) - Rivestimento dell edificio DVC 50 anni (DVR 35 anni) - Istallazioni DVC 35 anni (DVR 25 anni) - Allestimenti fissi DVC 20 anni (DVR 15 anni) 4 CALCOLI Per la determinazione del valore venale di oggetti non da reddito, come sono le abitazioni uni-bifamiliari, il p.tp dei SWISS VALUATION STANDARDS prevede esplicitamente l applicazione del metodo del valore reale dell edificio, attuale o a nuovo, più quello del terreno che viene calcolato quale percentuale indiretta del costo dell investimento (edificio più eventuali annessi esistenti o futuri).

8 8 4.1 Costi di riproduzione volume immobile ripreso dalla scheda di stima cantonale : mc. 930 Valore a nuovo CCC 1: allacciamenti a corpo Fr. 5'000.- CCC 2: costruzione principale (media) 930 mc a Fr /mc. Fr CCC 4: sistemazione esterna 343 mq a Fr /mq. Fr manufatti, a corpo Fr. 50'000.- CCC 5: costi accessori circa 3.5 % Fr Totale costi di riproduzione Fr Valore del terreno Terreno complementare: Costi di riproduzione Fr. 714'000.- Classe di posizione 26/74esimi Calcolo Fr. 714'000.- : 74 x 26 = Fr. 250'000.- Valore al mq. Fr. 250'000.- : 449 = Fr arr. 4.3 Età tecnica Età tecnica Componente DVC* DVR* ET* Strutt. grezza (nessuna vetustà) Riv. edificio Installazioni Allestimenti Media * DVC = Durata di vita complessiva * DVR = Durata di vita residua * ET = Età tecnica

9 9 4.4 Calcolo deprezzamento Struttura archit. Rinnovo Deprezzamento della struttura architett. (senza terreno), costi di riproduzione della struttura architettonica Struttura soggetta a rinnovi 50% dei costi di riproduzione Fr. 714'000.- Fr. 357'000.- Ciclo di rinnovo 35 età tecnica 10 anni Indice Secondo la tabella delle vetustà della SIV 16 % Deprezzamento Fr x 16% = Fr Fr Distinta dei singoli valori Edificio abitativo Fr. 714'000.- Deprezzamento Deprezzamento tecnico Fr 57'000.- Totale parziale Fr Terreno Fr. 250'000.- Totale parziale Fr. 907'000.- Fattori di incremento posizione vista tranquillità attrezzature cucina e servizi Fattori di deprezzamento garage distante scala d accesso lunga e scoperta moltiplicatore comunale 92% Risultato dei due fattori Fr. 907'000.- x 3% (negativo) - Fr. 27'000.- Totale Fr Edificio adibito a box, compreso terreno a corpo Fr. 70'000.- Comproprietà coattiva (2/10) a corpo Fr Totale finale arrotondato Fr

10 10 5. Osservazioni conclusive 5.1 Indagine dei rischi ambientali Non mi sono soffermato sulla presenza di sostanze nocive presenti nell ambiente, al riguardo e se desiderato dal committente rinvio ad un ufficio specializzato. 5.2 Assicurazione stabile Il valore assicurativo a nuovo (ultimo conosciuto) è di Fr. 799'000.-, superiore al valore di ricostruzione. 6 Valore venale Il valore richiesto per la quota B di ½ di comproprietà viene determinato in CHF. 490'000.- Tolleranza usuale +/- 3-5%; nel caso di vendita all asta con più acquirenti il divario può raggiungere anche il 20%. Dichiaro di aver svolto con diligenza e cura il mio incarico e che il valore finale è stato stabilito secondo scienza e coscienza. In fede, il valutatore: Alessandro Coduri Allegati: - fotocopia estratto mappa con demarcazione in rosso dei fondi mappale n. 1869/1870/ nr. 3 estratti del registro fondiario alessandro coduri valutatore immobiliare fiduciario immobiliare e amministratore imm. dipl. fed. via pizzuolo 29 ch-6862 rancate acoduri@ticino.com

11 Estratto mappa 11

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