RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA ed allegati AGGIORNAMENTO DEL 27/06/2018

TRIBUNALE ORDINARIO DI REGGIO EMILIA Ufficio Esecuzioni Immobiliari ESECUZIONE IMMOBILIARE N 651/2014 + N 578/2017 R.G. promossa da: XXX contro: XXX Giudice dell esecuzione: Dott.ssa SOMMARIVA CAMILLA RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA ed allegati AGGIORNAMENTO DEL 27/06/2018 Veduta esterna del fabbricato oggetto della procedura pag. 1/33

Ill.mo Sig. Giudice D.ssa Camilla Sommariva Premessa La S.V.I. ha nominato la sottoscritta geom. Tiziana Farioli, iscritta all'albo professionale dei Geometri e dei Geometri Laureati della Provincia di Reggio Emilia al n 1984, quale esperto stimatore nella procedura n 651/14 R.G. riunita alla 578/2017 Esecuzioni Immobiliari, affidandomi l incarico di redigere perizia di stima ed accertamento immobiliare in merito all immobile oggetto di pignoramento. La S.V.I. ha altresì fissato il termine del 05.09.2016, successivamente prorogato, per il deposito della relazione peritale e dei suoi allegati invitandomi inoltre a comparire all udienza del 05.10.2016 e successive. La scrivente in data 01 giugno 2016 ha accettato il mandato prestando il giuramento nelle forme di rito. Successivamente, dopo aver fotocopiato la documentazione ipotecaria e catastale presente nel fascicolo di causa, ha dato avvio alle operazioni peritali, ha svolto gli accertamenti presso i competenti uffici per acquisire quanto necessario per redigere la stima ed ha effettuato i dovuti sopralluoghi presso l immobile oggetto di esecuzione, eseguendo anche misurazioni e rilievi fotografici. Disaminata la documentazione raccolta e fatte le opportune riflessioni ho redatto il seguente elaborato peritale ed i relativi allegati. pag. 2/33

0. SOMMARIO 0- Sommario....... pag.3 1 - Dati generali della procedura... pag.4 2 - Comunicazioni, operazioni peritali e sopralluogo... pag.6 3 Dati Catastali dei beni..... pag.8 4 - Descrizione dei beni pignorati.... pag.19 5 - Divisibilità del compendio immobiliare..... pag.20 6 - Controlli amministrativi e ispezioni presso la Conservatoria. pag.20 7 - Regolarità edilizia e agibilità... pag.23 8 - Ubicazione e caratteristiche generali... pag.25 9 - Calcolo della superficie commerciale....... pag.27 10 - Valutazione di mercato dei beni e prezzo base d asta.... pag.29 11 - APE Attestato di Prestazione Energetica...... pag.31 12 - Certificato di destinazione urbanistica.... pag.31 13 - Certificazione degli impianti..... pag.31 14 - Beni mobili presenti all interno dei beni pignorato. pag.32 15 - Elenco allegati....... pag.33 pag. 3/33

1. DATI GENERALI DELLA PROCEDURA Procedura: Creditore Procedente: N 651/2014 + 578/2017 R.G. Es. Immobiliari Tribunale di Reggio Emilia XXX rappresentata e difesa da Avvocato X Reggio Emilia (RE), via X Tel. X Creditore Intervenuto: Debitori esecutato: Comproprietario non esecutato: Comproprietario non esecutato: Esperto: Geom. Tiziana Farioli Via G. de Ruggiero n 16 42123 - Reggio Emilia Tel. Fax 0522.286632 cell. 349.4909796 e-mail tiziana.farioli@gmail.com Pec tiziana.farioli@geopec.it Udienza: mercoledì 04.07.2018 ore 10:20 Trascrizione 1 Pignoramento: 17.10.2014 n 12455 Reg. Part. e n 17240 Reg. Gen. pag. 4/33

Trascrizione 2 Pignoramento: 04.01.2018 n 169 Reg. Part. e n 318 Reg. Gen. Diritti Pignorati: Quota di 1/1 di proprietà di porzione di immobile sito in comune di Guastalla (RE), Via delle Ville n 49 (fg. 23, mappale 216, sub. 2); Quota di 1/1 di proprietà di porzione di immobile sito in comune di Guastalla (RE), Via delle Ville n 49 (fg. 23, mappale 216, sub. 3); Quota di 1/1 di proprietà di terreno sito in comune di Guastalla (RE), Via delle Ville (fg. 23, mappale 51); Quota indivisa di 1/2 di proprietà di terreni nudi di fabbricati siti in comune di Guastalla (RE), Via delle Ville (fg. 23, mappali 56 e 57) BENI ESCLUSI DALLA VENDITA COME DA VERBALE DI UDIENZA DEL 23/05/2018; Quota di 1/1 di proprietà di terreni con sovrastanti fabbricati siti in comune di Guastalla (RE), Via delle Ville n 47 (fg. 23, ex mappali 54 e 53 ora mappali 253 e 254). pag. 5/33

2. COMUNICAZIONI, OPERAZIONI PERITALI E SOPRALLUOGO 2.1 - COMUNICAZIONI La sottoscritta geom. Tiziana Farioli ha provveduto a dare comunicazione scritta alle parti interessate ed agli Avvocati da esse nominati, a mezzo raccomandata A/R, dell incarico ricevuto, delle sue finalità e dell inizio delle operazioni peritali. In particolare sono stati avvertiti: 1. Creditore procedente: 2. presso lo studio dell avv.to 3. Creditore intervenuto: 4. Esecutato: presso l indirizzo di residenza 5. Comproprietario non esecutato: presso l indirizzo di residenza 6. Comproprietario non esecutato: presso l indirizzo di residenza Copia della presente perizia verrà trasmessa all indirizzo di residenza dell'esecutato, al comproprietario non esecutato, al Creditore Procedente ed ai Creditori intervenuti. 2.2 - OPERAZIONI PERITALI All inizio delle operazioni peritali, fissate per il giorno 14.07.2016 presso lo studio della scrivente, gli interessati non sono intervenuti. L esecutato Sig., tramite il proprio legale, ha preso contatti telefonici con la scrivente e si è reso disponibile a collaborare come da me richiesto. Successivamente la scrivente, dopo avere esaminato l atto di pignoramento, ha: a) eseguito accertamenti presso gli uffici dell Agenzia del Territorio di Reggio Emilia per verificare quanto segue: la completezza ed idoneità dei documenti presenti in atti; pag. 6/33

la corretta individuazione dei beni oggetto della espropriazione in relazione ai dati catastali ed in relazione ai registri immobiliari; la corretta individuazione della proprietà immobiliare secondo i dati catastali desunti dalle visure rispetto ai dati catastali riportati nell atto di pignoramento (le quote di proprietà sono state verificate anche attraverso la disamina degli atti di compravendita); b) eseguito accertamenti per verificare la provenienza dei beni; c) eseguito i necessari accertamenti presso l Ufficio Tecnico del Comune di Guastalla per verificare: la conformità edilizia ed urbanistica dei beni in oggetto; la dichiarazione di agibilità/abitabilità; i costi delle eventuali sanatorie; eventuali obbligazioni gravanti sugli immobili; eventuali vincoli tesi ad espropriazione; eventuali vincoli paesistici, idrogeologici, forestali e storico-artistici e diritti di prelazione dello Stato (ex D. Lgs. 42/2004). Per dettagliata descrizione dello stato autorizzato dalla Pubblica Amministrazione si rimanda alla consultazione del capitolo 7 regolarità edilizia. 2.3 - SOPRALLUOGO PRESSO L IMMOBILE OGGETTO DI PROCEDURA Il sopralluogo ed i relativi accertamenti tecnici presso l immobile in oggetto sono stati effettuati in data 02.09.2016 in presenza dell esecutato, il quale si è reso disponibile ed ha collaborato come richiesto dalla sottoscritta, ed in presenza degli inquilini che occupano il bene censito al fg. 23 mappale 216 sub.2. E stato inoltre effettuato un secondo sopralluogo in data 09.05.2017 alle ore 15:00 in presenza dell esecutato, il quale si è reso disponibile ed ha collaborato come richiesto dalla sottoscritta, in presenza di alcuni dei soggetti che occupano il bene censito al fg. 23 mappale 216 sub.2. ed in presenza del custode giudiziario (IVG). Per lo stato di occupazione e possesso dei bene si rimanda al successivo capito 6.3. Durante il sopralluogo la scrivente ha effettuato misurazioni e ha scattato le necessarie fotografie. pag. 7/33

3. DATI CATASTALI DEI BENI 3.1 - DATI CATASTALI DEI BENI RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO Secondo atto di pignoramento i beni oggetto della presente procedura risultano censiti al N.C.E.U. ed al C.T. del comune di Guastalla come segue: CATASTO FABBRICATI COMUNE DI GUASTALLA Tipologia immobile Comune Z. c. Fg. Map. Sub. Categ. Classe Consist. Rendita Catastale Abitazione Guastalla 23 216 2 A/3 1 8 vani Fabbricato per attività agricola Guastalla 23 216 3 D/10 1 Ditta Intestata PROPRIETA - 1 / 1 CATASTO TERRENI COMUNE DI GUASTALLA Tipologia immobile Comune Porz Fg. Map. Classe Superficie (mq) Redditto Dominicale Redditto Agrario Terreno Guastalla - 23 53 1.160 Terreno Guastalla - 23 54 100 Terreno Guastalla - 23 56 2.792 Terreno Guastalla - 23 57 365 Ditta Intestata PROPRIETA - 1 / 2 PROPRIETA - 1 / 2 CATASTO TERRENI COMUNE DI GUASTALLA Tipologia immobile Comune Porz Fg. Map. Classe Superficie (mq) Redditto Dominicale Redditto Agrario Terreno Guastalla - 23 51 3.300 Ditta Intestata PROPRIETA - 1 / 1 pag. 8/33

3.2 - DATI CATASTALI DEI BENI RISULTANTI DA VISURE ALL ATTO DELLA PERIZIA Come da visure catastali, estratte presso l Agenzia del Territorio di Reggio Emilia, i beni oggetto della presente perizia risultano censiti al N.C.E.U. ed al C.T. del comune di Guastalla come segue: CATASTO FABBRICATI COMUNE DI GUASTALLA Tipologia immobile Comune Z. c. Fg. Map. Sub. Categ. Classe Consist. Rendita Catastale Abitazione Guastalla 23 216 2 A/3 1 1 8 vani 433,82 Fabbricato per attività agricola Ditta Intestata Guastalla 23 216 3 D/10 1 1.098,00 PROPRIETA - 1 / 1 CATASTO FABBRICATI COMUNE DI GUASTALLA Tipologia immobile Comune Z. c. Fg. Map. Sub. Categ. Classe Consist. Rendita Catastale Fabbricato per attività agricola Guastalla 23 253 2 D/10 1 1.480,00 Abitazione Guastalla 23 253 1 254 1 A/3 1 2 8 vani 516,46 Ditta Intestata PROPRIETA - 1 / 2 PROPRIETA - 1 / 2 CATASTO TERRENI COMUNE DI GUASTALLA Tipologia immobile Comune Porz Fg. Map. Classe Superficie (mq) Redditto Dominicale Redditto Agrario Terreno Guastalla - 23 51 semin 3.300 Ditta Intestata PROPRIETA - 1 / 1 pag. 9/33

BENI ESCLUSI DALLA VENDITA COME DA VERBALE DI UDIENZA DEL 23/05/2018 CATASTO TERRENI COMUNE DI GUASTALLA Tipologia immobile Comune Porz Fg. Map. Classe Superficie (mq) Redditto Dominicale Redditto Agrario Terreno Guastalla - 23 56 2.792 Terreno Guastalla - 23 57 365 PROPRIETA 4 / 6 Ditta Intestata PROPRIETA - 1 / 6 PROPRIETA - 1 / 6 1 Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A/3: abitazioni di tipo economico D/10: fabbricati per attività agricola pag. 10/33

Estratto di mappa catastale foglio 23, mappali 51, 56, 57, 216, 253, 254 fuori scala pag. 11/33

3.3 - RISCONTRI ALLA SITUAZIONE CATASTALE I dati catastali riportati negli atti di pignoramento e nelle relative note di trascrizione, in parte, NON corrispondono con i dati desunti dalle visure catastali. E stato riscontrato quanto segue: per i beni censisti al C.T. del comune di Guastalla al fg. 23, mappali 56 e 57 risulta variata la quota di comproprietà indivisa in capo all esecutato Sig.. All atto del pignoramento, in relazione ai suddetti beni, l esecutato risultava comproprietario per la quota indivisa di 1/2; successivamente in data 06.12.2014 ha acquisito un ulteriore quota indivisa di 1/6 a seguito della dichiarazione di successione presentata (il 16/12/2015) per la morte del padre Sig.. I restanti 2/6 della quota del de cuius risultano ora in capo alla Sig.ra e alla Sig.ra (ciascuna per la quota indivisa di 1/6) per i beni, che da pignoramento risultano censisti al C.T. del comune di Guastalla al fg. 23, mappali 53 e 54, in data 04.09.2015 è stata presentata giusta variazione catastale n prot. RE0110407 per accatastamento di fabbricati rurali da accatastare secondo l'art. 13 comma 14 ter del d.l. del 06/12/2011 n. 201 convertito in legge il 22/12/2011 n. 214. Tale variazione catastale ha generato i beni censiti al N.C.E.U. al fg. 23 mappale 253 sub. 2 e mappale 253 sub. 1 graffato al mappale 254 sub. 1. Si allegano alla presente le relative planimetrie catastali. In considerazione della giusta variazione catastale di cui sopra il compendio immobiliare risulta oggi regolarmente censito. La consistenza effettiva delle unità immobiliari visionate corrisponde sostanzialmente alle planimetrie catastali depositate presso l Agenzia del Territorio. pag. 12/33

Estratto planimetria catastale foglio 23, mappale 254, subalterno 1 fuori scala pag. 13/33

Estratto planimetria catastale foglio 23, mappale 253, subalterno 2 fuori scala pag. 14/33

Estratto planimetria catastale foglio 23, mappale 216, subalterno 1 fuori scala pag. 15/33

Estratto planimetria catastale foglio 23, mappale 216, subalterno 2 fuori scala pag. 16/33

3.4 PARTI COMUNI FG. 216, MAP. 216, SUB.1 Si allega l elaborato planimetrico relativo al mappale 216. pag. 17/33

3.5 - CONFINI DEL CESPITE IMMOBILIARE L intero compendio immobiliare confina con: Via delle Ville; strada Cispadana; mappale 44 (altre ragioni); viottolo confinante con mappale 168. Per una precisa individuazione dei confini si rimanda alla consultazione delle schede catastali allegate e della mappa catastale. 3.6 PROVENIENZA DEI BENI I beni, per quanto concerne le quote in capo all esecutato, sono pervenuti al Sig. in forza dei seguenti atti: 1. beni censiti al fg. 23, mappale 216 sub. 3 atto di compravendita, a ministero notaio Dr. Roberto Serino, stipulato in data 12.06.2006 al rep. n 77.544; 2. beni censiti al fg. 23, mappale 216 sub. 2 atto di compravendita, a ministero notaio Dr. Roberto Serino, stipulato in data 12.06.2006 al rep. n 77.544; 3. beni censiti al fg. 23, mappale 253 (ex.53) sub. 1 e mappale 254 (ex 54) sub.1 atto di compravendita, a ministero notaio Dr. Roberto Serino, stipulato in data 08.06.2006 al rep. n 77.495; 4. terreno censito al fg. 23, mappale 51 atto di compravendita, a ministero notaio Dr. Roberto Serino, stipulato in data 12.06.2006 al rep. n 77.544; 5. terreni censiti al fg. 23, mappale 56 e 57 dichiarazione di successione di (deceduto il 06.12.20014) presentata all agenzia delle entrate in data 16.12.2015 n 4301; precedentemente atto di compravendita, a ministero notaio Dr. Martini, stipulato in data 11.03.1985 al rep. n 12.627. Il compendio immobiliare viene valutato così come pervenuto all attuale proprietà, con tutti gli oneri, i vincoli, i pesi e le servitù risultanti dagli atti di provenienza trascritti e legalmente costituiti. Si segnala inoltre che i beni in oggetto, essendo di provenienza giudiziaria (ex art. 2922 c.c. nella vendita forzata non ha luogo la garanzia per i vizi della cosa. Essa non può essere impugnata per cause di lesione ), sono venduti secondo la formula del visto e piaciuto, nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano, senza alcuna garanzia. pag. 18/33

4. DESCRIZIONI DEI BENI PIGNORATI 4.1 - IDENTIFICAZIONE DEI BENI Il compendio immobiliare in oggetto è composto da fabbricati con area cortiliva che costituiscono il podere denominato La Galaverna ad uso agricolo (con stalla, ricovero animali, magazzino e deposito attrezzi agricoli), oltre a porzioni ad uso abitativo. Il tutto è ubicato in Comune di Guastalla (RE), località Galaverna, via delle Ville, n 47 e 49. 4.2 - DESCRIZIONE COMMERCIALE (secondo planimetrie catastali) Nel dettaglio il cespite immobiliare è composto da: PORZIONE DI FABBRICATO AD USO CIVILE ABITAZIONE (A/3 abitazione di tipo economico) FG.23, MAP.216, SUB.2: dislocata ai piani terra, primo e secondo, della consistenza catastale complessiva di vani 8. L abitazione risulta così composta: al piano terra ingresso, pranzo, cucina, vano scala, 2 ripostigli, cantina e wc; al piano primo 3 camere da letto; al piano secondo 3 vani ad uso soffitta. PORZIONE DI FABBRICATO AD USO AGRICOLO (D/10) FG.23, MAP.216, SUB.3: dislocata ai piani terra, primo con annessa area cortiliva esclusiva. L unità immobiliare risulta così composta: al piano terra porticato, deposito attrezzi agricoli, ricovero animali; al piano primo fienile, magazzino e sottotetto. AREA CORTILIVA COMUNE AI SUBB. 2 e 3 (b.c.n.c.) FG.23, MAP.216, SUB.1 PORZIONE DI FABBRICATO AD USO CIVILE ABITAZIONE (A/3 abitazione di tipo economico) FG.23, MAP.254, SUB.1: dislocata ai piani terra, primo e secondo (sottotetto), della consistenza catastale complessiva di vani 8. L abitazione risulta così composta: al piano terra ingresso, cucina, camera, vano scala, corridoio, wc; al piano primo 3 camere da letto, corridoio e wc; al piano secondo 2 vani ad uso soffitta. PORZIONE DI FABBRICATO AD USO AGRICOLO (D/10) FG.23, MAP.253, SUB.2: dislocata ai piani terra, primo (sottotetto) con annessa area cortiliva esclusiva. L unità immobiliare risulta così composta: al piano terra ricovero attrezzi, ripostiglio, ricovero volatili, portico; al piano primo fienile. Per una precisa individuazione della consistenza e della distribuzione interna delle suddette unità si rimanda alla consultazione delle schede catastali allegate. PORZIONE DI TERRENO FG.23, MAP. 51: superficie catastale mq 3.300. pag. 19/33

5. DIVISIBILITA DEL CESPITE IMMOBILIARE La scrivente ritiene che le unità oggetto di stima, nel loro complesso, tenendo conto delle caratteristiche che presentano (tipologia edilizia, destinazione d uso, ampiezza, dotazione di servizi e accessori, distribuzione interna ed accessi) non siano comodamente divisibili o meglio che, nell interesse della procedura, il cespite sia maggiormente appetibile se alienato in un unico lotto di vendita anziché frazionato in più lotti. Viene realizzato un unico lotto di vendita corrispondente alle porzioni immobiliari in precedenza identificate al capitolo 4.1 6. CONTROLLI AMMINISTRATIVI E ISPEZIONI PRESSO LA CONSERVATORIA 6.1 - ACCESSO PRESSO L IMMOBILE PIGNORATO In data 02.09.2016 ed in data 09.05.2017 sono stati eseguiti i sopralluoghi presso gli immobili in oggetto ed è stato verificato quanto segue: a) la consistenza dei beni e la loro esatta identificazione; b) gli elementi necessari per una corretta descrizione (sono state scattate le fotografie); c) lo stato di conservazione e manutenzione; d) la corrispondenza tra lo stato dei luoghi e lo stato autorizzato dalla Pubblica Amministrazione oltre che raffronto con le planimetrie catastali; e) lo stato di possesso dei beni; f) sono state fornite agli occupanti dell'immobile le informazioni in merito al processo in corso ed è stata confermata la mia disponibilità per dare ulteriori chiarimenti a riguardo. 6.2 - CONTROLLO PRESSO L AMMINISTRAZIONE CONDOMINIALE Il cespite immobiliare oggetto della procedura NON fa parte di un complesso condominiale. 6.3 - STATO DI POSSESSO DEI BENI Alla data del sopralluogo la porzione di immobile censita al fg. 23 mappale 216 sub.2 risulta occupata dal Sig. XXX oltre ad alcuni suoi familiari in forza di contratto di locazione sottoscritto in data 07/10/2013. pag. 20/33

Il suddetto contratto di locazione risulta essere stato registrato in data 00.10.2013 al n 1696 presso l agenzia delle entrate di Guastalla data antecedente il pignoramento immobiliare - ed ha validità fino al 09.10.2017 con tacito rinnovo di altri 4 anni. Il canone annuo di locazione indicato nel contratto risulta pari ad 5.040,00 da corrispondersi in 12 rate mensili ciascuna di 420,00. Il canone annuo indicato nel contratto di locazione, a detta della scrivente, NON è vile e pertanto risulta congruo. L inquilino, come richiesto dalla scrivente, ha sottoscritto il modello D che si allega in copia; inoltre sono stati forniti al conduttore gli estremi del libretto della procedura per il versamento dei canoni futuri. Alla data di aggiornamento della presente perizia 27/06/2018 è stato riferito alla scrivente che i beni risultano liberi in quanto gli inquilini non occupano più le porzioni immobiliari oggetto di contratto di locazione. 6.4 - FORMALITA, VINCOLI E ONERI CHE RESTANO A CARICO DELL ACQUIRENTE Risultano sussistere i seguenti vincoli che rimarranno a carico dell acquirente: 1) Vincoli sull immobile derivanti da strumenti urbanistici vigenti; 2) Vincoli derivanti da contratto di locazione; 3) Ogni altro vincolo derivante da atti regolarmente trascritti. 6.5 - FORMALITA, VINCOLI E ONERI NON A CARICO DELL ACQUIRENTE. Con ispezione effettuata presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Reggio Emilia, la sottoscritta ha verificato la situazione dei vincoli giuridici a carico della procedura. L elenco delle iscrizioni, trascrizioni e pignoramenti relativa all'immobile in oggetto, si riassume in: Ispezione Numero: T 275198 Note individuate: 5 TRASCRIZIONE del 21/06/2006 - Registro Particolare 10542 Registro Generale 19444 Pubblico ufficiale SERINO ROBERTO Repertorio 77495/5857 del 08/06/2006 ATTO TRA VIVI - COMPRAVENDITA SCRIZIONE del 21/06/2006 - Registro Particolare 5080 Registro Generale 19445 Pubblico ufficiale SERINO ROBERTO Repertorio 77496/5858 del 08/06/2006 IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO Documenti successivi correlati: 1 - Annotazione n. 1477 del 03/04/2009 (SURROGAZIONE) pag. 21/33

ANNOTAZIONE del 03/04/2009 - Registro Particolare 1477 Registro Generale 8473 Pubblico ufficiale SERINO ROBERTO Repertorio 81052/7425 del 23/02/2009 ANNOTAZIONE A ISCRIZIONE - SURROGAZIONE Formalita di riferimento: Iscrizione n. 5080 del 2006 ISCRIZIONE del 05/12/2013 - Registro Particolare 2692 Registro Generale 20840 Pubblico ufficiale TRIBUNALE Repertorio 8514/2013 del 22/11/2013 IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO TRASCRIZIONE del 17/10/2014 - Registro Particolare 12455 Registro Generale 17240 Pubblico ufficiale UFFICIALE GIUDIZIARIO Repertorio 6815/2014 del 23/08/2014 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE - VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI TRASCRIZIONE del 04/01/2018 - Registro Particolare 169 Registro Generale 318 Pubblico ufficiale UFFICIALE GIUDIZIARIO Repertorio 8946/2017 del 19/12/2017 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE - VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI pag. 22/33

7. REGOLARITA EDILIZIA 7.1 - REGOLARITA EDILIZIA E AGIBILITA A seguito di controllo, da me effettuato, presso l Ufficio Tecnico del comune di Guastalla, è stato possibile verificare la conformità edilizia ed urbanistica del cespite immobiliare. Si precisa che nella richiesta di accesso agli atti inviata all Ufficio Tecnico del comune di Guastalla sono stati indicati tutti i dati in possesso della sottoscritta, idonei all identificazione dei beni per il quali si richiedeva la visura, quali ad esempio i dati catastali dell immobile, l indirizzo e l intestazione dell attuale proprietà. Inoltre sono state allegate le visure catastali storiche e l estratto di mappa catastale. La ricerca delle pratiche edilizie è stata effettuata a cura del personale interno del comune. Qualora presso l ufficio tecnico dovessero emergere atti edilizi non mostrati alla scrivente, e che pertanto non possono essere stati esaminati e considerati dalla sottoscritta in fase di redazione della presente perizia, occorrerà verificare la rispondenza degli stessi rispetto allo stato dei luoghi. Viene di seguito riportato l elenco delle pratiche edilizie autorizzate reperite presso l archivio comunale: le opere di costruzione inerenti i fabbricati in oggetto sono state iniziate in data antecedente il 1 settembre 1967 e successivamente sugli stessi immobili sono state effettuate opere di ristrutturazione e manutenzione straordinaria in forza di: concessione edilizia per ristrutturazione n.15/88 presentata il 23.01.1988 e rilasciata il 16.11.1988 relativa ai fabbricati censiti al fg. 23 mappali 53 e 54 (ora mappali 253 e 254); successiva variante in corso d opera n.93/452 del 26.03.1994; concessione edilizia n.199/82 presentata il 30.06.1982 e rilasciata il 02.08.1982 per rifacimento parziale della copertura del fabbricato ex-porcilaia; concessione edilizia n.274/84 presentata il 08.06.1984 e rilasciata il 25.10.1984 per la costruzione di una vasca/cisterna per liquami; NON E STATO REPERITO il CERTIFICATO di AGIBILITA ; si segnala che secondo atto di provenienza risulta una pratica D.I.A. n.prot. 6270 del 09.04.1989 per realizzazione di recinzione; detta pratica non è stata reperita c/o archivio comunale. Per quanto concerne i beni censiti al fg. 23 map. 216 sub. 3 (bene attualmente in disuso ed in parte oggetto di crolli) e fg. 23 map. 216 sub.2 non sono state reperite planimetrie o altri grafici allegati alle pratiche edilizie pertanto la conformità di detti beni è resa secondo quanto attualmente riportato nelle schede catastali. pag. 23/33

In fase di sopralluogo sono state riscontrate alcune differenze tra le misure reali e quelle riportate nelle tavole ed alcune modeste difformità che riguardano la realizzazione di un tramezzo al piano secondo dell abitazione di cui al mappale 254 sub.1 COSTI DI REGOLARIZZAZIONE e MESSA IN PRISTINO: Alla data odierna si stima un costo forfetario per l ottenimento dei certificati di agibilità e per la regolarizzazione delle difformità presenti pari ad e 10.000 (tale importo è calcolato forfetariamente). Eventuali sanatorie, messe in pristino e regolarizzazioni (ove necessario) rimangono a carico dell aggiudicatario. Si segnala che i beni in oggetto, essendo di provenienza giudiziaria (ex art. 2922 c.c. nella vendita forzata non ha luogo la garanzia per i vizi della cosa. Essa non può essere impugnata per cause di lesione ), sono venduti secondo la formula del visto e piaciuto, nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano, senza alcuna garanzia. pag. 24/33

8. UBICAZIONE E CARATTERISTICHE GENERALI 8. 1 UBICAZIONE DEL CESPITE IMMOBILIARE Il cespite è sito in comune di Guastalla (RE), in posizione periferica in località la Galaverna. La zona gode di una buona viabilità che permette rapidi collegamenti con le principali arterie del centro urbano e dei comuni limitrofi. L area circostante i beni in oggetto è caratterizzata dalla presenza di immobili a prevalente destinazione agricola e residenziale e presenta una bassa densità abitativa. Estratto di mappa satellitare fuori scala pag. 25/33

8.2 CARATTERISTICHE GENERALI DEGLI EDIFICI E FINITURE INTERNE Il fabbricato in oggetto si presenta, internamente ed esternamente, in uno stato di manutenzione e conservazione di scarso livello in riferimento all età del manufatto. Le finiture interne, risalenti all epoca dell ultima parziale ristrutturazione sono le seguenti: tramezzi in laterizio intonaco; pavimenti in ceramica, rivestimenti dei bagni e della cucina in ceramica; porte in legno; serramenti interni in legno verniciato con oscuramenti esterni costituiti da scuretti in legno e tapparelle in pvc. Si segnala che alcune porzioni della copertura del bene censito al fg. 23, mappale 253 sub. Risultano crollate e danneggiate; l abitazione di cui al fg. 23 map. 254 sub.1 presenta, in particolare al piano primo, evidenti zone interessate da umidità e muffa. L impiantistica necessita di verifica per messa a norma; il riscaldamento è del tipo autonomo. Internamente l alloggio di cui al fg. 23, map. 216 sub.2 si presenta in uno stato di conservazione di mediocre livello in cattive condizioni di manutenzione e conservazione. Non sono state fornite le certificazioni degli impianti. pag. 26/33

9. CALCOLO SUPERFICI delle SUPERFICI COMMERCIALI 9.1 - CALCOLO DELLE SUPERFICI Per la determinazione del più probabile valore di mercato dei beni si assume come parametro di stima il metro quadrato commerciale. A fronte di quanto sopra, per i beni oggetto di stima, si ottiene la seguente superficie commerciale: Unità immobiliare Destinazione d uso Piano H (mt) Sup. lorda (mq) K Sup. comm. (mq) Abitazione fg.23 map.216 sub.2 Vani Utili Abitativi T varie 99,00 circa 1 99,00 Vani Utili Abitativi 1 2,90 99,00 circa 1 99,00 Soffitta 2 varie 99,00 circa 0,15 14,85 TOT. SUP. LORDA TOT.SUP.COM. 212,85 Unità immobiliare Destinazione d uso Piano H (mt) Sup. lorda (mq) K Sup. comm. (mq) Porzione ad uso agricolo fg.23 map.216 sub.3 Locali piano terra T varie Locali piano primo/sottotetto 1 varie Area cortiliva T - 740,00 circa 250,00 circa 400,00 circa 1 740,00 1 250,00 0,05 20,00 TOT. SUP. LORDA TOT.SUP.COM. 1.010 pag. 27/33

Unità immobiliare Destinazione d uso Piano H (mt) Sup. lorda (mq) K Sup. comm. (mq) Porzione ad uso agricolo fg.23 map.253 sub.2 Locali piano terra T varie 220,00 circa 1 220,00 Portico T 60,00 circa 0,30 18,00 Locali piano sottotetto 1 varie 204,00 circa 0,20 40,80 TOT. SUP. LORDA TOT.SUP.COM. 278,80 Unità immobiliare Destinazione d uso Piano H (mt) Sup. lorda (mq) K Sup. comm. (mq) Abitazione fg.23 map.254 sub.1 Vani Utili Abitativi T 2,80 96,00 circa 1 96,00 Vani Utili Abitativi 1 2,90 96,00 circa 1 96,00 Soffitta 1 e 2 varie 140,00 circa 0,10 14,00 TOT. SUP. LORDA TOT.SUP.COM. 206,00 Unità immobiliare Destinazione d uso Piano H (mt) Sup. lorda (mq) K Sup. comm. (mq) Terreno fg.23 map.51 Superficie catastale - - 3.300 1 3.300 TOT. SUP. LORDA TOT.SUP.COM. 212,85 pag. 28/33

10. VALUTAZIONE DI MERCATO E PREZZO BASE D ASTA 10.1 - SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE L incarico affidato all esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale del bene ovvero la determinazione del più probabile valore di mercato dello stesso. Il criterio valore di mercato della piena proprietà si riferisce concettualmente al prezzo di mercato come punto d'incontro della domanda e dell'offerta. La definizione della Banca d'italia del valore di mercato, in linea con quella degli IVS (Standard Internazionali di valutazione), definisce come valore di mercato l'importo stimato al quale l'immobile andrebbe venduto alla data della valutazione in un'operazione svolta tra un venditore ed un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo un'adeguata promozione commerciale, nell'ambito della quale le parti hanno agito con cognizione di causa, con prudenza e senza alcuna costrizione. Risulta evidente che nel caso in esame non è quindi possibile riferirsi al valore di mercato come sopra esposto in quanto da una parte abbiamo il venditore che si trova nella condizione di dover vendere (vendita forzata) e che pertanto non si può collocare all interno della definizione maggiormente ricorrente del valore di mercato. Per tali motivi il più probabile valore di mercato ottenuto con procedimento comparativo con beni simili, viene percentualmente abbattuto in quanto la vendita all asta non viene eseguita secondo le regole del mercato convenzionale ma nell ambito di una vendita forzata e quindi, ad esempio, priva di garanzie sui vizi dell opera. La presente stima quindi è stata effettuata con riferimento alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dei beni in oggetto, così come definite nella tecnica estimativa, esplicitate nelle descrizioni fatte in precedenza, considerando lo stato di manutenzione e conservazione alla data del sopralluogo, ed è stata applicata, al fine di stabilire il prezzo base d asta del bene, una percentuale di riduzione pari al 30% del valore di mercato. Sono state inoltre considerati tutti gli elementi che possono influenzare i valori ricercati, in particolare le attuali condizioni del mercato immobiliare che sta attraversando, in generale, un periodo di stallo in quanto anche nell anno 2016 il numero degli scambi non ha registrato apprezzabili incrementi. Si è riscontrato che, alla data odierna, la richiesta di beni simili a quelli in esame è ancora debole e che le fonti riportano talvolta contrattazioni con quotazioni scostanti o inattendibili a seguito della crisi immobiliare ed a causa della mancanza di liquidità. 10.2 CRITERI ADOTTATI PER IL CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO METODO DEL CONFRONTO DI MERCATO (M.C.A.): è un procedimento di stima del valore e/o del canone di mercato degli immobili, attraverso il confronto tra l'immobile oggetto di stima ed un insieme di immobili similari, contrattati di recente e di prezzo o canone noti. pag. 29/33

E stata inoltre effettuata una comparazione facendo riferimento anche alla vetrina immobiliare dei valori medi degli immobili pubblicata dall agenzia del territorio (OMI). A tali valori sono state apportate le dovute correzioni attraverso l applicazione di coefficienti di aggiustamento e sono stati infine stabiliti i seguenti valori unitari: Descrizione Sup. comm. Mq Prezzo mq Valore arrotondato Abitazione fg.23 map.216 sub.2 212,85 350,00 75.000,00 Porzione ad uso agricolo fg.23 map.216 sub.3 1.010,00 50,00 50.000,00 Porzione ad uso agricolo fg.23 map.253 sub.2 278,80 300,00 84.000,00 Abitazione fg.23 map.254 sub.1 206,00 550,00 113.000,00 TOTALE 322.000,00 Descrizione Sup. comm. Mq Prezzo mq Valore Terreno fg.23 map.51 3.300,00 3,00 9.900,00 TOTALE 9.900,00 Si precisa che il valore delle parti comuni è da considerarsi già compreso nel valore unitario adottato per il calcolo del prezzo di mercato del bene in oggetto. 10.3 - ABBATTIMENTO FORFETARIO DEL VALORE DI MERCATO COMPLESSIVO Trattandosi di vendita giudiziaria viene operata una riduzione forfetaria di circa il 30% del valore di mercato, dovuta all assenza di garanzie sui vizi occulti, oltre che al gravame di tempi e modalità che non rendono immediatamente disponibile l immobile. Valore di mercato complessivo = 331.900,00 Valore ridotto = 331.900,00 30% = 232.330,00 arrotondato a 232.000,00 pag. 30/33

10.4 - INDICAZIONE DEL VALORE BASE D ASTA DEL CESPITE Descrizione Valore Valore del cespite 232.000,00 Costi di regolarizzazione 10.000,00 TOTALE 222.000,00 VALORE BASE D ASTA PARI A 222.000,00 10.5 INDICAZIONE DEL VALORE di OFFERTA MINIMA In applicazione del comma 2 dell art. 571 c.p.c., si determina: Valore offerta minima= 222.000,00 25%= 166.500,00 VALORE OFFERTA MINIMA PARI A 166.500,00 11. CERTIFICAZIONE ENERGETICA Da controllo effettuato presso l archivio telematico di ERMES - REGIONE EMILIA ROMAGNA, alla data odierna non risulta esistere il certificato energetico dell immobile in oggetto. 12. CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA (CDU) Non presente 13. CERTIFICAZIONE DEGLI IMPIANTI ALL INTERNO DELLA PRATICA EDILIZIA ARCHIAVIATA PRESSO IL COMUNE NON RISULTANO PRESENTI LE CERTIFICAZIONI DEGLI IMPIANTI. pag. 31/33

14. NOTE BENI MOBILI PRESENTI ALL INTERNO DEL BENE PIGNORATO Durante il sopralluogo presso l immobile in oggetto sono state verificate la presenza, la consistenza e le caratteristiche di beni mobili presenti all interno del bene pignorato (mobilio, macchinari, elettrodomestici, veicoli, ecc ) ed il loro approssimativo valore in relazione allo stato di usura. A maggior chiarimento si rimanda anche alla consultazione della documentazione fotografica allegata. L abitazione risulta completa di arredi e nel complesso i mobili e gli elettrodomestici presenti al momento del sopralluogo sono da considerarsi di INFIMO VALORE. In qualità di esperto nominato nella presente procedura esecutiva dichiaro che: la sottoscritta ha ispezionato personalmente l immobile oggetto di stima; salvo diversa indicazione la data della valutazione coincide con la data della relazione di stima riportata in calce alla stessa; gli allegati alla relazione sono parte integrante della stessa e vanno pertanto integralmente visionati per una sua piena comprensione. Nel ringraziare la S.V.I. per la fiducia accordatami, rassegno la presente relazione, confidando d aver operato al meglio della mia professionalità ed esperienza. Rimango a disposizione per ogni qualsiasi spiegazione o richiesta d integrazione di quanto fin qui svolto. Tanto doveva la sottoscritta ad evasione dell'incarico ricevuto. Reggio Emilia, 27.06.2018 L esperto stimatore Geom. Tiziana Farioli pag. 32/33

15. ALLEGATI Allegato A - RELAZIONE SINTETICA RIASSUNTIVA; Allegato B SCHEDA PUBBLICITA IMMOBILIARE; Allegato C omesso Allegato D DICHIARAZIONE TERZO OCCUPANTE ALTRI ALLEGATI 1) Documentazione fotografica; 2) Estratto di mappa catastale; 3) Visure catastale storica; 4) Planimetrie catastali; 5) Elaborato planimetrico + elenco subalterni; 6) Atti di provenienza. ********************* E vietata la pubblicazione completa o parziale del presente documento o un uso diverso da quello per il quale lo stesso è stato redatto. pag. 33/33