T R I B U N A L E D I P I S T O I A SE ZI ON E FA LL IM EN TARE Perizia del C.T.U. Ing. Lacanà Orazio, nel Fallimento 29/2017 - **** Omissis **** 1 di 13
SOMMARIO Incarico Premessa Descrizione Lotto Unico Elenco allegati Riepilogo bando d'asta Schema riassuntivo Formalita da cancellare 2 di 13
INCARICO All'udienza del 27/09/2017, il sottoscritto Ing. Lacanà Orazio, con studio in Largo San Biagio, 79-51100 - Pistoia (PT), email orazio.lacana@gmail.com; PEC lacana.orazio@ingpec.eu; Tel. 0573 31506, Fax 0573 31506, veniva nominato C.T.U. e prendeva contatti con il curatore, Dott. Maurizio Ferrari. PREMESSA I beni appartenenti alla procedura sono costituiti dai seguenti immobili: Bene N 1 - Fabbricato artigianale ubicato a Montale (PT) - Via Guido Rossa n. 31, piano T DESCRIZIONE Porzione di più ampio fabbricato artigianale, posto in Comune di Montale, in angolo tra la via Paolo Paoletti e la Via Guido Rossa (con accesso da quest'ultima via). L'unità Immobiliare ad uso laboratorio artigianale è libera su due lati e si sviluppa su un piano fuori terra oltre a piccola porzione in soppalco, ed è composta da ampio laboratorio, locale ufficio, due servizi igienici e disimpegno a piano terra, due locali ufficio a piano soppalco, collegati con scala interna, oltre a resedi esclusivi anteriore e posteriore e diritti sulle parti comuni quali la corte carrabile, di collegamento alla pubblica via Guido Rossa. Il lotto è formato dai seguenti beni: LOTTO UNICO Bene N 1 - Fabbricato artigianale ubicato a Montale (PT) - Via Guido Rossa n. 31, piano T TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti debitori: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) CONFINI Tra i confini proprietà **** Omissis ****, Proprietà **** Omissis ****, Proprietà **** Omissis ****, Via Guido Rossa, salvo se altri. 3 di 13
CONSISTENZA Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza Piano Locale Laboratorio 490,00 mq 506,00 mq 1,00 506,00 mq 5,20 m Terra Uffici e servizi 77,00 mq 93,00 mq 0,80 74,40 mq 2,70 m Terra e soppalco Resedi esclusivi 0,00 mq 530,00 mq 0,05 26,50 mq 0,00 m Totale superficie convenzionale: Superficie convenzionale complessiva: 606,90 mq 606,90 mq I beni non sono comodamente divisibili in natura. CRONISTORIA DATI CATASTALI Periodo Proprietà Dati catastali Dal 19/12/1990 al 10/09/1992 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 36, Part. 317, Sub. 4 Categoria C3 Cl.4, Cons. 537 Rendita 1.691,76 Piano T Dal 10/09/1992 al 09/11/2015 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 36, Part. 317, Sub. 4 Categoria C3 Cl.4, Cons. 537 Rendita 1.691,76 Piano T Dal 09/11/2015 al 22/09/2016 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 36, Part. 317, Sub. 4 Categoria C3 Cl.4, Cons. 537 Superficie catastale 582 Rendita 1.691,76 Piano T Dal 22/09/2016 al 22/02/2017 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 36, Part. 317, Sub. 18 Categoria C3 Cl.4, Cons. 565 Superficie catastale 655 Rendita 1.779,97 Piano T-1 Dal 22/02/2017 al 09/08/2017 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 36, Part. 317, Sub. 18 Categoria D1 Rendita 4.070,00 Piano T-1 Dal 09/08/2017 al 24/10/2017 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 36, Part. 317, Sub. 18 Categoria C3 Cl.4, Cons. 565 Superficie catastale 606 Rendita 1.779,97 Piano T-1 4 di 13
Alcuni beni comuni non censibili originari sono stati incorporati nelle Unità Immobiliari attuali, trasformandosi in resedi esclusivi, come indicato nella storia degli Elaborati Planimetrici. DATI CATASTALI Catasto fabbricati (CF) Dati identificativi Dati di classamento Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano Graffato 36 317 18 C3 4 565 606 1779,97 T-1 Corrispondenza catastale Il titolare catastale corrisponde a quello reale. Sussiste corrispondenza tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale in atti, con la sola eccezione della presenza di una tettoia esterna in metallo, situata in aderenza del prospetto principale. PATTI I beni immobili sono soggetti ai patti, condizioni e servitù contenuti nell'atto **** Omissis **** del 10/09/1992, rep. 43449/14439, richiamati anche nell'atto **** Omissis **** del 19/10/2016, rep. 1025/733. STATO CONSERVATIVO L'immobile si presenta sostanzialmente in normale stato di manutenzione; nel dettaglio sono stati rilevati alcuni sversamenti di prodotti petroliferi (o derivati) sulla pavimentazione del resede posteriore ed una lesione importante sulla muratura non strutturale della parete posteriore. PARTI COMUNI Le parti comuni sono rappresentate da una corte carrabile (Particella 317 sub. 14, Bene Comune Non Censibile ai sub. 12, 15 e 18) che collega la pubblica via con il resede esclusivo. Risultano comuni ad altre U.I. alcuni impianti tecnologici. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI L'unità Immobiliare è porzione di più ampio fabbricato artigianale costituito da struttura in cemento armato gettato in opera, solai di soppalco in laterocemento, solai di copertura piani con travi di tipo prefabbricato e lastre ondulate, con sottostante controsoffitto, e murature in blocchi di laterizio/cemento intonacati. I pavimenti sono di tipo industriale per il locale laboratorio e in ceramica per gli uffici ed i servizi. Gli infissi esterni sono di tipo metallico mentre quelli interni della zona direzionale/servizi sono di tipo in legno tamburato, e le scale interne sono in metallo. I resedi, anteriore e posteriore sono pavimentati. Gli impianti sono in canaline esterne e gli uffici sono dotati di impianto di climatizzazione. Il laboratorio è dotato di impianti antincendio. In generale l'unità Immobiliare si presenta in normale stato di manutenzione. 5 di 13
STATO DI OCCUPAZIONE L'immobile risulta libero. Al momento del sopralluogo il laboratorio era libero, ma con presenza di arredi, scaffalature metalliche, prodotti petroliferi e affini e materiale vario in giacenza. PROVENIENZE VENTENNALI Periodo Proprietà Atti Dal 10/09/1992 **** Omissis **** Compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N Giulio Cesare Cappellini 10/09/1992 43449 14439 Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Pistoia 29/09/1992 6399 4355 Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Pistoia 29/09/1992 1782 Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento; La situazione della proprietà risulta attualmente invariata. FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di PISTOIA aggiornate al 11/10/2017, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Iscrizioni Ipoteca volontaria derivante da Concessione a garanzia di finanziamento Iscritto a Pistoia il 12/11/1992 Reg. gen. 7421 - Reg. part. 1419 Quota: 1/1 Importo: 700.000,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Capitale: 350.000,00 Spese: 350.000,00 Rogante: Notaio Giulio Cesare Cappellini Data: 23/10/1992 N repertorio: 44042 Note: L'Iscrizione ultraventennale non risulta cancellata ed è relativa alle originarie particelle 317 sub. 4, sub. 5 e sub. 7 6 di 13
Ipoteca volontaria derivante da Concessione a garanzia di mutuo fondiario Iscritto a Pistoia il 05/08/2010 Reg. gen. 6655 - Reg. part. 1481 Quota: 1/1 Importo: 1.200.000,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Capitale: 600.000,00 Spese: 600.000,00 Rogante: Notaio Vincenzo Bafunno Data: 30/07/2010 N repertorio: 56326 N raccolta: 18591 Note: Annotazione presentata il 02/11/2016, registro particolare n. 1112 e registro generale n. 8254, per restrizione di beni, identificati dalle particelle 317 sub. 16, sub. 17, sub. 20 e sub. 21. Ipoteca volontaria derivante da Ipoteca a garanzia di esposizione debitoria Iscritto a Pistoia il 10/03/2014 Reg. gen. 1550 - Reg. part. 229 Quota: 1/1 Importo: 550.000,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Rogante: Notaio Galdo Gennaro Data: 04/03/2014 N repertorio: 111195 N raccolta: 27027 Note: Annotazione presentata il 02/11/2016, registro particolare n. 1111 e registro generale n. 8253, per restrizione di beni, identificati dalle particelle 317 sub. 16, sub. 17, sub. 20 e sub. 21. L'immobile è stato interessato da Iscrizione contro del 09/02/1999, R.P. 157 e R.G. 1029, PER IPOTECA VOLONTARIA derivante da Concessione a Garanzia di Mutuo per atto **** Omissis ****, rep. 115027/15557, con Comunicazione n. 1286 del 09/09/2010 di ESTINZIONE TOTALE dell'obbligazione in data 31/08/2010. NORMATIVA URBANISTICA L'area su cui sorge l'edificio ricade in zona di Regolamento Urbanistico di tipo "Tessuto Produttivo" P4 (art. 65). REGOLARITÀ EDILIZIA L'immobile risulta regolare per la legge n 47/1985. La costruzione non è antecedente al 01/09/1967. L'immobile non risulta dotato di certificate/attestazione di agibilità valido. Il complesso immobiliare di cui il laboratorio in oggetto è parte, è stato edificato in forza dei seguenti atti: - Concessione Edilizia n. 1/89 del 9 gennaio 1989, P.E. n. 68 del 29.07.1983, prot. 6018, per la costruzione di edificio industriale, intestata a **** Omissis **** e volturata a **** Omissis ****. - Concessione Edilizia a Variante in corso d'opera n. 14/91 dell'11 marzo 1991, P.E. 37/90 del 03/05/1990, prot. 5915, rilasciata a **** Omissis **** 7 di 13
- Per l'intero complesso artigianale è stata presentata domanda di abitabilità ed uso in data 6 agosto 1991 protocollo n. 10185, mai rilasciata dal Comune di Montale. L Unità Immobiliare è stata inoltre oggetto dei seguenti titoli abilitativi: - Autorizzazione Edilizia n. 93 del 4 novembre 1992, P.E. 67/92, per modifiche alla recinzione ed esecuzione di muro tagliafuoco; - Concessione Edilizia n. 6 del 2 febbraio 1993, P.E. 137/93, per utilizzazione soppalco come sala riunione ed apertura di tre finestre; - Concessione in Sanatoria n. 41/99 del 28 agosto 1999, P.E. 217/93 del 08/10/1993, prot. 14088, per variante alla Concessione Edilizia n. 6/1993; - Denuncia di Inizio Attività n. 113/2000 depositata in data 1 agosto 2000, protocollo n. 14042, per utilizzazione ad ufficio di soppalco esistente; - Denuncia di Inizio Attività n. 4/2003 depositata il 27 gennaio 2003, protocollo n. 1898, per variante alla D.I.A. n. 113/2000, con fine lavori, certificato di conformità finale e variante finale depositati il 17 gennaio 2007, protocollo n. 1177. - Denuncia di Inizio Attività presentata al Comune di Montale in data 27 dicembre 2005, prot. 68683, Pratica n. 123/2005, pratica SUAP n. 918/05. - Segnalazione Certificata Inizio Attività (S.C.I.A.) depositata in via telematica al SUAP in data 27 settembre 2016, registrata al protocollo del Comune di Quarrata al n. 46688, Pratica SUAP 561/16, per modifiche interne e al prospetto, con comunicazione di fine dei lavori e conformità dell'opera al progetto presentata in data 4 ottobre 2016 protocollo n. 48018. - Attestazione di Agibilità depositata in via telematica in data 13 ottobre 2016, Pratica SUAP 561/16, attualmente sospesa per mancata integrazione della documentazione richiesta. - A.P.E. classe energetica G Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità Esiste il certificato energetico dell'immobile / APE. Esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico. Esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico. Esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico. Allo stato attuale l'immobile risulta conforme agli atti edilizi, sopra indicati; sul resede anteriore, in aderenza con il fabbricato, è presente una tettoia metallica chiusa su due lati, non autorizzata, da rimuovere. L'attestazione di agibilità risulta depositata ma non rilasciata per carenza documentale. VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI Non si é a conoscenza di presenza di vincoli od oneri condominiali. Non sono noti vincoli od oneri di natura condominiale. STIMA / FORMAZIONE LOTTI Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito: Bene N 1 - Fabbricato artigianale ubicato a Montale (PT) - Via Guido Rossa n. 31, piano T Porzione di più ampio fabbricato artigianale, posto in Comune di Montale, in angolo tra la via Paolo Paoletti e la Via Guido Rossa (con accesso da quest'ultima via). L'unità Immobiliare ad 8 di 13
uso laboratorio artigianale è libera su due lati e si sviluppa su un piano fuori terra oltre a piccola porzione in soppalco, ed è composta da ampio laboratorio, locale ufficio, due servizi igienici e disimpegno a piano terra, due locali ufficio a piano soppalco, collegati con scala interna, oltre a resedi esclusivi anteriore e posteriore e diritti sulle parti comuni quali la corte carrabile, di collegamento alla pubblica via Guido Rossa. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 36, Part. 317, Sub. 18, Categoria C3 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene in cifra tonda: 334.000,00 Valore di stima del bene a base d asta: 300.600,00 Il valore commerciale dell'unità Immobiliare è stato determinato sulla base delle seguenti variabili: ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona, stato di manutenzione, conservazione, consistenza, sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive, ed infine la situazione del mercato e della domanda e dell'offerta. Tutti questi elementi, in coesistenza con dati ufficiali ed esperita un'attenta e puntuale ricerca volta a determinare l'attuale valore di mercato indicando sia il valore commerciale per metro quadro che il valore complessivo, hanno concorso a determinare il più probabile valore unitario di compravendita da attribuire. Per poter determinare il più probabile valore di mercato il sottoscritto ha provveduto a paragonare il bene immobile in oggetto con beni aventi caratteristiche quanto più simili possibile, assumendo un parametro tecnico, in questo caso, l unità di superficie convenzionale. Il sottoscritto ha quindi rilevato dal mercato immobiliare i valori a metro quadrato, avvalendosi della banca dati delle quotazioni immobiliari (OMI) dell Agenzia del Territorio e del borsino immobiliare. La valutazione unitaria è riferita ad immobili con caratteristiche generali mediamente buone. Nel caso in esame il sottoscritto ha ritenuto di valutare in 550,00 il valore per unità di superficie convenzionale. Tenuto conto dei meccanismi d asta, nonchè degli oneri necessari alla regolarizzazione dell immobile (smontaggio tettoia), ritiene congrua una diminuzione di valore di mercato del 10% per la Stima a Valore d Asta. Identificativo corpo Superficie convenzionale Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Totale Bene N 1 - Fabbricato artigianale sito in Comune Montale (PT), Via Guido Rossa n. 31, piano T. 606,90 mq 550,00 /mq 333.795,00 100,00% 333.795,00 Valore di stima: 333.795,00 Stima a Valore di Mercato in cifra tonda: 334.000,00 Riduzione per vendita all asta (-10%): - 33.400,00 Stima a Valore d Asta: 300.600,00 Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Consulente Tecnico d'ufficio deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti. Pistoia, li 24/11/2017 Il C.T.U. Ing. Lacanà Orazio 9 di 13
ELENCO ALLEGATI: N 1 Atto di provenienza - Atto di Compravendita N 2 Visure e schede catastali - Visure storiche N 3 Planimetrie catastali - Planimetria di U.I.U. e Elaborato planimetrico N 1 Estratti di mappa - Estratto di mappa catastale N 9 Altri allegati - Ultimo atto edilizio e relativi allegati N 1 Altri allegati - Estratto di Regolamento Urbanistico N 1 Altri allegati - Accertamenti Ipotecari N 1 Foto - Documentazione Fotografica 10 di 13
RIEPILOGO BANDO D'ASTA LOTTO UNICO Bene N 1 - Fabbricato artigianale ubicato a Montale (PT) - Via Guido Rossa n. 31, piano T Porzione di più ampio fabbricato artigianale, posto in Comune di Montale, in angolo tra la via Paolo Paoletti e la Via Guido Rossa (con accesso da quest'ultima via). L'unità Immobiliare ad uso laboratorio artigianale è libera su due lati e si sviluppa su un piano fuori terra oltre a piccola porzione in soppalco, ed è composta da ampio laboratorio, locale ufficio, due servizi igienici e disimpegno a piano terra, due locali ufficio a piano soppalco, collegati con scala interna, oltre a resedi esclusivi anteriore e posteriore e diritti sulle parti comuni quali la corte carrabile, di collegamento alla pubblica via Guido Rossa. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 36, Part. 317, Sub. 18, Categoria C3. L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Destinazione urbanistica: L'area su cui sorge l'edificio ricade in zona di Regolamento Urbanistico di tipo "Tessuto Produttivo" P4 (art. 65). 11 di 13
SCHEMA RIASSUNTIVO FALLIMENTO 29/2017 - **** OMISSIS **** LOTTO UNICO Bene N 1 - Fabbricato artigianale Ubicazione: Montale (PT) - Via Guido Rossa n. 31, piano T Diritto reale: Proprietà Quota 1/1 Tipologia immobile: Fabbricato artigianale Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 36, Part. 317, Sub. 18, Categoria C3 Superficie 606,90 mq Stato conservativo: Descrizione: Vendita soggetta a IVA: Continuità trascrizioni ex art. 2650 c.c.: Stato di occupazione: L'immobile si presenta sostanzialmente in normale stato di manutenzione; nel dettaglio sono stati rilevati alcuni sversamenti di prodotti petroliferi (o derivati) sulla pavimentazione del resede posteriore ed una lesione importante sulla muratura non strutturale della parete posteriore. Porzione di più ampio fabbricato artigianale, posto in Comune di Montale, in angolo tra la via Paolo Paoletti e la Via Guido Rossa (con accesso da quest'ultima via). L'unità Immobiliare ad uso laboratorio artigianale è libera su due lati e si sviluppa su un piano fuori terra oltre a piccola porzione in soppalco, ed è composta da ampio laboratorio, locale ufficio, due servizi igienici e disimpegno a piano terra, due locali ufficio a piano soppalco, collegati con scala interna, oltre a resedi esclusivi anteriore e posteriore e diritti sulle parti comuni quali la corte carrabile, di collegamento alla pubblica via Guido Rossa. SI SI Libero 12 di 13
FORMALITÀ DA CANCELLARE CON IL DECRETO DI TRASFERIMENTO Iscrizioni Ipoteca volontaria derivante da Concessione a garanzia di finanziamento Iscritto a Pistoia il 12/11/1992 Reg. gen. 7421 - Reg. part. 1419 Quota: 1/1 Importo: 700.000,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Capitale: 350.000,00 Spese: 350.000,00 Rogante: Notaio Giulio Cesare Cappellini Data: 23/10/1992 N repertorio: 44042 Note: L'Iscrizione ultraventennale non risulta cancellata ed è relativa alle originarie particelle 317 sub. 4, sub. 5 e sub. 7 Ipoteca volontaria derivante da Concessione a garanzia di mutuo fondiario Iscritto a Pistoia il 05/08/2010 Reg. gen. 6655 - Reg. part. 1481 Quota: 1/1 Importo: 1.200.000,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Capitale: 600.000,00 Spese: 600.000,00 Rogante: Notaio Vincenzo Bafunno Data: 30/07/2010 N repertorio: 56326 N raccolta: 18591 Note: Annotazione presentata il 02/11/2016, registro particolare n. 1112 e registro generale n. 8254, per restrizione di beni, identificati dalle particelle 317 sub. 16, sub. 17, sub. 20 e sub. 21. Ipoteca volontaria derivante da Ipoteca a garanzia di esposizione debitoria Iscritto a Pistoia il 10/03/2014 Reg. gen. 1550 - Reg. part. 229 Quota: 1/1 Importo: 550.000,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Rogante: Notaio Galdo Gennaro Data: 04/03/2014 N repertorio: 111195 N raccolta: 27027 Note: Annotazione presentata il 02/11/2016, registro particolare n. 1111 e registro generale n. 8253, per restrizione di beni, identificati dalle particelle 317 sub. 16, sub. 17, sub. 20 e sub. 21. 13 di 13