TRIB U N AL E DI L 'AQUIL A SEZIONE EE.II. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Mutignani Carlo, nell'esecuzione Immobiliare 137/2014 del R.G.E. promossa da **** Omissis **** contro **** Omissis **** **** Omissis **** 1
INCARICO In data 21/05/2016, il sottoscritto Arch. Mutignani Carlo, con studio in Via Le Viarelle 25 Frazione Pagliare Di Sassa - 67100 - L'Aquila (AQ), email carlomutignani53@gmail.com, PEC carlo.mutignani@archiworldpec.it, Tel. 335 8427585, veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 27/05/2016 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito. PREMESSA I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Bene N 1 - Appartamento ubicato a L'Aquila (AQ) - Via Antica Arischia 205/D, edificio unico, scala unica, piano 1 (Coord. Geografiche: N 42 37'075'' E 13 35'292'') DESCRIZIONE Porzione di fabbricato (appartamento di civile abitazione), posto al primo piano di una villa edificata su tre livelli. Costruito presumibilmente sul finire degli anni '80, il fabbricato sorge nella zona di espansione edilizia ad Ovest della città. In località Cansatessa. Non esistono spazi parcheggio nelle immediate vicinanze dello stabile. Il fabbricato è dotato di tutti gli allacci ai servizi primari e è regolarmente e stabilmente occupato dai proprietari. I collegamenti con il centro storico di L'Aquila sono assicurati dal servizio pubblico. Per il bene in questione è stato effettuato un accesso forzoso in data 20/03/2017. Custode delle chiavi: IVG Avezzano Il lotto è formato dai seguenti beni: LOTTO UNICO Bene N 1 - Appartamento ubicato a L'Aquila (AQ) - Via Antica Arischia 205/D, edificio unico, scala unica, piano 1 COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567 Si riscontra la completezza della documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2. TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: 2
**** Omissis **** (Proprietà 1/1) Regime patrimoniale di separazione legale dei beni CONFINI La porzione di fabbricato di proprietà dell'esecutato consiste in un appartamento, sito al primo piano di una villa plurifamiliare, recintata con muro e rete metallica ad ovest, prospettante su Via Antica Arischia. Il fabbricato è confinante a Nord con la proprietà D. Zanon; ad Ovest con la proprietà F. Costantini; ad Est con la proprietà D. Di Stefano; a Sud con la Via Antica Arischia, salvo altri aventi causa. CONSISTENZA Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza Piano civile abitazione 135,00 mq 151,00 mq 1,00 151,00 mq 2,90 m 1 balconi 19,00 mq 19,00 mq 0,25 4,75 mq 0,00 m 1 terrazzo 17,00 mq 17,00 mq 0,25 4,25 mq 0,00 m 1 Totale superficie convenzionale: 160,00 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 160,00 mq I beni non sono comodamente divisibili in natura. La porzione d'immobile considerata risulta essere servita dai mezzi pubblici e da tutte le principali reti tecnologiche di servizio (luce, gas metano, acqua ecc.) CRONISTORIA DATI CATASTALI Periodo Proprietà Dati catastali Dal 19/06/1981 al 16/07/1981 **** Omissis **** Catasto Terreni Fg. 51, Part. 258 Qualità Seminativo Cl.4 Superficie (ha are ca) 00 04 70 Reddito agrario 940,00 Dal 19/06/1981 al 16/07/1981 **** Omissis **** Catasto Terreni Fg. 51,, Part. 125,, Sub.,, Porz.,, Zc., Qualità Mandorleto Cl.2, Superficie (ha are ca) 00 02 30, Reddito agrario 184,00 Dal 16/07/1981 al 09/01/2006 **** Omissis **** Catasto Terreni Fg. 51, Part. 125 Qualità Mandorleto Cl.2 Superficie (ha are ca) 00 07 00 3
Reddito agrario 560,00 Dal 09/01/2006 al 27/08/2009 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 51, Part. 125, Sub. 7, Zc. 2 Categoria F3 Superficie catastale,,, Dal 27/08/2009 al 21/05/2013 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 51, Part. 125, Sub. 7, Zc. 2 Categoria A2 Cl.3, Cons. 7 Rendita 650,74 Dal 21/05/2013 al 22/03/2017 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 51, Part. 125, Sub. 13, Zc. 2 Categoria A2 Cl.2, Cons. 6 Superficie catastale 158 Rendita 464,81 I titolari catastali corrispondono a quelli reali. DATI CATASTALI Catasto fabbricati (CF) Dati identificativi Dati di classamento Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano Graffato 51 125 13 2 A2 2 6 158 464,81 1 Corrispondenza catastale Sussiste corrispondenza tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale esistente. Si allega agli atti la planimetria catastale aggiornata, reperita presso l'agenzia del Territorio di AQ. PRECISAZIONI N.N. PATTI Non risultano contratti di locazione in atto in quanto la porzione d'immobile soggetta a pignoramento è attualmente occupata dall'esecutato e dai componenti del proprio nucleo familiare. STATO CONSERVATIVO L'appartamento in esame risulta regolarmente abitato e in buono stato di conservazione. Anche il fabbricato, del quale fa parte il bene pignorato, e le aree circostanti, recintate e munite di cancelli, sono curate e in buono stato di manutenzione. 4
PARTI COMUNI Per l'accesso all'appartamento dell'esecutato, ubicato al primo piano del fabbricato, si percorre una scala comune interna alla villa. SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI N.N. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI Il fabbricato contenente l'appartamento pignorato è stato edificato presumibilmente alla fine degli anni '80. Non è stata fornita, dall'esecutato, alcuna documentazione idonea a rilevare l'esatta epoca di costruzione. Esso è realizzato con struttura in telai di calcestruzzo armato e munito di fondazioni a travi rovesce. Presenta tamponature in mattoni forati intonacati e gli infissi in legno risultano muniti di idonea vetrocamera. Il manto di copertura realizzato con tegole, si presenta in buone condizioni. Le pavimentazioni interne all'appartamento pignorato sono realizzate in monocottura e le pitture sulle pareti risultano ben conservate. Le scale di accesso comune sono state realizzate in marmo, con ringhiere metalliche come sui balconi. Tutti gl'impianti tecnologici sono a norma e sottotraccia. L'appartamento non risulta corredato da locali di sgombero e/o cantine. Non risulta neppure l'esistenza di un posto auto/garage di pertinenza. L'area condominiale, attorno al fabbricato risulta piuttosto esigua. L'esposizione dell'ingresso principale comune è a sud e il fabbricato gode della luce solare per l'intera giornata, dai quattro punti cardinali. STATO DI OCCUPAZIONE L'immobile risulta occupato dal nucleo familiare dell'esecutato. PROVENIENZE VENTENNALI Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento; La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta invariata; La situazione della proprietà risulta attualmente invariata. FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di L'Aquila aggiornate al 14/04/2015, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Trascrizioni pignoramento imm.re Trascritto a L'Aquila il 18/12/2014 Reg. gen. 18718 - Reg. part. 15323 5
Quota: 1/1 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** NORMATIVA URBANISTICA La porzione d'immobile in argomento, con destinazione abitativa, risulta conforme alla vigente normativa urbanistica del Comune di L'Aquila, vigente per quella zona. REGOLARITÀ EDILIZIA L'immobile risulta regolare per la legge n 47/1985. La costruzione non è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. L'immobile risulta agibile. L'esecutato non ha fornito, in sede di sopralluogo, in quanto sprovvisto, la documentazione idonea a risalire al titolo edilizio per la realizzazione dell'immobile. Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità Non esiste il certificato energetico dell'immobile / APE. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico. Esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico. VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI Non sono presenti vincoli od oneri condominiali. Nello stabile in argomento non si è mai costituito un condominio in quanto tutti gli occupanti sono legati da vincolo di parentela. Le spese sono dettate dalla normale necessità di manutenzione ordinaria e straordinaria dell'intera villa e, quando necessario, vengono ripartite tra i proprietari. STIMA / FORMAZIONE LOTTI Il valore commerciale dei beni pignorati è stato determinato sulla base delle seguenti variabili: ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona oltre che dalla facilità di raggiungimento, stato di manutenzione, conservazione, finitura e confort, consistenza, regolarità geometrica della forma, sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive, suoi dati metrici ed infine la situazione del mercato e della domanda e dell'offerta. Tutti questi elementi, in coesistenza 6
all'esame di alcune documentazioni ufficiali ed esperita un'attenta e puntuale ricerca volta a determinare l'attuale valore di mercato indicando sia il valore per metro quadro che il valore complessivo, tenendo conto altresì di eventuali adeguamenti e correzioni della stima, hanno concorso a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire agli immobili oggetto della stima. Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito: Bene N 1 - Appartamento ubicato a L'Aquila (AQ) - Via Antica Arischia 205/D, edificio unico, scala unica, piano 1 Porzione di fabbricato (appartamento di civile abitazione), posto al primo piano di una villa edificata su tre livelli. Costruito presumibilmente sul finire degli anni '80, il fabbricato sorge nella zona di espansione edilizia ad Ovest della città. In località Cansatessa. Non esistono spazi parcheggio nelle immediate vicinanze dello stabile. Il fabbricato è dotato di tutti gli allacci ai servizi primari e è regolarmente e stabilmente occupato dai proprietari. I collegamenti con il centro storico di L'Aquila sono assicurati dal servizio pubblico. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 51, Part. 125, Sub. 13, Zc. 2, Categoria A2 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: 208.000,00 Identificativo corpo Superficie convenzionale Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Totale Bene N 1 - Appartamento L'Aquila (AQ) - Via Antica Arischia 205/D, edificio unico, scala unica, piano 1 160,00 mq 1.300,00 /mq 208.000,00 100,00 208.000,00 Valore di stima: 208.000,00 N.N. RISERVE E PARTICOLARITÀ DA SEGNALARE Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti. L'Aquila, li 31/03/2017 ELENCO ALLEGATI: L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Mutignani Carlo 7
N 12 Foto - Esterni dell'intero fabbricato e viste interne dell'appartamento pignorato (Aggiornamento al 20/03/2017) N 1 Planimetrie catastali - in scala 1:200 relative all'appartamento pignorato (Aggiornamento al 22/03/2017) N 4 Visure e schede catastali - visure storiche del terreno e del fabbricato (Aggiornamento al 22/03/2017) N 1 Altri allegati - Estratto per riassunto dell'atto di matrimonio (Aggiornamento al 22/03/2017) N 1 Altri allegati - Estratto BANCA DATI QUOTAZIONI IMMOBILIARI Agenzia delle Entrate (Aggiornamento al 22/03/2017) 8