Tribunale di Milano PROCEDURA FALLIMENTARE

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1 Tribunale di Milano PROCEDURA FALLIMENTARE Transnoli S.r.l. N Gen. Rep. 639/2015 data udienza di verifica crediti: ore 12:50 Giudice Delegato: Dott.ssa SIMONETTA BRUNO Curatore Fallimentare: Dott. Piero Canevelli RAPPORTO DI VALUTAZIONE Lotto 001 Esperto alla stima: Arch. Lucia Marzano Codice fiscale: MRZLCU65B43F205S Partita IVA: Studio in: Via Paullo Milano Telefono: Fax: lucia.marzano.arch@gmail.com Pec: marzano.8213@oamilano.it Pag. 1 di 10

2 1. Dati Catastali INDICE SINTETICO Bene: Viale Enrico Mattei 3 E/F - Casorezzo (Milano) Lotto: 001 Corpo: Capannone industriale con annesso corpo uffici e abitazione del custode. Categoria: Fabbricati costruiti per esigenze industriali (D/7) con abitazione del custode (A/3). Dati Catastali: foglio 8, particella 505, subalterno 1, D/7 foglio 8, particella 505, subalterno 2, A/3 2. Stato di possesso Possesso: libero 3. Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili: mediante l'installazione di servo scala. 4. Creditori Iscritti Creditori Iscritti: INTESA SAN PAOLO SPA 5. Continuità delle trascrizioni Continuità delle trascrizioni: SI 6. Prezzo Prezzo da libero: ,00 ALLEGATI 1) Compravendita 2) Estratto di mappa particella 505 3) Visura storica e planimetria catastale mapp 505 sub 1 4) Visura storica e planimetria catastale mapp 505 sub 2 5) Convenzioni 6) Pratiche edilizie e Agibilità 7) Certificazioni 8) ACE mapp 505 sub 1 e 2 9) Certificazione notarile (lotto 2) 10) Certificazione Comunale sulla destinazione urbanistica 11) Fotografie Pag. 2 di 10

3 Beni in Casorezzo (Milano) Viale Enrico Mattei 3 E/F Lotto: IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: Identificativo corpo: Fabbricato costruito per esigenze industriali (D/7) con abitazione del custode (A/3). Quota e tipologia del diritto 1/1 di Transnoli S.r.l.- Piena proprietà Cod. Fiscale: Identificato al catasto Fabbricati (D/7): Intestazione: Transnoli S.R.L., foglio 8, particella 505, subalterno 1, scheda catastale , indirizzo viale Enrico Mattei 3/E, piano T-1-S1, comune Casorezzo, categoria D/7, rendita ,00 Derivante da: Variazione nel classamento del 15/11/2012 n /2012 in atti dal 15/11/2012 protocollo n. MI Confini: a Nord: fg 6 mapp 550, mapp 544 e mapp 552; a Est: mapp 537; a Sud: v.le Mattei e mapp 474; a Ovest: strada comunale Casorezzo-Ossona Note: La planimetria catastale riporta coerenze non riferibili all'estratto di mappa attuale Identificato al catasto Fabbricati (A/3): Intestazione: Transnoli s.r.l. con sede in Casorezzo, foglio 8, particella 505, subalterno 2, indirizzo viale Enrico Mattei 3/F, piano 1, comune Casorezzo, categoria A/3, classe 5, consistenza 4,5 vani, rendita 267,27 derivante da: Variazione nel classamento del 15/11/2012 n /2012 prot. n. MI Conformità catastale: verificata, a meno di quanto richiamato nella nota che segue. Nota: al piano primo, l'appartamento del custode è stato messo in comunicazione con un locale della zona uffici mediante l'apertura di un varco. Si tratta di una irregolarità edilizia che se ripristinata (con la chiusura del varco) non inficia la regolarità catastale. 2. DESCRIZIONE GENERALE. Zona industriale periferica con presenza di attività produttiva e di logistica. La località è ben collegata per i trasporti su gomma; dista circa 25 km dall'aeroporto di Malpensa e circa 6 km dalla stazione ferroviaria di Parabiago raggiungibile con Autolinee. Caratteristiche zona: periferica produttiva normale. Area urbanistica: industriale a traffico locale con parcheggi al servizio delle attività locali. Importanti centri limitrofi: la zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. Importanti centri limitrofi: Busto Arsizio. Caratteristiche zone limitrofe: miste artigianali/industriali. Principali collegamenti pubblici: Aeroporto Malpensa km 25, Autostrada A4 Torino-Trieste ingresso Arluno km 15, Stazione ferroviaria a 6 km e Autolinee su gomma Linea Vittuone- Parabiago m STATO DI POSSESSO: Libero. Pag. 3 di 10

4 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1 Vincoli ed oneri giuridici Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: A favore della massa dei creditori contro Transnoli S.r.l.; Sentenza di fallimento trascritta a Pavia in data 17/09/2015 ai nn ; 4.2 Vincoli ed oneri giuridici ulteriori Iscrizioni: Ipoteca volontaria attiva a favore di INTESA SAN PAOLO SPA contro Transnoli S.r.l.; derivante da: Mutuo Fondiario; Importo ipoteca: ,00; Importo capitale: ,00; Rogito: Notaio Germano Zinni in data 18/04/2012 ai nn / ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: solo a fronte dell'installazione di servoscala Attestazione Prestazione Energetica. Indice di prestazione energetica. SUB 1: EPh: B (10.38 kwh/mca) - ETc: C (10.16 kwh/mca) SUB 2: EPh: B (31.23 kwh/mca) - ETc: C (89,52 kwh/mca) Note Indice di prestazione energetica: Codice identificativo: /11 - Registrato il 17/11/2011- Valido fino al 17/11/2021 (sub 1) Codice identificativo: /11 - Registrato il 17/11/2011- Valido fino al 17/11/2021 (sub 2) 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI Proprietario: Edilgornati s.r.l. con sede in Casorezzo dal 16/11/2011 al 18/04/2012. In forza di Costituzione Note: la Edilgornati srl è stata la costruttrice degli immobili nella loro attuale consistenza. La cronistoria dei passaggi di proprietà dei terreni su cui insistono attualmente i beni è la seguente: 1) al ventennio il mapp originario dei mapp e 478 da cui è derivato l'attuale mapp era di proprietà della Vincenzo Zucchi Società per Azioni, con sede in Milano c.f per titolo ultraventennale; 2) la predetta Società ha venduto, tra l'altro, il mapp 391 alla Prometeo Costruzioni srl, con sede n Monza, c.f con atto Notaio in Abbiategrasso Loredana Tizzoni n /3239 del 6 marzo 2006 (atto trascritto a Pavia con nota del 8/3/2006 ai nn. 6134/3370); 3) con atto in data 12 aprile 2010 n /5537 di Rep. Notaio Tizzoni L. (atto trascritto a Pavia con nota in data 16/4/2010 ai nn. 7156/4225) la Prometeo ha poi venduto i mapp. 473, 476 e 478 alla Edilgornati srl, costruttrice degli immobili oggetto della presente stima. Proprietario: Transnoli srl dal 18/04/2012 (attuale proprietario) In forza di atto di compravendita a rogito: Dr. Germano Zinni in data 18/04/2012 ai nn / trascritto a Pavia in data 07/05/2012 ai nn Pag. 4 di 10

5 7. PRATICHE EDILIZIE: Numero pratica: 86/2009 Intestazione: Gornati Luigi Tipo pratica: Denuncia Inizio Attività Per lavori di realizzazione di capannone ad uso deposito con annessa palazzina uffici e abitazione Oggetto: nuova costruzione Presentazione in data 23/12/2009 al n. di prot Abitabilità/agibilità in data 17/11/2011 al n. di prot NOTE: l'agibilità si intende attestata ai sensi del comma 4 art. 25 DPR 380/ Conformità edilizia: verificata 7.2Conformità urbanistica: Strumento urbanistico Approvato: Piano Governo del Territorio In forza della delibera: n. 50 del 4 novembre 2013 Zona omogenea: Norme tecniche di attuazione: Immobile soggetto a convenzione: tessuto dell'edificazione in itinere Le norme tecniche di attuazione sono quelle relative al Piano di Lottizzazione "PL di Arluno" e al PRG vigente alla data di approvazione e convenzionamento del piano stesso. Piano di lottizzazione privato Estremi delle convenzioni: Notaio L. Tizzoni in Abbiategrasso Rep Racc 3233 del 27/02/ Notaio G. Zinni in Castano Primp - Rep Racc del 25/03/2014 Obblighi derivanti: nessun obbligo a carico del mappale 505. Indice di utilizzazione fondiaria/territoriale: 1 mq/mq Rapporto di copertura: 50 % Altezza massima ammessa: Residua potenzialità edificatoria: 8 m SLP 5760,98 mq (si veda Certificazione Comunale sulla destinazione urbanistica Altro: Superficie coperta residua mq 1800 Dichiarazione di conformità con il PRG/PGT: Note sulla conformità: verificata Descrizione: Fabbricato costruito per esigenze industriali (D/7) con abitazione del custode (A/3) SI Si tratta di un edificio industriale prefabbricato per quanto attiene il capannone e realizzato in opera per la porzione destinata a uffici e abitazione del custode (individuato nel suo complesso come "corpo uffici"). La copertura del capannone è realizzata in tegoli e lucernari posati su travi prefabbricate sorrette da pilastri anch'essi prefabbricati posati su plinti interrati. I tamponamenti perimetrali del capannone sono costituiti da elementi prefabbricati in C.A. con finitura esterna in ghiaietto di fiume. La pavimentazione del capannone è in cls lisciato con finitura al quarzo grigio. Il corpo uffici è in struttura verticale mista in muratura portante e pilastri con solai in latero-cemento. La finitura esterna del corpo uffici è in intonaco tinteggiato. Il capannone si sviluppa su un unico piano a quota cortile mentre il corpo uffici si sviluppa su tre livelli collegati tra loro da due corpi scala interni: un piano seminterrato con destinazione servizi igienici, docce, spogliatoi e tre locali a cantina/archivio; il piano rialzato è costituito da un ampio open-space e due locali a ufficio oltre al blocco servizi igienici; a questi piani si accede con entrambi i vani scala. Il piano primo è suddiviso in cinque locali e un servizio igienico a Pag. 5 di 10

6 destinazione uffici, cui si accede solo dal vano scala posto sul fronte sud; dal vano scala del fronte ovest,invece, si accede all'abitazione del custode, composta da un soggiorno/cucina, due camere e un bagno, e a un ampio locale ripostiglio adibito a locale tecnico al servizio dell'intero corpo uffici. La pavimentazione degli uffici è omogenea per tutti i livelli ed è realizzata con piastrelle in grès porcellanato 30x30; i rivestimenti dei bagni sono in piastrelle di ceramica 20x20 fino a un'altezza di cm 180; i serramenti sono in alluminio naturale con vetrocamera e aperture a battente e/o vasistas; le porte interne sono in legno tamburato; a soffitto vi sono plafoniere con corpi illuminanti al neon. I vani scala hanno i gradini rivestiti in serizzo lucido e parapetto in ferro verniciato. Le finiture dell'appartamento sono le stesse della zona uffici; il bagno è dotato sia di doccia che di vasca e l'aeroilluminazione è fornita da un ampio lucernario con apertura meccanizzata. 1. Quota e tipologia del diritto 1/1 di Transnoli S.r.l.- Piena proprietà Cod. Fiscale: Superficie complessiva di circa mq 8.471,00. L'immobile si sviluppa al piano terra (il capannone), rialzato, primo e seminterrato (il corpo uffici). L'edificio è stato costruito nel 2011; ha un'altezza interna di circa m 8,00 il capannone e m 2,70 i piani a ufficio, servizi e abitazione del custode. Stato di manutenzione generale: buono. Condizioni generali dell'immobile: l'immobile è complessivamente in ottimo stato di conservazione. Si segnala però la presenza di infiltrazioni d'acqua di risalita al piano seminterrato (nonostante nelle tavole di progetto risulti essere stato realizzato un vespaio) e alcune crepe di assestamento sui tavolati del piano primo nell'appartamento del custode. Si segnala inoltre che la facciata ovest del corpo uffici (all'altezza dei serramenti del piano seminterrato) presenta una circoscritta superficie con l'intonaco scrostato a causa di un urto accidentale di un mezzo in manovra. La pavimentazione esterna in autobloccanti è pure in ottimo stato. Caratteristiche descrittive. Componenti edilizie e costruttive: Cancello Infissi esterni Infissi interni Infissi interni Manto di copertura Manto di copertura Pareti esterne Pareti esterne tipologia: scorrevole carraio e pedonale con anta a battente adiacente materiale: ferro verniciato apertura: elettrica condizioni: ottime. tipologia: ante a battente e fissi materiale: alluminio condizioni: ottime. tipologia: a battente materiale: legno tamburato condizioni: buone - Note: nei locali uffici e abitazione. tipologia: a battente con maniglione antipanico materiale: lamiera zincata verniciata REI 120 condizioni: ottime. - Note: le porte di accesso ai due vani scala. materiale: tegoli in cemento prefabbricato alternato a luci in policarbonato condizioni: ottime - Note: copertura del capannone materiale: solaio piano in latero-cemento condizioni: ottime - Note: corpo uffici materiale: pannelli prefabbricati rivestimento: ghiaino lavato condizioni: ottime - Note: capannone materiale: muratura portante e pilastri in c.a. coibentazione: fibra di vetro rivestimento: intonaco tinteggiato condizioni: ottime - Note: il corpo uffici Pag. 6 di 10

7 Pavim. Esterna Pavim. Interna Pavim. Interna Pavim. Interna Portone di ingresso Portone di ingresso Rivestimento Scale materiale: elementi autobloccanti condizioni: buone materiale: cemento lisciato con finitura al quarzo condizioni: buone - Note: il capannone materiale: piastrelle in grès porcellanato condizioni: ottime - Note: in tutti i locali del corpo uffici, esclusi i servizi igienici materiale: piastrelle di ceramica condizioni: ottime - Note: in tutti i servizi igienici tipologia: anta singola a battente materiale: alluminio e vetro accessori: con maniglione antipanico condizioni: ottime tipologia: a saracinesca materiale: alluminio condizioni: ottime ubicazione: servizi igienici e spogliatoi materiale: piastrelle in ceramica condizioni: ottime posizione: a rampe parallele rivestimento: lastre di serizzo condizioni: ottime Impianti: Antincendio Condizionamento tipologia: anello esterno e estintori carrellati accessibilità VV.FF.: ottima condizioni: ottime conformità: rispettoso delle vigenti normative tipologia: autonomo alimentazione: metano diffusori: ventilconvettori a collettori e radiatori (nei bagni) condizioni: ottime conformità: dichiarazione di conformità del 15/11/ Note: per tutto il corpo uffici Elettrico tipologia: sottotraccia conformità: dichiarazione di conformità n. 2011/029 del 16/11/2011 Energia solare Idrico Telefonico Telematico tipologia: pannelli termici solari piani utilizzazione: scaldabagno condizioni: ottime conformità: dichiarazione di conformità del 15/11/2011 tipologia: sottotraccia alimentazione: diretta da rete comunale condizioni: ottime conformità: dichiarazione di conformità del 15/11/ Note: per il corpo uffici tipologia: sottotraccia condizioni: ottime conformità: rispettoso delle vigenti normative tipologia: sottotraccia condizioni: ottime conformità: rispettoso delle vigenti normative Informazioni relative al calcolo della consistenza. La superficie utilizzata per l'individuazione del valore del bene è quella commerciale (al lordo dei muri perimetrali) individuata tramite rilievo metrico delle dimensioni principali con misuratore laser e raffronto a campione delle superfici interne con le dimensioni indicate negli atti di fabbrica. Le superfici "produttive" ricomprendono anche le aree destinate a uffici e servizi (archivi, cantine, bagni, ecc ). La consistenza dell'area esterna è stata valutata in base alla sua potenzialità edificatoria residua pari a una SLP (Superficie Lorda di Pavimento costruibile) di mq 5.760,00 e non in base alla superficie geometrica. Pag. 7 di 10

8 Destinazione Parametro Superficie reale/potenziale Coeff. Superficie equivalente deposito uffici e servizi abitazione Residua edificabilità sup lorda di pavimento sup lorda di pavimento sup lorda di pavimento sup lorda di pavimento 1.743,00 1, ,00 896,00 1, ,20 72,00 1,20 86, , ,00 Valori relativi alla Agenzia del territorio Periodo: II/2014 Zona: Concorezzo Tipologia: Capannoni tipici Valore di mercato min ( /mq): 500 Superficie di riferimento: Lorda Tipo di destinazione: Produttiva Stato conservativo: Normale Valore di mercato max( /mq): 650 Nota: l'agenzia non riporta rilevazioni per capannoni nuovi. Dotazioni Impianti Impianto elettrico: Esiste impianto elettrico. Epoca di realizzazione/adeguamento 2011, come da progetto n. E073/11 del 4/10/2011 Impianto a norma. Esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e successive. Riscaldamento: Esiste impianto di riscaldamento. Tipologia di impianto: a ventilconvettori "tipo modul" a collettori e a radiatori "tipo modul" con distrib.a collettori. Epoca di realizzazione/adeguamento: Dichiarazione di conformità del 15/11/2011. Impianto a norma. Esiste la dichiarazione di conformità. Note: impianto di riscaldamento ambienti e produzione di A.C.S. ad uso civile integrato con impianto a pannelli solari per la produzione di A.C.S. il tutto per il corpo uffici. Condizionamento e climatizzazione: Esistenza impianto di condizionamento o climatizzazione Esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e successive. Note: impianto in uno con quello di riscaldamento. Impianto antincendio: Esistenza impianto antincendio con parere di Conformità antincendio prot del 7/11/2011. Pag. 8 di 10

9 VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 8.1 Criterio di stima: La valutazione viene effettuata per comparazione ricercando il valore commerciale di immobili simili a quelli oggetto di stima quanto a superficie, ubicazione, disposizione, destinazione, stato d uso, stato occupazionale. Il valore di mercato più probabile sarà quello presente con maggior frequenza nel campione esaminato, eventualmente revisionato applicando indici correttivi dettati da situazioni peculiari. L indagine comparativa verrà quindi completata facendo riferimento anche ai valori unitari dedotti dall Osservatorio Mercato Immobiliare dell Agenzia del Territorio pubblicati per l Anno 2014 Semestre 2 (unici dati attualmente disponibili per l'area di interesse ma riferiti a capannoni tipici e non nuovi) e dell'osmi Borsa Immobiliare (TeMA) per lo stesso semestre, nonché della condizione di stagnazione del mercato immobiliare attuale. 8.2 Fonti di informazione: Catasto di Milano, Ufficio tecnico di Casorezzo, Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare 1) Pubblicazioni di Agenzie Immobiliari, parametri medi /mq 530,00 2) Borsino Immobiliare TeMA II semestre 2014, parametri medi per "capannoni nuovi" /mq 850,00 3) Osservatorio del Mercato immobiliare dell'agenzia delle Entrate, parametri medi per "capannoni tipici" /mq 575,00 Parametri medi di zona per destinazione principale /mq 650, Valutazione corpo: Fabbricato costruito per esigenze industriali (D/7) con abitazione del custode (A/3). Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata). Individuato un valore unitario per la porzione a deposito (indice 1) si è proceduto a ragguagliare le superfici del corpo uffici (compresa l'abitazione del custode) applicando un indice di 1.2 per tener conto del livello di finiture e dotazioni di impianti. Per quanto riguarda la stima della potenzialità edificatoria residua, dopo aver analizzato le caratteristiche del lotto e del contesto localizzativo, si è individuato quale valore, tra quelli possibili, con la maggior probabilità di segnare il punto di incontro tra domanda e offerta in una libera contrattazione il valore unitario di /mq 170,00. Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo deposito 1.743,00 600, ,00 uffici e servizi 1.075,20 600, ,00 abitazione 86,40 600, ,00 residua edificabilità 5.760,00 170, ,00 Valore complessivo intero ,00 Valore complessivo diritto e quota ,00 Pag. 9 di 10

10 Riassunto: ID Immobile Superficie Lorda Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota Fabbricato costruito per esigenze industriali (D/7) con abitazione del custode (A/3) Residua edificabilità 2.904, , , , , ,00 Totale valore corpo , Adeguamenti e correzioni della stima: Riduzione del valore del 15%, dovuta all'immediatezza della vendita giudiziaria e per assenza di garanzia per vizi come da disp. del G.E. ( min.15% ) 8.5 Prezzo base d'asta del lotto: Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova: , ,00 Prezzo di vendita del lotto nello stato di "libero": ,00 Milano, 15 ottobre 2015 L'Esperto alla stima Arch. Lucia Marzano Pag. 10 di 10