Firmato Da: CAINI LUCA Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 315d5831f7d889aad5d7954f97069cdd

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2 PREMESSO CHE con ordinanza del il Sig. Giudice dell'esecuzione, Dott.ssa Paola Pompei, nominava il sottoscritto geom. Luca Caini - nato a Perugia il , con studio in Perugia, via Mario Angeloni n. 27, iscritto all'albo dei Geometri e Geometri Laureati della Provincia di Perugia al n consulente tecnico per la valutazione dei beni immobili pignorati nella procedura n. 349/2015, promossa da UNICREDIT S.p.A. e per essa UNICREDIT CREDIT MANAGEMENT BANK S.p.A. contro ANTONINI GISBERTO nato a Perugia il (all. 1); dopo il giuramento di rito, prestato dal sottoscritto il , il G.E. poneva i quesiti di cui all allegato n. 2; successivamente alla verifica della completezza della documentazione di cui all art. 567 comma 2 c.p.c., lo scrivente provvedeva a contattare il Sig. Antonini Gisberto ed in data effettuava l accesso presso gli immobili pignorati; in ottemperanza all'incarico affidato, lo scrivente ha effettuato tutte le ulteriori operazioni necessarie per l'espletamento della presente; CIO' PREMESSO il sottoscritto geom. Luca Caini, in base ai dati acquisiti e successivamente elaborati, ha redatto la presente relazione tecnica estimativa, che ha ritenuto articolare nei seguenti capitoli essenziali: - Descrizione sommaria e formazioni dei lotti... pag. 2 - Descrizione... pag. 4 - Gravami... pag. 6 - Indagini urbanistiche... pag. 7 - Provenienza... pag. 8 - Criterio Estimativo Assunto e Valutazione... pag. 8 1

3 DESCRIZIONE SOMMARIA DEI BENI PIGNORATI E FORMAZIONE DEI LOTTI Il pignoramento del Creditore procedente (all. 3), colpisce i diritti della piena proprietà in ragione di ½ dell intero di pertinenza del Sig. ANTONINI GISBERTO nato a Perugia il , sui seguenti beni immobili, siti in Perugia, Via dei Glicini n. 29, censiti al Catasto dei Fabricati del Comune di Perugia al foglio 239, particelle 699 sub. 13 (già 143 sub. 13), cat. A/3, vani 6,5, 699 sub. 31 (già 143 sub. 31), cat. C/6, mq. 14, nonché i diritti pro quota spettanti ad Antoni Gisberto sui beni comuni non censibili censiti con la particella 699 sub. 1 (già 143 sub. 1). In risposta al quesito, sulla base della certificazione ipocatastale contenuta nel fascicolo, si riferisce che al momento del pignoramento, gli immobili sopra descritti risultavano intestati alla Sig.ra BERARDI MARIA PIA, nata a Perugia (PG) il , per i diritti dell intera piena proprietà. A tale proposito si evidenzia che con atto di compravendita a rogito notaio Marco Ottaviano Sciarra del rep /17430, trascritto a Perugia il al n r.p. (all. 4 e 5), il Sig. Antonini Gisberto, ha venduto alla Sig.ra Berardi Maria Pia, i propri diritti in ragione di ½ della piena proprietà, in regime di separazione dei beni. Con sentenza n. 366/14 del , annotata all atto sopra citato in data al n.p. 857 (inefficacia parziale), il Tribunale di Perugia ha dichiarato, ex art C.C., l inefficacia dello stesso atto, nei confronti di Cassa di Risparmio di Fabriano e Cupramontana S.p.A., nonché di Unicredit S.p.A. (all. 6). 2

4 Posto quanto precede, lo scrivente provvederà a stimare i beni immobili pignorati, non procederà alla redazione del bando di vendita, per il quale si attendono specifiche indicazioni. Dopo aver esaminato la consistenza e le caratteristiche della proprietà in stima, il sottoscritto ritiene che la vendita della stessa sia opportuna farsi in UN UNICO LOTTO. 3

5 LOTTO UNICO DESCRIZIONE Diritti della piena proprietà in ragione di ½ dell intero, su porzioni di fabbricato a prevalente destinazione abitativa, ubicato in Comune di Perugia, frazione Casaglia, Via dei Glicini civico condominiale n. 29, costituite da: - APPARTAMENTO al piano primo, composto da ingresso soggiorno, cucina, disimpegno, tre camere e due bagni, per una superficie commerciale di circa mq. 137, oltre a tre balconi, della superficie complessiva di circa mq. 30, con annesso fondo al piano primo sottostrada, di circa mq. 5; - AUTORIMESSA al piano primo sottostrada (civico condominiale n. 33), della superficie catastale di mq. 14; - ragioni di comproprietà che alle suddette unità immobiliari competono sull area e su tutte le parti del fabbricato che per legge, uso e destinazione, sono da ritenersi comuni, nonché sull ente comune censito con la particella 699 sub. 1 del foglio 239. Il fabbricato che comprende le porzioni sopra descritte, è stato ultimato nel La struttura dello stesso è in c.a. con solai in laterocemento, tamponature perimetrali esterne ed interne in muratura, facciate intonacate e tinteggiate. L appartamento in stima presenta le seguenti finiture: - pavimenti monocottura; - rivestimenti in monocottura; - pareti intonacate e tinteggiate; - soffitti intonacati e tinteggiati, parzialmente dotati di controsoffitto in 4

6 cartongesso (zona ingresso-soggiorno); - infissi interni in legno; - infissi esterni in legno con avvolgibili in p.v.c.. Detto appartamento è dotato di impianto elettrico, idrico-sanitario, termico (autonomo a metano) e citofonico. I locali pertinenziali (autorimessa e fondo), presentano finiture e dotazioni, adeguate alla destinazione. Per quanto sopra esposto e per maggiore esaustività circa le caratteristiche costruttive e le finiture sia esterne, sia interne, nonché per l altezza utile dei vani che compongono le unità immobiliari in stima, si rimanda agli allegati 7, 8, 9, 10 ed alla documentazione fotografica. Gli immobili in stima sono ubicati in una zona prevalentemente residenziale, servita da mezzi pubblici ed infrastrutture, posta a circa Km. 4 dal centro storico di Perugia. L accesso alla proprietà avviene tramite la viabilià pubblica. COERENZE L antescritta proprietà confina nell insieme con vano scala e spazi condominiali, proprietà Brunori, Damiani, Cercuglini, salvo se altri. DATI CATASTALI Catasto Fabbricati del Comune di Perugia, foglio 239, particelle 699 sub. 13, Via dei Glicini n. 29, piano S1-1, zona censuaria 2, categoria A/3, classe 5, consistenza vani 6,5, rendita. 469,98 (all. 11) e 699 sub. 31, Via dei Glicini n. 33, piano S1, zona censuaria 2, categoria C/6, classe 4, consistenza mq. 14, rendita. 18,08 (all. 12). 5

7 STATO ATTUALE Al momento del sopralluogo, gli immobili sopra descritti, risultavano occupati dalla proprietaria Sig.ra Berardi Maria Pia. STATO D USO Lo stato di manutenzione e conservazione del fabbricato che comprende le porzioni in esame, nonché delle porzioni stesse, può essere considerato normale con la precisazione che si rilevano alcune microlesioni sul pavimento in monocottura dell appartamento (si veda doc. fotografica). GRAVAMI Dalle risultanze del certificato notarile, aggiornato alla data del , contenuto nel fascicolo tecnico d ufficio (all. 13), i beni immobili in stima risultano gravati da: - domanda giudiziale - revoca atti soggetti a trascrizione trascritta il al n r.p., a favore della Cassa di Risparmio di Fabriano e Cupramontana S.p.A. ed a carico della sola Berardi Maria Pia; - domanda giudiziale - revoca atti soggetti a trascrizione trascritta il al n r.p., a favore della Unicredit S.p.A. ed a carico di Antonini Gisberto e Berardi Maria Pia; - ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo di ,00 (sorte ,02), iscritta il al n r.p., a favore della Veneto Banca Società Cooperativa per Azioni ed a carico del solo Antonini Gisberto, per la quota di ½ della piena proprietà; - ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo di ,00 (sorte ,91), iscritta il al n r.p., a favore della 6

8 Unicredit S.p.A. ed a carico del solo Antonini Gisberto, per la quota di ½ della piena proprietà; - verbale di pignoramento immobili, trascritto il al n r.p., a favore della Unicredit S.p.A. (creditore procedente) ed a carico del solo Antonini Gisberto, per la quota di ½ della piena proprietà (all. 3). Dalle visure effettuate in aggiornamento alla sopra detta certificazione, a tutto il , non risultano ulteriori gravami a carico dei Sigg. Antonini Gisberto e Berardi Maria Pia (all. 14 e 15). In merito alla posizione del Sig. Antonini Gisberto nei confronti del Condominio, si rimanda a quanto comunicato dall amministratore in data (all. 16). INDAGINI URBANISTICHE Dagli accertamenti effettuati presso l Ufficio Tecnico del Comune di Perugia, si riferisce quanto segue: - il fabbricato che comprende le porzioni in stima è stato edificato in virtù di concessione edilizia n. 925 del e successiva variante n del (all. 17); - il certificato di abitabilità/agibilità è stato rilasciato con atto n. 389/344 del , prot (all. 18); - rispetto al progetto approvato ed anche rispetto alle planimetrie catastali depositate, si riscontrano lievi modifiche che potranno essere regolarizzate a cura e spese dell aggiudicatario, secondo le proprie esigenze; a tale proposito si precisa che nella valutazione che verrà effettuata, si terrà conto dei relativi oneri per la regolarizzazione. 7

9 PROVENIENZA Al Sig. Antonini Gisberto i diritti della piena proprietà in ragione di ½ dell intero sono pervenuti mediante atto di compravendita da potere di Baldelli Ferdinando, a rogito notaio Leonardo Pecchioli del , rep /18370, trascritto a Perugia il al n r.p. (all. 19). Con atto di compravendita a rogito notaio Marco Ottaviano Sciarra del rep /17430, trascritto a Perugia il al n r.p. (all. 4 e 5), il Sig. Antonini Gisberto, ha venduto alla Sig.ra Berardi Maria Pia, i propri diritti in ragione di ½ della piena proprietà, in regime di separazione dei beni. Con sentenza n. 366/14 del , annotata all atto sopra citato in data al n.p. 857 (inefficacia parziale), il Tribunale di Perugia ha dichiarato, ex art C.C., l inefficacia dello stesso atto, nei confronti di Cassa di Risparmio di Fabriano e Cupramontana S.p.A., nonché di Unicredit S.p.A. (all. 6). CRITERIO ESTIMATIVO ASSUNTO - VALUTAZIONE Il metodo di stima adottato per la determinazione dei valori di mercato dei beni immobili, è quello "sintetico", che raffronta gli immobili precedentemente descritti, con le loro caratteristiche intrinseche ed estrinseche, ad altri beni simili o quasi simili a quelli in esame, oggetto di recenti valutazioni. Posto quanto precede, in conformità al criterio di stima adottato ed aderendo al principio dell'ordinarietà e concretezza che presiede all'attività di stimatore, nella valutazione che segue, si tiene conto, in modo particolare, dell'attuale andamento del mercato immobiliare e locativo locale e di ogni altro elemento che può influire, in positivo e/o negativo, sui valori finali (ubicazione, caratteristiche costruttive, dotazioni di impianti, stato di 8

10 conservazione, ecc.). La valutazione, che include impianti, pertinenze, ecc., tiene conto di tutti gli elementi e circostanze esposte nella presente relazione e, anche se viene effettuata sulla base di superfici e/o potenziali volumi, deve intendersi a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui gli immobili attualmente si trovano. Infine, nella determinazione dei valori di stima si tiene conto anche dell'andamento delle aste giudiziarie svolte nel circondario del Tribunale di Perugia. Il valore di stima, che costituisce il prezzo base d'asta, deve sollecitare la partecipazione alla gara del maggior numero degli aspiranti acquirenti, così da poter pervenire all'assegnazione sin dal primo esperimento. Si precisa inoltre che la superficie commerciale è stata determinata sulla base degli elaborati catastali depositati, debitamente controllati in loco, considerando il 100% delle superfici calpestabili, il 100% delle superfici delle pareti divisorie interne e perimetrali, sino ad uno spessore massimo di cm. 50, il 50% delle superfici delle pareti perimetrali confinanti, sino ad uno spessore massimo di cm. 25. Per le superfici accessorie sono stati applicati coefficienti di ponderazione adeguati alle rispettive destinazioni. Eseguendo i conteggi si ottiene: - appartamento piano primo, mq. 137 x 1,00... mq. 137,00 - balconi, mq. 30 x 0,20... mq. 6,00 - fondo al piano interrato, mq. 5 x 0,40... mq. 2,00 - autorimessa al piano interrato, mq. 14 x 0,50... mq. 7,00 superficie ponderata... mq. 152,00 mq. 152 x./mq , ,00 che arrotondato ad ,00 rappresenta il più probabile valore di mercato dei beni immobili in esame. 9

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