UNITA DIDATTICA 2. Maurizio d'amato - Materiali Didattici. Parole Chiave

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1 UNITA DIDATTICA 2 Parole Chiave Riferimenti er Studiare Si tratta di una arte finalizzata ad offrire alcuni strumenti essenziali er lo svolgimento del rogramma di Estimo. Per la rearazione dell esame si richiede lo studio del caitolo 1 del testo ar.1.18 M.Simonotti (2006), Metodi di Stima Immobiliare, Dario Flaccovio, Palermo 1. Caratteristiche di un bene immobile 2. La domanda del bene caratterizza il mercato 3. Proerty e Asset market 4. Rendita Differenziale Agricola 5. Rendita Differenziale Urbana 6. Rednita Assoluta e Differenziale Urbana 7. La Rendita differenziale ed il Temo 8. Il Mercato Immobiliare e i suoi Cicli

2 Caratteristiche di un bene immobile Un bene immobile resenta una seri di caratteristiche quali l unicità tecnica ed economica, i comratori e venditori sono un numero ridotto, in questo mercato vi è una resenza esante del Fisco nonché un variegato anorama di ossibile fonti di finanziamento, si rileva altresì asimmetria informativa e caratteristiche di illiquidità del bene. Ci sono diversi modi di leggere il mercato immobiliare in funzione delle differenti finalità erseguitelivello dei Prezzi, Saggi di Redditività, Caratteristiche tiologiche degli Immobili, Caratteristiche tecnologiche degli Immobili, Caratteristiche Localizzative, Sistemi Locali del Lavoro, Mobilità del Caitale, Usi (Abitazione, Investimento,Prestigio, Inflazione). Normalmente un bene immobile uò essere analizzato e distinto dagli altri er le sue caratteristiche intrinseche ed estrinseche. Le rime riguardano l immobile nelle sue caratteristiche costitutive le seconde le caratteristiche esterne che lo caratterizzano. Si ossono allora individuare caratteristiche tiologiche (età, dimensione, forma dei vani), caratteristiche osizionali (esosizione, anoramicità, luminosità), caratteristiche localizzative ( ubicazione, livello dei collegamenti) caratteristiche roduttive (situazione locativa resenza di servitu ). La domanda del bene caratterizza il mercato Filtering Down Si è osservato che le famiglie iù abbienti si rilocalizzavano in nuovi ambiti lasciando quelli vecchi a famiglie meno abbienti [Harlem]. La scelta di sostarsi determina un deterioramento del tessuto sociale della zona che si riflette sul livello dei valori immobiliari Gentrification I cambiamenti nella struttura occuazionale, la diffusione di osti di lavoro e l imiego anche ad un certo livello nobilita la zona aumenta la domanda di abitazioni ed il reddito rocaite degli acquirenti ( aumenta anche il Margine di Profitto Netto relativo alla vendita di unità abitative ) Dalla zona vengono esulsi i ceti medi e quelli bassi generando una riqualificazione.[il termine nobilita non ha nulla a che vedere con giudizi di carattere morale] Il fenomeno uò essere amliato e favorito da controlli di iano, da una aertura mentale e dalla resenza di finanziamenti secifici

3 Proerty e Asset Market Asset MKT. Reddito Netto Proerty MKT. D= f (R,Economia,ecc.) Esiste un Asset Market in cui si forma il rezzo sulla base dell incontro dell offerta e della domanda di coloro che desiderano ossedere un immobile er finalità di investimento (Investment) e che ha solide relazioni con il mercato dei caitali (caital market). Vi è, inoltre, un mercato dell uso o Proerty Market in cui la domanda e l offerta sono orientate alla ricerca dell uso dello sazio (Occuancy). Nel rimo si matura il rezzo e si rilevano i valori mentre nel secondo si determina il rezzo dell uso. Prezzo=R/i Metri Quadrati Stock Questi mercati vedono in azione oeratori ubblici e rivati. Sono variabili esogene al modello i tassi di interesse o la base economica. Sono variabili endogene i rezzi e le variabili economiche Asset MKT. Metri Quadrati di Costruito Proerty MKT. Il modello Wheaton Di Pasquale(Wheaton,DiPasquale,1996) siega l interazione dei due mercati e le interazioni fra la domanda, il reddito netto, il livello dei rezzi e lo sviluo. Una crescita dell economia locale determina un aumento dei redditi che ha come conseguenza nel secondo quadrante un aumento dei rezzi degli immobili. Si determina una convenienza all intervento ed una crescita dello stock di nuove costruzioni che si aggiungono alle recedenti calmierando la crescita dei rezzi.

4 Rendita Differenziale Agricola Nell accezione attribuitale dall economia classica la rendita indica la remunerazione di un fattore irriroducibile (terra) investito nel rocesso roduttivo er un temo indeterminato. Successivamente si è affermata una definizione della rendita come differenza fra il rezzo e costo del rodotto.un rimo esemio è costituito dalla Rendita Differerenziale Agricola o Ricardiana. Essa si manifesta se combinata insieme ad altri fattori della roduzione. Se si deve agare il rezzo dell uso del terreno essa viene trasferita. In un rimo temo è collegata esclusivamente alla maggiore o minore fertilità dei terreni Il MODERNO CONCETTO di rendita economica coincide con il surlus del roduttore er i marginalisti. I quali la definiscono come l area sottostante alla differenza fra il unto di equilibrio ed il closing down oint. Esso è ovviamente alicabile a tutti i beni La rendita ricardiana si individua nella remunerazione di caratteristiche secifiche ed indistruttibili del bene ovvero la fertilità. E caratterizzata da differenza FRA IL PREZZO DI MERCATO DEL PRODOTTO ED IL COSTO PER REALIZZARLO Prezzo di mercato rodotto Costo di realizzazione rodotto R rendita ricardiana c c c P m Successivamente Von Thunen fa rilevare l imortanza della osizione del terreno risetto ai mercati di sbocco, nei rocessi di roduzione.la DISTANZA DAL MERCATO DI SBOCCO PUO AUMENTARE I COSTI NECESSARI ALLA PRODUZIONE ED ALLA VENDITA DEL BENE In occasione della colonizzazione delle terre del continente nord americano Carey nota che i terreni iù accessibili e VICINI AL CENTRO ABITATO erano referiti a quelli semlicemente iù fertili. Marshall estende il concetto di rendita anche alla remunerazione di fattori irriroducibili come le altre rendite ma caratterizzati da temoraneità nell imiego nel ciclo roduttivo. Misurandolo in termini di differenza fra rezzo e costo Marx riflette sul fatto che beni che resentano basse o nulle rendite differenziali continuano ad avere un valore. Oltre alle caratteristiche rorie del bene, anche la SCARSITA genera una rendita anche in terreni che resentano caratteristiche localizzative, di fertilità e di accessibilità non eccellenti D q o q d q t O q

5 Rendita Differenziale Urbana Prezzo di mercato rodotto,costo r r r K Prezzo di mercato rodotto, Costo r Pm c c c c c c qt qt La Rendita Differenziale Urbana resenta una fenomenologia diversa risetto a quella agricola. Nel rimo caso abbiamo una differenza fra rezzi variabili e sosti costanti e nel secondo caso sono costanti i rezzi del rodotto del suolo e variabili i costi di roduzione e di collocamento dello stesso. La rendita differenziale urbana come differenza fra rezzo del rodotto e costo er ottenerlo uò essere generate da una serie di cause. Rendita di Protezione - Generata da una articolarmente adeguata infrastrutturazione della zona [ i suoli a destinazione industriale valgono di iù se vicini ad arterie di scorrimento] Rendita di Posizione Generata da una collocazione confacente a standard richiesti da alcune scelte localizzative [ la Rinascente a Bari] Rendite di Destinazione - Generata dalla articolare destinazione richiesta ad esemio dallo strumento urbanistico

6 Rendita Assoluta e Differenziale Urbana Valori Curva Reale Rendita differenziale Rendita assoluta Distanza dal centro La rendita differenziale urbana e quella assoluta resentano agiscono sul gradiente dei valori che dal centro dei una città monocentrica tende a degradare fino all ultimo fabbricato in eriferia. Da quest ultimo in oi inizia la cintura verde che abbraccia le erfierie di ogni città. La Rendita Assoluta si basa sulla scarsità mentre quella differenziale oggia sulla differenza fra rezzi e costi. La rendita assoluta coglie l asetto dinamico degli ambiti urbani mentre quella differenziale ne coglie l asetto statico.

7 La Rendita Differenziale ed il Temo Valore Valore del Sito Edificato Valore del Sito Liberato= Valore Attuale Nuovo alternativo Costi demolizione- Costi Sgombero - Costi di Ricostruzione Temo Ct =Cn-Dt La rendita differenziale di destinazione uò accelerare temoralmente i rocessi di rigenerazione urbana

8 Il Mercato Immobiliare ed i suoi Cicli OVERBUILT MARKET MATURITY MARKET IMPROVING MARKET FALLING MARKET temo RECOVERY MARKET E ossibile rilevare ciclicità nei valori immobiliari che ne consentono l individuazione di secifiche fasi.