UNITA DIDATTICA 1. Maurizio d'amato - Materiali Didattici. Parole Chiave

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1 UNITA DIDATTICA 1 Parole Chiave Riferimenti er Studiare Si tratta di una arte finalizzata ad offrire alcuni strumenti essenziali er lo svolgimento del rogramma di Estimo. Per la rearazione dell esame si richiede lo studio del caitolo 1 del testo ar M.Simonotti (2006), Metodi di Stima Immobiliare, Dario Flaccovio, Palermo, finao al ar Un integrazione con il caitolo 1 del I.Michieli e M.Michieli(2002), Trattato di Estimo, Edagricole, Bologna è consigliata vivamante 1. Def. Estimo 2. Valore e Prezzo 3. Princiio Edonistico 4. Bisogni Beni Utilità 5. Aroccio Cardinale Utilità e Curva di Domanda 6. Domanda Individuale e Collettiva 7. Sostamenti sulla Curva di Domanda e della Curva di Domanda 8. Rendita del Consumatore 9. Elasticità della Domanda 10. Curva di Offerta 11. Domanda e Offerta 12. Il Prezzo di Euilibrio 13. La formazione del rezzo di offerta 14. Altre forme di Mercato 15. Cenni alle Teorie del Valore

2 Un nuovo tio di linguaggio Chi si accinge studiare l Estimo, trova generalmente che uesta discilina sia molto diversa dalle altre. Una monade nel anorama variegato della rearazione tecnica in una Scuola di Ingegneria. Invero, uesta discilina raresenta semlicemente un diverso modo di leggere i fenomeni immobiliari. Si otrebbe dire che esista un rimo unto di vista formale ovvero uello della rogettazione a scala urbana o comositiva che interreta ed indirizza lo sviluo della città o dell organismo edilizio, un ulteriore unto di vista è uello tecnico che si occua del linguaggio delle strutture e della loro sostenibilità tecnica. L estimatore è interessato agli asetti della uantificazione economica degli eventi siano essi costi di costruzione o valori immobiliari. Ai calcoli strutturali vengono aggiunte formule di matematica finanziaria, alla revisione dei carichi, l estimatore aggiunge le revisioni di valore e di costo, alla sostenibilità formale si aggiunge uella finanziaria. Un altro ruolo La mancanza di dotazioni finanziarie ed il assaggio dalla tassa alla tariffa in tutta Euroa vede un differente aroccio alla roduzione edilizia delle oere ubbliche. Si cerca con ogni mezzo di coinvolgere i rivati nella realizzazione di oere ubbliche attraverso i metodi che saranno oggetto del modulo di Valutazione Economica dei Progetti.A scala urbana i Programmi Comlessi revedono la comresenza di risorse ubbliche e rivate er la realizzazione di rogrammi di riualificazione urbana di sensibile suerficie.in tutti uesti ambiti la validazione economica del rogetto assume un imortanza centrale. La crescita dimensionale degli oeratori immobiliari (11 fondi chiusi immobiliari) e la nascita di grandi real estate comanies ( Pirelli Real Estate) richiedono una conoscenza rofessionale dei metodi e rocessi di valutazione immobiliare. La funzione sociale dell estimatore è anche nei tribunali laddove si amministra la giustizia, in uesta veste il consulente tecnico del giudice contribuisce alla definizione di valori che siano di riferimento er le arti in lite. La stima semestrale del atrimonio (L.86/94) di un fondo chiuso immobiliare è determinate er le funzioni sociali di tutela del risarmio investito.

3 Ma cosa è l Estimo? Fra le definizioni notevoli ossiamo ricordare: 1)L Estimo è un momento conoscitivo ed oerativo dell Economia( F.Rizzo, Il Valore dei Valori, Franco Angeli, ) 2)L Estimo è una discilina che ha la finalità di fornire gli strumenti metodologici er la valutazione di beni er i uali non sussiste un arezzamento univoco (G.Grittani, M.Grillenzoni,Estimo Teorie, rocedure di valutazione e casi alicativi,calderini, 1994) 3)L Estimo è la arte della scienza economica definibile come l insieme dei rincii logici e metodologici che regolano e, uindi, consentono la motivata oggettiva e generalmente valida formulazione del giudizio di stima del valore dei beni economici, esresso in moneta ( C. Forte -B.De Rossi, Princii di Economia ed Estimo, Etas, ) o iù in generale si uò definire 4)una scienza che si occua di determinare il valore di uei beni di cui il mercato non si occua in forma eslicita er uno scoo restabilito. Non c e bisogno di un estimatore in un suermercato erché il livello di diffusione dell informazione è elevato, i rezzi sono reeribili nell immediata rossimità delle merci e si uò litigare er roblemi di disonibilità della merce, ma mai er il suo rezzo. Al contrario gli immobili non resentano indicazioni di rezzo, devono essere stimati er un investimento, er una valutazione derivante da consulenza tecnica di ufficio, o er consulenza tecnica di arte. In uesto ambito si uò essere araiser (estimatore indiendente la cui valutazione fa stato fra due arti in lite) o counselor (consulente tecnico di arte che cura gli interessi di una arte). In ogni caso il valutatore è un rofessionista che è tenuto a risettare un codice di comortamento (Simonotti et al.,2000). Ci si uò chiedere se l Estimo sia scienza o arte. Chi si fa interrete delle nostre referenze, chi firma un raorto eritale alica una metodologia scientifica. In uesto corso si resenta l Estimo come scienza e si concorda con chi afferma Our conclusion, therefore, is that araisal is more of an alied social science than an art. Judgement is not limited to artists; even hysical scientists must use generous amounts of it.while the data araisers must use are not as lentiful or reliable as would often be desired, substantial amounts of data are collected and analyzed In contrast, artists conceive new ideas, forms and combinations H.C.Smith,L.C.Crawford,J.D.Belloit,1995.9). Il camo originario dell Estimo è la (Baum e Crosby,1998) : 1)Market Valuation 2)Valuation of Worth A uesti cami si sono aggiunti anche i roblemi ambientali che hanno assunto nel secolo scorso una semre maggiore imortanza in Italia. Per meglio comrendere i rincii valutativi si è seguito un ercorso modulare che attraversa diversi settori caratterizzati da una rofonda comlementarità. Se l Estimo è una scienza legata all Economia cominciamo a comrendere le dinamiche di uest ultima.

4 Valore e Prezzo Una distinzione notevole è uella fra Valore e Prezzo. Il rimo è un dato revisivo, ex ante che descrive una ossibile rezzo a cui chi offre e chi domanda un bene ossono accordarsi.il rezzo è un dato consuntivo, ex ost e si basa su una transazione avvenuta, su un accordo fra domanda ed offerta realizzatosi er un determinato bene. Più recisamente si uò dire che Per l Estimo, il rezzo che entra a far arte semre in ogni tradizionale asetto del valore- er essere tale, deve essere stato agato e riscosso in un determinato istante. E, uindi, semre un fatto avvenuto, un dato storico Accanto al rezzo si hanno giudizi di valore che su uel bene ossono semre essere esressi (S.Mattia,1989) Economia Una ossibile definizione di Economia -...scienza che studia la condotta umana come relazione tra scoi e mezzi scarsi alicabili ad usi alternativi.. (L.Robbins) Un esercizio di volontà guidato dalla ricerca dell utile è un atto economico. Ne deriva che uella economica è eminentemente un attività di scelta relativa alla allocazione dei mezzi scarsi nei vari usi alternativi. Se i mezzi non fossero scarsi non avrebbe senso occuarsi in termini economici degli stessi. Si tratta di una scienza umana che si occua di indagare secificamente di fatti economici alla luce di alcuni rincii. Si arla di Economia Positiva alloruando l attenzione è rivolta a modelli che sieghino la realtà, o al cio che è. Si definisce Economia Normativa uella che è interessata a modelli che intervengono sulla realtà cercando di modificarla in virtù di una decisione strategica. In uesto caso si è interessati al ciò che dovrebbe essere. La valutazione economica di una strategia di riualificazione otrebbe rientrare nell economia normativa, un modello di regressione er finalità estimativa otrebbe definirsi un modello di economia ositiva. Princiio Minimo Mezzo,Massima Soddisfazione,Edonistico, Comortamento Razionale Uno dei roblemi dell Estimo è uello di definire il materiale del rorio studio. A ensarci bene, l oggetto dell Estimo è la Valutazione dei Beni di cui il mercato non si occua in maniera eslicita. Tuttavia la valutazione di un bene è una sfaccettatura del comortamento umano. I rezzi sono collegati anche al comortamento di acuisto del soggetto e uesto comlica notevolmente la determinazione del valore. Infatti, gli uomini sono molto diversi l uno dall altro. Per modellizzare comortamenti e le attribuzioni di valore che ne sono conseguenza si è reso in considerazione un comortamento revalente, un homo oeconomicus tio le cui finalità sono uelle di massimizzare il soddisfacimento dei rori bisogni. Non esiste soltanto un soggetto simile, è un riferimento. D altronde anche la Scienza delle Costruzioni è elaborata su un materiale che non esiste fisicamente, ma che diventa un riferimento er le formalizzazioni fra un amia varietà di materiali disonibili. Ciononostante i alazzi non crollano (nella stragrande maggioranza dei casi). L Economia arte da un simile rinciio ordinatore delle scelte umane, erché è il iù ricorrente. La soddisfazione è ovviamente da considerare in termini relativi in uanto ciò che è soddisfazione del rinciio edonistico er un individuo uò non esserlo er un altro.

5 Bisogni, Beni, Utilità Soddisfare il rinciio edonistico significa massimizzare la roria utilità. Ecco un altro termine chiave. Essa si uò definire come l attitudine reale o resunta che alcuni beni acuisibili ma disonibili in uantità limitata hanno di soddisfare i bisogni ( C.Forte,1979,.8). Il bisogno si definisce come ualsiasi desiderio di fare, avere, ossedere ualcosa, urchè ci si adoeri er soddisfarlo (I.Michieli,1993,.4) Un ualsiasi bene diventa economico nella misura in cui è 1) utile 2) aroriabile 3) disonibile in uantità limitata (I.Michieli,1993,.5). Un bene uò cessare di diventare economico. Se il etrolio si esaurisse non sarebbe iù bene ecomico in uanto non iù aroriabile. Un frigorifero er un eschimese robabilmente non è un bene economico erché non soddisfa un bisogno in uanto non gli è utile. Il etrolio nel centro della terra otrebbe non essere un bene economico erché non è aroriabile. L acua non è un bene economico fin uando continuiamo a riosare nell illusione che le risorse ambientali siano eterne e inesauribili. Esistono diversi tii di beni e di bisogni. Lo schema di fianco riorta una ossibile classificazione dei bisogni. La distinzione er imortanza è utilizzata anche er indicare le stesse oere di urbanizzazione. Le oere rimarie soddisfano bisogni rimari mentre le secondarie soddisfano uelli secondari. Le oere di urbanizzazione nella loro totalità soddisfano bisogni collettivi, mentre un giardino rivato soddisfa esigenze individuali. La fruizione della benzina e del trattore in un cantiere è comlementare er una secifica lavorazione. Per ortarla a termine servono entrambe. La fruizione di una suadra uò essere concorrente all utilizzo di una gru er ottenere il sollevamento di carichi in cantiere Il bisogno di oere di urbanizzazione è continuo mentre uello di una sigaretta è eriodico er un fumatore non accanito. IMPORTANZA FRUITORE FRUIZIONE TEMPO IN CUI SI MANIFESTANO secondari individuali comlementari continui rimari collettivi concorrenti eriodici

6 Varie sono le tiologie di beni. Di fianco c e una classificazione. I beni a fecondità semlice erogano utilità una sola volta ( malta, cemento). I beni a fecondità rietuta soddisfano iù volte lo stesso bisogno (gru). Un bene resente soddisfa il bisogno nell immediato, un bene futuro lo soddisferà a temo debito. Una casa in costruzione è un bene futuro. Un bene comlementare è tale se eslica le sue utilità in combinazione con ualche altro ( gru ed olio). I beni concorrenti ossono essere sostituiti ( il tè è un bene concorrente del caffè). Un bene materiale è tangibile come ad esemio un immobile, un bene immateriale uò essere un idea brevettata. Utilità, Legge di Gossen,Aroccio Cardinale alla Curva di Domanda Jennings - Gossen osservano che 1)L intensità e la durata del godimento diminuisce uanto iù raidamente si riete l atto con cui si soddisfa il bisogno (Ubriaco) 2)Il soddisfacimento di un bisogno rotraendosi finisce er estinguersi. (Bagno nell acua) Gi BENI A FECONDITA SEMPLICE BENI A FECONDITA RIPETUTA BENI PRESENTI BENI FUTURI Grado di intensità del bisogno BENI COMPLEMENTARI BENI CONCORRENTI BENI IMMATERIALI BENI MATERIALI Le due osservazioni consentono di comrendere la natura e le caratteristiche dei nostri bisogni e come essi vengono soddisfatti. Q dosi succ. L utilità consente di arofondire e conoscere il comortamento di un oeratore del mercato valido è determinato dai Confronti di Utilità Concetto Cardinale dell Utilità

7 Aroccio Cardinale Utilità Utilità Misurata cardinalmente e con la moneta. Utilità Marginale decrescente della Moneta (L utilità non uò essere costante decresce al crescere della disonibilità del danaro) Per uno sceicco (notoriamente lurimiliardari) e er un normale contadino l utilità erogata da dosi marginali di moneta sono differenti. Infatti, l utilità decresce al crescere della disonibilità di un bene U = f (x1;x2.) L utilità è determinata dalla somma delle utilità dei singoli beni. Il materiale di studio è un uomo che massimizza le rorie utilità secondo i rincii indicati recedentemente. I beni hanno un rezzo ed il comortamento razionale consiste nel cercare di massimizzare la differenza fra utilità e rezzo.infatti, fra due comuter che hanno le stese restazioni ma rezzo diverso un comortamento rietitivo sotto il rofilo economico sarà l acuisto di uello con il rezzo inferiore. U = f ( x) Ux x x = max Ux ( x x) = x x U ' = x uindi U ' U ' U = =... = x1 x 2 x n x 1 x 2 x n 0 ' Da cui ossiamo dire che la il rezzo è una misura dell utilità marginale, la condizione di euilibrio er il consumatore si aggiunge alloruando l utilità marginale coincide con il rezzo risetto ad un singolo bene e con l uguaglianza dei raorti fra utilità marginali e rezzi risetto ad un aniere di beni

8 UTILITA INIZIALE- Utilità della rima dose UTILITA MARGINALE - Utilità dell ultima dose in un determinato momento UTILITA TOTALE - Aggregazione delle utilità dosali di tutta la uantità disonibile di un bene. Essa tende a crescere all aumento delle uantità ma, gli incrementi dell utilità totale sono via via minori fino al Punto di Sazietà Px Ut = U = Px U Punto di Sazietà Ut E P x Qx Nel grafico di destra si evidenzia la curva di utilità totale, l andamento della curva marginale da esso derivante e la condizione di euilibrio E risetto ad un singolo bene. Nel grafico di sinistra considerando solo il raorto fra uantità di un singolo bene e rezzo che è eguagliabile all utilità marginale si deriva la curva di domanda. SOTTO LE TRE IPOTESI : L iotesi della utilità marginale costante della moneta, - Diendenza della uantità domandata dal rezzo -, La coincidenza fra rezzo ed utilità marginale Qx

9 Domanda Individuale e Domanda Collettiva Quella che osserviamo che la domanda è una funzione comlessa si tratta di una relazione fra il totale della uantità domandata ed il rezzo dei rodotti er unità di temo considerando tutti gli altri fattori costanti. La sua legge descrive l inversa relazione fra il rezzo e la uantità. D = f (rezzo, rezzi altre merci,reddito, gusti e referenze dei consumatori) In uesto caso avremo D = f ( P) si descrive avendo soltanto riguardo er il rezzo e niente altro. Si distinguono movimenti sulla curva di domanda legati alla diretta relazione rezzo uantità da movimenti della curva di domanda legati anche ad altri fattori uali la variazione dei rezzi, variazione del reddito, ecc. DOMANDA INDIVIDUALE D 1 DOMANDA COLLETTIVA D 1 +D 2 +D 3 +D n D i D c Esistono sostamenti sulla curva determinati dalla variazione del raorto fra rezzo e uantità e sostamenti della curva di comanda determinati dalla crescita del reddito e della disonibilità a agare dei consumatori. Se il rezzo diminuisce ci son iù ersone che comrano. Se c e una crescita del benessere collettivo allo stesso rezzo ci saranno iù ersone che avranno i soldi er comrare

10 Rendita del Consumatore Differenza fra il rezzo massimo che si agherebbe ur di non rivarsi di un determinato bene ed il rezzo effettivamente agato di euilibrio sul mercato sul mercato. Si comone di due arti: 1) risarmio sull acuisto (il rettangolo) 2) incremento di domanda dei nuovi o degli stessi utenti ( il residuo triangolo) 1 Si rileva la rendita del consumatore alloruando un bene immobile er cui lo stesso sarebbe stato disonibile a agare un rezzo 1 (colore rosso) si uò rilevare sul mercato ad un rezzo 2 2

11 Elasticità della Domanda Stiamo arlando di una curva statica erché tutti i unti raresentano soltanto delle alternative riferite tutte allo stesso istante di temo Su uesta curva assimilata ad una retta si ossono analizzare le variazioni della domanda risetto al rezzo, ovvero il raorto fra ogni variazione infinitesima della uantità risetto alla variazione del rezzo Un immobile condominiale in vendita in una zona con una robusta domanda ed offerta uò essere considerato un bene a domanda elastica. Infatti a iccole variazioni del rezzo corrisondono notevoli reazioni in termini di uantità domandata.se un imrenditore diminuisce il rezzo di una simile unità di L/m robabilmente iù ersone otranno accedere all immobile o otranno stiulare un mutuo. Se invece la stessa situazione (diminuzione di L/m) si roone er un immobile di grande regio, una villa con regevolissime finiture e localizzata in una zona esclusiva. Una diminuzione di soltanto L/m robabilmente non sortirà alcun effetto. Infatti, in uesto caso siamo di fronte ad una domanda inelastica con un basse variazioni della uantità domandata a lievi variazioni del rezzo. ε = d d e >1 Nella stessa domanda raresentata sotto forma di retta l elasticità untuale resenta delle differenze sostanziali e =1 e <1 e=1 elasticità unitaria e>1 grandi cambiamenti.dom.al variare rezzi resenza di surrogati. Se la variazione della uantità rodotta è iù che roorzionale al variare del rezzo vuol dire che ad una iccola variazione di rezzo osso comrare beni che eroghino le stesse utilità. e<1 iccoli cambiam.. dom.al variare rezzi ochi surrogati

12 Domanda e Offerta In termini generali l economia resenta una fortissima interrelazione fra tutti i suoi settori. Nel caso dell economia immobiliare le imrese rovvedono alla roduzione di immobili ed oere di urbanizzazione di una città. Essi contribuiscono a soddisfare i bisogni delle famiglie ed a sostenere la domanda in uanto i salari erogati er la roduzione di ueste oere entrano in circolo contribuendo alla crescita del benessere delle famiglie ed alla loro roensione al risarmio ed alla sesa. In una simbiosi mutualistica il benessere diende anche dalla crescita delle imrese (non soltanto edilizie) o da altre forme organizzate di lavoro come le cooerative e le organizzazioni no rofit ( chiamate anche terzo settore) e dal loro raorto con il consumo. In uesto raorto esiste una relazione notevole degna di essere menzionata. Agli inizi del 900 in una visione ottimistica, e ositivista della realtà economica si suoneva che l offerta creasse la domanda er cui bastava rodurre 10 immobili che gli automatici e erfetti meccanismi della domanda ed offerta avrebbero automaticamente rodotto un rezzo di euilibrio assorbendo l esubero. Successivamente si è visto come valga il contrario. In soldoni se c e ualcuno che richiede l immobile che state costruendo allora lo venderete. Se la domanda guida la formazione del rezzo è rorio la domanda dei beni che guida la domanda dei fattori roduttivi che sono necessari a realizzarli. Quindi è la domanda di automobili che uò far salire il rezzo delle lamiere, e ancora è il valore dei fabbricati che su di esso si ossono realizzare a fare salire il valore dei suoli. I suoli sono beni a domanda derivata. Infatti essa deriva da uella dei fabbricati. Chi roduce utilizza i fattori della roduzione che ne sono le comonenti di base: Natura, Lavoro Caitale e Organizzazione.

13 Questi fattori vengono coordinati er rodurre ed offrire beni. La roduzione è assimilabile ad una rocesso nel uale utilizzando degli inut si ottengono degli outut. Gli oeratori sono costituiti dall azienda - organico coordinato comlesso e roorzionato insieme di caitali che costituiscono la base fisica dell imresa. L imresa - entra in gestione aggiungendo la figura dell imrenditore Questi oeratori determinano l offerta di un determinato bene in un mercato in un istante di temo. Infatti, L OFFERTA E LA QUANTITA DI UNA MERCE CHE IL VENDITORE E DISPOSTO A CEDERE AD UN DETERMINATO PREZZO. Ma la roduzione edilizia, ad esemio, uò essere effettuata in tanti modi differenti. Le differenti combinazioni determinano varie funzioni di roduzioni. In termini generali Produzione = f( L, C,N,O ) = In termini generali la roduzione è un rocesso di trasformazione diretto ad incrementare l utilità dei beni economici.la sua funzione si definisce come la relazione matematica fra il flusso del rodotto (oututs) ed i flussi di fattori (inuts) immessi nel rocesso roduttivo nella stessa unità di temo. Esso è condizionato da fattori fissi il cui contributo non varia nel rocesso roduttivo e fattori variabili che ossono variare anche in termini significativi durante il rocesso roduttivo. Le comlesse interazione fra i fattori della roduzione suggeriscono di analizzare il fenomeno considerando costanti alcuni fattori e facendo variare i fattori variabili er vedere l andamento descritto dalla funzione. Nel Breve Periodo varieranno solo i fattori variabili Nel Lungo Periodo tutti i fattori sono suscettivi di variazione. Esiste una relazione fra rezzo e uantità offerta che ci consentirà di determinare in maniera simile alla domanda il comortamento del mercato : Quando il rezzo aumenta, l offerta cresce erché il venditore trova nel maggior rezzo un comenso adeguato al costo crescente che hanno er lui unità successive della merce a mano a mano che la sua rovvista si assottiglia. Siamo semre di fronte ad una curva statica di offerta. Ciascuno dei suoi unti si riferisce ad alternative in un determinato istante. C ;C m S Curva d offerta

14 Un interessante risvolto è determinato dall esaminare come variano le uantità offerte risetto al rezzo. Nel breve eriodo l offerta di nuove abitazioni resenta una notevole rigidità Elasticità dell Offerta Risetto al Prezzo ELASTICA ε O > 1 INELASTICA ε O < 1 ELASTICITA UNITARIA ε O = 1 RIGIDA ε O = 0

15 Il rezzo di Euilibrio - Market Clearing Price E il rezzo al uale la uantità domandata e uella offerta coincidono e anche definito unto di Euilibrio o Punto di Cournot. Questo unto indica la formazione del rezzo di mercato nel uale le richieste della domanda e dell offerta sono soddisfatte. D O Situaz.1 Eccesso di Offerta Ad un certo livello dei rezzi definito nella situazione 1 la uantità offerta è sueriore a uella domandata a arità di rezzo. Il mercato non è in euilibrio. La situazione 2 riorta una condizione oosta di non euilibrio in cui la uantità domandata è sueriore a uella offerta. Il mercato determina il confronto fra la domanda e l offerta esso non è un luogo fisico ma l insieme delle transazioni che si verificano er un determinato bene in un momento in un luogo. Pe Per essere iù recisi si uò dimostrare come il mercato tenda naturalmente all euilibrio in uesta formalizzazione se l elasticità della domanda è sueriore a uella dell offerta (Teorema della Ragnatela). Il rocesso è evidenziato dalla linea blu nel grafico. Infatti se così non fosse si tenderebbe allo suilibrio Situaz.2 Eccesso di Domanda Q o Q e Q d Q d Q o

16 Il rezzo di Euilibrio - Market Clearing Price Un imrenditore uò essere intramarginale ed in uesto caso resenta un rezzo di offerta al di sotto di uello di euilibrio oure extramarginale in tal caso lavora in erdita erché il suo rezzo di offerta finale è amiamente al di sora del livello di mercato. CME-CMA-P cme1 D O Extramarginale cma1 cme2 Marginale Pe Intramarginale Prezzo d euilibrio cma2 Il rezzo di euilibrio è relativo alla secifica situazione di mercato.. E un rezzo statico erché deriva da curve statiche di domanda e di offerta. E derivato dal mercato di concorrenza erfetta Ricordiamo brevemente le condizioni er il mercato di concorrenza erfetta: Domanda e Offerta estremamente frammentate;accesso erfetto alle informazioni;accesso o uscita riva di limitazioni; Omogeneità del rodotto. Su di esso si basa il PARADIGMA SERPIERIANO. Su uesta iotesi si stabilisce la coincidenza di tutti i ostulati economici con il rezzo di mercato in temi lunghi

17 Il ruolo delle forme di mercato nella valutazione immobiliare Monoolio Bilaterale Si è in resenza di un solo venditore e di un solo comratore. La merce è contrattata fra due soggetti antagonisti. Il rezzo è generalmente individuabile in una oscillazione fra un minimo ed un massimo all interno del uale uò rientrare uello effettivamente contrattato. Monoolio Vi è un solo offerente ed un numero elevato di comratori, non vi sono sostituti alla merce e vi sono barriere all entrata 1a Strategia - Il rezzo è accettato dal mercato 2a Strategia Discriminazione del rezzo fra 1 o iù grui Concorrenza Monoolistica Valgono le stesse condizioni della concorrenza erfetta tranne che er l omogeneità del rodotto. Le imrese hanno una certa discrezionalità a rodurre fino ad un certo limite. Oltre uesto limite il bene viene sostituito da uelli offerti dalla concorrenza - Differenziazione Reale[Hermitage], Illusoria [Barialto]) Oligoolio non Collusivo Offerta caratterizzata da un numero ridotto di imrese le uali si contendono la vendita di un determinato rodotto richiesto da numerosi comratori Oligoolio Collusivo Offerta caratterizzata da un numero ridotto di imrese le uali stiulano un accordo er la vendita di un determinato rodotto richiesto da numerosi comratori E uro in caso di offerta di merci omogenee o differenziato in resenza di merci differenziate CONCORRENZA PERFETTA MONOPOLIO MERCATO CONCORRENZA MONOPOLISTICA OLIGOPOLIO COLLUSIVO MONOPOLIO BILATERALE Numerosità degli offerenti MOLTI UNO MOLTI POCHI UNO Numerosità dei richiedenti MOLTI MOLTI MOLTI MOLTI UNO Natura del rodotto OMOGENEO SENZA SOSTITUTI DIFFERENZIATO OMOGENEO DIFFERENZIATO UNICO Condizioni di entrata LIBERA BLOCCATA LIBERA BLOCCATA BLOCCATA Formazione del rezzo UNICO DISCRIMINATO DISCREZIONALE DISCRIMINATO INDETERMINATO

18 Le condizioni er la formazione dell offerta Nel mondo reale le imrese: 1) non conoscono la curva di costo marginale 2) non hanno un idea della curva di domanda 3) ossono ricavarsi dati su una robabile domanda attesa 4) l imianto marginalista dovrebbe avere come conseguenza una raida ed istantanea variazione dei rezzi nella vendita, cosa che non si verifica con freuenza 5) le maggiori reoccuazioni degli imrenditori si concentrano sul rezzo di offerta iù che sulla uantità offerta come vorrebbe la teoria tradizionale 6) Le concentrazioni industriali ortano alla determinazione di un otere di mercato discrezionale che difficilmente si uò descrivere attraverso i meccanismi descritti 7) La determinazione del rezzo avviene anche er limitare l entrata di otenziali concorrenti attraverso modelli di limit ricing. I rezzi dei manufatti sono determinati dal costo di roduzione corrisondente ad un tasso normale di utilizzo delle caacità roduttiva e da un margine che va ad aggiungersi ai costi. Nell ambito del rinciio del costo ienola regola del mark-u ci aiuta a comrendere come avviene la formazione del rezzo nell economia moderna. P= C(1 + k) drt PdQ QdP dp Q dp 1 RMA = = + = P + Q = P(1 + ) = P(1 ( ) = dq dq dq dq P dq dq / dp / P 1 = P(1- ) ε 1 RMA=CMA=P(1- ) ε 1 CMA-P=-P ε P C M A P = 1 ε Sostituendo il CME al osto del CMA si comrende il raorto fra elasticità della domanda, rezzo e costo di roduzione. Di fatto la variazione risetto al costo marginale (costo medio nella realtà) è inversamente roorzionale all elasticità della domanda e uindi alla ossibilità di reerire sostituti er il bene in uestione.

19 Le condizioni er la formazione dell offerta Sicuramente, come in ogni imresa, anche uella edilizia nel mercato del nuovo o nella determinazione di un offerta deve definire una olitica dei rezzi e deve analizzare il mercato che desidera raggiungere Anche se 1) non conosciamo la curva di costo marginale 2) non abbiamo una idea della curva di domanda 3) ossiamo ricavarci dati su una robabile domanda attesa 4)ossiamo definire la curva dei costi medi in via esemlificativa C CMEt CMA=CME Q-Scala di Produzione CMEv CMEf Il rinciio del costo medio definisce la modalità sotto indicata nella formazione del rezzo di offerta nel mercato edilizio (e non solo) nell ambito del rinciio del costo medio la regola del mark-u ci aiuta a comrendere che nell imossibilità di revisioni sul costo medio variabile del futuro le imrese considerano il c.medio di breve eriodo Prezzo di Offerta = Costi Medi Diretti (Variabili) di breve eriodo + Margine di Profitto Lordo [Margine di Profitto Netto + Costi Medi Indiretti (Fissi)]

20 Le condizioni er la formazione dell offerta MARGINE DI PROFITTO NETTO COSTO MEDIO FISSO COSTO MEDIO VARIABILE Remunerazione dei fattori Variabili (ersonale) i fattori che sono articolarmente sensibili all aumento delle unità rodotte nel breve eriodo. Remunerazione dei fattori Fissi (gru, betoniera) i fattori che non sono articolarmente sensibili all aumento delle unità rodotte nel breve eriodo.nel lungo eriodo tutti i fattori tendono a variare, Margine di rofitto netto o rendimento in termini ercentuali sul costo Realizziamo 1000 m di residenziale er la vendita 5 oerai che ci costano X al rimo anno e Y al secondo anno er un costo riortato al momento della vendita di Promozione all agente immobiliare er un valore finale di 200 Una gru ed un trattore il cui rezzo er l uso in due anni è di lire Z er ogni anno. Al momento della valutazione sarà = 1950 avremo 1950/1000= 1,95 L/m Volendo guadagnare il 20% di Mark-UP avremo 1,95 x (1+0,20) =2,34 Teorie del Valore Mercantilismo Il Valore attribuibile ai beni è strettamente collegato alle otenzialità commerciali degli stessi Fisiocrazia Il valore risultava intrinseco al bene origianrio rodotto dalla natura. I soggetti dovevano essere lasciati liberi di erseguire il rorio benessere che coincideva con uello collettivo Scuola Classica Individualismo e liberismo Distinzione fra il valore di scambio e valore di uso Scuola Marxista Un bene va un valore in funzione del Lavoro che è incororato in esso Scuola Marginalista Un bene ha un valore in funzione della sua utilità. Marshall evidenzia il ruolo dell interazione fra la domanda e l offerta. Teoria Euilibrio Generale (Walras) Interazione fra Domanda e Offerta il rezzo come originato dall interazione di una luralità di mercati dove le imrese comrano fattori roduttivi e rivendon merci