TRIBUNALE CIVILE DI PERUGIA

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1 Assisi TRIBUNALE CIVILE DI PERUGIA E S E C U Z I O N E I M M O B I L I A R E R E L A Z I O N E D I S T I M A RG. Es. 252/2014 UDIENZA: GIUDICE ESEC. Dott.ssa FRANCESCA ALTRUI PROMOSSA DA: UNICREDIT SpA (Avv. Monica Agrimano) CONTRO: A 2 e N. 6 Allegati e documentazione fotografica. Il Tecnico Geom. Stefano Cannoni

2 1 DATI DEL C.T.U. La presente relazione tecnica è stata redatta dal Geom. Stefano Cannoni, nato a Perugia il 17/03/1968 e residente in Assisi iscritto all Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale Civile di Perugia al n e all Albo dei Geometri della Provincia di Perugia al n NOMINA DI INCARICO E GIURAMENTO Con Ordinanza del il Sig. Giudice dell Esecuzione ha disposto la nomina del C.T.U. il quale, all'udienza del , di fronte al G. E., ha prestato il giuramento di rito, assumendo l'incarico di rispondere con relazione scritta ai quesiti posti. Il G.E. concedeva al C.T.U. 15 giorni per rispondere al quesito sub 1.; in caso di completezza della documentazione ex art. 567 C.p.c., assegnava al C.T.U. 90 giorni dall'inizio delle operazioni peritali per il deposito della relazione scritta. Relazionare invece sollecitamente al G.E., sospendendo le operazioni, in caso di incompletezza di questa. PROCEDURA ADOTTATA In ottemperanza al suddetto incarico, il sottoscritto, verificata la completezza della documentazione ipocatastale di cui sopra, effettuato il sopralluogo dei beni colpiti dal pignoramento e sulla base dei dati acquisiti e successivamente elaborati, ha redatto la presente relazione di stima. FORMAZIONE DEI LOTTI

3 2 Dall esamina del pignoramento risultano sottoposti a procedura esecutiva i seguenti beni immobili : Diritto di usufrutto spettante al Sig. e nuda proprietà spettante alla Sig.ra, su porzione di fabbricato sito in San Giustino - localita Cospaia Diritti di piena proprietà spettanti alla Sig.ra su altra porzione di fabbricato sito in San Giustino - localita Cospaia, contiguo al precedente. Tenuto conto della consistenza e delle caratteristiche dei beni pignorati da porre in vendita, si ritiene che questa sia opportuno farsi in DUE LOTTI così come di seguito descritti e valutati.

4 3 L O T T O N. 1 DIRITTO DI USUFRUTTO SPETTANTE AL SIG. E NUDA PROPRIETÀ SPETTANTE ALLA SIG.RA (E QUINDI CONGIUNTAMENTE PER LA PIENA PROPRIETÀ) SUL SEGUENTE BENE IMMOBILE DESCRIZIONE In Comune di San Giustino - località Cospaia - Via del Tabacco n. 5 (allegato 1), porzione di fabbricato di vecchia edificazione - cielo terra - rappresentata da un appartamento su tre livelli comprende: ingresso/soggiorno, cucina e servizio igienico al piano terra, per una superficie commerciale pari a mq. 65 (utili mq. 45) - H. interna 260 /270; una camera matrimoniale, una camera singola, tinello e servizio igienico al piano primo, per una superficie commerciale pari a mq. 63 (utili mq. 44) - H. interna 245 soffitta al piano secondo ed ultimo, della superficie commerciale pari a mq. 34 ca (utili mq. 23) oltre ad un terrazzo di mq. 14 ca. - H interna min 155 e max 260 Tutti i piani sono tra essi comunicanti per mezzo di una scala interna. (allegato 2) Il fabbricato è ubicato in zona periferica non direttamente servita dalle principali infrastrutture quali negozi, banche, ufficio postale, ecc che si possono invece trovare al centro di San Giustino dal quale dista 1 km circa.

5 4 Il fabbricato, di cui la porzione in oggetto è parte, risulta essere di vecchia edificazione, realizzato con struttura portante in muratura di pietra e mattoni, solai con orditura in legno e pianelle in laterzio, le facciate intonacate e tinteggiate. L appartamento è dotato di impianto elettrico ed idrico da revisionare e riscaldamento autonomo con caldaia murale - di dubbio funzionamento - alimentato a gas metano con elementi radianti in alluminio. I pavimenti interni sono in cotto, rivestimenti con piastrelle nei bagni, infissi esterni in legno con vetrocamera e persiane in legno, mentre quelli interni sono in legno tamburato e portoncino d ingresso non blindato; il terrazzo è privo di pavimentazione. L'unità immobiliare si presenta in scadente stato di manutenzione e conservazione ed in evidente stato di incuria, si rilevano tracce di umidità ed infiltrazioni sulle pareti interne - con formazioni di muffe - al piano terra. COERENZE Il bene confina con Via del Tabacco, bene di cui al lotto n. 2 e con le proprietà, S i,, s.s. altri. STATO DI POSSESSO Al momento del sopralluogo l'immobile è risultato essere libero da persone. DATI CATASTALI La porzione di fabbricato oggetto di stima risulta censita al catasto fabbricati del Comune San Giustino in Partita regolarmente intestata a i,

6 5 nato a Città di castello il ; usufruttuario e, nata a Buenos Aires il ; nuda proprietaria" - Foglio 35 - Particella 11 - Cat. A3 - Cl. 1 - vani 6,5 - R.C. 352,48 (allegato 3) La planimetria catastale corrisponde allo stato di fatto del bene immobile GRAVAMI Come risulta dalla certificazione ipotecaria allegata al fascicolo di causa i beni immobili in estimazione risultano gravati come segue: Trascrizioni pregiudizievoli Pignoramento, a favore di Unicredit Spa (creditore procedente), trascritto il al n reg. part. Iscrizioni ipotecarie Ipoteca volontaria, iscritta in data al n reg. part., a favore della Cassa di Risparmio di Forlì Spa di Lire (capitale Lire ) Ipoteca volontaria, iscritta in data al n reg. part., a favore della Banca di Roma Spa di Euro ,00 (capitale Euro ,00 (Creditore procedente) REGOLARITA' EDILIZIA Trattasi di porzione di fabbricato di vecchia edificazione realizzato anteriormente al 1967 sul quale sono state realizzati interventi di manutenzione straordinaria in base alle seguenti autorizzazioni amministrative:

7 6 Concessione edilizia N. 152 del Concessione edilizia N. 67 del Concessione edilizia N. 123 del Il certificato di agibilità non è stato rinvenuto (allegato 4) PROVENIENZA Il diritto di usufrutto spettante al Sig. e la nuda proprietà spettante alla Sig.ra sono a questi pervenuti con atto di compravendita a rogito Notaio Marilena Carone del (rep /5044) trascritto il al n reg. part. da potere di. C R I T E R I O E S T I M A T I V O A S S U N T O Il metodo di stima adottato, per la determinazione del valore di mercato del bene immobile, è quello sintetico-comparativo, cioè raffrontando il bene precedentemente descritto, con le sue caratteristiche intrinseche ed estrinseche, ad altri immobili simili o quasi simili a quello in esame, oggetto di recenti valutazioni e/o compravendite. A tal proposito lo scrivente ha eseguito un accurata indagine presso agenzie immobiliari, studi tecnici ed operatori del settore operativi nel contesto dell immobile al fine di reperire le necessarie informazioni circa l andamento del mercato immobiliare della zona per la vendita di immobili simili per posizione, consistenza, destinazione d uso, stato di manutenzione, conservazione, caratteristiche costruttive ecc. a quello oggetto di stima, nonché presso la banca dati del borsino immobiliare della Provincia di Perugia.

8 7 I dati così reperiti sono stati poi perequati/ragguagliati alla realtà oggetto di stima apportando le dovute aggiunte e/o detrazioni al valore medio unitario in base alle caratteristiche del bene in questione, tenendo in considerazione ogni peculiare elemento che possa influire in positivo e/o in negativo sui valori noti. E doveroso altresì ricordare che tale valore, trattandosi di un giudizio di stima basato su informazioni raccolte da un perito, non è un dato certo e inconfutabile, ma va classificato come il più probabile valore, tenuto conto dei parametri adottati per il bene oggetto di stima, dei principi dell estimo utilizzati e scelta la comparazione di mercato, a cui perverrebbero anche altri periti in caso di analoga valutazione. V A L U T A Z I O N E Posto quanto precede, in conformità al criterio di stima assunto ed aderendo al principio dell ordinarietà e concretezza, che presiede all attività di stimatore, nella valutazione che segue si terrà conto, in modo particolare, dell attuale andamento del mercato immobiliare locale, della circostanza che l immobile è da considerarsi libero, nonché del fatto che - per le caratteristiche, ubicazione e stato di conservazione, il suo grado di appetibilità è da considerarsi scarso. Il valore unitario, che di seguito sarà applicato ad unità di misura, deriva da un calcolo analitico del quale viene omessa la particolareggiata esposizione per ragioni di brevità.

9 8 Eseguendo i conteggi, si ottiene: Appartamento su tre livelli Superficie commerciale mq. 162 x /mq. 500,00 = ,00 Terrazzo Superficie commerciale mq. 14 x /mq. 90,00 = 1.260,00 Sommano complessivamente = ,00 Tale importo, arrotondato ad Euro ,00 (ottantaduemila euro/00), va inserito quale prezzo base d asta nell emanando bando di vendita. (LOTTO N. 1) CONDIZIONI DI VENDITA I beni vengono posti in vendita nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trovano, con tutte le pertinenze, accessioni, ragioni ed azioni, servitù attive e passive apparenti e non apparenti, a corpo e non a misura ed in assenza di garanzia per vizi occulti.

10 9 L O T T O N. 2 DIRITTI DI PIENA PROPRIETÀ SPETTANTI ALLA SIG.RA, SUL SEGUENTE BENE IMMOBILE DESCRIZIONE In Comune di San Giustino - località Cospaia - Via del Tabacco n. 3 (allegato 1), porzione di fabbricato di vecchia edificazione - cielo terra - rappresentata da due magazzini al piano terra, per una superficie commerciale pari a mq. 27 ca (utili mq. 21) ed un piccolo appartamento su due livelli - tra essi comunicanti per mezzo di una scala in legno - comprendente due vani al piano primo ed un vano con servizio igienico al piano secondo ed ultimo, per una superficie commerciale complessiva pari a mq. 54 (utili mq. 42). (allegato 5) Il fabbricato è ubicato in zona periferica non direttamente servita dalle principali infrastrutture quali negozi, banche, ufficio postale, ecc che si possono invece trovare al centro di San Giustino dal quale dista 1 km circa. Il fabbricato, di cui la porzione in oggetto è parte, risulta essere di vecchia edificazione, realizzato con struttura portante in muratura di pietra e mattoni, solai con orditura in legno e pianelle in laterizio tra gli interpiani mentre quello di copertura è in travetti di cls e tavelloni in laterizio; con facciate intonacate. L appartamento è dotato di impianto idrico ed elettrico non a norma. I pavimenti interni sono in pianelle verniciate e rivestimento con piastrelle nel bagno, infissi esterni in legno di vecchia fattura con vetro normale e persiane in legno, mentre quelli interni sono in legno tamburato e portoncino d ingresso non blindato.

11 10 L'unità immobiliare si presenta in pessimo stato di manutenzione e conservazione. COERENZE Il bene confina con Via del Tabacco, bene di cui al lotto n. 1 e con le proprietà S i,, s.s. altri. STATO DI POSSESSO Al momento del sopralluogo l'immobile è risultato occupato dal Sig.. DATI CATASTALI La porzione di fabbricato oggetto di stima risulta censita al catasto fabbricati del Comune San Giustino in Partita regolarmente intestata a C, nata a Buenos Aires il ; proprietaria" - Foglio 35 - Particella 13 - Cat. A4 - Cl. 1 - vani 4 - R.C. 185,92 (allegato 6) La planimetria catastale corrisponde allo stato di fatto del bene immobile GRAVAMI Come risulta dalla certificazione ipotecaria allegata al fascicolo di causa i beni immobili in estimazione risultano gravati come segue: Trascrizioni pregiudizievoli Pignoramento, a favore di Unicredit Spa (creditore procedente), trascritto il

12 al n reg. part. Iscrizioni ipotecarie Ipoteca volontaria, iscritta in data al n reg. part., a favore della Banca di Roma Spa di Euro ,00 (capitale Euro ,00 (Creditore procedente) REGOLARITA' EDILIZIA Trattasi di porzione di fabbricato di vecchia edificazione, realizzato anteriormente al 1967, per il quale non sono state rinvenute le relative pratiche urbanistiche; a vista non si rilevano interventi edilizi recenti PROVENIENZA Il diritto di piena proprietà spettante alla Sig.ra s, sono a questa pervenuti con atto di compravendita a rogito Notaio Marilena Carone del (rep /5044) trascritto il al n reg. part. da potere di. C R I T E R I O E S T I M A T I V O A S S U N T O Il metodo di stima adottato, per la determinazione del valore di mercato del bene immobile, è quello sintetico-comparativo, cioè raffrontando il bene precedentemente descritto, con le sue caratteristiche intrinseche ed estrinseche, ad altri immobili simili o quasi simili a quello in esame, oggetto di recenti valutazioni e/o compravendite. A tal proposito lo scrivente ha eseguito un accurata indagine presso agenzie immobiliari, studi tecnici ed operatori del settore operativi nel contesto

13 12 dell immobile al fine di reperire le necessarie informazioni circa l andamento del mercato immobiliare della zona per la vendita di immobili simili per posizione, consistenza, destinazione d uso, stato di manutenzione, conservazione, caratteristiche costruttive ecc. a quello oggetto di stima, nonché presso la banca dati del borsino immobiliare della Provincia di Perugia. I dati così reperiti sono stati poi perequati/ragguagliati alla realtà oggetto di stima apportando le dovute aggiunte e/o detrazioni al valore medio unitario in base alle caratteristiche del bene in questione, tenendo in considerazione ogni peculiare elemento che possa influire in positivo e/o in negativo sui valori noti. E doveroso altresì ricordare che tale valore, trattandosi di un giudizio di stima basato su informazioni raccolte da un perito, non è un dato certo e inconfutabile, ma va classificato come il più probabile valore, tenuto conto dei parametri adottati per il bene oggetto di stima, dei principi dell estimo utilizzati e scelta la comparazione di mercato, a cui perverrebbero anche altri periti in caso di analoga valutazione. V A L U T A Z I O N E Posto quanto precede, in conformità al criterio di stima assunto ed aderendo al principio dell ordinarietà e concretezza, che presiede all attività di stimatore, nella valutazione che segue si terrà conto, in modo particolare, dell attuale andamento del mercato immobiliare locale, della circostanza che l immobile è da considerarsi libero, nonché del fatto che - per le sue caratteristiche, ubicazione e stato di conservazione, il suo grado di appetibilità è da considerarsi molto scarso.

14 13 Il valore unitario, che di seguito sarà applicato ad unità di misura, deriva da un calcolo analitico del quale viene omessa la particolareggiata esposizione per ragioni di brevità. Eseguendo i conteggi, si ottiene: Appartamento su due livelli Superficie commerciale mq. 54 x /mq. 350,00 = ,00 Magazzini Superficie commerciale mq. 27 x /mq. 140,00 = 3.780,00 Sommano complessivamente ,00 Tale importo, arrotondato ad Euro ,00 (ventiduemilasettecento euro euro/00), va inserito quale prezzo base d asta nell emanando bando di vendita. (LOTTO N. 2) CONDIZIONI DI VENDITA I beni vengono posti in vendita nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trovano, con tutte le pertinenze, accessioni, ragioni ed azioni, servitù attive e passive apparenti e non apparenti, a corpo e non a misura ed in assenza di garanzia per vizi occulti. LA PRESENTE RELAZIONE DI STIMA E COMPOSTA DA:

15 14 N. 14 pagine elaborate al computer; N. 6 allegati; N. 33 foto digitali, Assisi Il Tecnico Geom. Stefano Cannoni