TRIBUNALE DI SALERNO TERZA SEZIONE CIVILE UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI DELUCIDAZIONI CTU A SEGUITO DI RICHIESTA DEL G.E.

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1 TRIBUNALE DI SALERNO TERZA SEZIONE CIVILE UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI GIUDICE DELL ESECUZIONE Dott. Alessandro Brancaccio DELUCIDAZIONI CTU A SEGUITO DI RICHIESTA DEL G.E. DEL 08/11/ PROCEDURA N.. 274/06 R.G.E. - INTERNATIONAL CREDIT RECOVERY (5) SRL C/ CREDITORE PROCEDENTE: INTERNATIONAL CREDIT RECOVERY (5) SRL Rappr. legale: AVV. MARIA ROSARIA TORELLI Via Roma N. 7, SALERNO (SA) tel/fax: mariarosariatorelli@tiscalinet.it CREDITORI INTERVENUTI: AVV. Omissis AVV. Omissis CONDOMINIO PALAZZO Omissis C/O AVV. ANNAMARIA PRINCIPATO TREVI FINANCE N. 3 SRL C/O AVV. TECLA BIANCO CURATELA DEL FALLIMENTO Omissis C/O AVV. GIUSEPPE MACARIO SIG. Omissis C/O AVV. FABIO ARMENANTE DEBITORE: CUSTODE: AVV. ROSALINDA AMABILE Via Diaz N. 47, SALERNO tel: 089/237334; fax: ; rosalindaamabile@hotmail.com Salerno, lì DICEMBRE 2013 IL C.T.U. ing. Lucia PACE

2 INDICE 1. PREMESSA IN MERITO ALLA LICENZA DI ABITABILITÀ REPERITA IN MERITO ALL ELABORATO PERITALE IN ATTI... 4 Pag. 1/18

3 TRIBUNALE DI SALERNO Terza sezione civile Ufficio esecuzioni immobiliari Ill.mo Giudice Dell esecuzione Dott. ALESSANDRO BRANCACCIO DELUCIDAZIONI CTU A SEGUITO DI RICHIESTA DEL G.E. DEL 08/11/2013- PROCEDURA ESECUTIVA N. 274/06 INTERNATIONAL CREDIT RECOVERY (5) SRL C/ 1. PREMESSA A seguito della richiesta del G.E del 08/11/2013 di fornire entro la data della suddetta udienza, definitiva conferma in relazione dell inagibilità del fabbricato sottoposto ad espropriazione forzata, anche mediante nuove ricerche presso l ufficio tecnico competente, la sottoscritta in data 20/11/2013 si recava nuovamente presso l ufficio tecnico del comune di Cava De Tirreni reiterando la richiesta già effettuata in data 20/05/2013 prot (CFR ALL. N.1). Il predetto ente alla luce delle rimostranze della sottoscritta esibiva detta LICENZA DI ABITABILITÀ (conforme a quella allegata in ricorso dell avv. Raffaele Santoro) rilasciata in data 14/12/1978. Alla luce di tale accadimento si relaziona come segue sottolineando i seguenti aspetti fondamentali nella vicenda. 2. IN MERITO ALLA LICENZA DI ABITABILITÀ REPERITA Alla luce della licenza di abitabilità esibita dal comune di Cava De Tirreni solo alla seconda richiesta CTU del 20/11/2013 (CFR ALL. N.1) emergono i seguenti aspetti: - La sottoscritta non poteva dichiarare l esistenza di detta licenza se la stessa non veniva esibita dal comune competente (così come da richiesta della sottoscritta del 20/05/2013 prot in elaborato peritale in atti); - L art 5 della concessione in variante del 25/07/1977 (allegata all elaborato peritale) riporta fedelmente la dicitura che i locali di piano terra siano destinati ad un uso che non preveda la permanenza quotidiana di persone a carattere continuativo. - La LICENZA DI ABITABILITÀ reperita in data 20/11/2013 attesta l agibilità ai soli fini igienicosanitari di un fabbricato composto da 1. Piano terra: N. 4 ambienti ciascuno composto di due vani e gabinetto, agibili come studi. Pag. 2/18

4 2. 1 piano N. 2 quartini di n. 5 vani ed accessori 3. 2 piano N. 1 quartini di n. 5 vani ed accessori 4. 2 piano N. 1 quartini di n. 3 vani ed accessori 5. 2 piano N. 1 quartini di n. 2 vani ed accessori 6. 3 piano N. 2 quartini di n. 5 vani ed accessori 7. 4 piano N. 2 quartini di n. 5 vani ed accessori - Alla luce di quanto sopra riferito il sottoscritto CTU conferma che la DESTINAZIONE ABITATIVA (si evidenzia ulteriormente che detti immobili risultano accatastati come residenze: categoria A/2 e non come studi: categoria catastale A/10) dei locali al piano terra non è urbanisticamente consentita (pag. 38 elaborato peritale) secondo l art 5 della concessione in variante del 25/07/1977 né tantomeno è contemplata nella predetta licenza di agibilità. - In merito al quartino del primo piano (corrispondente al lotto N.5 dell elaborato peritale) si ribadisce (come peraltro già segnalato in elaborato peritale) che detto lotto N.5 risulta di fatto suddiviso in N. 2 unità immobiliari distinte. Detta variazione (che comporta un incremento delle unità abitative ed una mutazione sostanziale dello stato dei luoghi così come assentito dal Comune di Cava de Tirreni mediante concessione in variante del 25/07/1977) comporta di fatto la decadenza dell abitabilità rilasciata in data 14/12/1978, non sussistendo le condizioni originarie alla data del rilascio (14/12/1978). - L agibilità dei locali al piano terra come Studi è stata rilasciata in contrasto con la prescrizione dell art 5 della concessione in variante del 25/07/1977 ovvero che i locali di piano terra siano destinati ad un uso che non preveda la permanenza quotidiana di persone a carattere continuativo. - I locali del piano terra, non hanno attualmente, caratteristiche tali da potersi ritenere abitabili in conformità agli strumenti urbanistici comunali e nazionali vigenti (tra cui spicca il vincolo dell altezza interna inferiore a 2,70 m). - A tal riguardo si riporta la definizione di certificato di abitabilità: documento prescritto dalla legge della Repubblica Italiana riguardante un bene immobile da destinare ad uso di abitazione, che viene rilasciato dal comune nel cui territorio è ubicato l'immobile stesso, al fine di dichiarare sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati. Nonché la sua funzione : il certificato assolve alla funzione di attestare "la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la vigente normativa" (art. 24, comma 1 del D.P.R. 425/1994). Ai fini del rilascio del certificato assumono pertanto rilievo tutti gli aspetti (sicurezza, igiene e sanità, Pag. 3/18

5 risparmio energetico), che concorrono a rendere utilizzabile l'opera. Il certificato serve ad attestare la sussistenza delle condizioni igieniche e sanitarie prescritte per l'utilizzo dell'edificio da parte dell'uomo. Alla luce di quanto rilevato in sede di sopralluoghi effettuati, in funzione di quanto ampiamente documentato in elaborato peritale, alla luce della licenza di abitabilità reperita in data 21/11/2013 si relazione come segue in merito all elaborato peritale in atti. 3. IN MERITO ALL ELABORATO PERITALE IN ATTI Il valore degli immobili determinato nella relazione peritale in atti non è clamorosamente viziato dall assenza di tale certificato. In ricorso viene infatti sostenuto che il valore degli immobili determinato nell elaborato peritale in atti della sottoscritta ing. Pace è clamorosamente viziato dall assenza del certificato di agibilità. A tal merito si sottolinea e si rimarca, come riportato nelle pagine 40//51 dell elaborato in atti, che il CTU ha provveduto a determinare il valore reale (ed attuale) degli immobili, a prescindere dall esistenza di detto certificato, fondando il giudizio di stima sulle caratteristiche reali dei beni che si tramutano di fatto, a mezzo di opportuni coefficienti correttivi corrispondenti ad incrementi o decrementi di valore. Nello specifico la sottoscritta, esclusivamente per gli immobili al piano terra che hanno di fatto un altezza, non compatibile con il requisito di destinazione abitativa, ha considerato un coefficiente correttivo in diminuzione C H =0,85 (pag. 44 elaborato peritale), essendo innegabile la circostanza che detti immobili di esigua altezza (inferiore a 2,40m) possiedono un minore potere di compravendita rispetto ad altri immobili analoghi ma con i requisiti minimi abitativi, ovvero: altezza utile di almeno 2,70m, requisito quest ultimo imprescindibile ai fini della destinazione abitativa di un immobile! Si ritiene pertanto assolutamente infondata la circostanza lamentata dall avv. Santoro, secondo cui l assenza del certificato di agibilità abbia inciso negativamente sul valore degli immobili stimati dalla sottoscritta, in quanto quest ultimo come già detto e chiarito tiene conto solo delle circostanze reali e concrete quali stato di manutenzione esterno ed interno degli immobili, esigue altezze (ove presenti) che inopinabilmente incidono sul complessivo valore di mercato. Si sottolinea inoltre che, alla luce di quanto detto, non avendo influito l assenza di detto certificato sulla valutazione reale dell immobile, una nuova valutazione degli stessi porterebbe certamente ad un valore minore di quello determinato nell elaborato in atti, infatti, le fonti consultate presentano un calo dei valori di mercato unitari dal semestre 2 dell anno 2012 (periodo di riferimento della stima) al semestre (periodo di riferimento attuale), come mostrato nelle successive tabelle: Pag. 4/18

6 FONTE O.M.I. Risultato interrogazione: Anno Semestre 2 Provincia: SALERNO Comune: CAVA DE` TIRRENI Fascia/zona: Centrale/ZONA A EST DI C.P.AMEDEO DA V.ROTOLO A G.ABERO,ZONA A OVEST DI C.AMEDEO FINO A C.MAZZINI,V.CIMITERO,NOVELLUZZA,V.G.GARIBALDI Codice di zona: B1 Microzona catastale n.: 1 Tipologia prevalente: Abitazioni civili Destinazione: Residenziale Tipologia Stato conservativo Valore Mercato Valori Locazione ( /mq) Superficie ( /mq x mese) (L/N) Min Max Min Max Superficie (L/N) Abitazioni civili NORMALE L 5 6 L Abitazioni di tipo economico NORMALE L 5,7 6,7 L Autorimesse NORMALE L 6 7 L Box NORMALE L 7,5 8,8 L VALORI QUOTAZIONI IMMOBILIARI SEMESTRE 2 ANNO 2012 Risultato interrogazione: Anno Semestre 1 Provincia: SALERNO Comune: CAVA DE` TIRRENI Fascia/zona: Centrale/ZONA A EST DI C.P.AMEDEO DA V.ROTOLO A G.ABERO,ZONA A OVEST DI C.AMEDEO FINO A C.MAZZINI,V.CIMITERO,NOVELLUZZA,V.G.GARIBALDI Codice di zona: B1 Microzona catastale n.: 1 Tipologia prevalente: Abitazioni civili Destinazione: Residenziale Tipologia Valore Mercato Valori Locazione Stato ( /mq) Superficie ( /mq x mese) Superficie conservativo (L/N) (L/N) Min Max Min Max Abitazioni civili NORMALE L 4,5 5 L Abitazioni di tipo economico NORMALE L 4,6 5,4 L Autorimesse NORMALE L 4,9 5,7 L Box NORMALE L 6,1 7,1 L VALORI QUOTAZIONI IMMOBILIARI SEMESTRE 1 ANNO 2013 Pag. 5/18

7 FONTE BORSINO IMMOBILIARE VALORI QUOTAZIONI IMMOBILIARI SEMESTRE 2 ANNO 2012 VALORI QUOTAZIONI IMMOBILIARI SEMESTRE 1 ANNO 2013 Alla luce di quanto fin ora argomentato si ripropone di seguito il riepilogo sintetico dei lotti di vendita nei quali viene menzionata la licenza di abitabilità esibita dal comune, con le relative risultanze: Pag. 6/18

8 RIEPILOGO SINTETICO LOTTO 1 LOTTO 1- IMMOBILE AL PIANO TERRA, IN VIALE DEGLI ACERI n. 28, CAVA DE TIRRENI (SA), di circa 48mq, ATTUALMENTE UTILIZZATO COME STUDIO, COMPOSTO DA DISIMPEGNO, SALA DENTISTICA CON PICCOLO RIPOSTIGLIO, SALA D ATTESA E WC, IN NCEU DEL COMUNE DI CAVA DE TIRRENI AL FL 16, P. LLA 982 SUB 3 CAT A/2. IDENTIFICAZIONE CATASTALE LOTTO 1: Il bene è identificato dai seguenti dati catastali: NCEU del Comune di Cava De Tirreni, Unità immobiliare in Via Aceri N. 28, piano T FL 16, P. LLA 982, SUB 3, CAT A/2, Classe 3; 2,5 vani, rendita 187,22 Euro La categoria catastale A/2 (abitativa) non è conforme alla categoria urbanistica prevista. CONFINI LOTTO 1: - A nord con area condominiale; - A sud con ingresso comune e p. lla 982/sub 4 anch essa oggetto di E.I.; - Ad est vano scala ed androne comune; - Ad ovest con area condominiale. PROPRIETÀ DEL LOTTO 1: I beni oggetto di attuale E.I. appartengono alla sig.ra Omissis nata a Cava De Tirreni il 03/05/1923 per i diritti pari a 5/15 della piena proprietà ed ai sig.ri Omissis nato a Cava De Tirreni il 24/03/1950, Omissis nato a Cava De Tirreni il 28/09/1951, Omissis nato a Cava De Tirreni il 20/09/1954, Omissis nata a Cava De Tirreni il 22/10/1955 e Omissis nato a Cava De Tirreni il 31/08/1957, per i diritti pari a 2/15 ciascuno, della piena proprietà. STATO DI OCCUPAZIONE DEL LOTTO 1: L unità immobiliare è Locata a Omissis nato a Cava De tirreni il 21/04/1953, per uso studio odontoiatrico, in virtù di contratti di locazione annuali, stipulati con la custodia giudiziaria. REGOLARITÀ EDILIZIA DEL LOTTO 1: L immobile, è conforme plano-volumetricamente alla licenza edilizia N del 4/06/1976 e successiva variante del 25/07/1977. L art. 5 di detta concessione in variante è stata rilasciata a condizione che i locali di piano terra siano destinati ad un uso che non preveda la permanenza quotidiana di persone a carattere continuativo. CERTIFICATO DI AGIBILITÀ Il fabbricato risulta dotato di licenza di abitabilità 14/12/1978 attestante l agibilità ai soli fini igienico-sanitari come studio. L immobile non possiede i requisiti di abitabilità vista l esigua altezza in conformità alle legislazione vigente. TRASCRIZIONI GRAVANTI SUL LOTTO 1: 1. ISCRIZIONE CONTRO del 02/12/1995 RP tale nota è relativa ad ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo della pretura circondariale di Salerno, a favore della CASSA DI RISPARMIO SALERNITANA SPA, e contro Omissis sugli immobili oggetto di attuale E.I. 2. TRASCRIZIONE CONTRO DEL 13/07/2006, RP Tale nota è relativa al pignoramento oggetto di attuale E.I. a favore di INTERNATIONAL CREDIT RECOVERY (5) SRL, sugli immobili in NCEU del comune di Cava De Tirreni al FL 16, P. LLA 982, SUBB 3, 4, Pag. 7/18

9 5, 6, 7, 9, 12, 14, 15, contro Omissis (per la quota di proprietà di 5/15), Omissis (per la quota di proprietà di 2/15), Omissis (per la quota di proprietà di 2/15), Omissis (per la quota di proprietà di 2/15), Omissis (per la quota di proprietà di 2/15), Omissis (per la quota di proprietà di 2/15). In merito al predetto pignoramento, si specifica che con provvedimento del 22/03/2011 il G.E. dichiarava estinta la procedura limitatamente ai beni in NCEU del comune di Cava De Tirreni: FL 16, p. lla 982, subb 12, 14, 15, ma tale restrizioni di beni non è stata trascritta presso la RR.II. 3. ISCRIZIONE CONTRO DEL 15/10/2008, RP Tale nota è relativa all ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo del TRIBUNALE DI NOCERA INFERIORE (rep. 274/2003 del 16/04/2003), contro Omissis (per la quota di proprietà di 2/15), sui beni oggetto di attuale E.I., a favore della sig. ra Omissis. 4. ISCRIZIONE CONTRO DEL 11/03/1994, RP Tale nota è relativa all ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo del TRIBUNALE DI NOCERA INFERIORE del 01/12/1993, contro Omissis, sui beni oggetto di attuale E.I., a favore di Banca di Roma SPA. 5. ISCRIZIONE CONTRO DEL 15/06/2001, RP Tale nota è relativa all ipoteca volontaria a garanzia di mutuo fondiario del 16/06/1981 (per notar Domenico Maio, rep. 4275) in rinnovazione di quella trascritta ai RR.II. il 19/06/1981 ai NN 14124/869, contro Omissis sui beni oggetto di attuale E.I, sui beni oggetto di attuale E.I., a favore di SanPaolo Imi di Torino. VALORE LOTTO 1 = ,00 (diconsi euro settantamilacinquecento /00). Si riporta di seguito il confronto del valore del predetto cespite stimato attualmente dalla sottoscritta ed il valore determinato dall arch. Leo nella precedente CTU dell anno 2009, in atti: ing. Lucia Pace (CTU 2013) arch. Leo (CTU 2009) UNITA PIANO TERRA- fl 16, p. lla 982, sub 3, cat A/ , ,00 Il valore più basso ottenuto dalla sottoscritta è legato sostanzialmente a tre aspetti fondamentali: 1) Calo delle vendite del mercato immobiliare dall anno 2009 al 2013; 2) Mancanza del requisito di abitabilità dell immobile, il quale, vista l esigua altezza, non può avere destinazione residenziale; 3) Stato di manutenzione pessimo di tutto il fabbricato che necessita di intervento di manutenzione straordinaria; Pag. 8/18

10 RIEPILOGO SINTETICO LOTTO 2 LOTTO 2- IMMOBILE AL PIANO TERRA, IN VIALE DEGLI ACERI n. 28, CAVA DE TIRRENI (SA), di circa 58mq, ATTUALMENTE UTILIZZATO COME STUDIO, COMPOSTO DA DISIMPEGNO, PICCOLO ARCHIVIO, N. 3 CAMERE E WC, IN NCEU DEL COMUNE DI CAVA DE TIRRENI AL FL 16, P. LLA 982 SUB 4 CAT A/2 IDENTIFICAZIONE CATASTALE LOTTO 2: Il bene è identificato dai seguenti dati catastali: NCEU del Comune di Cava De Tirreni, Unità immobiliare in Via Aceri N. 28, piano T FL 16, P. LLA 982, SUB 4, CAT A/2, Classe 3; 2,5 vani, rendita 187,22 Euro La categoria catastale A/2 (abitativa) non è conforme alla categoria urbanistica prevista. CONFINI LOTTO 2: - A nord con ingresso comune e p. lla 982/sub 3 anch essa oggetto di E.I.; - A sud con area condominiale;; - Ad est con vano scala ed androne comune; - Ad ovest con vano ascensore e p. lla 982/sub 5 anch essa oggetto di E.I. PROPRIETÀ DEL LOTTO 2: I beni oggetto di attuale E.I. appartengono alla sig.ra Omissis nata a Cava De Tirreni il 03/05/1923 per i diritti pari a 5/15 della piena proprietà ed ai sig.ri Omissis nato a Cava De Tirreni il 24/03/1950, Omissis nato a Cava De Tirreni il 28/09/1951, Omissis nato a Cava De Tirreni il 20/09/1954, Omissis nata a Cava De Tirreni il 22/10/1955 e Omissis nato a Cava De Tirreni il 31/08/1957, per i diritti pari a 2/15 ciascuno, della piena proprietà. STATO DI OCCUPAZIONE DEL LOTTO 2: L unità immobiliare è locata a Omissis nato a Cava De tirreni il 11/09/1968 ad uso studio geometra, in virtù di contratti di locazione annuali, stipulati con la custodia giudiziaria. REGOLARITÀ EDILIZIA DEL LOTTO 2: L immobile, è conforme plano-volumetricamente alla licenza edilizia N del 4/06/1976 e successiva variante del 25/07/1977. L art. 5 di detta concessione in variante è stata rilasciata a condizione che i locali di piano terra siano destinati ad un uso che non preveda la permanenza quotidiana di persone a carattere continuativo. CERTIFICATO DI AGIBILITÀ Il fabbricato risulta dotato di licenza di abitabilità 14/12/1978 attestante l agibilità ai soli fini igienico-sanitari come studio. L immobile non possiede i requisiti di abitabilità vista l esigua altezza in conformità alle legislazione vigente. TRASCRIZIONI GRAVANTI SUL LOTTO 2: 1. ISCRIZIONE CONTRO del 02/12/1995 RP tale nota è relativa ad ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo della pretura circondariale di Salerno, a favore della CASSA DI RISPARMIO SALERNITANA SPA, e contro Omissis, sugli immobili oggetto di attuale E.I. 2. TRASCRIZIONE CONTRO DEL 13/07/2006, RP Tale nota è relativa al pignoramento oggetto di attuale E.I. a favore di INTERNATIONAL CREDIT RECOVERY (5) SRL, sugli immobili in NCEU del comune di Cava De Tirreni al FL 16, P. LLA 982, SUBB 3, 4, 5, 6, 7, 9, 12, 14, 15, contro Omissis (per la quota di proprietà di 5/15), Omissis (per la Pag. 9/18

11 quota di proprietà di 2/15), Omissis (per la quota di proprietà di 2/15), Omissis (per la quota di proprietà di 2/15), Omissis (per la quota di proprietà di 2/15), Omissis (per la quota di proprietà di 2/15). In merito al predetto pignoramento, si specifica che con provvedimento del 22/03/2011 il G.E. dichiarava estinta la procedura limitatamente ai beni in NCEU del comune di Cava De Tirreni: FL 16, p. lla 982, subb 12, 14, 15, ma tale restrizioni di beni non è stata trascritta presso la RR.II. 3. ISCRIZIONE CONTRO DEL 15/10/2008, RP Tale nota è relativa all ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo del TRIBUNALE DI NOCERA INFERIORE (rep. 274/2003 del 16/04/2003), contro Omissis (per la quota di proprietà di 2/15), sui beni oggetto di attuale E.I., a favore della sig. ra Omissis. 4. ISCRIZIONE CONTRO DEL 11/03/1994, RP Tale nota è relativa all ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo del TRIBUNALE DI NOCERA INFERIORE del 01/12/1993, contro Omissis, sui beni oggetto di attuale E.I., a favore di Banca di Roma SPA. 5. ISCRIZIONE CONTRO DEL 15/06/2001, RP Tale nota è relativa all ipoteca volontaria a garanzia di mutuo fondiario del 16/06/1981 (per notar Domenico Maio, rep. 4275) in rinnovazione di quella trascritta ai RR.II. il 19/06/1981 ai NN 14124/869, contro Omissis, sui beni oggetto di attuale E.I, sui beni oggetto di attuale E.I., a favore di SanPaolo Imi di Torino. VALORE LOTTO 2 = ,00 (diconsi euro ottantaduemilacinquecento/00). Si riporta di seguito il confronto del valore del predetto cespite stimato attualmente dalla sottoscritta ed il valore determinato dall arch. Leo nella precedente CTU dell anno 2009, in atti: ing. Lucia Pace (CTU 2013) arch. Leo (CTU 2009) UNITA' PIANO TERRA- fl 16, p. lla 982, sub 4, cat A/ , ,00 Il valore più basso ottenuto dalla sottoscritta è legato sostanzialmente a tre aspetti fondamentali: 1) Calo delle vendite del mercato immobiliare dall anno 2009 al 2013; 2) Mancanza del requisito di abitabilità dell immobile, il quale, vista l esigua altezza, non può avere destinazione residenziale; 3) Stato di manutenzione pessimo di tutto il fabbricato che necessita di intervento di manutenzione straordinaria; Pag. 10/18

12 RIEPILOGO SINTETICO LOTTO 3 LOTTO 3- IMMOBILE AL PIANO TERRA, IN VIALE DEGLI ACERI N. 28, CAVA DE TIRRENI (SA), DI CIRCA 55mq, ATTUALMENTE UTILIZZATO COME APPARTAMENTO, COMPOSTO DA INGRESSO, CAMERA, CUCINA E WC, IN NCEU DEL COMUNE DI CAVA DE TIRRENI AL FL 16, P. LLA 982 SUB 5 CAT A/2 IDENTIFICAZIONE CATASTALE LOTTO 3: Il bene è identificato dai seguenti dati catastali: NCEU del Comune di Cava De Tirreni: Unità immobiliare in Via Aceri N. 28, piano T FL 16, P. LLA 982, SUB 5, CAT A/2, Classe 3; 2,5 vani, rendita 187,22 Euro La categoria catastale A/2 (abitativa) non è conforme alla categoria urbanistica prevista. CONFINI LOTTO 3: - A nord con ingresso ed androne comune; - A sud con area condominiale; - Ad est con area condominiale; - Ad ovest con p. lla 982/sub 4 anch essa oggetto di E.I. PROPRIETÀ DEL LOTTO 3: I beni oggetto di attuale E.I. appartengono alla sig.ra Omissis nata a Cava De Tirreni il 03/05/1923 per i diritti pari a 5/15 della piena proprietà ed ai sig.ri Omissis nato a Cava De Tirreni il 24/03/1950, Omissis nato a Cava De Tirreni il 28/09/1951, Omissis nato a Cava De Tirreni il 20/09/1954, Omissis nata a Cava De Tirreni il 22/10/1955 e Omissis nato a Cava De Tirreni il 31/08/1957, per i diritti pari a 2/15 ciascuno, della piena proprietà STATO DI OCCUPAZIONE DEL LOTTO 3: L unità immobiliare è occupata dalla sig. ra Omissis in virtù del provvedimento reso dal G.E. in data 16/07/2009 che, in assenza di contratto versa l indennità di occupazione. REGOLARITÀ EDILIZIA DEL LOTTO 3: L immobile, è conforme plano-volumetricamente alla licenza edilizia N del 4/06/1976 e successiva variante del 25/07/1977, ma ha una destinazione d uso residenziale A/2 difforme da quanto previsto nella variante approvata che addirittura impone che i locali di piano terra siano destinati ad un uso che non preveda la permanenza quotidiana di persone a carattere continuativo. CERTIFICATO DI AGIBILITÀ Il fabbricato risulta dotato di licenza di abitabilità 14/12/1978 attestante l agibilità ai soli fini igienico-sanitari come studio. La DESTINAZIONE D USO ABITATIVA dei locali al piano terra non è urbanisticamente consentita, inoltre l immobile non possiede i requisiti di abitabilità vista l esigua altezza in conformità alle legislazione vigente. TRASCRIZIONI GRAVANTI SUL LOTTO 3: 1. ISCRIZIONE CONTRO del 02/12/1995 RP tale nota è relativa ad ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo della pretura circondariale di Salerno, a favore della CASSA DI RISPARMIO SALERNITANA SPA, e contro Omissis sugli immobili oggetto di attuale E.I. 2. TRASCRIZIONE CONTRO DEL 13/07/2006, RP Tale nota è relativa al pignoramento oggetto di attuale E.I. a favore di INTERNATIONAL CREDIT RECOVERY (5) SRL, sugli immobili in NCEU del comune di Cava De Tirreni al FL 16, P. LLA 982, SUBB 3, 4, Pag. 11/18

13 5, 6, 7, 9, 12, 14, 15, contro Omissis (per la quota di proprietà di 5/15), Omissis (per la quota di proprietà di 2/15), Omissis (per la quota di proprietà di 2/15), Omissis (per la quota di proprietà di 2/15), Omissis (per la quota di proprietà di 2/15), Omissis (per la quota di proprietà di 2/15). In merito al predetto pignoramento, si specifica che con provvedimento del 22/03/2011 il G.E. dichiarava estinta la procedura limitatamente ai beni in NCEU del comune di Cava De Tirreni: FL 16, p. lla 982, subb 12, 14, 15, ma tale restrizioni di beni non è stata trascritta presso la RR.II. 3. ISCRIZIONE CONTRO DEL 15/10/2008, RP Tale nota è relativa all ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo del TRIBUNALE DI NOCERA INFERIORE (rep. 274/2003 del 16/04/2003), contro Omissis (per la quota di proprietà di 2/15), sui beni oggetto di attuale E.I., a favore della sig. ra Omissis. 4. ISCRIZIONE CONTRO DEL 11/03/1994, RP Tale nota è relativa all ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo del TRIBUNALE DI NOCERA INFERIORE del 01/12/1993, contro Omissis, sui beni oggetto di attuale E.I., a favore di Banca di Roma SPA. 5. ISCRIZIONE CONTRO DEL 15/06/2001, RP Tale nota è relativa all ipoteca volontaria a garanzia di mutuo fondiario del 16/06/1981 (per notar Domenico Maio, rep. 4275) in rinnovazione di quella trascritta ai RR.II. il 19/06/1981 ai NN 14124/869, contro Omissis sui beni oggetto di attuale E.I, sui beni oggetto di attuale E.I., a favore di SanPaolo Imi di Torino. VALORE LOTTO 3 = ,00 (diconsi euro cinquantatremila/00). Si riporta di seguito il confronto del valore del predetto cespite stimato attualmente dalla sottoscritta ed il valore determinato dall arch. Leo nella precedente CTU dell anno 2009, in atti: Ing Lucia Pace (CTU 2013) Arch Leo (CTU 2009) UNITA' PIANO TERRA- fl 16, p. lla 982 sub 5 cat A/ , ,00 Il valore più basso ottenuto dalla sottoscritta è legato sostanzialmente a quattro aspetti fondamentali: 1) Calo delle vendite del mercato immobiliare dall anno 2009 al 2013; 2) Mancanza del requisito di abitabilità dell immobile, il quale, vista l esigua altezza, non può avere destinazione residenziale; 3) Pessimo stato manutentivo interno dell immobile; 4) Stato di manutenzione pessimo di tutto il fabbricato che necessita di intervento di manutenzione straordinaria; Pag. 12/18

14 RIEPILOGO SINTETICO LOTTO 4 LOTTO 4- IMMOBILE AL PIANO TERRA, IN VIALE DEGLI ACERI N. 28, CAVA DE TIRRENI (SA), DI CIRCA 41mq, ATTUALMENTE UTILIZZATO COME APPARTAMENTO, COMPOSTO DA INGRESSO, CAMERA, CUCINA E WC IN NCEU DEL COMUNE DI CAVA DE TIRRENI AL FL 16, P. LLA 982 SUB 6 CAT A/2 IDENTIFICAZIONE CATASTALE LOTTO 4: Il bene è identificato dai seguenti dati catastali: NCEU del Comune di Cava De Tirreni: Unità immobiliare in Via Aceri N. 28, piano T FL 16, P. LLA 982, SUB 6, CAT A/2, Classe 3; 2,5 vani, rendita 187,22 Euro La categoria catastale A/2 (abitativa) non è conforme alla categoria urbanistica prevista. CONFINI LOTTO 4: - A nord con area condominiale; - A sud con ingresso ed androne comune; - Ad est con area condominiale; - Ad ovest con vano scale. PROPRIETÀ DEL LOTTO 4: I beni oggetto di attuale E.I. appartengono alla sig.ra Omissis nata a Cava De Tirreni il 03/05/1923 per i diritti pari a 5/15 della piena proprietà ed ai sig.ri Omissis nato a Cava De Tirreni il 24/03/1950, Omissis nato a Cava De Tirreni il 28/09/1951, Omissis nato a Cava De Tirreni il 20/09/1954, Omissis nata a Cava De Tirreni il 22/10/1955 e Omissis nato a Cava De Tirreni il 31/08/1957, per i diritti pari a 2/15 ciascuno, della piena proprietà. STATO DI OCCUPAZIONE DEL LOTTO 4: L immobile risulta non occupato, libero da persone e cose. REGOLARITÀ EDILIZIA DEL LOTTO 4: L immobile, è conforme plano-volumetricamente alla licenza edilizia N del 4/06/1976 e successiva variante del 25/07/1977, ma ha una destinazione d uso residenziale A/2 difforme da quanto previsto nella variante approvata che addirittura impone che i locali di piano terra siano destinati ad un uso che non preveda la permanenza quotidiana di persone a carattere continuativo. CERTIFICATO DI AGIBILITÀ Il fabbricato risulta dotato di licenza di abitabilità 14/12/1978 attestante l agibilità ai soli fini igienico-sanitari come studio. La DESTINAZIONE D USO ABITATIVA dei locali al piano terra non è urbanisticamente consentita, inoltre l immobile non possiede i requisiti di abitabilità vista l esigua altezza in conformità alle legislazione vigente. TRASCRIZIONI GRAVANTI SUL LOTTO 4: 1. ISCRIZIONE CONTRO del 02/12/1995 RP tale nota è relativa ad ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo della pretura circondariale di Salerno, a favore della CASSA DI RISPARMIO SALERNITANA SPA, e contro Omissis sugli immobili oggetto di attuale E.I. 2. TRASCRIZIONE CONTRO DEL 13/07/2006, RP Tale nota è relativa al pignoramento oggetto di attuale E.I. a favore di INTERNATIONAL CREDIT RECOVERY (5) SRL, sugli immobili in NCEU del comune di Cava De Tirreni al FL 16, P. LLA 982, SUBB 3, 4, 5, 6, 7, 9, 12, 14, 15, contro Omissis (per la quota di proprietà di 5/15), Omissis (per la quota di proprietà di 2/15), Omissis (per la quota di proprietà di 2/15), Omissis Pag. 13/18

15 (per la quota di proprietà di 2/15), Omissis (per la quota di proprietà di 2/15), Omissis (per la quota di proprietà di 2/15). In merito al predetto pignoramento, si specifica che con provvedimento del 22/03/2011 il G.E. dichiarava estinta la procedura limitatamente ai beni in NCEU del comune di Cava De Tirreni: FL 16, p. lla 982, subb 12, 14, 15, ma tale restrizioni di beni non è stata trascritta presso la RR.II. 3. ISCRIZIONE CONTRO DEL 15/10/2008, RP Tale nota è relativa all ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo del TRIBUNALE DI NOCERA INFERIORE (rep. 274/2003 del 16/04/2003), contro Omissis (per la quota di proprietà di 2/15), sui beni oggetto di attuale E.I., a favore della sig. ra Omissis. 4. ISCRIZIONE CONTRO DEL 11/03/1994, RP Tale nota è relativa all ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo del TRIBUNALE DI NOCERA INFERIORE del 01/12/1993, contro Omissis, sui beni oggetto di attuale E.I., a favore di Banca di Roma SPA. 5. ISCRIZIONE CONTRO DEL 15/06/2001, RP Tale nota è relativa all ipoteca volontaria a garanzia di mutuo fondiario del 16/06/1981 (per notar Domenico Maio, rep. 4275) in rinnovazione di quella trascritta ai RR.II. il 19/06/1981 ai NN 14124/869, contro Omissis sui beni oggetto di attuale E.I, sui beni oggetto di attuale E.I., a favore di SanPaolo Imi di Torino. VALORE LOTTO 4 = ,00 (diconsi euro quarantaseimilacinquecento/00). Si riporta di seguito il confronto del valore del predetto cespite stimato attualmente dalla sottoscritta ed il valore determinato dall arch. Leo nella precedente CTU dell anno 2009, in atti: ing. Lucia Pace (CTU 2013) arch. Leo (CTU 2009) UNITA' PIANO TERRA- fl 16, p. lla 982 sub 6 cat A/ , ,00 Il valore più basso ottenuto dalla sottoscritta è legato sostanzialmente a quattro aspetti fondamentali: 1) Calo delle vendite del mercato immobiliare dall anno 2009 al 2013; 2) Mancanza del requisito di abitabilità dell immobile, il quale, vista l esigua altezza, non può avere destinazione residenziale; 3) Stato manutentivo interno dell immobile; 4) Stato di manutenzione pessimo di tutto il fabbricato che necessita di intervento di manutenzione straordinaria; Pag. 14/18

16 RIEPILOGO SINTETICO LOTTO 5 LOTTO 5- APPARTAMENTO AL PIANO PRIMO, IN VIALE DEGLI ACERI n. 28, CAVA DE TIRRENI (SA), DI CIRCA 132mq, IN NCEU DEL COMUNE DI CAVA DE TIRRENI AL FL 16, P. LLA 982 SUB 7 CAT A/2 IDENTIFICAZIONE CATASTALE LOTTO 5: Il bene è identificato dai seguenti dati catastali: NCEU del Comune di Cava De Tirreni: Unità immobiliare in Via Aceri N. 28, piano I FL 16, P. LLA 982, SUB 7, CAT A/2, Classe 4; 6,5 vani, rendita 570,68 Euro CONFINI LOTTO 5: - A nord con area condominiale; - A sud con area condominiale; - Ad est con vano scala, pianerottolo e p. lla 982 sub 8 non esecutata; - Ad ovest con area condominiale. PROPRIETÀ DEL LOTTO 5: I beni oggetto di attuale E.I. appartengono alla sig.ra Omissis nata a Cava De Tirreni il 03/05/1923 per i diritti pari a 5/15 della piena proprietà ed ai sig.ri Omissis nato a Cava De Tirreni il 24/03/1950, Omissis nato a Cava De Tirreni il 28/09/1951, Omissis nato a Cava De Tirreni il 20/09/1954, Omissis nata a Cava De Tirreni il 22/10/1955 e Omissis nato a Cava De Tirreni il 31/08/1957, per i diritti pari a 2/15 ciascuno, della piena proprietà. STATO DI OCCUPAZIONE DEL LOTTO 5: L immobile risulta occupato gratuitamente dal debitore sig. Omissis con proprio nucleo familiare, a seguito di accoglimento dell istanza formulata dal sig Omissis del G.E. Dott. O. T. Dezio in data 05/11/2009. REGOLARITÀ EDILIZIA DEL LOTTO 5: L immobile, è conforme alla licenza edilizia N del 4/06/1976 e successiva variante del 25/07/1977 a meno di una diversa distribuzione interna degli spazi interni che nello specifico ha comportato la creazione di due distinte unità abitative. Il predetto intervento di frazionamento è soggetto alla concessione onerosa di cui all art. 12 delle Norme tecniche di attuazione del comune di Cava De Tirreni che comporta la corresponsione di un contributo commisurato alle spese di urbanizzazione, nonché al costo di costruzione (determinata ai sensi dell art. 6 della L.N. 10/77). Dunque alla luce di quanto detto, per sanare l immobile è necessario: 1. Inoltrare idonea richiesta (onerosa) all UTC di Cava De Tirreni (spesa quantificabile in Euro 1500); 2. A seguito del permesso urbanistico ottenuto procedere con un frazionamento catastale (procedura docfa- spesa quantificabile in Euro 800); CERTIFICATO DI AGIBILITÀ Il fabbricato risulta dotato di licenza di abitabilità 14/12/1978. Si sottolinea che alla luce dello stato dei luoghi riscontrato (frazionamento dell originaria unità abitativa in due nuove unità distinte), detto immobile dovrebbe dotarsi di nuova agibilità, essendo lo stato dei luoghi mutato rispetto a quello concessionato e ritenuto abitabile con licenza del 14/12/1978. TRASCRIZIONI GRAVANTI SUL LOTTO 5: 1. ISCRIZIONE CONTRO del 02/12/1995 RP tale nota è relativa ad ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo della pretura circondariale di Salerno, a favore della CASSA DI Pag. 15/18

17 RISPARMIO SALERNITANA SPA, e contro Omissis sugli immobili oggetto di attuale E.I. 2. TRASCRIZIONE CONTRO DEL 13/07/2006, RP Tale nota è relativa al pignoramento oggetto di attuale E.I. a favore di INTERNATIONAL CREDIT RECOVERY (5) SRL, sugli immobili in NCEU del comune di Cava De Tirreni al FL 16, P. LLA 982, SUBB 3, 4, 5, 6, 7, 9, 12, 14, 15, contro Omissis (per la quota di proprietà di 5/15), Omissis (per la quota di proprietà di 2/15), Omissis (per la quota di proprietà di 2/15), Omissis (per la quota di proprietà di 2/15), Omissis (per la quota di proprietà di 2/15), Omissis (per la quota di proprietà di 2/15). In merito al predetto pignoramento, si specifica che con provvedimento del 22/03/2011 il G.E. dichiarava estinta la procedura limitatamente ai beni in NCEU del comune di Cava De Tirreni: FL 16, p. lla 982, subb 12, 14, 15, ma tale restrizioni di beni non è stata trascritta presso la RR.II. 3. ISCRIZIONE CONTRO DEL 15/10/2008, RP Tale nota è relativa all ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo del TRIBUNALE DI NOCERA INFERIORE (rep. 274/2003 del 16/04/2003), contro Omissis (per la quota di proprietà di 2/15), sui beni oggetto di attuale E.I., a favore della sig. ra Omissis. 4. ISCRIZIONE CONTRO DEL 11/03/1994, RP Tale nota è relativa all ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo del TRIBUNALE DI NOCERA INFERIORE del 01/12/1993, contro Omissis, sui beni oggetto di attuale E.I., a favore di Banca di Roma SPA. 5. ISCRIZIONE CONTRO DEL 15/06/2001, RP Tale nota è relativa all ipoteca volontaria a garanzia di mutuo fondiario del 16/06/1981 (per notar Domenico Maio, rep. 4275) in rinnovazione di quella trascritta ai RR.II. il 19/06/1981 ai NN 14124/869, contro Omissis sui beni oggetto di attuale E.I, sui beni oggetto di attuale E.I., a favore di SanPaolo Imi di Torino. VALORE LOTTO 5 = ,00 (diconsi euro trecentounomilanovecento/00). Si riporta di seguito il confronto del valore del predetto cespite stimato attualmente dalla sottoscritta ed il valore determinato dall arch. Leo nella precedente CTU dell anno 2009, in atti: ing. Lucia Pace (CTU 2013) arch. Leo (CTU 2009) UNITA' PIANO PRIMO- fl 16, p. lla 982 sub 7 cat A/ , ,00 Il valore più basso ottenuto dalla sottoscritta è legato sostanzialmente a due aspetti fondamentali: 1) Calo delle vendite del mercato immobiliare dall anno 2009 al 2013; 2) Stato di manutenzione pessimo di tutto il fabbricato che necessita di intervento di manutenzione straordinaria; Pag. 16/18

18 RIEPILOGO SINTETICO LOTTO 6 LOTTO 6- APPARTAMENTO AL PIANO SECONDO, IN VIALE DEGLI ACERI N. 28, CAVA DE TIRRENI (SA) DI CIRCA 45mq, COMPOSTO DA INGRESSO, CAMERA, CUCINA E WC, IN NCEU DEL COMUNE DI CAVA DE TIRRENI AL FL 16, P. LLA 982 SUB 9 CAT A/2 IDENTIFICAZIONE CATASTALE LOTTO 6: Il bene è identificato dai seguenti dati catastali: NCEU del Comune di Cava De Tirreni: Unità immobiliare in Via Aceri N. 28, piano II FL 16, P. LLA 982, SUB 9, CAT A/2, Classe 4; 2,5 vani, rendita 219,49 Euro CONFINI LOTTO 6: - A nord con area condominiale; - A sud con p.lla 982 sub 10 (non esecutata) e con pianerottolo comune; - Ad est con vano scala; - Ad ovest con area condominiale. PROPRIETÀ DEL LOTTO 6: I beni oggetto di attuale E.I. appartengono alla sig.ra Omissis nata a Cava De Tirreni il 03/05/1923 per i diritti pari a 5/15 della piena proprietà ed ai sig.ri Omissis nato a Cava De Tirreni il 24/03/1950, Omissis nato a Cava De Tirreni il 28/09/1951, Omissis nato a Cava De Tirreni il 20/09/1954, Omissis nata a Cava De Tirreni il 22/10/1955 e Omissis nato a Cava De Tirreni il 31/08/1957, per i diritti pari a 2/15 ciascuno, della piena proprietà. STATO DI OCCUPAZIONE DEL LOTTO 6: L immobile risulta non occupato, libero da persone e cose. REGOLARITÀ EDILIZIA DEL LOTTO 6: L immobile, è conforme alla licenza edilizia N del 4/06/1976 e successiva variante del 25/07/1977. CERTIFICATO DI AGIBILITÀ Il fabbricato risulta dotato di licenza di abitabilità 14/12/1978. TRASCRIZIONI GRAVANTI SUL LOTTO 6: 1. ISCRIZIONE CONTRO del 02/12/1995 RP tale nota è relativa ad ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo della pretura circondariale di Salerno, a favore della CASSA DI RISPARMIO SALERNITANA SPA, e contro Omissis sugli immobili oggetto di attuale E.I. 2. TRASCRIZIONE CONTRO DEL 13/07/2006, RP Tale nota è relativa al pignoramento oggetto di attuale E.I. a favore di INTERNATIONAL CREDIT RECOVERY (5) SRL, sugli immobili in NCEU del comune di Cava De Tirreni al FL 16, P. LLA 982, SUBB 3, 4, 5, 6, 7, 9, 12, 14, 15, contro Omissis (per la quota di proprietà di 5/15), Omissis (per la quota di proprietà di 2/15), Omissis (per la quota di proprietà di 2/15), Omissis (per la quota di proprietà di 2/15), Omissis (per la quota di proprietà di 2/15), Omissis (per la quota di proprietà di 2/15). In merito al predetto pignoramento, si specifica che con provvedimento del 22/03/2011 il G.E. dichiarava estinta la procedura limitatamente ai beni in NCEU del comune di Cava De Tirreni: FL 16, p. lla 982, subb 12, 14, 15, ma tale restrizioni di beni non è stata trascritta presso la RR.II. 3. ISCRIZIONE CONTRO DEL 15/10/2008, RP Tale nota è relativa all ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo del TRIBUNALE DI NOCERA INFERIORE (rep. 274/2003 del Pag. 17/18

19 16/04/2003), contro Omissis (per la quota di proprietà di 2/15), sui beni oggetto di attuale E.I., a favore della sig. ra Omissis. 4. ISCRIZIONE CONTRO DEL 11/03/1994, RP Tale nota è relativa all ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo del TRIBUNALE DI NOCERA INFERIORE del 01/12/1993, contro Omissis, sui beni oggetto di attuale E.I., a favore di Banca di Roma SPA. 5. ISCRIZIONE CONTRO DEL 15/06/2001, RP Tale nota è relativa all ipoteca volontaria a garanzia di mutuo fondiario del 16/06/1981 (per notar Domenico Maio, rep. 4275) in rinnovazione di quella trascritta ai RR.II. il 19/06/1981 ai NN 14124/869, contro Omissis sui beni oggetto di attuale E.I, sui beni oggetto di attuale E.I., a favore di SanPaolo Imi di Torino. VALORE LOTTO 6 = ,00 (diconsi euro ottantaquattromila/00). Si riporta di seguito il confronto del valore del predetto cespite stimato attualmente dalla sottoscritta ed il valore determinato dall arch. Leo nella precedente CTU dell anno 2009, in atti: ing. Lucia Pace arch. Leo (CTU (CTU 2013) 2009) UNITA' PIANO SECONDO- fl 16, p. lla 982 sub 9 cat A/ , ,00 Il valore determinato dall arch. Leo (CTU 2009) è più alto in quanto erroneamente nella stima l architetto fa riferimento ai valori più bassi da lei utilizzati per la stima dei valori degli immobili al piano terra (sub 3, 4, 5, 6) di caratteristiche più scadenti e non ai valori delle abitazioni civili da lei utilizzati per le abitazioni civili nella stima degli immobili al piano primo. Con osservanza Salerno, Novembre 2013 Il C.T.U.: ing. LUCIA PACE Via Balzico N SALERNO tel/fax: cell: pacelucia@yahoo.it pec: lucia.pace@ordingsa.it SEGUE ELENCO ALLEGATI Pag. 18/18

20 ALLEGATO 1 RICHIESTA COMUNE DI CAVA DE TIRRENI CERTIFICATO DI ABITABILITÀ

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