TRIBUNALE DI PIACENZA

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1 TRIBUNALE DI PIACENZA REGISTRO GENERALE ESECUZIONE procedura promossa da: Unicredit s.p.a. contro:... R.G.E. 171/2013 Giudice: Antonino Fazio ELABORATO PERITALE del 26/09/2014 Tecnico incaricato: arch. Paola Pedretti iscritto all'albo Architetti della provincia di Piacenza al N. 251 iscritto all'albo del Tribunale di Piacenza CF: PDRPLA66M66G535Y con studio in Piacenza (PC) Corso Garibaldi, 21 telefono: fax: (pec): relazione creata con Tribù Office 5 - Astalegale.net Spa Pagina 1 di 12

2 PROCEDURA N. R.G.E. 171/2013 Piacenza LOTTO 1 BENI IN CALENDASCO 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: Calendasco via G. Mazzini 55: A. Piena proprietà per la quota di 1000/1000 (...) di appartamento, della superficie commerciale di 154,63 Mq. L'unità immobiliare è costituita da fabbricato unifamiliare da cielo a terra ad uso abitazione, edificato probabilmente nei primi anni del secolo scorso, il cui accesso principale avviene da via Mazzini tramite un passaggio comune agli edifici limitrofi. Il fabbricato è disposto su due piani fuori terra oltre a soffitta posta al piano secondo, collegati tra loro a mezzo di scala interna esclusiva. L'autorimessa di pertinenza all'abitazione posta sul mapp. 35/36 è costituita da un fabbricato monopiano con area esclusiva di pertinenza Si segnala che la porzione del passaggio comune corrispondente a questa unità immobiliare e al box di pertinenza è stata delimitata con rete metallicapresumibolmente dagli attuali proprietari/ occupanti l'immobile. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano T-1-2, scala interna eclusiva, ha un'altezza interna di da 228 a 265. Identificazione catastale: foglio 19 particella 35/36 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe 3, consistenza 5,5 vani, rendita 244,28 Euro, indirizzo catastale: via Mazzini, piano: T-1-2, intestato a... Coerenze: L'unità immobiliare confina in circondario con il passaggio comune mapp. 34, con il mapp. 37 prospicente via Mazzini, il mapp.29, il il mapp. 28. La planimetria catastale non è conforme con l'attuale situazione dell'mmobile in quanto una porzione del piano terra, che probabilmente era portico ora si presenta chiusa a veranda e costituisce disimpegno per l'accesso al bagno. foglio 19 particella 35 (catasto terreni), partita 1, qualita/classe Ente Urbano, superficie 40 terreno corrispondente al sedime dell'edificio foglio 19 particella 36 (catasto terreni), partita 1, qualita/classe Ente Urbano, superficie 31 terreno corrispondente al sedime dell'edificio L'intero edificio sviluppa 3 piani, 3 piani fuori terra, 0 piano interrato. Immobile costruito nel B. Piena proprietà per la quota di 1000/1000 (...) di box singolo, della superficie commerciale di 19,00 Mq. L'autorimessa di pertinenza all'abitazione posta sul mapp. 35/36 è costituita da un fabbricato monopiano con area esclusiva di pertinenza L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano T, ha un'altezza interna di 270. Identificazione catastale: foglio 19 particella 33 (catasto fabbricati), categoria C/6, classe 7, consistenza 16 mq, rendita 56,19 Euro, indirizzo catastale: via Mazzini, piano: T, intestato a... Coerenze: L'unità immobiliare confina in circondario con con il passaggio comune mapp. 34, con il mapp. 358 e il mapp foglio 19 particella 33 (catasto terreni), partita 1, qualita/classe Ente Urbano, superficie 50 terreno corrispondente in parte al sedime del box e parte terreno di pertinenza Pagina 2 di 12

3 L'intero edificio sviluppa 1 piani, 1 piani fuori terra, 0 piano interrato. 2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: - Consistenza commerciale complessiva unità principali: Mq 173,63 - Consistenza commerciale complessiva accessori: Mq 0,00 - Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 - Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 - Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, ,00 nel caso in cui le spese di regolarizzazione delle difformità siano a carico della procedura: - Data della valutazione: 26/09/ STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da Rossi Paulo senza alcun titolo. L'unità immobiliare sottoposta ad esecuzione immobiliare risulta in piena proprietà del debitore esecutato... Da documenti in atti risulta che il debitore esecutato sia stato cancellato per irreperibilità dall'anagrafe del Comune di Chignolo Po ultima residenza conosciuta. In data 22/07/2014, alle ore 16,00, la scrivente, alla presenza della Polizia Municipale e del fabbro sig. Angelo Di Martino, effettuava quindi il sopralluogo agli immobili pignorati siti in via Mazzini 55. Durante il sopraluogo, si è potuto accedere alle unità immobiliare senza necessità di scasso in quanto uno degli accessi risultava aperto. I locali risultano abitati, pertanto è stata successivamente effettuata una verifica presso l'ufficio anagrafe del comune di Calendasco; da tale verifica si è potuto constatare che l'immobile sia stato concesso in Comodato d'uso gratuito a Rossi Paulo, inoltre vi risultano residenti altre 11 persone come risulta dal certificato "Situazione di famiglia" redatto dall'ufficio anagrafe del comune di Calendasco. 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente: Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Altre limitazioni d'uso: Nessuno Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura: Iscrizioni: ipoteca volontaria attiva, stipulata il 27/06/2008 a firma di notaio Francesco Ercolano ai nn /5314 di repertorio, registrata il 18/07/2008 a Piacenza ai nn serie 1T, iscritta il 18/07/2008 a Piacenza ai nn /2016, a favore di Banca per la casa s.p.a ora Unicredit spa, contro..., derivante da concessione a garanzia di mutuo. Importo ipoteca: Importo capitale: Durata ipoteca: 30 anni. Riferita a tutti benei oggetto d'esecuzione ipoteca legale attiva, registrata il 22/08/2009 a Milano ai nn /79, iscritta il Pagina 3 di 12

4 07/09/2009 a Piacenza ai nn /2490, a favore di Equitalia Esatri spa, contro..., derivante da a norma art.77 DPR 29/09/1973 num Importo ipoteca: Importo capitale: La formalità è riferita solamente a mapp. 35 del foglio 19 (abitazione) ipoteca legale attiva, registrata il 01/02/2011 a Milano ai nn. 385/79, iscritta il 24/02/2011 a Piacenza ai nn. 3563/474, a favore di Equitalia Esatri spa, contro..., derivante da a norma art.77 DPR 29/09/1973 num Importo ipoteca: Importo capitale: La formalità è riferita solamente a mapp.33 del foglio 19 (autorimessa) Pignoramenti e sentenze di fallimento: pignoramento, stipulata il 03/06/2013 a firma di U.N.E.P. presso tribunale di Pavia ai nn di repertorio, trascritta il 02/08/2013 a Piacenza ai nn. 8499/6028, a favore di Unicredit spa, contro..., derivante da atto giudiziario. Riferita a tutti i beni oggetti d'esecuzione Altre trascrizioni: Nessuna Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: - Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 0,00 - Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 - Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:. 0,00 Ulteriori avvertenze: Si sottolinea che da una verifica amministrativa presso il Comune di Calendasco sono risultate non pagate le Quote ICI per gli anni : 2008 pari a pari a 284,00; 2010 pari a 284,00; anno 2011 é in corso la procedura per l accertamento ICI pari ad euro 283,00 comprensivo di interessi e sanzioni; per un totale di fatto salvo ulteriori interessi di mora non conteggiati. Per quanto invece riguarda l IMU relativa agli anni successivi dal 2012 in poi non e ancora iniziata l attivita di accertamento. 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1. Attuale proprietario:... per la quota di 1000/1000, in forza di atto di compravendita (dal 27/06/2008), con atto stipulato il 27/06/2008 a firma di notaio Ercolano Francesco ai nn di repertorio, trascritto il 18/07/2008 a Piacenza ai nn /8225, in forza di atto di compravendita 6.2. Precedenti proprietari:... per la quota di 1000/1000, in forza di decreto di trasferimento (dal 11/04/2008 fino al 27/06/2008), con atto stipulato il 11/04/2008 a firma di tribunale di Piacenza ai nn. 104 di repertorio, trascritto il 06/05/2008 a Piacenza ai nn. 7939/5001, in forza di decreto di Pagina 4 di 12

5 trasferimento...a per la quota di 1/3, in forza di donazione (dal 29/11/1991 fino al 11/04/2008), con atto stipulato il 29/11/1991 a firma di notaio Massimo Toscani ai nn di repertorio, trascritto il 01/12/1991 a Piacenza ai nn /9297, in forza di donazione... per la quota di 1/3, in forza di denuncia di successione (dal 18/02/1987 fino al 11/04/2008), trascritto il 13/02/1989 a Piacenza ai nn. 1816/1525, in forza di denuncia di successione... per la quota di 1/3, in forza di denuncia di successione (dal 18/02/1987 fino al 11/04/2008), con atto stipulato il 16/01/1989 a firma di ufficio del registro ai nn. 877 vol 308 di repertorio, trascritto il 13/02/1989 a Piacenza ai nn. 1816/1525, in forza di denuncia di successione 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: Lo scrivente si è recava presso l Ufficio Tecnico del Comune di Calendasco, al fine di verificare la regolarità edilizia degli immobili pignorati. Facendo un' indagine storica presso gli archivi delle pratiche edlizie non è stato reperito alcun titolo edilizio riconducibile agli immobili pignorati Pratiche edilizie: Nessuna 7.2. Situazione urbanistica: PSC /RUE 2012 vigente l'immobile ricade in zona Centro Storico. Norme tecniche di attuazione ed indici: F. "Interventi di ristrutturazione edilizia" Rientrano in tale categoria di intervento quelli rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto od in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti, nonché la realizzazione di volumi tecnici necessari per l'installazione o la revisione di impianti tecnologici. Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione completa e successiva fedele ricostruzione di un fabbricato identico, quanto a sagoma, volumi e area di sedime, a quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica e per l'installazione di impianti tecnologici; Il titolo abilitativo per l esecuzione di tali interventi, per gli immobili ricadenti all esterno delle zone omogenee A, è la S.C.I.A. di cui alprecedente art Il titolo abilitativo per l esecuzione di tali interventi, per gli immobili ricadenti all interno delle zone omogenee A, è la D.I.A. di cui al precedente art Rimangono fatti salvi gli obblighi ed il rispetto delle norme sovraordinate in materia di tutela dei beni di cui al D.Lgs. 22/01/2004 n. 42 recante Codice dei beni culturali e del paesaggio, ai sensi dell art. 10 della legge 6 luglio 2002 n. 137 e ss.mm.ii. nonché le norme in materia di verifica sismica di cui al D.M. 14/01/2008 ed alla L.R. 19/98 e ss.mm.ii. 8. GIUDIZI DI CONFORMITA': 8.1. Conformità edilizia: Nessuna difformità Conformità catastale: Sono state rilevate le seguenti difformità: Per l'unità immobiliare ad uso residenziale, l'attuale veranda chiusa con serramenti, ricavata da un portico preesistente, non risulta dalle planimetrie catastali. Le difformità sono regolarizzabili mediante: aele difformità risulta sanabile con una pratica edilizia in sanatoria e successiva variazione catastale L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Pagina 5 di 12

6 Costi di regolarizzazione: Pratica catastale compresi oneri : 500,00 Euro Tempi necessari per la regolarizzazione: 4 mesi Criticità: media Questa situazione è riferita solamente a mapp. 35/ Conformità urbanistica: Sono state rilevate le seguenti difformità: Per l'unità immobiliare ad uso residenziale, l'attuale veranda chiusa con serramenti, ricavata da un portico preesistente, non risultano pratiche edlizie per la chiusura della stesso. L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: pratica edilizia compresi oneri e sanzioni: 2.500,00 Euro Tempi necessari per la regolarizzazione: 4 Criticità: nessuna Questa situazione è riferita solamente a mapp. 35/ Corrispondenza dati catastali/atto: Nessuna difformità BENI IN CALENDASCO VIA G. MAZZINI 55 APPARTAMENTO di cui al punto A Piena proprietà per la quota di 1000/1000 (...) di appartamento, della superficie commerciale di 154,63 Mq. L'unità immobiliare è costituita da fabbricato unifamiliare da cielo a terra ad uso abitazione, edificato probabilmente nei primi anni del secolo scorso, il cui accesso principale avviene da via Mazzini tramite un passaggio comune agli edifici limitrofi. Il fabbricato è disposto su due piani fuori terra oltre a soffitta posta al piano secondo, collegati tra loro a mezzo di scala interna esclusiva. L'autorimessa di pertinenza all'abitazione posta sul mapp. 35/36 è costituita da un fabbricato monopiano con area esclusiva di pertinenza Si segnala che la porzione del passaggio comune corrispondente a questa unità immobiliare e al box di pertinenza è stata delimitata con rete metallicapresumibolmente dagli attuali proprietari/occupanti l'immobile. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano T-1-2, scala interna eclusiva, ha un'altezza interna di da 228 a 265. Identificazione catastale: foglio 19 particella 35/36 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe 3, consistenza 5,5 vani, rendita 244,28 Euro, indirizzo catastale: via Mazzini, piano: T-1-2, intestato a... Coerenze: L'unità immobiliare confina in circondario con il passaggio comune mapp. 34, con il mapp. 37 prospicente via Mazzini, il mapp.29, il il mapp. 28. La planimetria catastale non è conforme con l'attuale situazione dell'mmobile in quanto una porzione del piano terra, che probabilmente era portico ora si presenta chiusa a veranda e costituisce disimpegno per l'accesso al bagno. foglio 19 particella 35 (catasto terreni), partita 1, qualita/classe Ente Urbano, superficie 40 terreno corrispondente al sedime dell'edificio foglio 19 particella 36 (catasto terreni), partita 1, qualita/classe Ente Urbano, superficie 31 terreno corrispondente al sedime dell'edificio L'intero edificio sviluppa 3 piani, 3 piani fuori terra, 0 piano interrato. Immobile costruito nel Descrizione della zona: Pagina 6 di 12

7 I beni sono ubicati in zona centrale (centro storico) in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area mista residenziale/commerciale. Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria, le seguenti attrazioni storico paesaggistiche: Castello. Servizi - municipio buono Collegamenti - autobus Qualità e rating interno immobile: - livello di piano: - esposizione: - luminosità: - panoramicità: - impianti tecnici: - stato di manutenzione generale: - servizi: scarso scarso molto scarso molto scarso Descrizione dettagliata: Si tratta di un edificio molto modesto e fatiscente, che si presenta in condizioni di manutenzione molto scarse come si può vedere dalle foto allegate. Al piano terra l'accesso avviene tramite una porta d'ingresso posta nel vano scala, da questa si accede ad una camera e ad un soggiorno/cucina. Dal locale sogggiorno/cucina si accede ad un locale con destinazione catastale ripostiglio ora utilizzato come cucina e ad una veranda ( accatastata come portico) da cui si ha accesso al bagno. Al piano primo si trovano altri due locali, di cui uno attualmente utilizzato come camera e uno come deposito, da quest'ultimo si ha accesso alla scala che porta alle soffitte del piano secondo. - delle componenti edilizie: infissi esterni: doppia anta a battente realizzati in pvc. gli infissi al piano terra sono dotati di grate manto di copertura: realizzato in coppi con coibentazione in non presente infissi interni: ante a battente realizzati in legno e vetro pareti esterne: costruite in muratura di mattoni pieni con coibentazione in iniesistente pavimentazione interna: realizzata in ceramica plafoni: realizzati in intonaco portone di ingresso: a due ante realizzato in alluminio e vetro, gli accessori presenti sono: persiana esterna protezioni infissi esterni: persiane realizzate in legno scale: centrale con rivestimento in cotto manto di copertura: realizzato in lamiera. copertura box - degli impianti: scarso al di sotto della media al di sotto della media al di sotto della media Pagina 7 di 12

8 elettrico: sottotraccia, la tensione è di 220V conformità: non reperibile gas: metano conformità: inesistente - delle strutture: copertura: travetti tavelle solai: travetti e tavelle Consistenza: per la determinazione delle consistenze sono stati utilizzati i seguenti criteri: - di misurazione: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari - di calcolo: UNI 10750:2005 descrizione consistenza coefficiente commerciale piano terra 63,19 x 100 % = 63,19 piano terra (veranda e bagno) 16,36 x 50 % = 8,18 piano primo (escluso vano scala) 53,36 x 100 % = 53,36 piano primo - legnaia 12,87 x 25 % = 3,22 piano secondo (escluso vano scala) soffitte 53,36 x 50 % = 26,68 Totale: 199,14 154,63 Valore di mercato: Per il calcolo del valore di mercato è stato utilizzato un procedimento di stima a corpo. Osservazioni del mercato immobiliare: valore cons. valore valore sconto tipo fonte fonte consistenza unitario accessori complessivo unitario trattativa scontato agenzia delbanca dati quotazioni ,00 650,00 0 % 650,00 territorio immobiliari Interviste agli operatori immobiliari: domanda: abitazioni di tipo economico in Calendasco zona centrale valore minimo: 700,00 valore massimo: 900,00 Sviluppo valutazione: Per la determinazione del valore dei beni immobiliari, lo scrivente ritiene che di norma il procedimento di stima più consono, ove possibile, sia quello sintetico comparativo. Si reputa infatti che la via diretta sia la più obiettiva e immediata in quanto consente, attraverso la conoscenza dei prezzi recentemente realizzati per beni analoghi, un puntuale riscontro con il mercato che, in ulteriori analisi, è il punto di riferimento del valore di qualsiasi bene, comparando detti valori con quelli della Banca dati delle quotazioni immobiliari dell Agenzia delle entrate. La valutazione delle unità immobiliari sottoposte ad esecuzione sarà quindi eseguita secondo il criterio del più probabile valore di mercato. Nella valutazione il sottoscritto ha tenuto conto di tutto quanto sopra e in particolare dei seguenti elementi di Pagina 8 di 12

9 stima: destinazione d uso: abitazione; occupato con comodato gratuito; consistenza commerciale: così come precedentemente valutata; ubicazione, nel paese di Calendasco, in prossimità della viabilità principale; grado di finitura, al di sotto della media per tipologia di immobile; stato di conservazione nel complesso scarso difficile situazione attuale del mercato immobiliare, con molteplice offerta di beni alla vendita, ma contestuale richiesta assai ridotta, pressoché ai livelli minimi rispetto agli ultimi anni. Il valore di mercato per questo lotto, che già è stato calcolato più basso di quello previsto dalle quotazioni prese in esame a causa della scarsa qualità dell'immobile, verrà opportunamente abbattuto forfettariamente del 25%, al fine di tenere conto dei maggiori oneri tributari dovuti al maggior valore imponibile, dell assenza di garanzia per vizi occulti e della natura esecutiva e non contrattuale della vendita. Calcolo del valore di mercato lordo dell'intero: Valore a corpo: ,00 Decurtazioni ed adeguamenti del valore: descrizione importo appartamento Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà al netto degli aggiustamenti): ,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): ,00 BENI IN CALENDASCO VIA G. MAZZINI 55 BOX SINGOLO di cui al punto B Piena proprietà per la quota di 1000/1000 (...) di box singolo, della superficie commerciale di 19,00 Mq. L'autorimessa di pertinenza all'abitazione posta sul mapp. 35/36 è costituita da un fabbricato monopiano con area esclusiva di pertinenza L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano T, ha un'altezza interna di 270. Identificazione catastale: foglio 19 particella 33 (catasto fabbricati), categoria C/6, classe 7, consistenza 16 mq, rendita 56,19 Euro, indirizzo catastale: via Mazzini, piano: T, intestato a... Coerenze: L'unità immobiliare confina in circondario con con il passaggio comune mapp. 34, con il mapp. 358 e il mapp foglio 19 particella 33 (catasto terreni), partita 1, qualita/classe Ente Urbano, superficie 50 terreno corrispondente in parte al sedime del box e parte terreno di pertinenza L'intero edificio sviluppa 1 piani, 1 piani fuori terra, 0 piano interrato. Descrizione della zona: I beni sono ubicati in zona centrale (centro storico) in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area mista residenziale/commerciale. Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria, le seguenti attrazioni storico paesaggistiche: Castello. Servizi - municipio buono Pagina 9 di 12

10 Collegamenti - autobus Qualità e rating interno immobile: - livello di piano: - esposizione: - luminosità: - panoramicità: - impianti tecnici: - stato di manutenzione generale: - servizi: scarso Descrizione dettagliata: L'autorimessa è costitita da muratura in blocchi con copertura in lamiera, e portone in ferro - delle componenti edilizie: manto di copertura: realizzato in lamiere di alluminio scarso portone di ingresso: due ante a battente realizzato in ferro pavimentazione interna: realizzata in piastrelle di ceramica - delle strutture: strutture verticali: costruite in muratura in blocchi Consistenza: per la determinazione delle consistenze sono stati utilizzati i seguenti criteri: - di misurazione: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari - di calcolo: UNI 10750:2005 descrizione consistenza coefficiente commerciale Box 19,00 x 100 % = 19,00 Totale: 19,00 19,00 Valore di mercato: Per il calcolo del valore di mercato è stato utilizzato un procedimento di stima a corpo. Osservazioni del mercato immobiliare: tipo fonte fonte consistenza cons. accessori valore complessivo valore unitario sconto trattativa valore unitario scontato osservatorio immobiliare ,00 500,00 % 500,00 Interviste agli operatori immobiliari: Anno 2013 Semestre 2 (01/09/2014) domanda: box in Calendasco zona centrale valore minimo: 550,00 valore massimo: 650,00 Pagina 10 di 12

11 Sviluppo valutazione: Per la determinazione del valore dei beni immobiliari, lo scrivente ritiene che di norma il procedimento di stima più consono, ove possibile, sia quello sintetico comparativo. Si reputa infatti che la via diretta sia la più obiettiva e immediata in quanto consente, attraverso la conoscenza dei prezzi recentemente realizzati per beni analoghi, un puntuale riscontro con il mercato che, in ulteriori analisi, è il punto di riferimento del valore di qualsiasi bene, comparando detti valori con quelli della Banca dati delle quotazioni immobiliari dell Agenzia delle entrate. La valutazione delle unità immobiliari sottoposte ad esecuzione sarà quindi eseguita secondo il criterio del più probabile valore di mercato. Calcolo del valore di mercato lordo dell'intero: Valore a corpo: 9.500,00 Decurtazioni ed adeguamenti del valore: descrizione importo autorimessa di pertinenza Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà al netto degli aggiustamenti): ,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): ,00 9.VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Per la determinazione del valore dei beni immobiliari, lo scrivente ritiene che di norma il procedimento di stima più consono, ove possibile, sia quello sintetico comparativo. Si reputa infatti che la via diretta sia la più obiettiva e immediata in quanto consente, attraverso la conoscenza dei prezzi recentemente realizzati per beni analoghi, un puntuale riscontro con il mercato che, in ulteriori analisi, è il punto di riferimento del valore di qualsiasi bene, comparando detti valori con quelli della Banca dati delle quotazioni immobiliari dell Agenzia delle entrate. Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Piacenza, ufficio del registro di Piacenza, conservatoria dei registri immobiliari di Piacenza, ufficio tecnico di Calendasco, osservatori del mercato immobiliare Agenzia delle entrate Valore di Mercato (OMV): - Riepilogo valutazione di mercato dei corpi: cons. ID descrizione consistenza valore intero valore diritto accessori A appartamento 154,63 0, , ,00 B box singolo 19,00 0, , ,00 - Riduzione del 10% per lo stato di occupazione: ,00 - Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): ,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 Valore di Vendita Giudiziaria (FJV): - Riduzione del valore del 0% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della Pagina 11 di 12

12 vendita giudiziaria:. 0,00 - Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 - Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 329,00 - Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 data 26/09/2014 il tecnico incaricato Paola Pedretti Pagina 12 di 12