TRIBUNALE ORDINARIO - LUCCA ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 178/2015 PROCEDURA PROMOSSA DA: Sestante Finance srl DEBITORE: *** DATO OSCURATO *** GIUDICE: Dott. Giacomo Lucente CUSTODE: I.V.G. Lucca CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA del 14/05/2016 creata con Tribù Office 6 TECNICO INCARICATO: Arch Giovanni Nieri CF:NRIGNN56T01E715H con studio in COREGLIA ANTELMINELLI (LU) Via Nazionale 181 telefono: 05831801306 fax: 05831929933 email: architetto.giovanni.nieri@gmail.com Pagina 1 di 9
TRIBUNALE ORDINARIO - LUCCA - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 178/2015 LOTTO 1 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A villa bifamiliare a PESCAGLIA Via Per Fiano 6, frazione San Martino in Freddana per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) La villeta in esame risulta svilupparsiin n 3 piani, compreso il piano interrato ed è corredata da resede esterna ad uso giardino su tre lati. In piano interrato limmobile è composto da n 2 locali aduso cantina con accesso dal cortile esterno oltre a piccolovano ad usoripostiglio e vano scala di collegamento con il piano terra. In piano terra si sviluppa in due ambienti ad uso angolo cottura e pranzo oltre ampiovano ad uso sala e scala di sollegamento con il piano primo. In piano primo abbiamo invece n 2 vani ad uso camera oltre bagno e disimpegno. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano Interrato Terreno e Primo, ha un'altezza interna di 2.30 piano Interrato 2.70 Piano Terra e 1.Identificazione catastale: foglio 71 particella 1246 sub. 1 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe 5, consistenza 6,5 vani, rendita 503,55 Euro, indirizzo catastale: San Martino in Fraddana Via per Fiano, piano: interretao - terreno - primo, intestato a *** DATO OSCURATO ***, derivante da rettifica classamento Coerenze: conforme L'intero edificio sviluppa 3 piani, 2 piani fuori terra, 1 piano interrato. 2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: 0,00 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 140.000,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 140.000,00 Data della valutazione: 14/05/2016 3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta libero 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: Pagina 2 di 9
4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: 4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna. 4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna. 4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno. 4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno. 4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: 4.2.1. Iscrizioni: ipoteca volontaria attiva, stipulata il 07/07/2004 a firma di Piva Giampiero ai nn. 12776/2947 di repertorio, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da Atto di Mutuo. Importo ipoteca: 430.000,00. Importo capitale: 172.000,00. Durata ipoteca: 30 anni 4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento: pignoramento, stipulata il 28/07/2015 a firma di Uff. Giud. Tribunale Lucca ai nn. 9588/7093 di repertorio, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da Pignoramento Uff. Giudiziario Tribuale Lucca 4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna. 4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 300,00 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:. 0,00 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di atto di compravendita (dal 02/07/2004), con atto stipulato il 02/07/2004 a firma di Piva Giampiero ai nn. 51847/7043 di repertorio, trascritto il 07/07/2004 a lucca ai nn. 12775/7604, in forza di atto di compravendita 6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di scrittura privata autenticata di compravendita (dal 21/04/1994 fino al 12/06/1997), con atto stipulato il 21/04/1994 a firma di Costantino Domenico, trascritto il 13/05/2016 a 6287/4688, in forza di scrittura privata autenticata di compravendita. Il titolo è riferito solamente a I signori Cheli Giammugnani Nieri -Rugani con il presente atto acquistano il terreno sul quale poi verrà edificato l'immobile Pagina 3 di 9
*** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di scrittura privata autenticata di compravendita (dal 12/06/1997 fino al 02/07/2004), con atto stipulato il 12/06/1997 a firma di Costantino Domenico, trascritto il 07/07/1997 ai nn. 8255/5877, in forza di scrittura privata autenticata di compravendita 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: 7.1. PRATICHE EDILIZIE: Concessione edilizia N. 3001/2151/94 e successive varianti, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di Realizzazione fabbricato bifamiliare, rilasciata il 10/09/1994 con il n. 3001/2151/94 di protocollo, agibilità del 25/09/1997 con il n. 5438 di protocollo. Alla presente pratica è seguita variante in Corso D'Opera Prot 2013 del 25/03/1995 D.I.A. N. 6494, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di variante ai lavori, presentata il 19/10/1996 con il n. 6494 di protocollo 7.2. SITUAZIONE URBANISTICA: 8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ: 8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: CRITICITÀ: NESSUNA L'immobile risulta conforme. 8.2. CONFORMITÀ CATASTALE: CRITICITÀ: NESSUNA L'immobile risulta conforme. 8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: CRITICITÀ: NESSUNA L'immobile risulta conforme. 8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: CRITICITÀ: NESSUNA Conformità titolarità/corrispondenza atti: L'immobile risulta conforme. BENI IN PESCAGLIA VIA PER FIANO 6, FRAZIONE SAN MARTINO IN FREDDANA Pagina 4 di 9
VILLA BIFAMILIARE DI CUI AL PUNTO A villa bifamiliare a PESCAGLIA Via Per Fiano 6, frazione San Martino in Freddana per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) La villeta in esame risulta svilupparsiin n 3 piani, compreso il piano interrato ed è corredata da resede esterna ad uso giardino su tre lati. In piano interrato limmobile è composto da n 2 locali aduso cantina con accesso dal cortile esterno oltre a piccolovano ad usoripostiglio e vano scala di collegamento con il piano terra. In piano terra si sviluppa in due ambienti ad uso angolo cottura e pranzo oltre ampiovano ad uso sala e scala di sollegamento con il piano primo. In piano primo abbiamo invece n 2 vani ad uso camera oltre bagno e disimpegno. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano Interrato Terreno e Primo, ha un'altezza interna di 2.30 piano Interrato 2.70 Piano Terra e 1.Identificazione catastale: foglio 71 particella 1246 sub. 1 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe 5, consistenza 6,5 vani, rendita 503,55 Euro, indirizzo catastale: San Martino in Fraddana Via per Fiano, piano: interretao - terreno - primo, intestato a *** DATO OSCURATO ***, derivante da rettifica classamento Coerenze: conforme L'intero edificio sviluppa 3 piani, 2 piani fuori terra, 1 piano interrato. DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona centrale in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area residenziale (i più importanti centri limitrofi sono Lucca - Viareggio). Il traffico nella zona è scorrevole, i parcheggi sono buoni. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria, le seguenti attrazioni storico paesaggistiche: la valle della garfagnana e i borghi limitrofi, oltre la città di Lucca. COLLEGAMENTI aeroporto distante 40 km autobus distante 500 mt autostrada distante 10 km ferrovia distante 10 km porto distante 20 km QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: esposizione: luminosità: panoramicità: impianti tecnici: stato di manutenzione generale: servizi: nella media eccellente DESCRIZIONE DETTAGLIATA: Pagina 5 di 9
Delle Componenti Edilizie: cancello: doppia anta a battente realizzato in Ferro Zincato infissi esterni: doppia anta a battente realizzati in legno infissi interni: a battente realizzati in legno tamburato manto di copertura: realizzato in tegole in cotto pareti esterne: costruite in muratura di blocchi di cls vibrato, il rivestimento è realizzato in intonaco pavimentazione esterna: realizzata in monocottura pavimentazione interna: realizzata in monocottura piano interrato e terra - legno piano primo portone di ingresso: anta singola a battente realizzato in legno massello protezioni infissi esterni: persiane realizzate in legno rivestimento interno: posto in Cucina -Bagno realizzato in piastrelle in ceramica scale: interna con rivestimento in pietra Degli Impianti: citofonico: sottotraccia conformità: non rilevabile elettrico: sottotraccia, la tensione è di 220V conformità: conforme fognatura: interrato la reti di smaltimento è realizzata in a tenuta sottotraccia con recapito in fossa biologica conformità: conforme. Rilascia autorizzazione alla scarico da parte del comune di Pescaglia gas: sottotraccia con alimentazione a metano conformità: conforme idrico: sottotraccia con alimentazione in acquedotto comunale, la rete di distribuzione è realizzata in tubi in polipropilene conformità: conforme telefonico: sottotraccia ; il centralino è non presente termico: sottotraccia con alimentazione in metano i diffusori sono in termosifoni in alluminio conformità: conforme Delle Strutture: copertura: padiglione costruita in cls balconi: costruiti in cls fondazioni: platea costruite in cls armato scale interne: a rampa unica realizzate in cls ; il servoscala è non presente eccellente Pagina 6 di 9
solai: solaio misto con travetti prefabbricati precompressi e completamento in opera strutture verticali: costruite in blocchi in cls travi: costruite in cls armato VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: a corpo. OSSERVAZIONI DEL MERCATO IMMOBILIARE: COMPARATIVO 1 Tipo fonte: annuncio immobiliare Data contratto: 10/05/2016 Fonte di informazione: Agenzia immobiliare Descrizione: Parametri di valutazione similare a quelli in esame Superfici principali e secondarie: 110 Prezzo/Prezzo richiesto: 230.000,00 pari a 2.090,91 Euro/mq COMPARATIVO 2 Tipo fonte: annuncio immobiliare Data contratto: 10/05/2016 Fonte di informazione: Agenzia Immobiliare Descrizione: Caratteristiche simili a quello in esame Superfici principali e secondarie: 150 Prezzo/Prezzo richiesto: 200.000,00 pari a 1.333,33 Euro/mq COMPARATIVO 3 Tipo fonte: annuncio immobiliare Data contratto: 10/05/2016 Fonte di informazione: Agenzia immobiliare Descrizione: Caratteristiche simili a quello in esame Superfici principali e secondarie: 120 Prezzo/Prezzo richiesto: 180.000,00 pari a 1.500,00 Euro/mq SVILUPPO VALUTAZIONE: Utilzzando il metodo comparaticvo per beni di caratteristiche similri a quello in esame, considerato lo stato di manutenzione del'iimobbile la sua disposizione e l'ubicazione, si ritiene di attribuire allo stesso un valore a corpo pari a 200.000,00euro CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Valore a corpo: 200.000,00 Pagina 7 di 9
RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà):. 200.000,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti):. 200.000,00 9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Il metodo di valutazione che è stato utilizzato per la presente stima è quello del metodo comparativo prendendo in esame immobili con caratteristiche similari al bene oggetto di stima. Secondo il metodo comparativo, si ritiene congruo il valore di euro 200.000,00 Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Lucca, ufficio del registro di Lucca, conservatoria dei registri immobiliari di Lucca, ufficio tecnico di Pescaglia, agenzie: Sito internet DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE: la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore; le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia; il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione; il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali; il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione; il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare; VALORE DI MERCATO (OMV): RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A villa bifamiliare 0,00 0,00 200.000,00 200.000,00 200.000,00 200.000,00 ULTERIORI DECURTAZIONI ED ADEGUAMENTI DEL VALORE DEL LOTTO: descrizione importo Andamento di mercato e contrazione del settore -30% -60.000,00 60.000,00 Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8):. 0,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 140.000,00 VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): Riduzione del valore del 0% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali. 0,00 Pagina 8 di 9
spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 140.000,00 data 14/05/2016 il tecnico incaricato Arch Giovanni Nieri Pagina 9 di 9