TRIBUNALE DI PERUGIA RELAZIONE DI STIMA

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1 Perugia, 20 settembre 2006 TRIBUNALE DI PERUGIA ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 47/05 R.G. Es. promossa da: BERTOLINI DOMENICO e FERRAGATTA ELISA (Avv. Simone Manna Avv. Massimiliano Manna) contro : SUSTA CARLA + 1 UDIENZA Giudice Esecuzione: Dott.ssa FRANCESCA ALTRUI ALLEGATI: n. 21 e doc. fotografica (foto n. 29) RELAZIONE DI STIMA Il tecnico 1

2 PREMESSO CHE con ordinanza del il Sig. Giudice dell'esecuzione, Dott. Rosaria Monaco, nominava il sottoscritto geom. Luca Caini - nato a Perugia il ed ivi residente in via Mario Angeloni n. 27, iscritto all'albo dei geometri della provincia di Perugia al n consulente tecnico per la valutazione dei beni immobili pignorati nella procedura n. 47/05, promossa da BERTOLINI DOMENICO e FERRAGATTA ELISA contro SUSTA CARLA + 1 (all. 1); dopo il giuramento di rito, prestato dal sottoscritto il , il G.E. poneva i quesiti di cui all allegato n. 2; in ottemperanza all'incarico affidato, lo scrivente ha effettuato tutte le operazioni necessarie per l'espletamento della presente; CIO' PREMESSO il sottoscritto geom. Luca Caini, in base ai dati acquisiti e successivamente elaborati, ha redatto la presente relazione tecnica estimativa, che ha ritenuto articolare nei seguenti capitoli essenziali: - Descrizione sommaria dei beni e formazione dei lotti...pag. 2 - Descrizione...pag. 4 - Gravami...pag. 6 - Indagini urbanistiche...pag. 6 - Provenienza...pag. 8 - Criterio Estimativo Assunto...pag. 8 - Valutazione...pag. 9 2

3 DESCRIZIONE SOMMARIA DEI BENI PIGNORATI E FORMAZIONE DEI LOTTI Il pignoramento del Creditore procedente (all. 3) colpisce i seguenti immobili, di pertinenza degli eredi del defunto Sig. Francesco Gelsi, per i diritti dell intera piena proprietà: - unità immobiliare sita nel Comune di Marsciano, censita al Catasto Urbano al foglio 144, particella 198 sub. 1, nat. A/2, vani 8,5, Via del Castello 3/A, piano T e particella 453 sub. 6, nat. A/2, Via del Castello 5, proveniente da compravendita del , rogito notaio Pischetola, nota di trascrizione n. 35 del , Reg. Part Reg. Gen In risposta al quesito sub. A, sulla base della relazione notarile contenuta nel fascicolo, si riferisce che al momento del pignoramento gli immobili sopra descritti risultavano intestati al defunto Sig. Francesco Gelsi. Alla cortese attenzione del G.E. - alla data del pignoramento, come già detto, gli immobili oggetto della presente relazione, erano di proprietà del Sig. Francesco Gelsi, deceduto a Marciano il , i cui chiamati all eredità erano i Sigg. Susta Carla nata a Marciano il (moglie) e Gelsi Marco nato a Marciano il (figlio); - con atto notaio Patrizia Sara Siciliano del repertorio 7038/2373, registrato a Perugia il la sig.ra Susta Carla ha rinunciato all eredità del Sig. Francesco Gelsi (all. 4); - con atto di accettazione di eredità con beneficio di inventario a 3

4 rogito notaio Patrizia Sara Siciliano del repertorio 7085/2389, registrato a Perugia il e trascritto il al n r.p., il Sig. Gelsi Marco ha accettato con beneficio di inventario l eredità predetta (all. 5); pertanto, i beni oggetto di pignoramento sono attualmente intestati per la intera piena proprietà al Sig. Marco Gelsi, quale erede con beneficio di inventario del defunto debitore Sig. Francesco Gelsi. Per completezza di informazioni si riferisce inoltre che è stato nominato curatore dell eredità beneficiata l Avv. Giampiero Biscaroni. Posto quanto precede, dopo aver esaminato la consistenza e le caratteristiche della proprietà in stima, il sottoscritto ritiene che la vendita sia opportuna farsi in UN UNICO LOTTO. 4

5 DESCRIZIONE In Marsciano, Via del Castello n. 3/A, porzione di fabbricato di vecchia costruzione (centro storico), costituita da: - APPARTAMENTO al piano terra, rispetto a Via del Castello e al piano primo rispetto a Via Porta Vecchia, composto da ingresso, studio, disimpegni, cucina, soggiorno, due camere, guardaroba, ripostiglio, tre bagni e terrazza, per una superficie utile interna, determinata sulla base della planimetria catastale depositata, di circa mq. 214, oltre alla terrazza di circa mq. 57; - ragioni di comproprietà che alla suddetta unità immobiliare competono sull area e su tutte le parti del fabbricato che per legge, uso e destinazione, sono da ritenersi comuni. Il fabbricato che comprende la porzione sopra descritta, di vecchia costruzione, è stato ristrutturato intorno agli anni 90. La struttura dello stesso è in muratura ordinaria, con facciate in parte in pietra a vista e in parte intonacate e tinteggiate. L appartamento in stima presenta le seguenti finiture: - pavimenti in monocottura; - pareti e soffitti intonacati e tinteggiati con parti in pietra a vista; - solaio di copertura in legno, limitatamente a parte del soggiorno; - rivestimenti in monocottura; - infissi interni in legno; - infissi esterni in legno e alluminio con persiane in legno. L appartamento è dotato di impianto elettrico, idrico-sanitario, citofonico e termico. 5

6 Per quanto sopra descritto e per le caratteristiche costruttive del fabbricato si rimanda agli allegati 6, 7 ed alla documentazione fotografica. Gli immobili in stima sono ubicati nel centro storico di Marsciano, in zona servita da mezzi pubblici, negozi ed infrastrutture. L appartamento è di fatto collegato, tramite una porta interna, all appartamento adiacente (foto n. 20). Tale collegamento dovrà essere chiuso a cura e spese dell aggiudicatario. Gli oneri per detto intervento verranno considerati nella valutazione. La terrazza evidenziata nelle foto n. 27, 28 e 29 costituisce in maggior parte pertinenza esclusiva dell appartamento oggetto di stima e nella restante parte è di proprietà di terzi (all. 8). Tale confine non è fisicamente definito e la parte di proprietà di terzi è di fatto interclusa. Nulla può lo scrivente riferire in merito ad eventuali servitù di passaggio gravanti sull immobile in stima, peraltro non menzionate nel titolo di provenienza (all. 9). COERENZE L antescritta proprietà confina con Via del Castello, distacco su Via Porta Vecchia, proprietà Moretti, Betti, Mariotti, Alessandri, Ceccarini, salvo se altri. DATI CATASTALI Catasto Fabbricati del Comune di Marsciano, foglio 144, particella 198 sub. 1 graffata alla 453 sub. 6, Via del Castello n. 5, piano T, categoria A/2, classe 2, consistenza vani 8,5, rendita. 482,89. 6

7 Si precisa che detto immobile è ancora intestato al defunto Sig. Gelsi Francesco (all. 7 e 10). STATO ATTUALE Al momento del sopralluogo gli immobili sopra descritti, risultavano occupati dal proprietario Sig. Marco Gelsi e dalla di lui madre sig.ra Susta Carla. STATO D USO Lo stato di manutenzione e conservazione dell appartamento in stima può essere considerato normale. Si riscontrano alcune infiltrazioni di umidità nel soggiorno, come da foto n. 15 e 16. GRAVAMI Dalle risultanze della certificazione notarile ventennale aggiornata alla data del , contenuta nel fascicolo tecnico d ufficio, i beni immobili in stima risultano gravati da: ipoteca volontaria di L (capitale L ), iscritta il al n r.p., a favore della Banca Popolare di Todi S.p.A.; pignoramento trascritto il al n r.p., a favore di Bertolini Domenico e Ferragatta Elisa (creditori procedenti - all. 3). Dalle visure effettuate in aggiornamento alla sopra detta documentazione, a tutto il , NON risultano ulteriori gravami (all. 11 e 12). 7

8 INDAGINI URBANISTICHE Dagli accertamenti effettuati presso l Ufficio Tecnico del Comune di Marsciano, si riferisce quanto segue: - il fabbricato che comprende gli immobili in stima è di vecchia costruzione ed è stato oggetto di interventi di ristrutturazione e ampliamento, assentiti con le seguenti autorizzazioni amministrative: - nulla osta del ; - concessione n del (all. 13); - concessione n del (all. 14); - concessione n del (all. 15); - concessione n del (all. 16); - concessione n del (all. 17); - denuncia di inizio attività n. 317/96 prot del (all. 18); - concessione n del (all. 19); - NON risulta rilasciato il certificato di abitabilità; - si riscontrano i seguenti abusi edilizi, per i quali NON risultano presentate pratiche di condono ai sensi della Legge 47/85 e successive modificazioni: 1) aumento di superficie coperta per circa mq. 3 effettuato in difformità dalla concessione n. 1038/93; 2) aumento di volume per circa mc. 70, mediante tamponatura con infissi in alluminio e vetro della tettoia autorizzata con concessione n. 1038/93, per la realizzazione di parte del soggiorno (all. 20 e foto n. 11, 12, 17 e 18); 3) diversa distribuzione degli spazi interni; 8

9 - l immobile in esame ricade nelle zone A, sottozone AB ambiti della tutela e della conservazione (all. 21) ed è sottoposto al vincolo paesaggistico - ambientale ai sensi del D.Lgs. n. 42/04. Relativamente agli abusi descritti ai punti 1 e 2, vista la localizzazione dell immobile interessato (centro storico sottoposto a vincolo paesaggistico ambientale) e sulla base delle attuali normative, si riferisce che tali opere NON POSSONO ESSERE SANATE. Ne consegue che dovranno essere effettuati tutti gli interventi di ripristino dello stato dei luoghi, come da D.I.A. n. 317/96 (all. 18). Si ritiene opportuno mettere in evidenza che la superficie realizzata abusivamente, circa mq. 22, costituisce attualmente parte del soggiorno dell appartamento e corpo d unione fra due porzioni della stessa unità immobiliare (all. 20). Le opere per ripristinare lo stato dei luoghi consistono nella rimozione della tamponatura realizzata con infissi in alluminio, demolizione parziale della tettoia per circa mq. 3, realizzazione di nuova tamponatura per circa mq. 13, montaggio di porta e finestra, adeguamento degli impianti alle nuove disposizioni e opere di finitura conseguenti (all. 20). La superficie abusiva verrà considerata in sede di valutazione come da progetto approvato e quindi come terrazza coperta e così pure, in sede di valutazione, si terrà conto degli importi occorrenti per eseguire le opere di ripristino. PROVENIENZA Al Sig. Gelsi Francesco gli immobili sono pervenuti mediante atto di compravendita a rogito notaio Pischetola in data , rep. 7549, da 9

10 potere di Gelsi Gian Michele, Moretti Maria Teresa e Moretti Giuseppe, trascritto a Perugia il al n r.p. (all. 9). Con atto di accettazione di eredità con beneficio di inventario a rogito notaio Patrizia Sara Siciliano del repertorio 7085/2389, registrato a Perugia il e trascritto il al n r.p., il Sig. Gelsi Marco ha accettato con beneficio di inventario l eredità predetta (all. 5). CRITERIO ESTIMATIVO ASSUNTO Il metodo di stima adottato, per la determinazione dei valori di mercato dei beni immobili, è quello sintetico, che raffronta gli immobili precedentemente descritti, con le loro caratteristiche intrinseche ed estrinseche, ad altri beni simili o quasi simili a quelli in esame, oggetto di recenti valutazioni. VALUTAZIONE Posto quanto precede, in conformità al criterio di stima adottato ed aderendo al principio dell'ordinarietà e concretezza che presiede all'attività di stimatore, nella valutazione che segue si tiene conto in modo particolare dell'attuale andamento del mercato immobiliare e locativo locale e di ogni altro elemento che può influire, in positivo e/o negativo sui valori finali. In particolare, si tiene conto, come già detto nel capitolo Indagini Urbanistiche, degli oneri derivanti dagli interventi ivi previsti. Eseguendo i conteggi si ottiene: - appartamento piano terra, mq. 192 x./mq. 750, ,00 - terrazza coperta, circa mq. 22 x./mq. 300, ,00 10

11 - terrazza, circa mq. 57 x./mq. 200, ,00 sommano ,00 che rappresentano il prezzo base d asta da inserire nell emanando bando di vendita (lotto unico). La presente relazione si compone di: - n. 9 pagine dattiloscritte; - n. 21 allegati; - n. 29 foto a colori. Perugia, 20 settembre 2006 Il Tecnico 11