TRIBUNALE DI TERAMO SEZIONE EE.II. Perizia di Valutazione Immobiliare dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Ing. Reginelli Claudio, nell'esecuzione Immobiliare 25/2015 del R.G.E. promossa da omissis contro omissis
SOMMARIO A. INCARICO... 3 B. COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567... 3 C. DESCRIZIONE BENI OGGETTO DI PIGNORAMENTO... 3 D. TITOLARITÀ... 3 E. DATI CATASTALI... 3 F. CONFINI... 3 G. CONSISTENZA... 4 H. STATO CONSERVATIVO... 4 I. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI... 4 J. STATO DI OCCUPAZIONE... 4 K. PROVENIENZE VENTENNALI... 5 L. FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI... 5 M. REGOLARITÀ EDILIZIA... 6 N. STIMA / FORMAZIONE LOTTI... 6 Pagina 2 di 8
A. INCARICO All'udienza del 14/03/2017, il sottoscritto Ing. Reginelli Claudio, con studio in Via Giuseppe Righetti, 2/A - 64100 - Teramo (TE), email info@reginelliandpartners.com, PEC claudio.reginelli@ingte.it, Tel. 0861 587 190, Fax 0861 232 773, veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 23/03/2017 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito. B. COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567 Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c. risulta la seguente: - Atto di Pignoramento notificato il 23/01/2015 a omissis, e depositato il 10/02/2015. - Istanza di Vendita del 05/02/2015; - Certificato notarile del 18/05/2015. - Nota di Trascrizione Atto di Pignoramento depositata in data 05/08/2015. C. DESCRIZIONE BENI OGGETTO DI PIGNORAMENTO I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Bene N 1 - Locale commerciale ubicato a Colonnella (TE) - Piazza Garibaldi Locale commerciale adibito a bar, posto al piano sottostrada, composto da unico locale, servizi e rip. D. TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: omissis (Proprietà 1/1) E. DATI CATASTALI Catasto fabbricati (CF) Dati identificativi Dati di classamento Sezione Foglio Part. Sub. Zona Categoria Classe Consistenza Superficie Rendita Piano Graffato Cens. catastale 8 143 8 C1 4 53 mq 64 mq 648,72 S1 Corrispondenza catastale Sussiste sostanziale corrispondenza tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale esistente ad eccezione della reale presenza di un locale wc e rip. in luogo di quanto riportato in planimetria, inoltre è presente una piccola scala con collega il locale ad uno adiacente. F. CONFINI Nord su Via dell'agricoltura Sud su Via del Chiasso Est con Prop. omissis Ovest su Piazza Garibaldi. Pagina 3 di 8
G. CONSISTENZA Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza Piano Locale Comemrciale 53,00 mq 70,00 mq 1,00 70,00 mq 3,19 m 1S Totale superficie convenzionale: 70,00 mq H. STATO CONSERVATIVO Lo stato manutentivo dell'immobile così come quello del fabbricato può definirsi buono. I. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI Le caratteristiche costruttive del Fabbricato sono le seguenti: - Tipologia: Fabbricato in centro storico su più livelli di non recente costruzione - Fondazioni e Str. verticali: miste in muratura e/o pietrame - Altezza interna utile: 3,19. - Pareti esterne: in muratura. - Pavimentazione interna: in ceramica. - Pareti interne: mattoni "faccia vista". - Infissi esterni: in legno. - Infissi interni: porte in legno. - Rivestimento bagni: in ceramica e sanitari in vetrochina - Impianto elettrico, idrico e termico: esistenti, da revisionare ed eventualmente adeguare alla normativa vigente. Le caratteristiche estrinseche o variabili del contesto sono giudicate con riferimento alle classificazioni proposte dagli Standard Europei di Valutazione Immobiliare: - Caratteristiche Ambientali: Ottime, in zona centro storico; - Prossimità a Mezzi Pubblici e Parcheggi: Limitata; - Prossimità al verde: limitata; - Prossimità ai servizi commerciali e pubblici: ottima, i servizi commerciali, terziari e di pubblica utilità sono raggiungibili nel raggio di 0,1-0,5 km; Le caratteristiche intrinseche dello stabile, con riferimento alle classificazioni proposte dagli Standard Europei di Valutazione Immobiliare, risultano: - Stato di Conservazione: Buono; - Tipologia: Fabbricato sviluppato su più livelli, - Caratteristiche delle dotazioni esterne: Normale Le caratteristiche intrinseche dell unità immobiliare, con riferimento alle classificazioni proposte dagli Standard Europei di Valutazione Immobiliare, risultano: - Stato di Conservazione: Buono; - Grado delle rifiniture: Discreto; - Piano: Seminterrato; - Affaccio: su piazza Garibaldi. Il tutto come meglio rappresentato nell'allegata Documentazione Fotografica. J. STATO DI OCCUPAZIONE L'immobile all'atto del sopralluogo risultava occupato dal Sig. Eleuteri Maurizio, come titolare di Licenza Commerciale (Bar) il quale ha dichiarato: "di non ricordare il tipo di rapporto contrattuale con la proprietà dei locali in quanto al momento depositati c/o il proprio commercialista". Pagina 4 di 8
K. PROVENIENZE VENTENNALI Periodo Proprietà Atti omissis Usufrutto per 1/1 fino al 10/12/2008 omissis Nuda proprietà per 1/1 fino al 10/12/2008 Dal 02/10/2001 al 10/12/2008 Dal 10/12/2008 al 13/11/2017 omissis Proprietà per 1/1 Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: COMPRAVENDITA Rogante Data Repertorio N Raccolta N Ennio Vincenti 02/10/2001 120857 Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Teramo 30/10/2001 13459 9208 Compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N Ennio Vincenti 10/12/2008 162431 38378 Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Teramo 11/12/2008 21377 13160 Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento; La situazione della proprietà risulta attualmente invariata. L. FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di Teramo aggiornate al 25/05/2017, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Iscrizioni Ipoteca Volontaria derivante da Concessione a Garanzia di Mutuo Iscritto a Teramo il 17/06/2003 Reg. gen. 9398 - Reg. part. 1550 Importo: 120.000,00 Capitale: 60.000,00 Spese: 60.000,00 Percentuale interessi: 5,95 % A favore di omissis Contro omissis, omissis Rogante: Biagio Ciampini Data: 16/06/2003 N repertorio: 201492 Note: Foglio 8 Particella 143 Subalterno 8 Trascrizioni Verbale Pignoramento Immobili Trascritto a Teramo il 11/08/2006 Reg. gen. 16011 - Reg. part. 9436 A favore di omissis Contro omissis Note: ANNOTAZIONE presentata il 01/09/2008 Servizio di P.I. di TERAMO Registro particolare n. 2731 Registro generale n. 15032 Tipo di atto: 0705 CANCELLAZIONE Verbale Pignoramento Immobili Trascritto a Teramo il 11/01/2008 Reg. gen. 624 - Reg. part. 438 A favore di omissis Contro omissis, omissis Note: Foglio 8 Particella 143 Subalterno 8 Pagina 5 di 8
Verbale Pignoramento Immobili Trascritto a Teramo il 06/03/2015 Reg. gen. 3092 - Reg. part. 2440 A favore di omissis Contro omissis Note: Foglio 8 Particella 143 Subalterno 8. M.REGOLARITÀ EDILIZIA La costruzione è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. Il fabbricato di cui l'unità immobiliare è parte, è stato realizzato in data anteriore al 01/09/1967. Successivamente l'unità è stata ristrutturata e trasformata da locale magazzino a locale commerciale con: - Concessione edilizia n. 1872/19 del 20/03/2001 rilasciata dal Comune di Colonnella. Esiste sostanziale corrispondenza tra lo stato dei luoghi ed il progetto allegato all'ultima autorizzazione ad eccezione di diversa divisione interna dei locali wc e rip. e la presenza di scala ed apertura che collega il locale ad unità adiacente. Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità Non esiste il certificato energetico dell'immobile / APE. N. STIMA / FORMAZIONE LOTTI Per la determinazione del valore di mercato del lotto in esame si è utilizzato il metodo di stima diretto attraverso il procedimento comparativo monoparametrico, tale metodo costituisce la sintesi di una preventiva indagine finalizzata ad individuare quale sia il valore di mercato, praticato in tempi recenti, per beni immobili simili a quelli in esame tenendo presente: la vetustà, il tipo di finiture, lo stato di conservazione, la localizzazione, l esposizione, la panoramicità, la situazione occupazionale, la consistenza superficiale dei beni, la situazione edilizia e/o urbanistica, le caratteristiche ai fini energetici e quant altro possa incidere sulla determinazione del valore. La media dei prezzi dei beni analoghi determinata è stata temperata positivamente o negativamente alla luce degli indici specifici del bene oggetto della presente stima considerando tra gli altri, lo stato conservativo e manutentivo ottimo delle porzioni nonché la situazione del mercato immobiliare in cui verte l intero territorio nazionale ed, in particolare, quello dei luoghi in cui si trovano i beni oggetto di stima. In base alle descrizioni sopra riportate, alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del Lotto, si è proceduto alla comparazione con beni analoghi, i cui valori di stima sono stati reperiti presso: - annunci immobiliari; - proposte di vendita di agenzie addette; - atti di compravendita recenti; - relazioni di stima per procedure esecutive; - esiti di vendite giudiziarie recenti. - quotazioni immobiliari (OMI (Osservatorio Mercato Immobiliare), "Il Consulente Immobiliare "Il Sole 24Ore"). Tali prezzi vengono aggiornati in base alle effettive caratteristiche costruttive: con particolare riferimento all'impiantistica, allo stato manutentivo, all altezza utile dei locali, allo stato manutentivo e quant altro, applicando coefficienti correttivi derivanti dall analisi delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e mediati con i prezzi derivanti dall'indagine diretta, in considerazione anche dell attuale crisi immobiliare che investe l intero territorio nazionale oltre e principalmente quello locale. Identificativo corpo Bene N 1 - Locale commerciale Colonnella (TE) - Piazza Garibaldi Superficie Valore unitario Valore Quota in Totale convenzionale complessivo vendita 70,00 mq 900,00 /mq 63.000,00 100,00 63.000,00 Valore di stima: 63.000,00 Pagina 6 di 8
Valore di stima: 63.000,00 Deprezzamento del 30,00 % Valore finale di stima: 44.000,00 Il valore del bene in procedura proposto per la vendita è determinabile in: 44.000,00 in c.t. considerando un deprezzamento pari al 30% circa rispetto al valore commerciale relativo ad una libera contrattazione di mercato, in considerazione della mancanza di garanzia per vizi, delle modalità di pagamento, dello stato manutentivo, dello stato di conservazione, dei fattori precedentemente elencati oltre a quant altro incidente nella procedura esecutiva Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti. Teramo, li 13/11/2017 L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Ing. Reginelli Claudio Pagina 7 di 8
LOTTO UNICO ELENCO ALLEGATI: A. INQUADRAMENTO TERRITORIALE Vista Satellitare. B. DOCUMENTAZIONE CATASTALE Estratto di mappa Visura catastale Planimetria Catastale C. ELABORATI GRAFICI Rilievo Stato di Fatto, Scala 1:100 D. ISPEZIONI IPOTECARIE Elenco Trascrizioni, Iscrizioni e Note. DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA APPENDICE 1 Perizia di Valutazione Privacy Pagina 8 di 8