I n g. F i l i p p o R a c c o V i a P o l a, 5 9 S I D E R N O t e l / f a x. 0 9 6 4 / 3 8 1 2 4 4-3 8 8 2 9 7 TRIBUNALE DI LOCRI G.E. Dott. Giuseppe Campagna PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE 108/87 RELAZIONE DEL C.T.U. CASSA DI RISPARMIO DI CALABRIA E DI LUCANIA contro Il C.T.U. Ing. Filippo Racco
TRIBUNALE DI LOCRI CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO DISPOSTA DAL GIUDICE DELL'ESECUZIONE NELL'AMBITO DEL PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE 108/87, PROMOSSO DALLA CASSA DI RISPARMIO DI CALABRIA E DI LUCANIA CONTRO omissis PREMESSA Con ordinanza del Giudice dell'esecuzione Dr. G. CAMPAGNA del 23/04/2002 mi veniva dato incarico di rispondere ai seguenti quesiti: 1) descrivere compiutamente gli immobili pignorati (comune, località, via, numero civico) con relativa superficie in mq, confini e dati catastali attuali e la loro corrispondenza o meno con i dati riportati nell'atto di pignoramento; 2) indicare l'intestazione catastale e, se l'immobile non risulti accatastato, procedere all'accatastamento, previa verifica della conformità dei manufatti alle licenze e/o concessioni e/o autorizzazioni rilasciate, della sussistenza dei certificati di abitabilità e/o usabilità, autorizzando all'uopo il C.T.U. ai necessari accertamenti presso i pubblici uffici; 3) precisare se gli immobili pignorati sono liberi o non da locazioni, affitti, canoni, livelli, servitù ed altro; 4) indicare eventuali vincoli storici, artistici o alberghieri, finiture di particolare pregio o di carattere ornamentale; 5) determinare il valore commerciale degli immobili, avuto anche riguardo agli eventuali rapporti di locazione (precisando la data del contratto e della registrazione) o di altro tipo di soggetti a proroga o meno, esprimendo il proprio parere sull'opportunità di procedere alla vendita di uno o più lotti predisponendo, in caso affermativo, il relativo frazionamento con tutti i dati catastali per ciascun lotto; 6) redigere, per i fabbricati, le piante planimetriche; 7) indicare i dati necessari per la voltura dei beni all'aggiudicatario. Sulla scorta di quanto rilevato in loco e accertato presso gli Uffici Tecnici dei comuni suddetti e presso l'u.t.e. di Reggio Calabria, sono pervenuto alle conclusioni che si riportano nella relazione che segue. 2
RELAZIONE L'espletamento dell'incarico avverrà sulla base dei quesiti già menzionati: Descrizione immobili I beni immobili pignorati sono quelli elencati ai seguenti punti: A. beni di proprietà, in comune ed indivisi, di omissis: B. beni di proprietà di omissis: si tratta di un appezzamento di terreno, sito in Marina di Gioiosa J., località Torre Galea, con adiacente casa rurale e relativa corte. In Catasto tali beni identificato al Foglio 15, particelle n 97 (fabbricato rurale di mq 84), n 99 (corte di pertinenza) e n 98 (terreno di mq 430). Il fabbricato è stato ampliato abusivamente presumibilmente una ventina di anni fa, occupando parte della corte e della particella n 98, tramite la realizzazione di una strutture in c.a. adiacente alle strutture preesistenti in muratura e pietrame. Lo stato dell immobile è piuttosto scadente, a causa della scarsa manutenzione e, soprattutto, della risalita di umidità alla base del piano terra e di infiltrazioni di acqua piovana dal terrazzo di copertura. In pessimo stato di conservazione si presenta, inoltre, l'esterno del fabbricato, che è intonacato solo parzialmente e cornicioni e parapetti, che sono lesionati e pericolanti. Vi sono due unità abitative, una per piano, di superficie lorda, per ciascuna unità, pari a mq 100 circa, di cui mq 35 edificati abusivamente. L'unità al pianterreno è costituita da cucina, soggiorno, due camere, bagno e ripostiglio, è provvista di impianto elettrico e idrico sotto traccia, l acqua calda è fornita da uno scaldabagno elettrico, collocato nel bagno. Le rifiniture sono di tipo economico con pavimentazioni in segato di marmo e ceramica, infissi esterni in parte in legno e in parte in ferro verniciato, infissi interni in legno tamburato. All unità al piano primo si giunge attraverso una scala di pertinenza esclusiva, con strutture in c.a. a due rampe, rivestita in marmo; la scala prosegue con altre due rampe che conducono al sovrastante lastrico solare. L appartamento è costituito da una camera con bagno esclusivo, cucina, soggiorno, disimpegno e bagno; l impianto elettrico e quello idrico sono sotto traccia, l acqua calda è fornita da uno scaldabagno elettrico, collocato nel bagno. Le rifiniture sono di tipo economico con pavimentazioni in ceramica, infissi esterni con persiane ad ante battenti in alluminio preverniciato, infissi interni in legno tamburato. La proprietà si trova tra il Torrente Gallizzi ed un altro fabbricato di remota costruzione aderente al fabbricato pignorato; vi si accede attraverso una strada privata che parte dalla strada vicinale Torre Galea e insiste sulle adiacenti particelle nn.72, 87 e 96. Il terreno riportato al N.C.T. al Foglio 15, particelle n 98 di are 4.30, qualità seminativo irriguo arborato di classe 1, consiste in un lotto di forma trapezoidale avente andamento pianeggiante, coltivato prevalentemente come agrumeto. C. beni di proprietà di omissis: E la porzione indivisa pari ad un quarto di un terreno, sito nel Comune di Marina di Gioiosa J., in località Scinuso, identificato in Catasto al Fgl. 17, particelle n 1295 di mq 125, n 1299 di mq 1543, 3
n 1300 di mq 152; queste particelle costituivano in precedenza la particella n 87, citata nell atto di pignoramento, che è stata frazionata. L'accesso alla particella in oggetto avviene direttamente dalla strada comunale che è stata recentemente costruita sul tracciato della ferrovia Calabro-Lucana; il terreno ricade nella zona E1 (agricola irrigua) del vigente strumento urbanistico, con un indice di fabbricabilità pari a 0,03 mc/mq) dello strumento urbanistico vigente nel comune di Marina di, è ubicato a ridosso del vallone Carri, ha andamento lievemente pendente, è privo di recinzione e sono presenti soltanto alcune piante di ulivo. D. beni di proprietà di omissis Intestazione catastale, contratti, servitù, ecc. La seguente tabella riporta i dati relativi all intestazione catastale delle varie unità \immobiliari. Nell ultima colonna, per ogni fabbricato, sono indicati gli estremi della concessione edilizia o altra autorizzazione a costruire, di condoni edilizi non definiti e, laddove riscontrati, gli eventuali abusi o difformità rilevate in loco. Bene Catasto Comune Fgl n particella A Località Intestatari Regolarità fabbricato B NCT Marina di B NCT Marina di 15 97 Torre Galea omissis ampliamento abusivo non sanabile, su fabbricato di remota costruzione 15 98 Torre Galea omissis 17 1295 Scinuso - Casino omissis 17 1299 Scinuso - Casino omissis 17 1300 Scinuso - Casino omisss D 4
Da quanto verificato gli immobili pignorati sono liberi da locazioni, affitti, canoni, livelli, servitù ed altro. Vincoli Gli immobili non sono sottoposti a vincoli storici, artistici o alberghieri; non si rilevano finiture di particolare pregio né elementi a carattere ornamentale Valutazione immobili CRITERIO Per stimare gli immobili in oggetto si ricerca il più probabile valore di mercato, in pratica si vuol determinare il rapporto di equivalenza tra il bene e la moneta. Per tale ricerca si applica la stima sintetica comparativa in base al valore di mercato; il procedimento consiste nel comparare i beni da stimare con altri simili esistenti in zona. Per poter applicare questo procedimento è necessario che sussistano le condizioni presupposte dalla stima comparativa: che si conoscano i prezzi di mercato di beni analoghi a quelli da stimare; che i prezzi dei beni assunti per la comparazione siano recenti; che i beni da stimare e quelli assunti per la comparazione siano posti nella stessa zona. Si tratta, in sostanza, di pervenire ad un giudizio di equivalenza, confrontando i beni da stimare con altri analoghi e di prezzo noto, fino a quando non si siano trovati quelli che, approssimativamente, si possano considerare sostituibili ai beni da valutare, almeno dal punto di vista qualitativo, poiché la stima terrà conto delle rispettive quantità, relative al parametro di confronto prescelto. STIMA A) beni di proprietà, in comune ed indivisi, di omissis: B) beni di proprietà di omissis: Valore dell unità riportata al N.C.E.U. nel comune di Marina di Gioiosa J., località Torre Galea al Foglio 15, particella n 97 (fabbricato rurale di mq 84) con diritto alla corte n 99; con riferimento all unità di superficie, si stima un valore di 210,00/mq, per la parte di remota costruzione, mentre viene attribuito valore trascurabile alla parte abusiva (non sanabile) Il valore attuale stimato è pari a: V B1 = 250,00 x 130 = 32.500,00 5
Valore del terreno riportato al N.C.T. al Foglio 15, particelle n 98 di are 4.30, qualità seminativo irriguo arborato di classe 1: a seguito delle indagini di mercato è da ritenere che il più probabile valore del bene riferito all unità di superficie sia di 7,50. Il valore attuale stimato per il terreno è pari a: V B2 = 7,50 x 430 mq = 3.225,00 C) beni di proprietà di omissis: Valore del terreno riportato al N.C.T. al Fgl. 17, particelle n 1295 di mq 125, n 1299 di mq 1543, n 1300 di mq 152, qualità uliveto di classe 1: a seguito delle indagini di mercato è da ritenere che il più probabile valore del bene riferito all unità di superficie sia di 15,00. Il valore attuale stimato per le tre particelle è pari a V c = 15,00 x 1.820 mq = 27.300,00 per la quota pignorata: V c = 27.300,00 / 4 = 6.825,00 D) beni di proprietà di omissis Nella tabella seguente sono riassunti i valori stimati per le quote pignorate dei beni esaminati: Bene Catasto Comune Fgl n particella Quota pignorata Valore stimato quota A B1 NCT Marina di B2 NCT Marina di 15 97 100% 32.500,00 15 98 100% 3.225,00 17 1295-1299-1300 1/4 6.825,00 D Siderno, Il C.T.U Ing. Filippo Racco 6